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 Sujet  |
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mpg
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 14 juin 2008 : 14:07:05
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
Citation :
Initialement posté par mpg
Bonjour,
(...)
sa lucarne qui comporte un battant (40x35 cm) avec un verre transparent. Elle permet d’aérer et d’éclairer sa salle de bain.
Celle ci donne maintenant directement sur notre terrasse juste à côté de la baie vitrée de notre séjour (perpendiculaire au mur du voisin). Le bas de la lucarne se situe à 1m80 du niveau zéro du voisin, et à 2m40 de celui de notre maison (2m60 de notre terrasse). Cette lucarne se situe à seulement 60 cm du point arrière de notre maison, en l’occurrence du séjour.
Craignant pour notre intimité lorsque la lucarne sera ouverte l’été, nous avons proposé (oralement) à notre voisin de financer la pose de pavés de verre et d’une VMC. Ce dernier a refusé, affirmant que cette ouverture est légale.
Cette dernière a été réalisée par l’ancien propriétaire. Nous ne savons pas si elle fait l’objet d’une prescription trentenaire. Et comment le savoir ? Rien n’est précisé dans notre acte notarié.
Les définitions lues au fil de nos recherches ne nous permettent pas de qualifier cette ouverture. A notre avis, elle ne permet ni une vue droite, ni une vue oblique !
S’agit il vraiment d’une vue ?
S’il s’agit d’un jour de souffrance devant être à verre dormant et non ouvrable ?
(...)
il s'agit indéniablement d'une vue droite puisqu'elle donne directement sur votre propriété : elle est parallèle à la limite de propriété, la vue est donc perpendiculaire à ladite limite, formant un angle... droit.
si les deux propriétés n'étaient pas réunies dans la même main lorsque la fenêtre à été créée, qu'il n'existe pas de convention de servitude de vue... alors votre voisin doit prouver l'existence trentenaire de l'ouverture pour pouvoir la maintenir.
Bonjour,
Je reviens vers vous concernant notre question.
Nous avons rencontré le médiateur de justice au sujet de cette fenêtre. Notre voisin propose de mettre un "genre voile ou autre pour atténuer cette vue restante, en laissant une aération obligatoire."
Le problème ne se situe pas seulement au niveau de la vue. Nous réclamons la pose de pavés de verre pour fermer l’ouverture, et ainsi nous isoler des bruits résultant de l’utilisation de ce sanitaire (présence possible d’un WC). La fenêtre se situant en prise directe avec notre terrasse et la baie de notre séjour, ce point est essentiel à la préservation de l’intimité des 2 parties.
Le conciliateur de justice nous rappelle la prescription trentenaire.(mais existe t-elle vraiement)
Vous précisez que c'est au voisin d'en apporter la preuve.
Pouvons nous lui demander?
Le conciliateur de justice peut il lui demander?
Ou bien seul le juge du TGI est compétent?
Si il n'apporte pas de preuve tangible, le juge est il "obligé" de déclarer cette ouverture illégale?
Merci
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 15:12:03
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le métier du conciliateur est de concilier, pas de dire le droit... donc de permettre aux voisins de se mettre d'accord : l'accord vaut alors contrat entre les deux voisins, permettant de régulariser une situation qui ne l'était pas.
seul le juge dit le droit.
si l'accord proposé ne vous convient pas, ce que je comprendrais aisément, dites le au conciliateur qui vous renverra vers le juge du TGI si il estime que la concliation n'aboutira pas.
pour la prescription trentenaire, vous pouvez vous même demander au voisin de présenter un titre ou une preuve de l'existence trentenaire de l'ouvrage.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 22:37:48
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Oui, il faudra que le voisin prouve qu'il a possédé utilement cette vue pendant 30ans.
En l'absence de possession trentenaire, cette lucarne pourrait néanmoins être légale si elle se situait à 2,60m du plancher du rez de chaussée de votre voisin.
D'après votre plan, ce serait tout à fait possible si ce que vous appelez le niveau zéro de la propriété voisine ne correspondait pas au niveau du plancher à l'intérieur de l'habitation. Si le plancher est au niveau zéro de votre terrain, cela ferait juste les 2,60m exigés par les articles 676 et 677 du Code Civil.
A noter que l'interprétation et la mise en oeuvre de ces deux articles par les juges peut être qualifiée de problématique du fait de la formulation "propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui" alors que ces articles sont censés traiter des spécificités du mur mitoyen. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 07:43:05
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Cher Emmanuel
Je pense que BICC est le sigle de Bulletin d'information de la Cour de Cassation. Ai-je raison?
Ne maîtrisant pas le vocabulaire juridique, pourriez-vous, SVP, m'indiquer le sens de : "est prescriptible par voie trentenaire"
Je vous remercie |
Jean-Marie |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 07:45:19
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oui, c'est bien ça.
prescriptible signifie que l'irrégularité de départ -une emprise sur le terrain du voisin- est régularisée par le temps qui passe. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 10:04:39
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
une nouveauté citée au BICC de cette semaine : la servitude de surplomb est prescriptible par voie trentenaire...
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 mars 2008, 07-10.164, Publié au bulletin
J'avais lu ce jugement.
Je n'en ai pas fait état car il me semble qu'il y a des non dits.
Pour moi, la corniche a toujours eu une existence légale car il est très vraisemblable qu'elle ait été crée en surplomb du terrain appartenant au propriétaire de l'immeuble. Le problème viendrait donc du fait que le terrain surplombé aurait été cédé non à l'aplomb de la corniche mais au droit du mur de l'immeuble. Si servitude il y a, elle serait donc du ressort de la destination du père de famille.
Visiblement la procédure n'a pas été engagée sur ces bases mais il est indéniable que les juges ont regardé cet immeuble bougeois comme une construction parfaitement licite lors de son édification (la description faite dans le jugement en atteste).
La confusion procédurale induit les contorsions présentes dans ce jugement qui finit par se raccrocher à la prescription trentenaire.
Je pense que le jugement est honnête au regard de la situation globale mais certains points me gènent.
1) La servitude de surplomb:
Rien dans le Code Civil ne permet de dire que le surplomb puisse constituer un droit au sens des servitudes. Au contraire, pour le Code Civil, le surplomb est clairement un empiétement. Et l'empiétement est imprescriptible. Une différence qui fait qu'une servitude puisse en être une, c'est qu'elle puisse s'éteindre, en particulier par le non usage, ce qui ne sera bien sur jamais le cas d'un empiètement.
Cela ne veut pas non plus dire qu'une servitude de surplomb ne puisse pas exister mais cela devrait alors avoir une toute autre forme et en tout cas pas celle d'un morceau de bâtiment en dur.
Le premier attendu du jugement est assez édifiant puisque la Cour de Cass désavoue la Cour d'Appel en ce qu'elle a retenu la servitude en contradiction avec l'article 544 du CC qui veut qu'on doive considérer qu'il s'agit d'un empiétement et non d'une servitude.
2) L'utilité de la possession nécessaire pour prescrire:
Là aussi il y a du roulis, car l'utilité retenue n'est pas celle de la possession mais celle de la corniche pour l'mmeuble et ses éléments architecturaux.
Bref, ce texte ne me parait pas un exemple probant. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 10:14:45
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absolument pas d'accord avec ton raccourci :
*si le juge avait estimé "destination du PdF", il l'aurait écrit -on est en cass, quand même;
*si le juge avait estimé "construction licite au départ", la question de la prescription, qui ne sert qu'à régulariser une situation irrégulière au départ, n'aurait pas été posée.
en revanche, les caractéristiques architecturales longuement décrites par le juge pour justifier sa position constituent à mon avis une limite à l'utiolisation de cette décision dans d'autres cas d'espèce qui ne seraient pas strictement identiques. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 12:03:58
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La Cour de Cass n'a pas à se soucier d'un moyen qui n'a pas été soulevé par les parties, son rôle étant de dire si il a été fait une exacte application des textes au regard des moyens soulevés lors des procédures.
Ce que je dis c'est que si la destination du père de famille avait été l'argument du défendeur, la Cour de Cass n'aurait eu aucune difficulté à statuer, au lieu de cela elle a du trouver la voie du moins pire.
Pour moi, la licité initiale du bâtiment ne fait aucun doute, mais là encore étant donné que ce moyen n'a pas été soulevé, la Cour de Cass en est réduite à louvoyer au gré des arguments qui lui sont fournis.
Ce que m'inspire cette cassation, c'est que le défendeur s'est un peu loupé sur les arguments développés en première instance et en appel et qu'il a beaucoup de chance que la Cour de Cass ait fait l'effort d'imaginer ce qui avait pu conduire à cette situation. Sans cet effort, c'était l'empiétement qui devait être retenu.
Ce n'est pas la première fois que je vois la Cour de Cass prendre une position humaine, chose qui n'est normalement pas dans ses attributions, bien au contraire.
Je ne m'en plaindrais pas car préserver celui qui s'est mal défendu fait aussi partie des devoirs du magistrat. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 12:19:04
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le titrage et le résumé, réalisés par les auteurs du jugement, sont sans équivoque.
la publication au bulletin donne en outre à cette décision une grande force.
si qqun les a, je lirai avec plaisir les conclusions des parties le rapport du rapporteur et les observations de l'avocat général dans ce dossier... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 12:42:02
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Emmanuel,
Fais une recherche gogole sur "servitude de surplomb".
Hors mis des cas de formes très spécifiques de ce que pourrait être une telle servitude, en particulier le passage des cables EDF, tu ne trouvera que des commentaires sur le jugement que tu viens de citer.
Conclusion, la servitude de surplomb, sauf cas très spécifiques, ça n'existe pas. Comme je viens de l'expliquer, ce n'est rien d'autre qu'un empiétement.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 12:58:06
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toujours pas d'accord : il y a pour moi dans le cas présent rien autre qu'un véritable revirement de jurisprudence... dont la portée n'est pas encore mesurée, le juge ayant conditionné précisément sa décision...
à quel commentaire précis penses-tu ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 juin 2008 12:59:30 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 18:47:04
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Emmanuel,
Nous avons une jurisprudence riche de centaines de jugements dans lesquels le surplomb est condamné pour raison d'empiétement.
Ce n'est pas un jugement tortueux qui va faire que le surplomb va subitement devenir une servitude.
En plus, comme expliqué précédement, une telle approche est en complet décalage avec les fondements du droit foncier. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 19:11:37
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| à suivre donc ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 19:55:47
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Voici un rapport annuel de la Cour de Cassation.
Tout y est intéressant, et la partie sur les "servitude d'empiétement" est on ne peu plus claire. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 20:16:00
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oui : rédigé en 2004, il présente une décision de 2001...
son auteur aurait il repris les mêmes termes en 2008, après la décision citée plus haut ?
j'en doute!
c'est bien la raison pour laquelle je parle de revirement de jurisprudence... même si le revirement ne sera effectif que si le sens de cette décision récente est confirmée par d'autres décisions dans le même sens. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 20:32:20
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Comme tu dis, A suivre...
Mais il faut encore attendre un peu pour lire les commentaires du même type sur le jugement cité.
En tout cas, ce jugement interrogationne beaucoup, à tel point que je n'ai vu personne se risquer à le commenter.
J'ai émis l'hypothèse du non dit, on verra bien ce qu'il en est. |
Dominique |
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jeanluis1
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 11:12:59
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bonjour
Me revoila
j'ai vu mon notaire hier et j'ai posé la question à savoir si le morceau de route qui va de la departementale jusqu'au chemin rural (vu qu'il y a des pointillés) est public
il na pas su me répondre il ma simplement dit il y a un n° de parcelle et il est vendu avec la maison du voisin
d'accord mais les pointillés sur cette partie c'est quoi
pouvez vous me dire qui pe vraiment me renseigner
je vous en remercie beaucoup car c'est une condition pour l'achat de cette ferme
meric
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 11:25:42
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le registre des hypothèques
le registre des hypothèques
le registre des hypothèques
le registre des hypothèques
le registre des hypothèques
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Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 14:13:44
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| des pointillés, c'est souvent la trace d'une servitude de passage... |
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Sujet |
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Eclairage sur les servitudes
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