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bopapir
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 18 juin 2008 : 22:00:07
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bonjour, je me permets de vous soumettre notre problème.
Notre copropriété de huit maisons a été construite dans un ancien vignoble, grévé à son extrémité droite d'un droit de passage pédestre conventionnel d'une largeur d'un mètre au profit de notre voisin, qui est donc le fonds dominant.
Ce voisin est relié directement à un autre chemin , ou il rentre avec sa voiture, l'entrée de sa maison est à 10 métres de ce chemin.
Le voisin n'utilise plus la servitude depuis beaucoup d'années.
Nous avons construit notre mur d'enceinte à une distance d'un mètre du vieux grillage séparant l'ancien vignoble des propriétés avoisinantes.
Est-ce-que pourrions nous éventuellement procéder au forage d' un puit sur cette servitude, en sachant que nous ferions passer les tuyaux nécessaires dans notre copropriété par notre mur d'enceinte et que nous remetterions le passage dans son état actuel en fermant le puit en haut?
Au cas ou ce serait techniquement réalisable devrions nous demander l'autorisation au fonds dominant?
Quelles démarches devrions nous faire auprès de la commune, DP, ou autres?
en vous remerciant d'avance
Pir
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 00:20:00
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l'article 701 du code civil vous interdit de porter atteinte à l'usage, par le fond dominant, de sa servitude.
un forage n'empêche pas, sauf pendant la durée très ponctuelle des travaux, le passage piéton, sauf cas particulier des forages d'eau potable nécessitant l'instauration d'un périmètre de protection.
donc pour le coté civil, prévenez le voisin qu'il y aura à telle ou telle période un blocage temporaire pour travaux.
coté administratif, renseignez vous en mairie : les forages ne sont pas autorisés partout. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 juin 2008 00:20:54 |
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jeanluis1
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 09:14:56
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bonjour
bon pour ce qui est du chemin c'est réglé il y a bien une servitude sur une partie du chemin et en plus le chemin rural qui passe tj est tj d'actualité
j'ai un petit renseignement à demander
la maison que j'achète autrefois etait dans le cadre du'une exploitation
aujourd'hui il n'est en rien mais au niveau de l'edf je vais avoir un contrat d'entreprise contrat vert
l'edf me propose un contrat jaune
quelle en est la diffèrence? prix etc
merci |
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mpg
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 11:27:57
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Bonjour,
Toujours notre souci de vue (notre message du 14 juin), il semblerait que notre voisin soit en possession d'un document prouvant l'existence de l'ouvrage, ainsi que d'attestations, pour prescription trentenaire.
Au secours !!!
Nous devons nous rencontrer prochainement pour cela, à suivre.
Cependant, j’ai lu et relu le post de Larocaille sur « LES ASPECTS OBSCURS DES SERVITUDES
(Partie 4 – Le postulat de la naissance des servitudes) »
« De la même manière, une fenêtre qui sert simplement à recevoir la lumière n’est pas suffisante pour créer une servitude de vue. Bien sur, étant donné que le droit au soleil n’existe pas, le propriétaire de la fenêtre soutiendra mordicus qu’elle sert à la vue, mais au final c’est le juge qui devra apprécier la réalité d’usage. » Larocaille
Cette fenêtre sert simplement à recevoir la lumière : 1.80 du plancher du sanitaire du voisin, qui soutient de ne pas avoir de vue chez nous.
Il accepte, cependant, de poser un voile occultant transparent donc d’ôter la vue.
« L’hypothèse du droit mort-né consiste à dire que puisqu’on ne connaît pas précisément les modalités de naissance de la servitude, il convient de vérifier que les conditions de sa mort ne sont pas déjà réunies lors de cette naissance.
Une servitude qui naîtrait tout en réunissant les conditions de sa mort serait donc par définition morte. Il est même probable qu’on puisse affirmer qu’elle n’ait jamais existé. » Larocaille
Si il n’y a pas de vue, y a-t-il une servitude ? Peut être un peu tiré par les cheveux mon raisonnement !
L’aération d’une salle de bain peut elle être qualifiée de motif de servitude ? Puisqu’en réalité le motif du refus du voisin est de pouvoir aérer la salle de bain (voir ses WC) sans poser de VMC.
Devons nous être contraints de participer aux ablutions des voisins lorsque pendant les beaux jours installés sur la terrasse… !!!
Merci à Emmanuel et Larocaille pour vos réponses toujours réactives et très intéressantes
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 11:44:57
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non, c'est à mon avis très clair : l'ouverture du voisin, fut-elle trentenaire, n'est pas créatrice de servitude car elle n'entre pas dans le cadre strict du 678 du code civil, réservé aux ouvertures formant vues... surtout si vous disposez d'un document du voisin affirmant qu'il ne peut pas l'utiliser pour voir !
le 678 protège en effet celui qui subit une vue irrégulière... puis celui qui dispose d'une vue régulièrement instaurée par prescription, destination du père de famille ou par convention.
donc l'existence trentenaire d'une ouverture ne permet pas de prescrire une gêne excessive de voisinage si elle ne forme pas vue. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 19 juin 2008 11:54:06 |
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Vincentius
Pilier de forums
497 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 13:56:40
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Citation :
Initialement posté par jeanluis1
...
j'ai un petit renseignement à demander
la maison que j'achète autrefois etait dans le cadre du'une exploitation
aujourd'hui il n'est en rien mais au niveau de l'edf je vais avoir un contrat d'entreprise contrat vert
l'edf me propose un contrat jaune
quelle en est la diffèrence? prix etc
merci
Il existe trois tarifs: le bleu, je jaune et le vert.
Ils correspondent à différentes tranches de puissances souscrites.
-Bleu: 3 à 36 KVA en Basse Tension
-Jaune: 36 à 250 KVA en Basse tension
-Vert: Supérieur à 250 KVA en Haute tension
Pour les particuliers, le tarif bleu suffit. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 20:53:24
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Ca fait toujours plaisir de voir que nos élucubrations sur les servitudes sont lues avec autant d'attention.
Bien sur, la preuve imparable, c'est un écrit du voisin qui dit que son fenestron ne sert pas à voir, parce que, là, du coup, une requête basée sur l'article 678 n'a plus aucun sens.
En l'absence de reconnaissance écrite, il faut faire valloir une combinaison d'élément qui tendent à écarter l'hypothèse de la vue par la hauteur du fenestron (1,80m) et l'utilisation qui est faite du local. Pour imager, le roi sur son trone ne voit pas grand chose.
Je partage donc l'analyse d'Emmanuel. |
Dominique |
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mpg
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 15:03:57
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Je reviens vers vous (notre plan du 1 er mai page 15, notre message du 19 juin et vos réponses Emmanuel Wormser et Larocaille page 17) afin de connaître votre avis sur les résultats de la conciliation
En fait de conciliation, il s’agit plutôt d’une non-conciliation, aucun accord n’ayant été trouvé.
Concernant la fenêtre qui pose problème et pour reprendre la réponse de Larocaille
« En l'absence de reconnaissance écrite, il faut faire valoir une combinaison d'élément qui tendent à écarter l'hypothèse de la vue par la hauteur du fenestron (1,80m) et l'utilisation qui est faite du local. Pour imager, le roi sur son trone ne voit pas grand chose. »
- Notre voisin a produit des attestations de voisins qui précisent que cette fenêtre a plus de 30 ans, qu’elle est à verre transparent et ouvrant.
- Il a montré un acte de vente ou titre de propriété des années 50 qui précise qu'il existe un jour de souffrance dans les WC et donnant sur la propriété restant au vendeur, que ce jour subsistera dans son état actuel et ne pourra jamais être interpréter comme un droit de vue. (sauf que vraisemblablement le verre est ouvrant et transparent depuis au moins 1968)
- il a par ailleurs précisé par oral qu’il n’avait pas de vue chez nous, sauf à monter sur un escabeau !
J’ai bien compris qu’une servitude de vue pouvait s’acquérir par prescription trentenaire.
En revanche, la prescription trentenaire toute seule… s’impose t-elle ?
Bref un jour de souffrance qui ne peut « jamais être interpréter comme un droit de vue », peut il au bout de 30 ans devenir une servitude vue qui en réalité n’en est pas une sauf à utiliser un escabeau.
Précisons que nous avons acheté cette maison et que cette fenêtre existait déjà.
Qu’en pensez vous ???
Merci et bien à vous
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 15:06:51
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que c'est parfait pour vous : si c'est un "jour de souffrance" ne pouvant "être interpétré comme un droit de vue" et "ne permettant pas de voir" sans faire des acrobaties, vous pouvez ocnstruire devant et installer un mur : seules les vues prescrites ou régulièrement instaurées sont protégées par le 678.
ce n'est pas le cas de cette ouverture. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mpg
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 17:29:31
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
que c'est parfait pour vous : si c'est un "jour de souffrance" ne pouvant "être interpétré comme un droit de vue" et "ne permettant pas de voir" sans faire des acrobaties, vous pouvez ocnstruire devant et installer un mur : seules les vues prescrites ou régulièrement instaurées sont protégées par le 678.
ce n'est pas le cas de cette ouverture.
Merci pour cette réponse, mais la prescription trentenaire on en fait quoi?
Bien à vous |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 18:25:56
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| que voulez vous prescrire ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 19:02:08
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Excellent, effectivement.
La prescription sert à acquérir un droit or dans votre cas, c'est on ne peut plus clair, il n'y a aucun droit, donc rien à acquérir.
L'acte qu'a produit le voisin signifie que l'ouverture ne constitue pas une vue et qu'ainsi il n'y a pas besoin de boucher le jour.
Et ceci est dit par l'auteur commun, ce qui a deux effets:
1) C'est l'affirmation que cet auteur a tout simplement consenti une facilité à son acheteur en excluant toute servitude.
2) C'est aussi la preuve que le père de famille a entendu explicitement qu'il en soit ainsi, excluant de ce fait toute servitude par destination du père de famille.
Conclusion, vous êtes tranquille.
Mais vous nous avez parlé du conciliateur, et qu'a-t-il dit ce brave homme? |
Dominique |
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mpg
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 30 juin 2008 : 21:29:04
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"Conclusion, vous êtes tranquille.
Mais vous nous avez parlé du conciliateur, et qu'a-t-il dit ce brave homme?"
[/quote]
C'est vrai qu'il était très gentil.
Le conciliateur a tenté de concilier vainement.
En revanche, il penchait sur le fait que ce jour de souffrance transformé en vue depuis plus de 30 ans constituait une "servitude" acquise par prescription trentenaire. Il n'a pas été très clair à ce sujet.
Merci à Emmanuel et Larocaille pour vos réponses toujours réactives et si précieuses.
La lecture de tous les messages postés m'éclaire sur un domaine que je trouvais à priori rebutant mais que vous rendez très intéressant.
Bien à vous
Une fan de l"hypothèse du droit mort-né" |
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chaumiere
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 12:53:40
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| S'il faut monter sur un escabeau, cla ressemble bien à un jour de souffrance. Au mieux, il faut une action de l'homme, donc le servitude est discontinue et non prescriptible. Vous pouvez donc emp^cher toute vue de s'exercer, mais c'est à vous de prendre les dispositions, ce qui ne semble pas évident. Si par contre, vous voulez que ce soit votre voisin, alors, il ne reste plus que la voie de la justice. |
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chaumiere
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 12:58:23
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Citation :
Initialement posté par larocaille
Comme tu dis, A suivre...
Mais il faut encore attendre un peu pour lire les commentaires du même type sur le jugement cité.
En tout cas, ce jugement interrogationne beaucoup, à tel point que je n'ai vu personne se risquer à le commenter.
J'ai émis l'hypothèse du non dit, on verra bien ce qu'il en est.
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chaumiere
Contributeur senior
53 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 13:40:07
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Bonjour
Après un long silence et quelques ping pong sur les servitudes je ne peux pas m'emp^cher de me risquer à commenter ce fameux arrêt de cassation qui est tout à fait logique et confirme la position que j'ai toujours tenue, à savoir qu'avant de s'intéresser à l'accessoire, il faut d'abord s'intéresser à l'usage ou à l'utilité, ce que vous écartez presque systématiquement.
En l'occurrence, contrairement à ce que pense EW, il n'y a pas revirement de jurisprudence, mais continuité si on s'en tient au rôle de la cassation:
---- Juger la forme et non le fond
---- Respecter la souveraineté de la cour d'appel à décider s'il y a utilité ou non et à qualifier
---- S'assurer que la la Cour d'Appel a bien motivé sa décision
En l'occurrence, la prescription ne pouvait qu'être reconnue car la Cour d'appel a bien motivé la reconnaissance d'une utilité continue apparente trentenaire et, ce malgré la très bone défense qui a tout fait por prétendre qu'il n'existait aucune utilité.
Il est donc entièrement faux d'en conclure qu'il y a revirement et contrairement à ce qu'en conclue EW, une servitude de surplomb en tant que telle ne peux pas etre prescrite par voie trentenaire. sauf si ce surplomb n'est que l'accessoire indispensable à l'exercice d'un usage ou d'une utilité.
En effet, que dit la cass a propos de l'appel:
"Qu'elle a SOUVERAINEMENT retenu qu'elle présentait un AVANTAGE pour l'USAGE et l'UTILITE du fonds des époux X"
"Qu'elle en a exactement déduit que le fonds des époux X, qui pouvaient se prévaloir d'une possession UTILE"
Si demain, le même cas se présente mais que la cour d'appel ne motive pas l'utilité, le surplomb devra être démoli et il ne faudra pas en conclure à un autre revirment.
Mais cette Cass est quand m^me très intéressante car elle consacre 2 points essentiels
1) La souveraineté de la cour d'appel
2) Que l'usage ou utilité n'ont pas à être fonctionnels et peuvent n'être qu'esthétique ou architectural et c'est là que le fond dominant a très bien joué. Le défendeur l'a très bien vu et a très bien riposté, même si son pourvoi a été rejeté.
Pour être plus clair, 2 exemples (dont l'un dans l'étude mentionnée)
Ex N°1
2 tuyaux en surplomb, l'un au dessus de l'autre depuis plus de trente ans
Le premier peut rester car il sert à l'évacuation des eaux de pluie (servitude continue)
Le second doit être retiré car il sert à l'évacuation des eaux usées (servitude discontinue). Au surplus, comme la propriété du sol emporte la propriété du dessus, la prescription du 1er ne permet pas de conserver le second.
Ex N°2
Un bâtiment enclavé sur 4 côtés dont la couverture à une seule pente déborde sur tout le pourtour depuis plus de trente ans.
---la prescription s'exerce sur la partie basse car il y a écoulement des eaux
---Sauf à démontrer une utilité continue (architecturale ??), Il ne peut pas y avoir prescription pour les débords en partie haute, et en pignon.
Finalement c'est logique et simple si on s'intéresse à l'usage. Il n'est nul besoin d'aller chercher des explications chez le père de famille. Mais encore faut il faire très attention à l'argumenatire et à chaque mot.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 21:12:52
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Je ne suis pas tout à fait en phase avec vous, chaumière.
Il y a pour moi un point fondamental qui est celui de la hiérarchie des droits. La propriété l'emporte sur ses droits accessoires.
C'est le fondement majeur du rejet constant de reconnaître l'empiètement comme servitude. Ainsi on ne peut se prévalloir d'une servitude si on a violé la propriété voisine.
La Cour de Cass aurait du relever l'erreur de la Cour d'Appel qui n'a pas respecté ce principe de hiérarchie des droits, or elle s'est contentée de lui repprocher une interprétation douteuse de l'article 637.
Il y a quelque chose qui cloche dans le sens où la Cour de Cass n'a apporté aucun éclaircissement sur le respect de l'article 544 qui était lui aussi invoqué lors du pourvoi, or c'est au travers de cet article que s'exprime la hiérarchie des droits.
Maintenant, il faut ouvrir les yeux sur la situation qui était exposée à la Cour de Cass.
Tout d'abord, il faut savoir ce qu'est une chartreuse.
La chartreuse est une maison de maître typique en Aquitaine. De nombreuses chartreuses du XVIIeme sont classées du fait de leur qualité architecturale. Il est évident que ce type de construction n'a jamais été entrepris en limite de propriété. Le fait qu'une façade d'une chartreuse se retrouve en limite de propriété ne peut être que le résultat de cessions des parcelles qui l'entourait. Ce que j'ai appelé la volonté du père de famille est le fait que la fameuse corniche ne se soit pas trouvée là parce que son propriétaire l'avait illégalement construite, mais tout simplement du fait des cessions.
Je note au passage que la cession d'un fonds surplombé n'a rien d'illégal puisque l'acheteur a tout loisir de constater ce surplomb.
Pour moi, c'est la sincérité évidente des opérations qui a conduit la Cour de Cass à ne pas sanctionner un empiétement qui ne reposait sur aucune action illégale, tant il était évident pour les acheteurs successifs.
Dans le même ordre d'idées, on trouve des maisons du moyen age dont les étages débordent sur les voies publiques. Je n'ai jamais vu une commune demander, dans ce cas, une démolition pour cause d'empiètement sur la voie publique.
Lorsque le Cour de Cass invoque qu'il s'agit d'un immeuble de type chartreuse, ce n'est pas anodin.
Pour votre analyse sur les cas d'écoulement des eaux, il faudrait aussi regarder à la suite de quelles cessions les situations peuvent être constituées et comment les auteurs de lieux ont procédé.
Sur ce qui est ou non du fait de l'homme, il y a actuellemant beaucoup de controverse car on peut considérer que la servitude résulte de la canalisation ou de ce qui passe dedans. Pour l'instant, c'est la canalisation qui qualifie la continuité de la servitude.
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Dominique |
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mpg
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 22:05:07
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Citation :
Initialement posté par chaumiere
S'il faut monter sur un escabeau, cla ressemble bien à un jour de souffrance. Au mieux, il faut une action de l'homme, donc le servitude est discontinue et non prescriptible. Vous pouvez donc emp^cher toute vue de s'exercer, mais c'est à vous de prendre les dispositions, ce qui ne semble pas évident. Si par contre, vous voulez que ce soit votre voisin, alors, il ne reste plus que la voie de la justice.
Prendre nos dispositions signifie-t-il que nous pouvons construire devant en respectant les distances légales ?
Un grand merci pour vos commentaires ! |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 22:24:41
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Citation :
Initialement posté par mpg
Citation :
Initialement posté par chaumiere
S'il faut monter sur un escabeau, cla ressemble bien à un jour de souffrance. Au mieux, il faut une action de l'homme, donc le servitude est discontinue et non prescriptible. Vous pouvez donc emp^cher toute vue de s'exercer, mais c'est à vous de prendre les dispositions, ce qui ne semble pas évident. Si par contre, vous voulez que ce soit votre voisin, alors, il ne reste plus que la voie de la justice.
Prendre nos dispositions signifie-t-il que nous pouvons construire devant en respectant les distances légales ?
Un grand merci pour vos commentaires !
oui. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 01 juil. 2008 : 23:07:01
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Je ne suis pas d'accord sur cette interprétation de chaumière sur ce qu'est l'action de l'homme.
L'hypothèse selon laquelle la situation de servitude serait fonction de la taille du propriétaire, n'est pas juridiquement défendable.
Pour ce qui est du droit de construire le long de ce jour, je dis oui, mais pour les raisons précédement invoquées et non parceque le propriétaire actuel doit prendre un escabeau. |
Dominique |
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