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sapinus-gratus
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6 réponses |
 Posté - 05 mars 2007 : 11:00:08
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Un copropriétaire habitant au dernier étage, demande l'autorisation d'ouvrir la toiture pour réaliser un chien assis au dessus d'une pièce existante chez lui en mezzanine
J'ai fait quelques recherches dans les forums, mais sans vraiment trouver de réponse précise.
Il semble que cette autorisation doit être votée à l'article 25 (autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes), mais l'article 26 précise: "Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration" car l'esthetique générale de l'immeuble va être transformée.
Alors, art. 25 ou art. 26 ?
De plus, notre inquiétude porte surtout sur d'éventuelles malfaçons et donc des fuites qui en résulteraient. En effet, l'immeuble est situé dans une zone où le toit reste recouvert de neige pendant plusieurs mois par an.
Quels sont les précautions à prendre au préalable et les "garanties" à réclamer à ce copropriétaires avant travaux ?
Je pense que l'on devrait contacter l'assurance multirisque habitation de l'immeuble pour la prévenir des travaux envisagés. La prime va certainement augmenter, et nous en subirons tous les conséquences...
Ensuite, il me semble que l'on devrait obtenir la garantie que l'assurance habitation de ce copropriétaire prendra en compte des fuite ultérieures éventuelles.
Merci pour vos précisions.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 17:56:59
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C’est un vote de l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi qui est nécessaire au copropriétaire habitant au dernier étage pour avoir le droit de percer des chiens assis sur le toit, comme le précise l’article 35 de la loi.
L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre la décision prévue à l'alinéa précédent cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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sapinus-gratus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 18:44:15
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Merci pour cette réponse ESTAPACK, mais il ne s'agit pas pour ce copropriétaire de "créer de nouveaux locaux à usage privatif" car les locaux existent déjà, mais simplement de percer une fenêtre dans une pièce existante.
Qu'en pensez-vous ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 19:18:37
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Etaspack, vous allez trop vite en besogne !!!! 
Pour percer la toiture et batir un "chien assis", le copropriétaire en question n'a besoin que de l'autorisation de l'AG s'agissant de "travaux privatifs sur parties communes et/ou modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble".
Ce que sapinus avait bien vu !
Autorisation donnée suivant maj.L.art.25 b et éventuellement L.art.24 si seuil L.art.25-1.
Les travaux d'amélioration/addition/construction suivant L.art.26, art.35, sont ceux décidés par le syndicat au profit du syndicat.
La surélévation/construction dont il est question relève des "travaux communs" du syndicat.
Le fait que ces travaux du syndicat soient destinés à créer de nouveaux lots privatifs, alors propriété du syndicat, n'y change rien : travaux communs !
(De la bonne lecture des textes et de leur interprétaion .... ..)
Sapinus : le dossier du demandeur devra être complet, y compris pour ce qui concerne les histoires d'assurance pour travaux dont il devra faire son affaire personnelle.
Pour ce qui concerne l'assurance de l'immeuble, je ne vois pas trop ce que viendrait faire ici une "sur prime", si ce n'est que les compagnie d'assurance ont à l'affut de tout pour faire payer le quidam ...
Mais un toit étant un toit, y compris avec un ou des chiens assis, je ne vois pas où serait le risque si les travaux sont réalisés dans les règles de l'art par une entreprise qualifiée : le dossier présenté par le demandeur sera là pour lever vos craintes (et si ça se trouve que le chien assis renforce la toiture en cas de chute de neige importante ? .... d'autant qu'avec le réchauffement, l'important n'a plus lieu d'être s'agissant de la neige ...)  |
Edité par - gédehem le 05 mars 2007 19:20:39 |
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sapinus-gratus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 05 mars 2007 : 19:53:04
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Merci gédehem. J'attendais bien sûr un avis de votre part !
Pourriez-vous préciser en ce qui concerne le 25-1, car je ne crois pas que cet article un peu "spécial" s'applique içi et que l'on soit obligés de voter à l'art.24.
Il me semble qu'il s'agit bien du 25, et du 25 seulement.
Qu'en est-il selon vous de la modification de l'aspect esthetique de l'immeuble et donc d'un éventuel vote à l'article 26 ?
Enfin, pourriez-vous m'indiquer la liste complète des documents à recevoir dans ce dossier, sachant que nous avons déjà la lettre de demande du copropriétaire, un plan de l'entreprise contactée pour ces travaux, et quelques photos pour préciser l'endroit précis de l'intervention et le type de construction dont il s'agit.
D'autres documents sont-ils à fournir ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 14:29:04
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Un problème éventuel quand même : un chien assis est créateur de vues nouvelles
Pas toujours ! Mais souvent. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 12:14:36
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Etaspak, j'ai bien tout lu et ne voit pas où on peut déduire qu'il faudrait ici un vote à la double maj.art.26 ou même à l'unanimité !
Il s'agit chez sapinus d'autoriser un copropriétaires à réaliser des travaux privatifs, certes sans doute importants, touchant aux parties communes et modifiant l'aspect exterieur.
Il n'est pas question de passer sur la faitière ni d'un problème de combles (c'est vrai qu'il n'est rien dit là dessus : mezzanine mansardée ?)
Il ne s'agit pas ici de travaux réalisés par le syndicat pour lui-même, travaux communs.
Pour la question de la vue dont parle JPM, ce sont les voisins qui seraient éventuellement concernés, pas le syndicat.
Ces travaux imposent le dépot d'un "permis de construire" qui devra donc répondre aux règles d'urbanisme .... en plus de ce que dira l'AG.
Pas d'acord de l'AG = pas de PC.
(Etaspak : pardon, mais dans les liens que vous citez, il y a à boire et à manger !
Parler de 25b pour aussitot faire référence à art.30 n'a pas de sens s'agissant de travaux privatifs, pour ne citer qu'un exemple !) |
Edité par - gédehem le 07 mars 2007 12:20:51 |
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sapinus-gratus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 18:21:55
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J'ai bien lu toutes les références citées par ETASPAK et il est vrai que je m'y perds un peu compte tenu de certaines références qui viennent contredire les autres...
Sur le fond, je trouve quand même un peu "léger" le fait d'accorder l'autorisation d'ouvrir le toit d'un immeuble et de rajouter un "appendice" sur un simple vote à la majorité (art.25) !
Gédehem, vous amenez maintenant la notion de "permis de construire".
Ne pensez-vous pas qu'une simple "déclaration de travaux" serait nécessaire ?
J'aimerais quand même beaucoup avoir un avis définitif ou un accord entre les avis de ETASPAK et de Gédehem pour pouvoir savoir exactement à quelle majorité cette résolution doit-elle être votée... et quelle est la chronologie des étapes dans cette construction. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 22:24:35
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Pour ma part, il n'y a pas de changement !
En copropriété, les travaux communs, travaux concernant la collectivité "syndicat", se décident soit à l'art.24, s'agissant des travaux d'entretien, soit à l'art.26 (ou à la marge à l'unanimité) s'agissant des travaux d'amélioration/addition/transformation.
Entre les 2 existent certanes décisions à la maj.art.25 pour des travaux particuliers, encore travaux communs, ou imposés par la règlementation.
Encore une fois, tous ceci relève des travaux communs, décidés par et pour le syndicat !
Mais dans le cas qui est posé ici, il ne s'agit pas du tout de cela !
Il s'agit de travaux privatifs, travaux privatifs qui ne sont pas le fait du syndicat, pour son profit !
Dans ce cas là, les textes sont très clairs : il s'agit de travaux soumis à autorisation de l'AG selon L.art.25b.
Il n'y a pas d'autre possibilité pour des travaux privatifs "affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble".
Ici la déclaration de travaux ne sera sans doute pas possible : un chien assis sur une toiture semble t-il en zone montagneuse (neige plusieurs mois) tombe sans doute sous la règlementation particulière de ces zones. D'où sans doute la demande de PC obligatoire.
Il faut se renseigner au service urbanisme de la mairie, mais il y a de forte chance que le dépot d'un permis de construire ne soit ici obligatoire, demande de PC à laquelle devra être obligatoirement joint un extrait certifié conforme par le syndic de la décision autorisant ce copropriétaire à réaliser les travaux. |
Edité par - gédehem le 07 mars 2007 22:29:26 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 22:27:24
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Petite précision, je ne suis qu’un syndic bénévole parmi tant d’autres et je suis loin d’avoir l’expérience de Gédehem ou de JPM (par ordre alphabétique ).
Si parfois mes réponses prête à confusion, j’essaye toujours dans la mesure du possible de répondre de la façon la plus pragmatique et à chaque fois en prenant information sur des liens (que j’évite de citez trop souvent pour éviter toute polémique) qui émane de professionnel de l’immobilier au même titre que n’importe qui sur ce forum.
Gédehem,
Pouvez m’expliquer pourquoi les travaux d’une construction d'une véranda sur une partie commune à usage privatif, relève de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Et m’expliquer pourquoi les travaux d’une construction d’un chien-assis sur une partie commune (toiture), relèvent de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans les deux cas, que ce soit la véranda ou que ce soit le chien-assis, tous deux sont attenant à des parties privatives et l’un comme l’autre sont soumis aux règles de l’urbanisme.
Voyez ce lien :
Construction d'une véranda dans un jardin à usage privatif :
A quelle majorité doivent être autorisés les travaux de construction d'une véranda sur une partie commune à usage privatif ?
La Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 8 novembre 2006 (juris data 2006-035844) confirme clairement que de tels travaux relèvent de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
http://www.inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=61&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 22:45:02
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Vous ne voyez pas de différnce entre "construction d'une véranda" ici et "la construction d'un chien assis" là ? ...
Etaspak !! .. la construction d'une véranda, c'est la création d'une surface, d'une emprise sur un sol, dans les exemples que vous rapportez surface sur un sol commun !!
Sauf à marcher sur la tête, un chien assis ne créait pas de surface en sus, d'emprise sur un sol, y compris commun !
"....pour réaliser un chien assis au dessus d'une pièce existante chez lui en mezzanine." (ce qui sous entend qu'il s'agit d'une mezzanine mansardée)
Etaspak, pour autoriser la pose d'un "vélux" sur le toit, c'est quelle majorité ? |
Edité par - gédehem le 07 mars 2007 22:50:21 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 23:57:02
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Gédehem,
La construction d’un chien-assis est une création de surface, certes petite, d’une emprise sur une toiture, surface sur un toit commun.
Si pour vous un vélux est la même chose qu’un chien assis, je ne demande qu’à vous croire, mais permettez-moi d’en douter.
Pour répondre à votre question, il s’agit de l’article 25 de la loi .
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 00:02:17
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Ben ...sauf à etre en lévitation, un vélux créait bien aussi une "surface" sur la toiture, une emprise quasi aussi grande qu'un chien assis, non ?
(En vérité, ni chien assis ni vélux ne créaient de surface au sol, pas plus que la pose d'un capteur solaire ou d'une parabole autorisés en toiture ne créait une emprise.) |
Edité par - gédehem le 08 mars 2007 00:06:21 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 00:27:02
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Vous avez raison Gédehem, un velux créé une surface de la même façon que peut crée une surface un chien-assis .
De ce fait, la majorité pour faire ces travaux se vote bien à l’article 25 de la loi  .
Après cette tirade enthousiaste, j’espère que sapinus-gratus est satisfait .
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 09:45:44
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Si on veut pinailler : la création d'un chien assis împlique l'appropriation d'un volume d'espace ! Ce n'est pas Gedehem qui critiquera cette notion, car sur ce point (et d'autres) nous sommes bien d'accord : c'est de volume qu'il faut parler.
Mais je reste aussi sur les vues et le hasard fait qu'un message à ce sujet m'est tombé hier. Il s'agit d'une copropriété horizontale dans laquelle la hauteur des haies séparatives a été déterminée une fois pour toutes. Il est interdit à tout propriétaire d'une maison de créer des ouvertures générant des vues sur les terrains voisins, compte tenu de la hauteur des haies.
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sapinus-gratus
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 15:23:07
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Quel déchainement, quel enthousiasme... une véritable partie de ping-pong !
Merci à tous pour vos informations très complètes et des réponses argumentées.
A très bientôt car j'ai affaire malheureusement à un syndic pas très... (hmmmm) "professionnel"... ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 16:31:58
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Ben oui c'est un peu ça parfois ici ... mais il n'y a pas de filet !
Pour l'histoire de la vue, JPM rappelle fort justement ce point !
Mais ce n'est pas e syndicat qui est concerné mais le sce urbanisme du coin, qui devra vérifier si la fenetre envisagée répond au clauses du règlemenr d'urbanisme, ici pour le problème de vue sur le voisin ... |
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Sujet |
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travaux sur toiture copro. > chien assis
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