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SFI
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 Posté - 06 mars 2007 : 04:04:23
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Bonjour,
avant de passer chez le notaire pour la constitution d une SCI "Familiale",je souhaiterais avoir quelques "billes" dans mon jeu.
Le principe est le suivant nous sommes 4 enfants (majeurs), nos parents (2) et grand parent (1) : Total 7
Nous souhaiterions constitués une SCI a capital fixe et "fiscalement attache a l impôt sur le revenu" avec comme clause pas de tiers dans le rachat des parts,avec parents et grand parent pour préparer l avenir
Actuellement nous avons fait estimé les biens acquis sur lesquels plus aucun crédits ne cour , par des agences immobilières (3 agences par maisons et nous avons fait une moyenne) mais aussi sur les biens que nous souhaiterions intégrer a la SCI pour en être Locataire (avec bail bien sur)
Maison 1 Grand mere : 150 000 € (Payé)
Maison 2 Parents : 400 000 € (Payé)
Maison 3 Fils ainé : 200 000 € (a acheté)
Appart 2eme Fils : 100 000 € (a acheté)
Notre capacité d emprunt et de 2 600 €/mois (concerne 4 personnes actives les autres étant étude/retraite)
Les parents et grand-mere seront "usufruitier" de leur ex-bien qui deviennent donc si j ai bien compris en "nu-propriété" de la SCI
Je souhaiterais connaitre la meilleure démarche pour apporter des bien s en nature (Capital ?) avoir bien entendu le moins de frais possible mais pas non plus d être au moins cher.
La répartition des parts serait pour moi au pro rata de l apport de bien/onéreux c est a dire Parents 4/10 Gd mere 3/10 deux fils actifs 1/10 chacun et les deux autres 0,5/10 sachant qu actuellement il ne participe a rien niveau financier mais qui plus tard pourront "produire un effort". Est ce un bon raisonnement ? doit on les inclure de suite ou attendre.
Les loyers couvriraient le montant des remboursement mais pas forcement la taxe fonciere ce qui devrait donc crée un déficit en fin d année, ce déficit devra donc être combler par les "actionnaire", mais peux on par la suite le déduire des impôts sur le revenu (10 700 €/ actionnaire / an), mais est ce 1 euro pour combler = -1 euro sur l IR ? ou bien juste les frais de gros travaux (ravalement de façade ou autre) ne crée le déficit ? Les taux d interet ex :
Interet Annee 1 : 12 500 €
Interet Annee 2 : 12 000 €
Interet Annee 3 : 11 500 €
Interet Annee x etc ...
Les interets sont ils totalement déductible au pro rata des parts ?
Comment se crée un déficit ? (j irais aussi voir un comptable :-) mais c est pour avoir une approche et une vue d ensemble cohérente)
Faut il faire des financements bancaire a 110 % ?
Pour les 15 ans a venir nous souhaiterions entretenir ce déficit en faisant l acquisition d autres produits, puis ensuite commencer a generer des bénéfices pour faire un complément de revenu aux actionnaires majoritaire, la logique est elle bonne ?
La donation de parts sans taxation s effectue je crois par tranche de 50 000€/par enfants tous x ans (10 je crois mais pas sur) a partir de quand cela peut il rentrer en vigueur, cela modifie t il les parts dans la SCI ?(je crois que cela peut être statuer au niveau des statut)
Je pense que nous sommes crédibles vis a vis des banques (discussion informelle avec différents conseiller) je souhaite juste éviter les pièges qui nous ferons payer 2x tel ou tel acte être au plus juste mais sans sous évaluer ni le capital ni la valeur des biens
Je vous remercie par avance pour vos contributions.
Franck
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Edité par - SFI le 06 mars 2007 06:13:01 |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 09:24:26
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Observation préliminaire :
Vous semblez avoir occulté un détail important : le financement.
En apportant leurs biens en nue propriété, les grand-parent et parents conservant leur usufruit encaisseront donc le produit des loyers.
La SCI n'ayant pas de revenus, de quelles façons les emprunts contractés seront-ils remboursés ? |
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SFI
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 09:46:56
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Bonjour, pour le financement je pensais que je l avais preciser.
Sur les maisons deja payé hormis le foncier il n y a pas d'argent a remettre me semble t il.
Concernant l achat de l appartement et de la maison financé par credit les loyers que nous verseront ferons le financement avec le complement si besoin est, par les "actionnaires" sachant que les montant engagé seront en adequation avec les capacités d emprunt de 4 personnes "actives" et le but pour nous "jeunes" n est pas de gagné de l argent ds l immediat et pour les "anciens" de defiscalise, si mon raisonnement sur les taux d emprunt/travaux est bon :-)
Merci
Franck |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 10:06:58
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| Personnellement, je trouve assez dangereux de mettre tous vos logements dans le même panier. Avez-vous pensé au fait qu'en cas de difficulté de l'un ou l'autre frère, tous les logements pourraient être saisis? il vaudrait mieux constituer trois SCI, l'une pour la transmission des logements de vos parents et grands-parents, transmission qui pourra ainsi se faire en plusieurs fois pour éviter les droits de succession, les autres pour le financement de chacun de vos logements (là, je ne sais pas si une SCI est une bonne chose, cela vous prive du PTZ et autres aides). |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 10:08:56
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En définitive, deux des indivisaires ont l'intention d'apporter ce qu'ils n'ont pas, des biens qu'ils doivent acquérir à crédit, à l'aide d'un emprunt, en laissant le soin à la SCI de le rembourser et accessoirement en faisant appel à une contribution des autres associés ?
C'est-à-dire qu'ils apporteront des "courants d'air"!
En l'état actuel de la situation seul les ascendants sont propriétaires de biens immobiliers qu'ils peuvent apporter en nue propriété à la SCI.
La solution logique qui serait proposée serait la suivante :
-le grand-parent:-ferait donation d'un certain nombre des parts de la SCI obtenues en contrepartie de son apport, à hauteur de 30000 € à chacun des petits enfants;
-les père et mère en feraient de même à hauteur de 50000 € chacun à chaque enfant.
De cette façon, les enfants feraient partie intégrante de la SCI en leur qualité de porteurs des parts reçues de leurs ascendants.
Ensuite, l'opération d'achat des biens pourrait être envisagée au moyen d'un emprunt que la SCI rembourserait c'est-à-dire que le poids du remboursement serait à la charge de l'ensemble des associés. |
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SFI
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 10:36:17
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Re :-)
Concernant les attributions de part cela rejoins ma question sur les donations aux enfants/petit enfants et va dans le sens que j imaginais
Cependant le fait de faire porter aux 2 enfants plus jeune des "charges" dont ils ne peuvent pas assumer financièrement n'est il pas trop dangereux ou bien faut il differé la donation ?
Ces donations d apres ce que j ai pu lire ne sont donc pas taxable ni meme l introduction des biens payés dans la SCI ?
Pour les 2 ainés nous avons 30 000 € chacun de liquidité mais il ne me semblait pas forcement judicieux de les mettre dans la SCI directement mais plutôt comme garantie auprès de la banque préteuse sur des comptes personnels (sachant effectivement que rien ne dit a la banque que 2 jours + tard il ne seront pas utilisé autrement (tour du monde en sous marin nucléaire Russe par exemple ;-) )
Pour répondre a la question des aides type PTZ cela ne sera pas possible car nous avons été propriétaire de nos logements il n y a pas tres longtemps, la vie nous en a separé en nous laissant un petit dédommagement ;-) et pour le reste on gagne trop ...
Merci
Franck
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 12:18:58
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Question :
Cependant le fait de faire porter aux 2 enfants plus jeune des "charges" dont ils ne peuvent pas assumer financièrement n'est il pas trop dangereux ou bien faut il différé la donation ?
Réponse : C'est un choix.
Si le produit tiré de la location ne suffit pas pour satisfaire les mensualités de remboursement, il est évident que les associés de la SCI devront assumer la différente.
Il me semble possible d'inscrire le découvert dans les écritures comptables faisant ainsi apparaître une dette de la SCI envers chaque associé que la SCI rembourserait ultérieurement aux associés lorsque sa situation financière se sera assainie.
Question :
Ces donations d'après ce que j'ai pu lire ne sont donc pas taxables ni même l'introduction des biens payés dans la SCI ?
Réponse : Les sommes de 50000 et 30000 précédemment indiquées, sont les limites du montant d'une donation consentie sans droits de donation.
Question :
Pour les 2 aînés nous avons 30 000 € chacun de liquidité mais il ne me semblait pas forcement judicieux de les mettre dans la SCI directement mais plutôt comme garantie auprès de la banque préteuse sur des comptes personnels (sachant effectivement que rien ne dit a la banque que 2 jours + tard il ne seront pas utilisé autrement (tour du monde en sous marin nucléaire Russe par exemple ?
Réponse :
N'est-il pas préférable de l'investir dans la SCI ?
Avec la plus value résultant de la progression des prix du marché immobilier, cette solution serait plus avantageuse que devoir verser à la banque des intérêts supplémentaires en devant supporter un montant d'intérêts plus conséquents. |
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SFI
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 14:51:02
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Merci pour les conseils precedent.
Me reste un point a eclaircir sur la defiscalisation, la valeur annuel des taux d interet versé a la banque sont ils bien deductible integralement (au pro rata des parts des actionnaires) et les graux travaux le sont ils aussi integralement ?
Merci
Franck |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 06 mars 2007 : 15:33:36
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| Seulement ceux relatifs aux biens que la SCI loue (y-compris à ses membres), et entre les mains de ceux qui paient un loyer (dans certaines SCI, les associés occupants ne se paient pas de loyer à eux-mêmes, mais en paient aux autre associés; dans ce cas, les autres associés peuvent déduire leur part d'intérêts, de travaux... mais pas les occupants). |
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SFI
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5 réponses |
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abianeis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 15:26:36
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| Prendre un soin particulier à la rédaction des statuts concernant les associés défaillants, car c'est la SCI qui emprunte et les actionnaires qui comblent les déficits éventuels. Une fois que l'associé à réglé sa part sociale, rien ne le contraint (sauf à ce que je me trompe) à combler le déficit s'il ne le souhaite plus, un passage par la case tribunal devient alors nécessaire. L'assocoé défaillant reste un boulet pour la SCI et peut continuer à bénéficier de la valorisation des actifs maintenu dans la société par les autres associés. |
AB
Citation :
La théorie, c'est quand on sait tout et que rien ne fonctionne. La pratique, c'est quand tout fonctionne et que personne ne sait pourquoi.
(Albert Einstein)
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Question SCI "Familiale" avant RDV Notaire
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