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 Sujet  |
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hugohugo
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 07 mars 2007 : 11:05:56
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Bonjour,
Nous sommes 4 copropriétaires et souhaitons concéder une jouissance privative à chacun d'entre nous sur une partie des espaces verts communs. Donc, une partie des espaces verts communs restera à usage commun et une autre partie sera "divisée" en 4 parties à usage privatif mais restant dans les parties communes.
Nous pensons nous réunir en AG et modifier le règlement de copropriété en ce sens. Avons-nous raison? Devons-nous respecter une procédure particulière? Faut-il faire enregistrer la modification du règlement de copropriété? Si oui, où?
Merci par avance pour vos réponses.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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hugohugo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 13:36:43
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Merci mais ces liens ne correspondent pas vraiment à notre cas.
En effet, nous ne voulons pas "privatiser" mais bien conserver les espaces berts en tant que parties communes mais avec jouissance privative sur une partie.
Quant à l'autre lien, je n'ai pas vraiment trouvé la procédure à suivre dans notre cas...
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 16:15:07
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Que vous souhaitez concéder ou acheter, pour modifier ces parties privatives en parties communes, la démarche est la même.
Il vous l’accord de l’assemblée générale à l’unanimité, mais vous l’avez déjà.
Ensuite passage obligatoire par le notaire pour la modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’enregistrement aux bureaux des hypothèques, aux frais de tout le monde bien évidemment.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 17:05:57
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Heuu ... Etaspak, vous lisez parfois les questions posées ? ...
C'est comme au lycée : il faut bien lire et comprendre le sujet avant de répondre ... au risque d'être comme ici hors sujet ! (Dommage, car vos liens sont parfois précieux ...lorsqu'ils sont dans le sujet !  )
"7 fois sur le clavier ........." avant de répondre !.
Ici, Hugo demande comment faire pour que le syndicat décide d'attribuer un "droit à jouissance exclusif" sur une partie de parties communes à chacun des 4 copropriétaires, ici sans doute sur un jardin actuellement en totalité "parties communes".
Il faut préparer l'affaire sur le terrain et définir avec précision si possible les parties qui seront grevées de ce droit. Une sorte de "bornage" auquel vous pouvez procéder d'un commun accord.
L'établissement d'un plan sera nécessaire, ici aussi par vos soins.
Vous portez le tout à l'ODJ d'une AG, avec questions "Attribution d'un droit de jouissance exclusif à M. X .., droit attaché au lot n° Y, sur une partie du jardin commun (plan joint)".
4 parts = 4 questions.
S'agissant d'un acte de disposition, l'attribution de ce droit se décide à la double majorité art.26.
Il faudra faire enregistrer ce droit, modif du RDC, par acte authentique (notaire) au fichier immobilier.
Notez que ce droit à jouissance exclusive, s'il n'est pas un droit de propriété, n'en est pas moins monayable et qu'il donne une valeur en plus à votre lot. |
Edité par - gédehem le 07 mars 2007 17:10:09 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 17:28:24
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| mais en fait , les 4 étant d'acccord, les réqsolutions correspondantes seront approuvées à l'unanimité....de fait |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 18:24:53
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| ..de fait ... mais surtout en droit ! |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 20:11:56
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Gédehem,
Je réponds dans un premier temps à hugohugo par ces deux liens :
L’un sur « L'achat de parties communes de copropriété ».
Et l’autre sur « Combles et vérandas : comment valoriser un appartement en copropriété... ».
Et il me répond « Merci, mais ces liens ne correspondent pas vraiment à notre cas. ».
Alors j’en déduis « après taper 7 fois sur mon clavier  » que si hugohugo ne veut pas acheter ces parties communes, il veut céder une part de ces parties privatives au syndicat des copropriétaires pour en faire des parties communes !......
A part ça nous disons la même chose « Ensuite passage obligatoire par le notaire pour la modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’enregistrement aux bureaux des hypothèques, aux frais de tout le monde bien évidemment. »
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 21:59:09
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Pardon encore une fois, Etaspak !!! Mais hugo, pas plus que les 3 autres, ne veut acheter ou donner quoi que ce soit !
Relisez la question :
Il s'agit d'une copropriété de 4 lots comprenant un grand jardin.
Les 4 veulent disposer chacun "en jouissance exclusive" d'une partie de ce grand jardin, une partie restant "commune".
Il s'agit donc pour eux de prendre "un acte de disposition sur parties communes" pour attribuer à chacun des 4 un "droit de jouissance exclusive" sur une partie de ce terrain commun.
Rien à voir donc avec l'achat de parties communes, ni avec des combles, et encore moins avec une "donnation" de parties privatives pour passer en "parties communes".
Il s'agit de prendre une décision destinée à grever des parties communes d'un droit à jouissance exclusive au profit de chacun des 4 !
C'est tout simple ... |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 22:58:49
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C’est tout simple, j’avais bien compris la question, il s’agit d’une annexion mais si ces liens ne conviennent pas à hugohugo, je n’y peut rien .
« Rares sont les copropriétés où la question de l'annexion ou l'achat par un copropriétaire de parties communes ne se pose pas un jour ou l'autre : combles surplombant les lots possédés, terrasses, toilettes communes dans les vieux immeubles, couloirs ne desservant plus qu'un logement par suite du regroupement de deux ou plusieurs lots, remises et cagibis plus utilisés, loge de concierge, etc. »
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
« Ce droit d'annexion, largement validé par une jurisprudence abondante, de la Cour de cassation, vient de la logique particulière du droit de la copropriété à la française, et en particulier de deux de ses dispositions fondamentales : les parties communes sont "propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement" (article 4 de la loi du 10 juillet 1965), et "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (article 2) ; autrement dit, le copropriétaire qui annexe un espace répondant aux caractéristiques est déjà au moins partiellement propriétaire de cet espace puisqu'il en est propriétaire indivis, et l'espace en question n'est pas partie commune puisque aucun autre copropriétaire n'en a "l'usage ou l'utilité"... »
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2007 : 23:57:41
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C'est du ping pong, Etaspak !!! ...
Et qui a parlé d'annexion ????
Vous n'avez jamais entendu parler de l'attribution d'un droit, ici un droit de passage, là d'un droit de jouissance exclusif ?
C'est de cela dont il s'agit ici, Etaspak, pas d'autre chose ! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 00:34:37
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Pourquoi pas une partie de ping-pong
Je note, l’attribution d’un droit, en l’occurrence, un droit de jouissance exclusif .
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 09:36:36
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pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué....
si j’ai bien compris il s’agit d’une copropriété, de 4 copropriétaires, d’une espace vert actuellement en commun et non divisé.
les 4 copropriétaires souhaitent chacun avoir une jouissance exclusive sur une partie de l’espace vert, il est donc nécessaire de morceler l’espace commun en 5 espaces verts communs,
-4 de ces espaces, bien que restant partie commune, seront à jouissance exclusive, jouissance qui sera rattachée individuellement à chacun des 4 lots ,
- le dernier et 5ème espace vert restera commun et ne sera pas à usage exclusif.
Les 4 copropriétaires sont actuellement d’accord pour céder ces jouissances exclusives, l’unanimité est donc atteinte, ils ont la possibilité de modifier le RC.....il leur appartient de prendre la décision en assemblée et de le mentionner sur un PV, de faire procéder au partage de l’espace vert commun en 5 espaces verts (géomètre) et de faire que les jouissances exclusives soiENt mentionnées dans le RC pour les pérenniser (notaire)
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 09:51:01
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Citation :
Initialement entré par rkl
pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué....
Petit Larousse de poche 2005 :
L’annexion c’est une action d’annexer, c'est-à-dire de s’attribuer de manière exclusive quelque chose (une attribution de droit par exemple ).
Une partie de ping-pong également
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hugohugo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 10:53:58
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Merci à tous de vous "investir" à ce point dans mes questions...
Je pense avoir compris l'essentiel.
Néanmoins, le passage devant notaire est-il absolument nécessaire alors que les quantièmes resteront les mêmes (puisque les espaces verts restent communs). Ne suffit-il pas de faire enregistrer la modification du règlement de copropriété au service de l'enregistrement? L'adoption en AG n'a pas de valeur? Ne s'agit-il pas simplement de précisions apportées sur l'utilisation d'une partie commune? Toute modification du règlement de copropriété quelle qu'elle soit doit-elle être validée par un notaire?
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 11:00:48
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merci pour la leçon...bien que n'ayant pas, dans ma réponse, fait référence à "annexion" et pour cause car je pense qu'en copropriété une partie annexée s'intègre intégralement au lot et de ce fait devient "partie privative" or il n'en est pas de même pour une partie dont on a la jouissance exclusive qui malgré ceci reste partie commune avec ce que çà imqlique....aussi parler d'"annexion" ne me semble pas approprié dans la présente,
de surplus hugohugo a bien précisé que les 4 copropriétaires recherchent pour chacun une jouissance exclusive d'une parcelle des espaces verts, ils ne recherchent donc en aucun cas l'annexion de cette parcelle.
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Edité par - rkl le 08 mars 2007 11:20:13 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 11:30:55
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Voyez, rkl, on y est arrivé ...
Et comme il ne veulent que décider de l'attribution d'un droit de jouissance exclusive, il ne s'agit ni de vente ni d'acquisition ....
Hugo : certes, vous pouvez vous passer pour le moment de l'inscription de ce droit ... pour le moment ! Car lorsque l'un des 4 vendra, ce droit ne sera enregistré nulle part.
Eventuellement, lors d'une vente, il faudra présenter au notaire chargé de rédiger les actes un extrait "certifié conforme" par le syndic de la décision de l'AG attribuant au lot vendu ce droit de jouissance.
Le notaire fera mention de ce droit dans l'acte.
Il sera ainsi satisfait aux prescriptions de D.art.4 alinéa 3
Mais l'important sera de ne surtout pas oublier ce point dans 5, 10 ou 15 ans ...lorsque l'un ou l'autre vendra ! |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 mars 2007 : 11:34:13
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une fois la modification apportée, il appartient à l'assemblée générale de donner mandat au syndic pour faire procéder par une notaire l'inscription de la délibération au registre des hypothèques. Cette inscription est obligatoire pour que les modifications puissent être opposables aux tiers.
est-ce que le service des HYPOTHEQUES acceptent la modification sans l'intervention du notaire?......je pense que le service des hypothèques est mieux qualifié pour vous répondre. |
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hugohugo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 08:53:01
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Bonjour,
Le service du Livre Foncier (compétent en Alsace-Moselle à la place du service des hypothèques qui n'existe pas ici) n'a malheureusement pas su répondre à mes questions notamment celle de savoir si la modification du règlement de copropriété sans modification des tantièmes doit être enregistrée chez eux ; s'il faut passer par un notaire etc...
Merci quand même pour votre aide. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2007 : 10:26:22
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Etaspak : une annexion, c'est l'action de s'attribuer à soi-même une chose.
Ici, il ne s'agit pas de S'attribuer quoi que ce soit : il s'agit pour les 4 de concéder à chacun des 4 un droit, celui de jouissance exclusive sur une partie de jardin commun.
C'est une attribution à un autre. Il n'y a donc aucunement "annexion".
Hugo :
"D.art.4 alinéa 3 : Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Et si vous relisez ce que je précisais plus haut ....:
"...certes, vous pouvez vous passer pour le moment de l'inscription de ce droit ... pour le moment ! Car lorsque l'un des 4 vendra, ce droit ne sera enregistré nulle part.
Lors d'une vente, il faudra présenter au notaire chargé de rédiger les actes un extrait "certifié conforme" par le syndic de la décision de l'AG attribuant au lot vendu ce droit de jouissance.
Le notaire fera mention de ce droit dans l'acte.
Il sera ainsi satisfait aux prescriptions de D.art.4 alinéa 3.
Mais l'important sera de ne surtout pas oublier ce point dans 5, 10 ou 15 ans ...lorsque l'un ou l'autre vendra !"
... vous aurez sans doute la réponse à votre question.. |
Edité par - gédehem le 12 mars 2007 10:30:07 |
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hugohugo
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 mars 2007 : 09:34:34
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Merci gédehem.
Mais vous dites dans une de vos réponses qu'en cas de vente le droit de jouissace n'est inscrit nulle part. Pourtant, en étant dans le règlement de copropriété, ce droit figure bien quelque part et le Règlement de copro. s'impose bien aux propriétaires même les nouveaux, non?
Ainsi, en prévoyant dans le règlement de copropriété que le propriétaire des lots n°... (appartement, cave, garage...), sans préciser de nom, a un droit de jouissance privative sur la parcelle n°... des espaces verts (plan à l'appui), ce droit de jouissance n'est pas rattaché à une personne mais à la qualité de propriétaire. Et donc, en cas de vente, le règlement de copropriété est joint à l'acte de vente et s'impose aux nouveaux propriétaires. Etes-vous d'accord?
Quand vous faites référence à "D.art.4 alinéa 3 : Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent", de quel texte s'agit-il exactement?
Merci. |
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jouissance privative d'une partie commune
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