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annohebbed
Contributeur actif
28 réponses |
 Posté - 16 mars 2007 : 21:46:40
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Bonjour
nous pensons ne pas approuver les comptes à la prochaine AG en raisons de très nombreuses anomalies.
Que risques t'on ?
Annohebbed
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2007 : 21:59:11
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De pénaliser le syndicat : les comptes n'étant pas approuvés, les soldes ne seront pas exigibles.
En particulier s'ily a des impayés, impossible de recouvrer les fonds.
Sur l'approbation des comptes, un refus global n'est pas raisonnable : il y a obligatoirement des choses justes !!
Ce qu'il faut savoir sur l'approbation des comptes :
"1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
Qu'elles sont donc vos "..très nombreuses anomalies." ?
Il faut les identifier et les rejeter si elles sont "anormales".
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annohebbed
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 16 mars 2007 : 22:09:37
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Merci pour votre réponse très complète.
Dans le cas où les comptes ne sont pas approubés, l'AG continue t'elle ?
Ou de vont nous être reconvoqué une fois les comptes "mis à jour"?
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2007 : 22:16:07
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C'est le pdt de séance qui préside, dirige l'AG, pas le syndic !!!
Le pdt de séance doit donc épuiser l'ODJ jusqu'à la dernière question, quoi qu'il advienne de ces questions, approuvées ou rejetées !
C'est le jeu de toute AG !
Notez au passage que lorsqu'il y a litige avec le syndic, semble t-il ici sur les comptes, il ne doit JAMAIS être secrétaire de séance.
Il faut donc prévoir à l'avance :
- un pdt de séance, qui sait animer une réunion, ne pas se faire marcher sur les pieds, et qui connaisse un peu les textes.
- un secrétaire de séance, qui prendra note des questions proposées à l'AG, éventuellement modifées (amendées)
- des scrutateurs, au moins 2, chargés de procéder au décompte des voix ors des votes.
Une AG est une grande pièce de théatre dont les princiaux acteurs doivent connaitre leurs rôles. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 11:26:11
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Notre syndic, lors de la dernière AG, nous dit que les comptes doivent être approuvés ou non, et que les réserves émises sur certaines factures en particulieren assemblée sont " illégales" et ne seront pas pris en compte ??
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mars 2007 : 16:37:42
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Votre syndic vous raconte des balivernes.
Sauf le cas très exceptionnel d'une comptabilité en complète folie, il faut toujours approuver les comptes et faire réserve sur des points contestables.
Mais attention ! le conseil syndical doit avoir vérifié les comptes et noté déjà ces anomalies, auxquels il est possible d'ajouter une anomalie découverte par un copropriétaire.
Il faut contester exclusivement ce qui contestable. Si une facture correspond à un travail mal fait ou mentionne un temps de travail excessif, elle est quand même même une facture et, du point de vue comptable, le compte est juste.
La qualité du travail est un problème extérieur à la vérification des comptes.
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marti030
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 22:18:02
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JPM
J'aimerai avoir un complément d'info sur votre réponse
Vous dite:
"Il faut contester exclusivement ce qui contestable. Si une facture correspond à un travail mal fait ou mentionne un temps de travail excessif, elle est quand même même une facture et, du point de vue comptable, le compte est juste."
Nous avons voté en A.G des travaux. Il y a 8 porte et une porte a été facturé et donc payé (7000€) à l'artisan alors que le travail n'a pas été fait (mais vraiement rien de rien sur cette porte). Il n'y a pas eu de réception du chantier de fait , ni même validation par qui que ce soit ni du CS ni syndic pro. Sommes nous alors en droit de refusé cette facturation car les comptes sont sur le principe bon?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 oct. 2007 : 22:49:04
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Dans le cas net et clair d'une facture comportant 8 interventions alors que 7 ont été réalisés, vous pouvez approuver les comptes sous réserve d'une réduction à NN € de la facture.
Comme de plus il s'agi de travaux, la réserve ne peut rien paralyser au niveau des charges couantes.
Quant au reste, ce sont des problèmes de gestion à examiner dans la question relative au quitus.
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marti030
Contributeur débutant
23 réponses |
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skipper92
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 14:03:59
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Après recherche dans les archives (long, mais intéressant), voici ma question complémentaire à ce sujet. Le Conseil Syndical procède actuellement au contrôle des comptes de l'exercice clos au 30/09 dernier. La révision des comptes de charges nous a conduit a demander au syndic la rectification d'erreurs diverses. Je pense que nous allons obtenir satisfaction à ce sujet et que ce compte de charges pourra alors être approuvé.
Ayant demandé et obtenu (avec quelques difficultés) le grand livre de l'exercice en question, je suis effaré par le très grand nombre d'écritures enregistrées et consécutives à la saisie d'écritures erronnées, de contre-passations et de re-saisies en tout genre. J'estime que le nombre total de lignes saisies doit être environ trois fois supérieur à ce qu'aurait été une saisie sans erreur...
Cela me semble révélateur d'une comptabilisation de nos écritures par une personne non qualifiée. Et le résultat, évidemment, apparait à la suite d'une analyse complexe. Si les comptes de charge semblent corrects (sous réserve des modifications en cours), il n'en est pas de même des comptes de tiers (créances et dettes).
A titre d'exemple: une facture de prestatation de près de 3.000 €, qui ne concernait pas notre copropriété, a fait l'objet d'un enregistrement dans nos comptes, puis d'un paiement par notre compte banque, puis d'une écriture "rectificative" créditant le compte de charge (c'est bien) par le débit... du compte 408000 Factures Non Parvenues (FNP)(c'est pas bien du tout!). Résultat, le simple contrôle du compte de charge ne fait pas apparaître d'anomalie. Mais nous nous retrouvons avec 3.000 € en moins sur notre compte banque, avec en contrepartie une superbe créance sur un fournisseur...qui ne nous doit rien !
Pas grave, me direz-vous, il suffit de demander au syndic de régulariser cette "erreur". Certes, mais il me semble que le nombre d'erreurs en tout genre est potentiellement tellement important qu'il me faudrait au moins 2 semaines de travail à plein temps pour tout réviser.
Or, envisageant fortement de proposer à la prochaine AG la nomination d'un nouveau syndic, la question qui se pose est la suivante.
Si nous n'arrivons pas à obtenir, d'ici l'AG, des comptes correctement "nettoyés" et acceptables, est-il préférable de:
- voter l'approbation des comptes (aussi faux soient-ils, comme l'exemple ci-dessus le montre) avec le risque de voir transférer au nouveau syndic des créances "imaginaires", mais aussi un solde de compte banque (et les espèces correspondantes...) ayant fait l'objet d'une quasi spoliation ?
- refuser cette approbation, tout en sachant que cela pourrait paralyser toute action éventuelle de recouvrement de créances par la voie judiciaire ?
Une éventuelle résolution, votée par l'AG, pourrait-elle refuser l'approbation de ces comptes dans l'attente de leur révision définitive et reporter à l'AG suivante leur éventuelle approbation, ce qui permettrait, par la suite, de retrouvrer la possibilité d'agir en justice aux fins de recouvrement de créances.
Je pense aux créances de la Copro sur un ou des copro pouvant avoir des retards de paiement, mais aussi aux créances sur le syndic sortant que la Copro pourrait découvrir après l'AG nommant le nouveau syndic.
Merci pour vos analyses et suggestions pouvant éclairer mon action des prochaines semaines.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 17:51:31
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Dès lors que l'assemblée a approuvé le compte des charges (et produits s'il y a lieu) de l'exercice, le syndic peut procéder à la diffusion de ces comptes dont les soldes individuels sont alors exigibles.
L'assemblée peut en même temps critiquer la tenue objective de la comptabilité et décider une révision de ces comptes qui peut être effectuée par un copropriétaire un peu connaisseur. Vous n'avez pas besoin d'un commissaire aux comptes ! Des réserves sur ce point ne paralysent pas la gestion.
Dans ce cas il faut que le syndic laisse sa comptabilité en position de clôture provisoire. Les rectifications éventuelles seront ajoutées aux écritures et il y aura lieu, le cas échéant, de rectifier les " à nouveaux " au 01/01/2008. La clôture définitve viendra ensuite.
Pour la révision, il faut d'abord vérifier la trésorerie (syndicat / banque et état de rapprochement). Celà permet de déterminer l'exactitude certaine d'un poste au moins, pour caler le contrôle des autres postes.
Ensuite, tant que vous ne serez pas revenu à une balance correcte, il y aura quelque chose qui cloche...et, même avec une balance exacte, vous pouvez encore avoir une écriture mal passée mais sans atteinte à l'équilibre débits / crédits.
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skipper92
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 13:16:48
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Merci à JPM pour sa réponse qui m'a, aussi, permis de comprendre la raison pour laquelle l'approbation des comptes de charges par l'AG était nécessaire au syndic pour pouvoir appeler (ou restituer) les soldes des comptes individuels.
Je retiens son habile suggestion de faire voter l'approbation des comptes de charge et de demander, par ailleurs, la révision des comptes de créances et de dettes avant clôture définitive de l'exercice et transfert des soldes au nouveau syndic.
Par contre, je ne vois pas trop comment procéder à un rapprochement du compte banque 512000 avec un relevé bancaire...qui n'existe pas, puisque nous n'avons pas de compte bancaire séparé...!
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