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Netinfinity
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 18 mars 2007 :  20:44:31  Voir le profil
Bonsoir a tous,

Je suis un jeune salarié depuis un peu plus de 2 ans.
Depuis quelques temps, je regarde les annonces immobiliere de la region car j'aimerais investir dans une opération de location immobiliere en achetant un immeuble de rapport avec 4 ou 5 appartements type F2/F3
j'aimerais savoir s'il est possible de réalisé une telle opération uniquement en autofinancement etant donné que je ne suis que smicard (pour l'instant du moins...)?
pensez vous que des banques sont prete à suivre un tel projet?
Vaut mieux acheter un bien en nom propre, ou plutot en enterprise de location comme par exemple micro-foncier, micro-entreprise, ou autre?
Quels sont les avantages et les inconvéginants?


Voila pour les premieres questions que je me pose.

Merci d'avance pour vos reponses.

@ Bientot

Pour réussir faut oser...
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aie mac
Pilier de forums

1367 réponses

Posté - 18 mars 2007 :  21:01:08  Voir le profil
bonjour
je vous suggère de poser la question à votre banque.
votre interlocuteur devrait pouvoir répondre en 30 secondes pour votre cas personnel.
am
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 18 mars 2007 :  22:24:54  Voir le profil
J'ai peur que la réponse soit non. ON peut en effet réaliser une telle opération en autofinancement, c'est vrai, mais la gestion d'un tel bien engendre des couts aléatoires importants, genre taxe foncière, assurance, travaux, attente de dépott de garantie qu'un salaire tel que le votre ne va pas pouvoir amortir. Une taxe foncière d'un tel imeuble fait couramment un mois de loyer total de l'immeuble, donc cinq mois d'un loyer a vous. Comment sortez-vous l'argent?

Votre problème ne va pas être a mon sens un porblème de rentabilité, mais de trésorerie. En revaceh, si vous avez un livret A ou un un compte bancaire avec 5 000 à 10 000 euros en attente, la, vous pouvez certainement discuter.

Pour que ca s'autofinance, aujourd'hui, il faut que pour un emprunt à 20 ans autour de 4,70% assurance incluse, votre bien fasse plus de 7% de rendement.
Pour que ca paye tout, y compris assurance, taxes et petits travaux,compter 8,5%. Donc, vous faites du beurre au dessus de 8,5%.

Festina lente
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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 18 mars 2007 :  22:28:01  Voir le profil
Citation :
en nom propre, ou plutot en enterprise de location comme par exemple micro-foncier, micro-entreprise, ou autre
Vous citez des régimes fiscaux.

En nom propre, vous pouvez être -si c'est du foncier nu- en: 1/ Microfoncier, 2/ réel

En nom propre, en meublé (bénéfice commerciaux = BIC) vous pouvez etre en 1/ micro-bic, 2/ réel siplifié 3/ réel complet

Vous pouvez mettre en sci pour du foncier nu ou en sarl de famille pour du meublé, mais il y a des frais additionels. Peu d'intéret autre que pour la transmission.


Vous pouvez enfin mettre en société à l'IS (impot sur les sociétés) mais frais et intéret que je ne vois pas.

Festina lente

Edité par - ribouldingue le 18 mars 2007 22:29:24
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Netinfinity
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 18 mars 2007 :  22:45:40  Voir le profil
merci pour vos réponses.

J'ai un peu d'apport personnelle certes pas enorme qui devrait seulement recouvrir les frais de notaire.
j'avais pensé faire en sci avec ma mere mais d'une part elle a déja le crédit de sa residance principale et d'autre part une sci c'est ideale pour la transmission parents-enfants ce qui veut dire que mes freres héritent des pars de la sci...

y'a un an j'etais voir mon banquier pour parlé de ce projet, mais il m'a dit a l'epoque qu'il pouvait me preté que 67000€ sur 30ans... ce qui représente au mieux un F2 ans un immeuble avant 48!

Mon objectif est de me constituer un patrimoine avant 50ans et pouvoir avoir par la suite une rémunération locative.

cordialement


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ribouldingue
Pilier de forums

11304 réponses

Posté - 19 mars 2007 :  08:08:54  Voir le profil
Citation :
il m'a dit a l'epoque qu'il pouvait me preté que 67000€ sur 30ans...
Attention, lui avez-vous parlé d'un achat immobilier, ou d'un achat locatif?

Dans ce dernier cas lui avez-vous indiqué le loyer potentiel?

Normalement le banquier compte le loyer pour 75% ou 80% car il sait qu'il y a des frais, des carences, et des taxes foncières.
Au moment du montage fianl vous aurez certainement besoin d'une attestation d'une agence pour la valeur du loyer. Il ne faut évidemment pas le sur-estimer, il faut plutôt faire l'inverse; il faut prendre en compte le fait que les loyers peuvent peut-être baisser.

Enfin, dans votre cas, le peu de cash que vous avez, il ne faut pas l'utiliser, il faut le garder en cas de coup dur sur votre investissemnt, sinon au premier impayé, au premiers travaux, vous êtes étranglé. C'est arrivé à plus d'un!

Festina lente
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buena_vista
Contributeur actif

33 réponses

Posté - 19 mars 2007 :  18:10:11  Voir le profil
Bonjour

J'ai un appartement dans du neuf à louer.
Avant de rencontrer le 1er permier candidat.pourriez-vous m'indiquer qlqs conseils et connaitre les documents à demander (3 bulletins de paie,...) ?
Merci d'avance.
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Joulia
Pilier de forums

14807 réponses

Posté - 19 mars 2007 :  18:41:37  Voir le profil  Voir la page de Joulia
voici en tout cas ce que vous ne pouvez pas demander :article de la loi de 89 qui vient d'être modifié il y a quelques jours ...

Citation :
Article 22-2
Modifié par Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 art. 35 (JORF 6 mars 2007).


En préalable à l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut demander au candidat à la location de produire les documents suivants :
- photographie d'identité, hormis celle de la pièce justificative d'identité ;
- carte d'assuré social ;
- copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
- attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
- attestation d'absence de crédit en cours ;
- autorisation de prélèvement automatique ;
- jugement de divorce, à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé : "Par ces motifs" ;
- attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs ;
- attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
- contrat de mariage ;
- certificat de concubinage ;
- chèque de réservation de logement ;
- dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ;
- extrait de casier judiciaire ;
- remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du code civil ;
- production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

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Netinfinity
Nouveau Membre

3 réponses

Posté - 19 mars 2007 :  22:08:32  Voir le profil
Citation :
Attention, lui avez-vous parlé d'un achat immobilier, ou d'un achat locatif?



Bonsoir,

Non, je n'ai pas parlé au banquier d'un investissement locatif

Si je comprends bien l'autofiancement peu se faire seulement au 2/3 des revenus locatif.
c'est a dire pour 2 F3 loués a 500 euro chacun le remboursement du crédit pourrait eventuellement etre a 750€/mois.

Pour l'achat immobilier mon banquier m'a dit que le taux d'endettement ne peu depasser 33%.
Dans le cas d'une opération locative on prend aussi en compte mes revenus professionnelles? (donc loyers perçus + mes revenus professionnelles)

pour le cas précedent : 1000+1000=2000€ taux d'endettement a 33% donc 666€ pour le remboursement de l'achat.

cordialement




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thoveyrat
Pilier de forums

8410 réponses

Posté - 20 mars 2007 :  09:36:05  Voir le profil  Voir la page de thoveyrat
Pour calculer le taux d'endettement, le banquier peut appliquer deux méthodes très différentes : soit il divise l'ensemble de vos remboursements par l'ensemble de vos revenus, et vous avez toutes les chances de dépasser la barre.
Soit il considère que les loyers nets (donc retenus pour 70 à 80% de leur montant) compensent une partie des remboursements au lieu d'ajouter ceux-ci aux crédits et loyers de l'investisseur. Si par exemple, dans votre opération, vous percevez 1000€ de loyers et 2000€ de revenus de votre emploi, que par ailleurs vous remboursez 1000€ par mois pour le crédit immobilier locatif, et que vous payez 400€ de loyer pour vous loger, le banquier va retenir, par exemple, 750€ de loyer qui vont se déduire des 1000€ de remboursements, donc il va considérer que vous avez 250€ de remboursements immobiliers par mois et pas de revenu immobilier, et le ratio va être de (400 + 250)/2000 = 32,5%, donc cela pourra passer.
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