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rekin2oo7
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 20 mars 2007 : 17:24:04
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Bonjour,
J'ai observé une apparente contradiction dans les chiffres publiés par "particulier à Particulier" (PAP).
J'ai envoyé un mail à la fois à boursorama (qui reprend les chiffres PAP) et à PAP la semaine dernière.
J'ai aussi écrit à quelqu'un qui a épluché les chiffres PAP (cf le site http://pierre.reaction.free.fr/1.html).
Pour l'instant, aucune réponse.
Je me dis que vous avez peut-être une opinion à ce sujet...
Sur
http://www.boursorama.com/patrimoine/information/detail-dossier.phtml?news=4002257
Boursorama publie l'indice BoursoPAP construit selon la méthodologie suivante:
"L’indice BoursoPAP des prix de l’immobilier dans les huit premières agglomérations françaises est calculé chaque mois sur la base des transactions enregistrées le mois précédent par le journal De Particulier à Particulier. Il s’agit des prix de vente réels et non des prix mentionnés dans les annonces.
Les huit premières agglomérations françaises sont par ordre décroissant de population :
- Paris : Ensemble de l’Ile-de-France (départements 75, 77, 78, 91, 92, 93,
94 et 95)
- Aix-Marseille : 37 communes des Bouches-du-Rhône (13)
- Lyon : 101 communes réparties sur les départements du Rhône (69) et de l’Ain (01)
- Lille : 62 communes du Nord (59)
- Nice Côte d’Azur : 50 communes des Alpes-Maritimes (06)
- Toulouse : 72 communes de la Haute-Garonne (31)
- Bordeaux : 51 communes de la Gironde (33)
- Nantes : 20 communes de la Loire-Atlantique (44) "
Cet indice a été mis à jour le 1er mars 2007 d'après le site.
L'indice pour les appartements a fluctué de mars 2006 à mars 2007 entre la valeur 1994 et la valeur 2013 (avec un maximum à 2031), soit une augmentation annuelle inférieure à 1%.
Il se trouve que PAP propose un service d'évaluation à l'adresse suivante:
http://www.pap.fr/bcti/evaluation/cote-immobilier.asp
Ce site propose "la valeur indicative des prix de ventes et de locations au m² d'un bien immobilier".
Le mercredi 14 mars 2007, j'ai consulté les valeurs indicatives proposées par PAP pour les ventes d'appartements dans les 8 villes suivantes (les 8 utilisées pour l'indice BoursoPAP):
- Paris (15ème)
- Marseille
- Lyon
- Lille
- Nice
- Toulouse
- Bordeaux
- Nantes
La rubrique "Variation sur 1 an" indique que les prix dans ces 8 villes ont augmenté entre environ 5% et environ 10% selon les villes.
Quelques jours plus tard, j'ai vérifié que la totalité des arrondissements parisiens et une dizaines de villes de banlieue parisienne prises au hasard (dans le 92, 93 et 95) avaient toutes connu des progressions similaires (5% à 10% environ), d'après ce site de PAP.
Comment expliquer la différence entre les informations fournies par
le site web de Boursorama (variations de moins de 1%) et celles fournies par le site web de PAP (variations entre 5% et 10%) alors qu'elles sont censées provenir de la même source?
Pour expliquer la variation quasi nulle de BoursoPAP alors que les 8 villes de référence ont progressé fortement selon PAP lui-même, il faudrait que les banlieues aient fortement baissé pour compenser.
Or le 17 mars 2007, d'après
http://www.century21.fr/tout_savoir/actualites/dossiers/cp_070104.php?
"
Les phénomènes de centrifugation de la hausse constatée en 2005 s'amplifient en 2006, les prix augmentent beaucoup plus vite dans les banlieues, les grandes banlieues et les zones "rurbaines" que dans les métropoles régionales.
La Région Parisienne illustre bien ce phénomène avec une augmentation moyenne du prix du m², Paris Intra muros de + 4,69% alors que le prix moyen du m² en Ile-de-France augmente de + 12%.
Nous constatons les mêmes disparités à Lyon ou à Marseille.
"
Etonnant, non?
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:20:53
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Citation :
Initialement entré par rekin2oo7
Bonjour,
J'ai observé une apparente contradiction dans les chiffres publiés par "particulier à Particulier" (PAP).
J'ai envoyé un mail à la fois à boursorama (qui reprend les chiffres PAP) et à PAP la semaine dernière.
J'ai aussi écrit à quelqu'un qui a épluché les chiffres PAP (cf le site http://pierre.reaction.free.fr/1.html).
Pour l'instant, aucune réponse.
Je me dis que vous avez peut-être une opinion à ce sujet...
Sur
http://www.boursorama.com/patrimoine/information/detail-dossier.phtml?news=4002257
Boursorama publie l'indice BoursoPAP construit selon la méthodologie suivante:
"L’indice BoursoPAP des prix de l’immobilier dans les huit premières agglomérations françaises est calculé chaque mois sur la base des transactions enregistrées le mois précédent par le journal De Particulier à Particulier. Il s’agit des prix de vente réels et non des prix mentionnés dans les annonces.
Les huit premières agglomérations françaises sont par ordre décroissant de population :
- Paris : Ensemble de l’Ile-de-France (départements 75, 77, 78, 91, 92, 93,
94 et 95)
- Aix-Marseille : 37 communes des Bouches-du-Rhône (13)
- Lyon : 101 communes réparties sur les départements du Rhône (69) et de l’Ain (01)
- Lille : 62 communes du Nord (59)
- Nice Côte d’Azur : 50 communes des Alpes-Maritimes (06)
- Toulouse : 72 communes de la Haute-Garonne (31)
- Bordeaux : 51 communes de la Gironde (33)
- Nantes : 20 communes de la Loire-Atlantique (44) "
Cet indice a été mis à jour le 1er mars 2007 d'après le site.
L'indice pour les appartements a fluctué de mars 2006 à mars 2007 entre la valeur 1994 et la valeur 2013 (avec un maximum à 2031), soit une augmentation annuelle inférieure à 1%.
Il se trouve que PAP propose un service d'évaluation à l'adresse suivante:
http://www.pap.fr/bcti/evaluation/cote-immobilier.asp
Ce site propose "la valeur indicative des prix de ventes et de locations au m² d'un bien immobilier".
Le mercredi 14 mars 2007, j'ai consulté les valeurs indicatives proposées par PAP pour les ventes d'appartements dans les 8 villes suivantes (les 8 utilisées pour l'indice BoursoPAP):
- Paris (15ème)
- Marseille
- Lyon
- Lille
- Nice
- Toulouse
- Bordeaux
- Nantes
La rubrique "Variation sur 1 an" indique que les prix dans ces 8 villes ont augmenté entre environ 5% et environ 10% selon les villes.
Quelques jours plus tard, j'ai vérifié que la totalité des arrondissements parisiens et une dizaines de villes de banlieue parisienne prises au hasard (dans le 92, 93 et 95) avaient toutes connu des progressions similaires (5% à 10% environ), d'après ce site de PAP.
Comment expliquer la différence entre les informations fournies par
le site web de Boursorama (variations de moins de 1%) et celles fournies par le site web de PAP (variations entre 5% et 10%) alors qu'elles sont censées provenir de la même source?
Pour expliquer la variation quasi nulle de BoursoPAP alors que les 8 villes de référence ont progressé fortement selon PAP lui-même, il faudrait que les banlieues aient fortement baissé pour compenser.
Or le 17 mars 2007, d'après
http://www.century21.fr/tout_savoir/actualites/dossiers/cp_070104.php?
"
Les phénomènes de centrifugation de la hausse constatée en 2005 s'amplifient en 2006, les prix augmentent beaucoup plus vite dans les banlieues, les grandes banlieues et les zones "rurbaines" que dans les métropoles régionales.
La Région Parisienne illustre bien ce phénomène avec une augmentation moyenne du prix du m², Paris Intra muros de + 4,69% alors que le prix moyen du m² en Ile-de-France augmente de + 12%.
Nous constatons les mêmes disparités à Lyon ou à Marseille.
"
Etonnant, non?
Ce que je sais sur le sujet:
- part de marché des transactions entre particuliers: 60% (calculé à partir de celle des agences immobilières: 40%),
- part de marché de PAP dans ce segment : ?
Je n'aime pas leurs chiffres car ils sont peu représentatif des transactions PAP. En effet il s'agit uniquement des ventes "déclarées" par les courageux qui répondent à leurs enquetes après parution des annonces.
Walt92 |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:29:32
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Walt92 a parfaitement raison, il s'agit des ventes "déclarées" par les vendeurs qui ont publié leur annonce sur PàP.
Les sources de l'indice BoursoPàP et l'évaluation des prix par le calculateur en ligne sont sans doute différentes et ne se recouvrent pas.
Mais votre remarque est cependant bien judicieuse et je suis impatient de connaître les réponses qu'ils pourront vous apporter. |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 18:37:55
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| Il est vrai que les statistiques des notaires, bien qu'elles paraissent beaucoup plus tard, sont exhaustives, et permettent de dégager une tendance, même s'il ne faut pas se focaliser sur un point trop précis, au risque d'être trompé par une transaction atypique. |
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rekin2oo7
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 mars 2007 : 20:01:07
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Il ne semble pas s'agir d'une contradiction entre PAP et les notaires, ou entre PAP et les agences immobilières.
Apparemment il s'agit une contradiction de PAP avec lui-même.
Que faut-il penser de la perception du marché (évolution du prix des appartements en France) par PAP?
Selon leur 1er indice (BoursoPAP, qui est censé être représentatif du marché français), ce marché n'a pas progressé en un an (moins de 1%, à comparer à l'inflation).
Il ne s'agit pas d'une erreur de frappe: l'indice est fourni pour chaque mois, courbes à l'appui, et il est même publié sur le site d'un partenaire (Boursorama), donc on peut supposer que ça a été vérifié un minimum.
Selon le 2ème indice (progression pour chaque ville), on aurait assisté à une nette augmentation (5% à 10% environ, selon les villes).
Là encore, il ne peut pas s'agir d'une erreur de frappe:
J'ai vérifié plus de 30 villes / arrondissements, on ne peut pas se tromper 30 fois d'affilée, et notamment sur les 8 villes principales...
Les sources semblent être les mêmes pour les deux indices:
BoursoPAP (sur le site de Boursorama) est calculé:
"sur la base des transactions enregistrées le mois précédent par le journal De Particulier à Particulier"
(pour les villes mentionnées / 1er message)
Côte immobilière PAP:
calculée sur la base de:
"Les chiffres enregistrés dans notre base sont les prix réels des transactions tels qu'ils nous sont communiqués par les propriétaires lorsqu’ils annulent leurs annonces."
(guillemets = citations).
Je n'ai pas essayé de recalculer BoursoPAP parce qu'il est construit à partir de 8 villes principales et de centaines de villes périphériques (cf supra), c'est donc certainement un travail de titan et il manque peut-être des informations.
Mais j'ai vérifié les 8 villes principales et quelques villes de banlieue (au hasard), et il semble acquis que les banlieues ont augmenté au moins autant que les 8 villes (cf supra).
Si certaines banlieues se sont effondrées, il faudrait le signaler, ça fausse totalement la perception du marché dans son ensemble.
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 16:27:31
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Un problème d'actualisation des données ou de construction
Il me semble que la base sur le site, integre plus de 18 mois de ventes passées voire 24 mois
Il est plus sommaire (installer une cheminée à 150€ rajoute 4000€à n 4 pièces pierre de taille!!)
donc les prix affichés ont toujours 1 an de retard (8 à 15%)
Vérifiée empiriquement sur Paris
Les chiffres PAP eux sont sur un exercice
Sur le site c'est ub ordre d'idee!! |
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rekin2oo7
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 18:00:27
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Je viens de recevoir une explication très intéressante de gerin127.
Selon cette explication qui me semble très plausible, il n'y a aucune contradiction entre ces chiffres.
BoursoPAP serait basé sur le prix moyen du mètre carré en France.
Dans ce cas, si les prix augmentent partout en France (disons par exemple de 10% en 2006) mais si les volumes baissent dans les villes chères et augmentent dans les villes moins chères, on arrive à un indice en très faible augmentation voire en baisse malgré un hausse substantielle au m2 dans toutes les régions (cf exemple ci-dessous).
Au premier abord, l'indice boursoPAP semble indiquer une stagnation du prix au m2 alors qu'en réalité il résulte peut-être d'un effondrement (en volume, pas en prix au m2) du marché parisien.
Ce qui est gênant dans cette hypothèse, c'est que l'indice BoursoPAP moyenne des marchés très différents, et que cette moyenne n'est pas nécessairement significative.
Pour illustrer mon propos, imaginons le scénario suivant (les chiffres sont fictifs):
il y a un an, supposons que:
2 million de m2 ont été vendus à Paris, en moyenne à 6000 euros/m2
5 millions de m2 ont été vendus en province, en moyenne à 3000 euros/m2
Moyenne au mètre carré il y a un an sur toute la France:
3857 euros/m2 (= (2*6000+5*3000)/7)
Supposons que cette année:
1 million de m2 ont été vendus à Paris (volume divisé par deux) à 6600 euros/m2 (10% plus cher)
10 millions de m2 ont été vendus en province (volume multiplié par deux), à 3300 euros/m2 (10% plus cher)
moyenne au mètre carré sur toute la France:
3600 euros/m2 (= (1*6600+10*3300)/11)
On constate alors que le prix moyen au m2 en France (dans ce scénario) a baissé au cours de l'année (il est passé de 3857 à 3600), alors qu'il a augmenté de 10% dans toutes les villes (Paris et province).
Ce prix moyen au m2 masque beaucoup d'informations.
Les chiffres sont très difficiles à interpréter lorsque leur calcul n'est pas expliqué en détail.
Si la justification ci-dessus est correcte, alors effectivement tout est cohérent, et si les données PAP sont fiables, on assiste à un problème, mais pas celui que l'on croit (les prix continuent à augmenter, mais l'évolution des volumes est peut-être préoccupante).
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lenouch
Pilier de forums
356 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 18:09:41
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| => Disparition des acheteurs solvables "au prix du marché", marché en cours de blocage |
Edité par - lenouch le 21 mars 2007 18:13:30 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 00:51:14
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| ARDL, il y a parfois des cheminées en promo pas cher (je me demande ce qu'elles valent), mais rien que le conduit revient au strict minimum à dix fois plus... |
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