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 Sujet  |
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paillote
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 21 mars 2007 : 13:25:27
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Bonjour,
voici le problème que je rencontre avec mon nouveau syndic, qui ne répond ni à mes courriers, ni à mes appels...
Jusqu'en juillet 2006, ma copropriété avait un syndic bénévole. Les charges d'eau et chauffage étaient calculées en fonction d'une clé de répartition. Cette clé n'a jamais été inscrite dans le réglement de copropriété (réglement qui n'a pas été modifié depuis 1956...).
Les appels de charges pour les 2 premiers trimestres ont été faits par le syndic bénévole en fonction de cette clé de répartition.
En juillet 2006, un syndic professionnel est arrivé.
Il a décidé tout seul de changer le mode de calcul des charges pour les appels des deux derniers trimestres car il disait ne pas comprendre l'ancien calcul. il a fait le calcul des charges (eau et chauffage compris) sur la base des millièmes.
Lors de l'assemblée générale en décembre, le syndic a fait voter la modification de la clé de répartition. plusieurs copropriétaires étaient absents mais représentés. Les copropriétaires présents ont voté pour la nouvelle clé.
mes questions:
1/ le syndic avait-il le droit de modifier le mode de calcul des charges des deux derniers trimestres sans vote de la copropriété?
2/ le vote de modification de la clé de répartition est-il valide ou bien devait-il être voté à l'unanimité?
merci!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 15:15:26
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Le principe :
- Une clé de répartition de charges appliquée depuis toujours, même si elle est contraite à une grille précisée dans le RDC, doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé de revenir à la clé du RDC.
Dans la mesure où la clé de répartition appliquée chez vous n'était pas précisé dans le RDC, le syndicat s'exposait à quelques ennuis dans la mesure où cette règle n'est pas opposable à ceux qui ont acheté depuis sa mise en œuvre.
Demain, elle n'aurait pas pu s'imposer à un acquereur !
C'est donc à juste titre que votre syndic a remis les choses à plat et, faute d'une répartition individualisée (compteurs eau divisionnaires, répartiteurs/compteurs de calories chauffage) ou d'un autre calcul qui aurait été proposé par le CS, il est revenu à ce qui doit être précisé dans votre RDC : répartition aux tantièmes !
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
C'est ce que vient de décider votre AG !
Le fait quele syndic anticipe cette modification lors des provisions ne changent rien : ce ne sont que des provisions !
NB : il n'y a plus au sens strict, comme avant, de procédure par "appels de fonds" pour les provisions trimestrielles.
Ces provisions découlent du vote par l'AG du budget prévisionnel.
Faute pour l'AG de préciser les dates d'exigibilité de ces provisions, la loi impose le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (L.art.14-1)
Le syndic doit "simplement" faire un rappel avant ces dates en délivrant un "avis" (D.art.35-2)
D'autre part, du moins si vous avez un CS, il a été particulièrement à coté de la plaque sur cette affaire !!!
Il lui revenait d'étudier cette répartition et surtout de proposer une véritable individualisation, du moins si elle est possible techniquement.
Il est encore temps ..!
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paillote
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 16:35:47
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merci pour la réponse.
par contre, que va-t-il se passer, maintenant que l'AG a voté pour une nouvelle clé de répartition? le calcul des charges de 2006 va-t-il être modifié (nous n'avons pas encore clôturé les comptes)?
parce que là, finalement, on a 3 modes de calcul différents sur 2006:
trimestres 1 et 2: ancienne clé de répartition
trimestres 3 et 4: calcul aux tantièmes imposé par le syndic
et pour finir, la nouvelle clé (votée lors d'une AGE en novembre).
merci!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 18:02:14
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Gedehem nous indique
Citation :
Le principe :
- Une clé de répartition de charges appliquée depuis toujours, même si elle est contraite à une grille précisée dans le RDC, doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé de revenir à la clé du RDC.
Il faut en finir avec cette indication inexacte.
Que les copropriétaires se satisfassent d'une répartition non conforme à la clause du réglement de copropriété est une chose.
Qu'un copropriétaire puisse à tout moment refuser de payer sur cette base, se contenter de payer sa quote-part contractuelle et opposer avec succès une exception procédurale à une action en recouvrement de la différence en est une autre.
Qu'il puisse en outre demander le remboursement des paiements indus sur 10 ans en est une troisième.
Une tolérance même ancienne est alors inopposable et il importe peu qu'un TI ou un TGI occasionnellement aient dit le contraire ? Je n'ai jamais vu de décision en ce sens sur une exception solidement manifestée. On pourrait tout juste admettre le cas d'une charge sur laquelle le règlement de copropriété est muet.
Il n'y a pas de prescription " modificative " en ce domaine mais seulement la prescription courante de dix ans.
Ceci étant, je rejoins Gedehem d'une certaine manière dans la mesure ou, pour ma part, j'estime que l'approbation des comptes doit s'entendre de l'approbation des articles du compte de charges constituant l'assiette de la répartition mais aussi du mode de répartition.
Pour moi la possibilité de rectification d'un compte individuel est limitée à la rectification des erreurs (un règlement omis par le syndic par exemple). La jurisprudence n'est pas dans ce sens. Il faut militer pour un revirement.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 20:34:12
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Mais non, JPM, ce que j'indique :
"Le principe :
- Une clé de répartition de charges appliquée depuis toujours, même si elle est contraite à une grille précisée dans le RDC, doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé de revenir à la clé du RDC."
..est tout à fait exacte... en l'état de la jurisprudence ... que vous critiquez à juste titre plus bas dans votre propos ! 
Mais hélas, sur cette base, je ne vois pas un copropriétaire avoir gain de cause, même 3 ans plus tard ... sauf revirement à 180° de la jurisprudence !
(Entre nous, les revirements devenant depuis quelques temps tellement fréquents que non seulement on en a le tournis mais qu'on ne peut vraiment plus parler de "jurisprudence")
Ni vous ni moi n'y pouvons rien : c'est le silence du législateur qui est ici responsable, faisant porter sur le juge une responsabilité qu'il ne devrait pas ici avoir !
Comme il est responsable du fait qu'il faille passer par le juge pour faire constater que telle clause est "non écrite" car contraire aux textes... ou que le mandat du syndic "est nul de plein droit" ici aussi du fait même de la loi !
Sur le fond de l'affaire, il est tout de même cohérent que le juge fasse ce constat : "La clé contraire au RDC doit être appliquée aussi longtemps que l'AG n'a pas décidé de revenir à la clé du RDC".
La chose est saine : Si l'AG accepte cette clé contraire au RDC depuis longtemps, fondant ainsi 'coutume' qui devient norme (vieille survivance du droit coutumier français), seule l'AG peut abroger cette clé et revenir à celle du RDC.
Ce n'est pas au juge d'en décider à la place des copropriétaires, qui peuvent estimer que cette clé non conforme "est bonne pour eux" ..(jurisprudence actuelle).
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Edité par - gédehem le 21 mars 2007 20:38:22 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 mars 2007 : 22:44:59
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Non, cher Gedehem !
Vous confondez avec la règle qui veut qu'une clause illicite de répartition figurant au règlement de copropriété demeure applicable tant qu'elle n'a pas été remplacée par une clause licite par décision de l'assemblée, ou annulée et remplacée par une décision judiciaire (article L 43 alinéa 2).
Cette règle là existe sans nul doute et elle est confirmée par une collection d'arrêts.
mais l'autre " règle " n'existe pas.
Je pense donc qu'il n'est pas souhaitable d'entretenir les UInautes dans l'illusion de son existence.
Les coutumes " faisaient loi " mais devaient céder devant les Ordonnances du Roi, réserve faite des décisions du Parlement du lieu, quand il était saisi. Il y avait des dispositions relatives à la copropriété par étages dans maintes coutumes régionales. C'était des propriétés individuelles empilées avec un jeu de servitudes réciproques entre elles, mais la notion de parties communes est apparue avec Loysel bien avant le Code civil qui, en 1804, a fait la synthèse des dispositions coutumières dans l'article 664.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 19:44:54
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JPM, il ne s'agit pas du tout d'une clause illicite du RDC !!
Il semble que vous n'ayez pas bien lu l'arret que j'indiquais plus haut, lequel traite bien d'une clé de répartition appliquée par le syndicat depuis longtemps, règle devenue alors "loi commune", bien que contraire à la clé précisée dans le RDC !
"Une clé de répartition des charges de copropriété différente de celle prévue au règlement de copropriété, lequel n'a pas fait l'objet d'une modification, doit être appliquée dès lors que cette clé de répartition a été approuvée et appliquée par différentes assemblées générales successives suivant une pratique constante. Elle est devenue définitive à l'égard des copropriétaires sauf à être modifiée par l'assemblée générale " ( CA Rennes, 17.01.2002).
On en pense ce qu'on veut ...mais c'est ainsi ....jusqu'au prochain virement de bord !
Pour Paillote, dont il semble que la clé de répartition contraire au RDC soit appliquée depuis des années (15, 20 ans ???), il convient pour l'AG de constater cette erreur et de revenir à la clé du RDC, qui est ici les tantièmes généraux faute d'une clé spécifique ou d'une répartition individualisée !
C'est ce qu'à fait l'AG de décembre 2006 : abrogation de la clé appliquée "par consensus", clé qui était coutumière...
Aucune possibilité de revenir en arrière et encore moins d'avancer un préjudice.
(Pour les ordonnances du Roi, elles reprenaient bien souvent des règles coutumières locales/régionales pour les ériger en norme, ordonnances de ce fait variables suivant les régions, du moins celles du domaine royale ..) .. Flandres ou Provence n'étaient pas au même régime, tout particulièrement dans les villes dont les statuts étaient très largement différents .. .) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 00:45:33
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L'arrêt Zedira n'exprime pas du tout ce que vous avez écrit.
Il dit que chaque année les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale avec une répartition différente de celle prévue au RC et que Zedira, qui n'a pas contesté ces décisions dans le délai de l'article 42 alinéa 2, ne peut refuser de payer.
A contrario, l'arrêt dit bien que si Zedira avait contesté ces décisions, il aurait obtenu satisfaction. Itou d'ailleurs pour un acquéreur à qui ce mode de répartition serait aussi inopposable qu'une modification régulièrement votée mais non publiée.
Mais je crois que vous avez " Loyers et copropriété " (octobre 2002 n° 237). Le titre de la communication : " La modification des charges de copropriété sans changement du réglement de copropriété doit être appliquée ".
Ce n'est surement M. Vigneron qui a fait ce " chapeau " car il ne s'agit pas de la modification des charges de copropriété (ce qui ne veut rien dire) mais de l'application d'une base de répartition autre que celle figurant au RC.
Je le connais bien, cet arrêt, car c'est un des rares arrêts récents qui, implicitement, reprend l'ancienne jurisprudence qui faisait porter l'approbation des comptes non seulement sur les charges énumérées dans le relevé, mais aussi sur la répartition qui en a été faite. C'est la théorie que je prêche
Quant à " Pour les ordonnances du Roi, elles reprenaient bien souvent des règles coutumières locales/régionales pour les ériger en norme "
Oui ! C'est tout à fait exact ! Les Ordonnances pouvaient aussi bien conforter des coutumes que les réformer.
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paillote
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 26 mars 2007 : 17:26:39
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j'avoue ne pas avoir suivi toute votre discussion.
finalement, le syndic avait-il le droit de modifier tout seul la répartition des charges avant le vote de l'AG (et d'ailleurs, l'AG a choisi une autre répartition que celle imposée par le syndic...)?
ensuite, que va-t-il se passer, maintenant que l'AG a voté pour une nouvelle clé de répartition?
le calcul des charges de 2006 va-t-il être modifié (nous n'avons pas encore clôturé les comptes)?
parce que là, finalement, on a 3 modes de calcul différents sur 2006:
trimestres 1 et 2: ancienne clé de répartition
trimestres 3 et 4: calcul aux tantièmes imposé par le syndic
et pour finir, la nouvelle clé (votée lors de l'AGE en novembre).
le syndic ne me répond pas et le CS n'ose pas lui poser la question (apparemment, parole de syndic = parole divine...).
merci! |
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Modification de la clé de répartition charges
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