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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 22 mars 2007 : 13:15:36
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http://www.lesaffaires.com/article/0/experts/2007-03-14/435962/des-maisons-abandonnees--faute-de-credit-.fr.html
Le marché immobilier est en transition aux États-Unis. Après des mois, voire des années de croissance insoutenable, voici que des propriétaires laissent tout simplement aller leur maison parce qu’ils ne peuvent plus payer. Cela pourrait avoir des répercussions sur le reste de l’économie.
HSBC a pris une perte de 10 G$ US il y a quelques semaines, au moins deux institutions financières spécialisées dans les hypothèques ont déclaré faillite (difficultés financières) et la filiale de prêts hypothécaires de GM a annoncé qu’elle devrait peut-être déclarer une perte de 1 G$. Et ce n’est que le début.
Voici ce qui s’est passé dans le marché de l’immobilier. À mesure que les gens avaient des gains dans les marchés financiers, ils ont acheté de plus grosses maisons. Lorsque les difficultés boursières se sont produites de 2000 à 20002, beaucoup de gens ont décidé d’investir dans une maison plutôt que dans le papier volatil de Wall Street (les actions).
Dans le but de revigorer (sauver) l’économie américaine, la Fed a abaissé les taux d’intérêt autour de 1% et les taux des obligations de 10 ans ont baissé sous la barre du 4% durant une bonne période. Les hypothèques sont donc retombées à des taux plus bas que dans les années 60.
Mais l’économie avait besoin de plus de stimulation à cause de la menace de déflation qui a inquiété les autorités jusqu’en 2003. Craignant une stagnation à long terme comme celle du Japon ou pire, comme celle de la Grande Dépression des années 30, la Fed, en plus d’abaisser les taux d’intérêt, a « pompé » de l’argent dans l’économie et a laissé les normes de crédit aller à qui mieux mieux.
Depuis 3 ou 4 ans, il était possible pour un salarié seul gagnant de 30 000$ à 50 000$ d’acheter une maison de plus de 400 000$, sans mise de fonds, à un taux d’intérêt temporaire de 2% à 4%, et de faire des paiements minimum comme on le fait pour une carte de crédit.
Ainsi, un individu ou une famille a pu emprunter, sans donner d’information sur leur valeur nette, 400 000$ au taux de 2,5% pour 2 ans sur une hypothèque de 30 ans. Le paiement à ce taux est de 1600$ arrondi, mais l’institution financière demande un paiement minimum de 1000$ par mois. Le paiement sur le taux régulier de 6,25% aurait été de 2500$.
Nous voilà deux ans plus tard et la dette est maintenant de 414 400$ parce que le 600$ impayé se rajoute à l’hypothèque. Maintenant, les taux réguliers sont encore autour de 6,25%, mais la Fed a mis en garde les institutions hypothécaires de redoubler de prudence sur les prêts de faible qualité. Le taux est donc de 8% sur une hypothèque de 414 400$, soit un paiement mensuel de 3050$. La valeur de revente de la maison est de moins de 400 000$ …alors le salarié ne peut la revendre à moins d’écrire un chèque de plus de 15 000$ plus la commission (environ 20 000$), plus la différence de prix en dessous de 400 000$, plus la pénalité sur l’hypothèque, d’au moins 9000$, mais probablement plus pour ce genre de prêt.
Notre pauvre salarié, ou notre pauvre famille n’aura pas d’autre choix que la faillite. Mais voilà, pendant que la Fed et les institutions financières encourageaient Monsieur et Madame Tout Le Monde à emprunter pour sauver l’Amérique, ils apportaient aussi des modifications aux lois de la faillite, rendant le processus plus difficile d’accès et plus coûteux.
Bref, il y a des maisons abandonnées, qui s’ajoutent à l’inventaire de maisons invendues, et il ne s’agit pas seulement de maisons à 100 000$. Plusieurs emprunteurs vendront leurs grosses maisons pour en racheter des beaucoup plus petites. La pression sur les prix et sur l’inventaire de maisons à vendre grandira encore probablement un bon bout de temps. Les marchés Bear en immobilier durent de 3 à 5 ans et ça ne sera pas différent cette fois-ci.
Reste à savoir si les institutions financières, qui ont incité des gens qui n’en avaient pas les moyens à devenir propriétaires, seront tenues responsables.
Dans tous les cas, l’impact positif qu’a eu l’immobilier est déjà renversé et cet impact sera négatif pour au moins encore un an.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 22 mars 2007 : 22:12:55
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... il n'y a pas que les Européens qui ont un don pour amplifier les crises...
Keynes a des détracteurs, mais faire exactement de l'anti-keynésianisme en soufflant sur le feu quand ça va bien et en jetant de l'eau sur les braises quand ça va mal, c'est catastrophique et on peut constater qu'il n'y a pas qu'en Europe qu'on a ce genre de comportement.
Ça veut dire quoi déjà, "bonne gouvernance"?
Allez, un petit article du NY Times pour réviser votre anglais...
http://www.nytimes.com/2007/03/22/business/22workout.html?th&emc=th
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 07:55:52
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Va falloir demander à UI de vous faire une section du forum spécifiquement orientée aver le marché US. Parceque si on lit les deux articles présentés, on se rend compte que la méthode d'octroi de prêts aux US n'a vraiment rien à voir avec celle utilisée en France. Je cite:
Citation :
Last year, more than 37 percent of subprime loans were made without verification of borrowers’ incomes, up from 15 percent in 2000, according to an analysis by JPMorgan Chase.
Traduction:
L'année dernière, plus de 37% des prêts 'Subprime' ont été fait sans vérification de revenus des emprunteurs, à comparer à 15% en 2000, d'après une analyse de JPMorgan Chase.
Je rappele, Lenabot, qu'en France, vous ne pourrez trouver de fiancement sans passer par la case analyse de revenus et que si le cout du prêt dépasse les 33% de vos revenus, vous ne l'obtiendrez pas.
Pour m'être renseigné, même les banques anglaises qui font du crédit hypothécaire en France n'acceptent de prèter qu'a concurrence de 60% de la valeur du bien immo. Bien loin des 100% (voir plus) accordés par les Subprime lenders US à leurs clients.
Donc, ce qui se passe aux US est spécifiquement américain. Cela ne pourrait pas se passer en France. Et la déconfiture du marché immo là bas, qui n'est dûe qu'au problème des sur-refinancment, je le rappele, ne peut s'étendre sur le vieux continent.
Alors pourquoi continuer à nous assèner de ces articles qui n'ont absolument aucun rapport avec notre marché??
Ceci dit, je comprends votre désir de vouloir voir les prix baisser. C'est vrai que ce doit être frustant de ne pas avoir eu les 'balls' de prendre le train en marche...
Pégase |
Edité par - Pégase le 23 mars 2007 07:56:58 |
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pacha2
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526 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 08:09:06
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Une petite voix, au fond de ma tête, me rappelle que dans le passé, chaque crise immobilière aux USA a été suivie d'une crise similaire en France 6 mois à un an après (source Foncier.org).
Mais cette-fois, c'est différent.... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 08:10:14
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Alors pourquoi continuer à nous assèner de ces articles qui n'ont absolument aucun rapport avec notre marché??
Comme j'aime souvent le répéter, il me semble qu'il y a quelqu'un, vaguement Professeur, qui avait fait rire la France entière en affirmant que le nuage de Tchernobyl s'était arrêté pile poil à la frontière française. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 08:22:59
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Une petite voix, au fond de ma tête, me rappelle que dans le passé, chaque crise immobilière aux USA a été suivie d'une crise similaire en France 6 mois à un an après (source Foncier.org)...
Eh bien perso, moi cette fois je n'y crois pas. Les facteurs sont trops différents, les marchés aucunement corrélé et les situations économiques incomparables.
Bien entendu, ça n'engage que moi, je ne dis pas, contrairement à d'autre (suivez mon regard) que je suis détiens LA vérité et je ne cherche pas, par tous les moyens, à convaincre avec acharnement.
Libre à chacun de penser ce qu'il veut et on verra bien d'ici 6 mois.
Pégase |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 10:11:47
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| Moi je crois que le marché immo us va faire baisser les bourses mondiales qui vont faire affluer des capitaux vers les investissements refuges, soit une nouvelle hausse de l'immobilier parisien par ex valeur refuge par excellence, toute la terre reve d'un appart a paris! |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 11:46:21
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Pas d'accord avec Florent sur la conséquence, mais d'accord avec lui sur le fait qu'on va ressentir cette crise si elle est violente, à cause de la mondialisation de l'économie, mais indirectement. Directement, comme dit Pégase, les circonstances sont extrêmement différentes en France.
Songez qu'aux États-Unis, ces banques ont consenti des prêts à des personnes, alors que la mensualité initiale était déjà "au taquet", et qu'elle ne couvrait même pas les intérêts! Exemple : un ménage emprunte à taux variable sur 30 ans (taux promotionnel 2,99% pendant 2 ans, puis taux de référence + marge) 380.000$ pour financer 100% de l'achat d'une maison. Dans les premiers temps, la mensualité devrait être de 160$ puis passer à 2464€ (6,96%), ce qui constitue déjà une augmentation considérable, et qui n'est même pas la fin si les taux continuent d'augmenter. Mais le pire, c'est que les premières mansualités n'ont pas été prévues à 1600$ mais à 1000$, ce qui paie à peine les intérêts! Donc, au bout de deux ans, quand vient le temps d'augmenter les mensualités, le ménage a un capital restant dû presque égal au prix d'achat de la maison (378700$), et déjà qu'il avait du mal à payer les 1000$ étant donnés ses bas revenus, comment voulez-vous qu'il paie les 2564$ par mois qu'on lui demande? Il ne peut plus alors espérer que revendre sa maison au plus vite, or les prix ont baissé dans bien des villes américaines : s'il ne trouve pas un prêt personnel pour financer la différence, il est "coincé"!
Les grandes banques, qui ont prêté dans des circonstances moins défavorables, essaient de renégocier les prêts afin de ne pas se retrouver avec des créances irrécouvrables, mais de nombreuses sociétés spécialisées, dont l'une vient d'annoncer qu'elle avait refinancé ses dettes les plus criantes auprès de "hedge funds" à 13%, auront beaucoup moins de marge de manœuvre, et on peut s'attendre à une crise de grande ampleur là-bas.
On ne peut pas s'attendre à ce qu'ici, les mêmes causes produisent les mêmes effets, puisqu'il n'y a pas les mêmes causes : les banques prêtent essntiellement à taux fixe, les emprunteurs connaissent à l'avance leurs mensualités, qui ne bougent pas au long du prêt, et les banques vérifient les revenus avant de prêter. Les défaillances, qui seront ici aussi amplifiées si les prix de l'immobilier baissent, resteront donc toutefois très limitées en nombre : divorces, surendettement (en dehors de l'immobilier)... on ne devrait pas sortir des taux de défaillance provisionnés par les banques.
En revanche, une grande baisse des prix aux États-Unis pourrait provoquer une effet psychologique de baisse de la valeur que les Français attribuent à un bien immobilier, et aussi une crise américaine pourrait avoir un effet non négligeable sur la croissance mondiale. Bref, nous pourrions avoir une baisse de l'immobilier relativement forte. Florent, qui est jeune, ne se rappelle pas que dans les années 90, l'immobilier n'était pas considéré comme une valeur refuge, mais comme un placement risqué. Des temps similaires pourraient revenir. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 17:48:23
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Bien entendu, ça n'engage que moi, je ne dis pas, contrairement à d'autre (suivez mon regard) que je suis détiens LA vérité et je ne cherche pas, par tous les moyens, à convaincre avec acharnement.
Pégase
On parle du même ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51676 |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 18:03:13
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Citation :
Initialement entré par jcm
On parle du même ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51676
Vous me faites bien rire. Quand on connait votre acharnement à vouloir imposer des mandats de recherche par dessus un mandat de vente, vous avez autant de bonne foi qu'un délégué central de la CGT.  |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 23 mars 2007 18:05:45 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 18:05:34
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par Pégase
Bien entendu, ça n'engage que moi, je ne dis pas, contrairement à d'autre (suivez mon regard) que je suis détiens LA vérité et je ne cherche pas, par tous les moyens, à convaincre avec acharnement.
Pégase
On parle du même ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51676
Pffff.... et si seulement ça ne concernait que ces deux seuls sujets....
Que voulez-vous, ce forum doit être son défouloir.
Pégase |
Edité par - Pégase le 23 mars 2007 18:20:28 |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 18:43:12
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Peut-être, mais quand vous regardez le nombre de lectures de ces fils, cela intéresse quantité de monde.
Plein de gens viennent consulter ce forum, et votre contradicteur favori n'y est pas pour rien. En plus, c'est assez drôle.
Alors, continuons ! |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 18:51:33
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Peut-être, mais quand vous regardez le nombre de lectures de ces fils, cela intéresse quantité de monde.
Plein de gens viennent consulter ce forum, et votre contradicteur favori n'y est pas pour rien. En plus, c'est assez drôle.
Alors, continuons !
Je pense qu'il s'agit de visiteurs pas forcément uniques.
Exemple: si je consulte 5 réponses (au fil de l'eau) cela rajoute 5 consultations à un fil.
Walt92 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 20:36:43
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Citation :
Initialement entré par walt92
Exemple: si je consulte 5 réponses (au fil de l'eau) cela rajoute 5 consultations à un fil.
Encore bravo. Vous auriez fait un bon flic. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 20:56:33
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par walt92
Exemple: si je consulte 5 réponses (au fil de l'eau) cela rajoute 5 consultations à un fil.
Encore bravo. Vous auriez fait un bon flic.
En fait j'eu préféré un total d'une consultation, malgré 5 visites.
Walt92 (ne le dites pas à ma femme) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 05:37:44
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Peut-être, mais quand vous regardez le nombre de lectures de ces fils, cela intéresse quantité de monde.
Plein de gens viennent consulter ce forum, et votre contradicteur favori n'y est pas pour rien. En plus, c'est assez drôle.
Alors, continuons !
Le problème est que, dans le domaine juridique notamment, il prend constamment ses désirs pour des réalités. Et il les énonce d'une manière si péremptoire que certains pourraient être tentés de le croire, à leurs dépends. En fait, il est pathétique. |
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 05:44:56
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jcm
On parle du même ?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=51676
Vous me faites bien rire. Quand on connait votre acharnement à vouloir imposer des mandats de recherche par dessus un mandat de vente, vous avez autant de bonne foi qu'un délégué central de la CGT.
On a effectivement abordé ce sujet il y a bien longtemps. Vous me faites encore un procès d'intention. Je ne cherche pas à imposer quoi que ce soit.
Quant à mettre ma bonne foi en cause, c'est l'hôpital qui se fout de la charité.
Dans le domaine juridique je ne suis hélas pas devin comme vous, je suis simplement plus prudent. Je ne présume pas de la position future des juges sur tel ou tel point. Tout le monde ne peut pas avoir la science infuse. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 10:18:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
Quant à mettre ma bonne foi en cause, c'est l'hôpital qui se fout de la charité.
Je ne voudrais pas tirer sur l'ambulance, mais voyez ce fil parsemé de nom d'oiseaux entre jcm et jmkdb : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29304&whichpage=1
Discussion parsemée de "retournez à fac", "bac à sable", et même un "malotru".
Et il y en a d'autres que je peux trouver pour égayer les après midi.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 mars 2007 10:19:36 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 10:30:52
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Oui, ça ne remonte qu'à septembre 2005...
Vous commencez à radoter. |
jcm |
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Des maisons abandonnées, faute de crédit
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