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lalilou
Contributeur senior
58 réponses |
 Posté - 23 mars 2007 : 18:31:36
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Bonjour, j'ai des infiltrations d'eau dû à un chêneau qui doit être changé l'année prochaine, le syndic est-il obligé de faire au moins une réparation de "fortune" pour stopper mes infiltrations ? Le syndic est-il obligé alors de faire une assemblée ? Merci de vos réponses
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 19:03:22
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Si l'année prochaine c'est 2008 donc au mieux 9 mois au pire 20/21 mois.
Si vous avez des infiltrations d'eau en prevenance du chéneau (chéneau ou gouttière ?) vous avez je pense fait une déclaration DDE à votre assureur qui acceptera de prendre en charge vos réparations une fois, mais sûrement pas deux pour la même cause.
Donc il est souhaitable que vous fassier une LRAR au syndic en lui demandant de faire faire les travaux nécessaires afin de ne plus avoir ces dommages; à lui,ensuite, de prendre la (bonne) décision réparation ou remplacement de suite (pas besoin d'AG pour cela en fonction du 2ème alinéa de l'article 18 loi de 1965 qui précise que le syndic doit:
< administrer l'immeuble,de pourvoir à sa conservation,à sa garde et à son entretien et,en cas d'urgence,de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci >
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lalilou
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 23 mars 2007 : 19:51:30
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| merci beaucoup, cet article va me permettre d'avancer certains arguments. |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 15:43:04
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qu'est-ce qu'une LRAR ?
est-ce qu'en vertu du 2ème alinéa de l'article 18 loi de 1965 que vous avez cité le syndic n'est absolument pas tenu ne serait-ce que de prévenir ou d'aviser le Conseil Syndical du problème voir de sa décision pour remédier au problème ? et si il est tenu d'en aviser le Conseil syndical est-il tenu de le faire avant que les réparations soit diligentées voire exécutées ou peut-il le prévenir après coup ?
merci de vos réponse |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 16:57:43
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LRAR = lettre recommandée avec avis de réception
Il est souhaitable que le CS en soit informé avant les travaux.Je ne connais pas l'importance de la copropriété de lalilou donc je ne peux être "critique à 100%" mais lorsqu'il y a des problèmes comme ceux cités et que,de plus,le cheneau doit être changé l'année prochaine si le CS n'est pas au courant; là aussi il y à des problèmes
Au niveau des travaux, le caractère d'urgence (nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble)est laissé à l'appréciation du syndic mais s'il fait procéder à l'exécution de travaux il doit en informer le CS et les copropriétaires (article 37 D1967) |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 19:08:40
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ma question dépasse quelque peu le cadre du problème posé par lalilou...
il est question de généraliser sur les obligations du syndic dans le cas des travaux d'urgence.
mais mon cas particulier est le suivant : des infiltrations ont été détectées sur une terrasse en arrière de notre immeuble (partie commune bien qu'"inaccéssible" aux copropriétaires)...cette terrasse est située immédiatement au dessus d'un local qui vient d'âtre investi par un restaurant dont le gérant à alerté le syndic de ces infiltrations...le syndic a diligenté, en urgence, des travaux d'étanchéité sur cette terrasse. Les travaux ont donc été exécutés et le Conseil syndical en a été informé à postériori...est-ce la voie légale ? où peut-on trouver le contenu exact de l' article 37 D1967?
merci |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 21:14:39
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sur ce site ou sur celui de légifrance.gouv.fr vous pourrez "récupérer" à jour :
-la loi 65-557 du 10 juillet 1965
-le décret 67-223 du 17 mars 1967
en ce qui concerne le problème d'étanchéité je pense que votre syndic a pris les mesures nécessaires car,s'il n'avait rien fait faire,c'était sa responsabilité qui pouvait être recherchée,notamment en cas d'aggravation des dommages au restaurant.
Il a prévenu le CS à postériori,pour moi ,toujours normal j'espère qu'il a continué sur cette bonne voie et fait une déclaration DDE à l'assurance de la copropriété conjointement avec le restaurant pour son assurance
Le restaurant est dans l'immeuble en copropriété???? |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 21:56:44
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sur ce site Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp version consolidée au 3 mars 2007 http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm :
Citation :
Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
que faut-il en conclure ?
Le restaurant est au RDC de l'immeuble, le RDC fait partie intégrante de la copropriété, le gérant est locataire du local occupé par le restaurant...
voici en substance le courrier du syndic au conseil syndical :
Citation :
le 22 mars 2007
Monsieur,
Monsieur X, gérant du restautant Y nous a signalé des infiltrations dans son local en provenance de la terrasse supérieure.
Nous avons diligenté, en urgence, l'entreprise Z, dont vous trouverez ci-joint copie du rapport.
L'entreprise va donc essayer de traiter de manière ponctuelle les infiltrations. Elle nous signale cependant que l'étanchéité serait à reprendre totalement.
Nous tenions à vous informer de ces faits.
le "problème" est que "l'entreprise ne va donc pas traiter..." mais "l'entreprise a donc traité" car ces travaux d'urgence ont d'ores et déjà été exécutés!
toutefois l'article 37 ne stipule pas que le syndic devait en informé au préalable les copropriétaires donc ok pas de "vice de procédure"...mais l'article 37 stipule que le syndic doit convoquer immédiatement une assemblée générale!?
s'agit-il bien d'un cas d'urgence touchant à la sauvegarde de l'immeuble???
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 mars 2007 : 23:31:37
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Félix, attention à l'interprétation de L.art.18 alinéa 2, qui ne s'applique pas du tout dans le cas présenté par talilou !
Les travaux "urgents" dont il s'agit sont ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
La réparation, même provisoire, d'un cheneau ou d'une goutière, peut être engagée par le syndic sans AG dans la mesure où il s'agit là de "travaux d'entretien" pour lesquels il a un budget.
S'il y a des "infiltrations", cela ne met pas en péril l'immeuble qui n'a pas alors à être "sauvegardé"...
Si les travaux s'avèrent "urgents", après au moins un controle visuel, le syndic doit convoquer "en urgence", c'est à dire sans délai, une AG destinée à statuer sur ces travaux "urgents".
D.art.37 est très clair sur ce point.
Dans ce cas d'urgence, u devis, une proposition peut être valablement distribuée en séance.
Cette AG est d'autant plus importante si le montant des travaux dépasse le prévisionnel "travaux d'entretien" : les travaux urgents de sauvegarde de l'immeuble nécessitent un budget que seule une AG, ici convoquée selon la procédure d'urgence, peut décider .. ..ou ratifier l'engagement du syndic à posteriori, 2 ou 3 jours après.
Mais il faut s'en convaincre : un syndic ne va pas engager 5 ou 6000 € de travaux "urgents" s'il ne dispose pas du budget nécessaire.
Il ne va pas en faire l'avance.
D'où l'impératif pour lui de convoquer "en urgence" une AG, dans un délai de 2 ou 3 jour (le temps des notifications) pour statuer sur ces travaux urgents et surtout en voter le budget. |
Edité par - gédehem le 24 mars 2007 23:37:40 |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 03:12:48
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Donc vis à vis du problème spécifique de ma copropriété comment faut-il interpréter votre réponse ?
ce n'est pas un cas d'urgence touchant à la sauvegarde de l'immeuble.
le syndic n'est donc pas tenu de convoquer immédiatement une assemblée générale.
correct ?
pour information :
la copie du rapport présente des travaux qui s'élèvent à 1656,35 euros TTC...et qui ont donc été exécutés.
le prévisionnel "travaux d'entretien" pour notre copropriété s'élève à 585 euros sur un budget prévisionnel global voté à 6000 euros à la dernière AG...
si le syndic ne convoque pas d'AG en urgence c'est que celà ne lui pose pas de problème de budget particulier et qu'il préfère attendre la prochaine AG ordinaire...
pour boucler la boucle si on ne peut pas considérer que celà était un cas d'urgence et que l'art.18 n'a pas à être appliqué d'une part est-ce que le syndic peut prétendre "diligenté , en urgence," comme écrit dans son courrier et le conseil syndical devait-il être averti avant l'exécution des travaux et non à posteriori comme celà a été le cas ? |
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lalilou
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 20:57:34
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merci de vos réponses.
que faire alors si le syndic refuse de faire les travaux, ou alors s'il les fait mais dans 3 mois ? Je vis dans un appartement ou le mur est couvert de moisissures sous le papier peint, ma santé est menacée. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 25 mars 2007 : 23:30:23
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gédehem,d'accord avec vous, mes réponses peuvent préter à une mauvaise interprétation par certains disons "débutants" même si j'avais mis certains garde-fous;je viens de m'en rendre compte en lisant un autre sujet.
Je serais plus nuancé mais surtout plus complet dans mes explications et,éventuellement,en demandant aux deux "demandeurs" si l'AG a votée et arrêtée un montant de marché (commande)à partir du quel la consultation du CS est obligatoire par le syndic ou encore .......que fait le CS
-pour un: un cheneau à remplacer dans x temps indique clairement que le problème était connu donc les travaux prévisibles et à faire passer,peut être, avant d'autres moins urgents (demander un devis réparation ou remplacement n'est pas de l'exclusivité du syndic)
-pour l'autre le CS (copropriétares) a des devoirs c'est à dire il devrait connaître l'état de son bâtiment et faire en sorte que les mesures soient prises avant "pépin" même si on ne connaît ni L1965 ou D1967 (le compte rendu d'activité du CS est aussi fait pour ça -la liste des travaux à venir à plus ou moins long terme-) |
Edité par - felix1930 le 26 mars 2007 08:16:17 |
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RLB
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233 réponses |
Posté - 27 mars 2007 : 16:05:17
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| une adresse internet peut-être sur les devoirs du CS (copropriétares) ? |
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RLB
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233 réponses |
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obligation du syndic
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