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Initialement entré par asi77

Titre : "Le piège de l'immobilier pourrait se refermer"
Date : 27/03/2007
Source :La tribune.fr

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Avec la stabilisation des prix immobiliers, voire l'amorce d'une baisse, les récents acquéreurs pourraient se trouver pris au piège de leur investissement. Un scénario noir brossé par Didier Coutton, Docteur en sciences de gestion, Professeur à l'Istec et consultant.

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Investir dans un appartement, acheter sa maison est un rêve. Mais aussi une bonne opération financière si l'on en croit la sagesse populaire, car il vaut mieux rembourser un prêt que payer un loyer. C'est effectivement vrai si les prix de l'immobilier montent ou restent stables. C'est faux lorsqu'ils baissent.

Contrairement à l'idée répandue, l'investissement immobilier n'est plus un investissement transgénérationnel. Un bien immobilier se revend en moyenne tous les 8 ans, c'est évidemment moins vrai pour la résidence principale, que pour la résidence secondaire ou l'investissement locatif. Les motifs de revente de l'immobilier de loisir ou locatif sont ceux de l'investisseur : besoins de liquidité ou arbitrage. La vente de la résidence principale est motivée par les nécessités de la vie : besoin de confort, déménagement ou divorce.

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Pour illustrer le mécanisme de ce piège, prenons une situation "moyenne". Celle d'un jeune foyer qui bénéficie, début 2006, d'un prêt sans apport de 200.000 € sur 25 ans à un taux de 4,5% (incluant l'assurance), ce qui lui demande de rembourser des mensualités de 1.111 €. En 2014, au bout de 8 ans, il n'aura remboursé que 21% du capital (41.698 €). Il aura acquitté 65.021 € d'intérêts, soit l'équivalent d'un loyer mensuel constant de 677 €. Imaginons qu'à ce moment là, le jeune foyer, désormais bien installé dans la vie, soit obligé de mettre son bien immobilier à la vente, il devra rembourser 79% de l'emprunt, soit 158.302 €.

Si les prix de l'immobilier baissent pour revenir en 2014 au niveau des prix de l'immobilier du premier trimestre 2003 (indice INSEE : 119), en ayant acheté le bien début 2006 (indice : 178) pour 200.000 €, il vaudra seulement 133.707 € (200.000 x 119/178) sur le marché immobilier de l'année 2014, alors qu'il restera à rembourser 158.302 €.

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L'acquisition d'un bien ne doit pas être exclusivement motivée par les facilités d'emprunt ou les avantages fiscaux, elle doit d'abord être dictée par la valeur du bien. Comme pour tous les actifs, les prix de l'immobilier fluctuent à la hausse, mais aussi à la baisse. Il faut parfois savoir attendre, c'est d'ailleurs l'une des qualités de l'investisseur.

Par nature, l'immobilier est un actif peu liquide. Il l'est encore moins lorsque les prix baissent puisqu'il bloque les initiatives. Aujourd'hui l'arbitrage entre achat et location mérite réflexion.
[u]La location a encore de beaux jours devant elle.

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Un article qui évoque sans la nommer : la fameuse "Negative Equity" !
Article intéressant mais à mon avis incomplet :

1) Il faut distinguer moins-value et "Negative Equity" : on peut faire une moins value sans pour autant être en "Negative Equity"

2) Dans le cas présenté (baisse de l'immobilier avec "Negative Equity"), l'emprunteur ne peut tout simplement pas revendre s'il a pris une hypothèque. Pour lever une hypothèque il est nécessaire - sauf erreur de ma part- que le prêt soit remboursé ... or pour le rembourser, l'emprunteur devra payer la banque !

3) Le journaliste oublie de mentionner les frais de notaire (et éventuellement d'agence) qui - même sans baisse de l'immo - doivent être amorties !!

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Initialement entré par lenouch

Il dit que comme ça ne baissera pas, le raisonnement n'a pas de sens

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Initialement entré par lenouch

Il dit que comme ça ne baissera pas, le raisonnement n'a pas de sens

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Initialement entré par walt92
Le monsieur dit qu'avec de telles hypothèses (baisse des prix + pas de réévaluation des loyers) on arrive à des conclusions qui se produiront si:
- les poules ont des dents,
- on remet en place la semaine des quatre jeudis,
- ... (je vous passe les autres conditions du même tonneau).
Walt92

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Initialement entré par imothep

Walt92 est un des rares à tenir un discours de vérité.
Merci.

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Initialement entré par imothep
Walt92 a parfaitement raison.
La baisse des prix, c'est le "Monstre du Loch Ness" de l'immobilier Français.
Plein de gens disent l'avoir vu mais on a encore rien prouvé.
Pleins d'experts cherchent depuis des années mais on voit pas la queue du début d'une preuve.
Mais Nessie a le charme de la légende Ecossaise alors que la baisse est une pitrerie pour les amateurs d'immobilier Low Cost

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