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 Sujet  |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
 Posté - 28 mars 2007 : 21:25:33
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Les fondamentaux économiques étant décorrélés de la hausse spectaculaire de l'immo depuis 98, une bulle imobilière s'est formée en France (et pas qu'en France d'ailleurs).
Pour ma part, la responsabilité de cette bulle incombe par ordre décroissant à :
- les particuliers qui ont spéculé à outrance
- les banques qui ont prété sur des durées très longues > 20 ans
- les AI qui ont surfé sur cette vague (et tant mieux pour eux)
- le gouvernement avec les Robien et autres PTZ
Qu'en pensez vous? Vous voyez d'autres raisons ?
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Edité par - Scorpion le 28 mars 2007 22:05:12 |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 22:02:49
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les fondamentaux ne sont pas decorellés ni décolorés mais décorrélés |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 22:06:12
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Citation :
Initialement entré par phillag
les fondamentaux ne sont pas decorellés ni décolorés mais décorrélés
Voila, c'est modifié. C'est la fote à mon correcteur aurtografe, il ne m'a rien signalé.  |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 mars 2007 : 22:55:09
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Citation :
Initialement entré par phillag
les fondamentaux ne sont pas decorellés ni décolorés mais décorrélés
C'est quoi les fondamentaux ? |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 00:12:09
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Citation :
Initialement entré par Scorpion
Qu'en pensez vous? Vous voyez d'autres raisons ?
Les 2 raisons principales selon moi : la baisse des taux + les fortes hausses des loyers entre 2000 et 2005.
Ensuite, le phénomène s'est auto entretenu par l'espoir conscient ou inconscient de la plus value.
asi77 |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 06:57:16
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Faux. Tout faux.
La seule raison pour laquelle les prix se sont envolé ces dernières années est que, tout à coup, la pierre est redevuenue séduisante et qu'il y a eu une foule d'acquéreurs qui n'a fait qu'augmenter au fil des années par effet boule de neige.
Après, si on veut analyser pourquoi la pierre est devenue séduisante, c'est à mon avis bien plus complexe que le fait que les taux soient bas ou que les loyers aient augmentés (car ça, c'est un résultat direct de l'augmentation des prix de vente, et non pas l'inverse)
En tout cas, ce n'est certainement pas la faute des vendeurs, spéculateurs à temps perdu, qui ont fait monter les prix. Ils ont certes joué à la roulette russe et gagné mais rien ne leur garantissait des gains (c'est le propre de la loi du marché).
Pégase |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 07:03:16
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Citation :
Initialement entré par Pégase
(c'est le propre de la loi du marché).
Pégase
Comme c'est le propre du marché de voir les prix à la baisse faute d'acquéreurs. Et c'est ce qui arrive maintenant. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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imothep
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 15:54:06
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Faux. Tout faux.
La seule raison pour laquelle les prix se sont envolé ces dernières années est que, tout à coup, la pierre est redevuenue séduisante et qu'il y a eu une foule d'acquéreurs qui n'a fait qu'augmenter au fil des années par effet boule de neige.
Après, si on veut analyser pourquoi la pierre est devenue séduisante, c'est à mon avis bien plus complexe que le fait que les taux soient bas ou que les loyers aient augmentés (car ça, c'est un résultat direct de l'augmentation des prix de vente, et non pas l'inverse)
En tout cas, ce n'est certainement pas la faute des vendeurs, spéculateurs à temps perdu, qui ont fait monter les prix. Ils ont certes joué à la roulette russe et gagné mais rien ne leur garantissait des gains (c'est le propre de la loi du marché).
Pégase
Je suis d'accord avec Pégase.
Nous sommes dans un nouveau paradigme. L'attrait de l'immobilier est lié à une nouvelle nécessité de patrimoine. La peur des retraites faibles en France, la mondialisation des actifs, le symbole de "refuge" qu'est devenu un habitat à soi face à la crainte de "lendemains qui ne chantent plus".
Les années 60-70 étaient très différentes, évolution du niveau de vie, fort pouvoir d'achat, pas de crainte pour l'avenir ni pour les retraites...
Mais voilà, tout a changé. Aujourd'hui l'immobilier est devenu le pilier central de tout patrimoine à constituer.
Les gens se sacrifient énormément pour un achat. Les prix sont stabilisés actuellement uniquement à cause des Présidentielles. Dès que l'élection sera terminée avec certainement l'élection de Sarkozy, on repartira sur de bonnes bases (impost déduits, liberté dans le monde du travail, plus de perspectives pour ceux qui en veulent) et donc avec une nouvelle hausse des prix que j'estime personnellement autour de 8-9% en 2007.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 16:02:03
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Citation :
Initialement entré par imothep
Les prix sont stabilisés actuellement uniquement à cause des Présidentielles. Dès que l'élection sera terminée avec certainement l'élection de Sarkozy, on repartira sur de bonnes bases (impost déduits, liberté dans le monde du travail, plus de perspectives pour ceux qui en veulent) et donc avec une nouvelle hausse des prix que j'estime personnellement autour de 8-9% en 2007.
Une déclaration amusante de Monsieur Troll. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 16:19:50
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par imothep
Les prix sont stabilisés actuellement uniquement à cause des Présidentielles. Dès que l'élection sera terminée avec certainement l'élection de Sarkozy, on repartira sur de bonnes bases (impost déduits, liberté dans le monde du travail, plus de perspectives pour ceux qui en veulent) et donc avec une nouvelle hausse des prix que j'estime personnellement autour de 8-9% en 2007.
Une déclaration amusante de Monsieur Troll.
Je ne veux pas faire le Monsieur Plus de Bahlsen, mais si les conditions énoncées par Imhotep sont réunies, je pense que ce sera plus car il y a déjà 2 ou 3% de hausse structurelle sur l'année.
Walt92 |
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imothep
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 16:27:01
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Citation :
Initialement entré par walt92
Je ne veux pas faire le Monsieur Plus de Bahlsen, mais si les conditions énoncées par Imhotep sont réunies, je pense que ce sera plus car il y a déjà 2 ou 3% de hausse structurelle sur l'année.
Walt92
Tout à fait, dans mon esprit 8-9% est un minimum.
Beaucoup seront étonnés par la vigueur de la hausse en fin d'année 2007. L'élection probable de Nicolas Sarkozy va donner un coup de fouet à l'économie.
Un truc m'attriste sur ce forum, quand on a un avis différent de LeNabot, on est un troll.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 16:29:57
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Citation :
Initialement entré par imothep
Tout à fait, dans mon esprit 8-9% est un minimum.
On a bien vu pour 2006.
Century avait pronostiqué 10 %. Ce fut péniblement 1,7 %.
Vous même vous annoncez 8-9% pour 2007.
Et ce sera peut être une baisse de 10%. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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imothep
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 16:32:26
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par imothep
Tout à fait, dans mon esprit 8-9% est un minimum.
On a bien vu pour 2006.
Century avait pronostiqué 10 %. Ce fut péniblement 1,7 %.
Vous même vous annoncez 8-9% pour 2007.
Et ce sera peut être une baisse de 10%.
Une baisse générale de 10% est impossible ! Arrêtez de faire peur avec vos discours millénaristes. Au pire du pire, on sera à l'inflation en fin d'année et encore sur les biens les moins cotés.
L'immobilier bien placé ne peut pas baisser à moins d'une crise majeure économique type "Krach 29". |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 16:42:58
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Citation :
Initialement entré par imothep
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par imothep
Tout à fait, dans mon esprit 8-9% est un minimum.
On a bien vu pour 2006.
Century avait pronostiqué 10 %. Ce fut péniblement 1,7 %.
Vous même vous annoncez 8-9% pour 2007.
Et ce sera peut être une baisse de 10%.
Une baisse générale de 10% est impossible ! Arrêtez de faire peur avec vos discours millénaristes. Au pire du pire, on sera à l'inflation en fin d'année et encore sur les biens les moins cotés.
L'immobilier bien placé ne peut pas baisser à moins d'une crise majeure économique type "Krach 29".
Du vent, M. le Troll, toujours du vent et du blabla !
Votre sentiment sur la hausse nous fait plaisir, mais il ne repose sur rien !
Aucune analyse économique, juste du ressenti psychologique... contestable.
Ce qui bloque actuellement le marché, comme le reconnaissent sans détours les experts et les pros, c'est l'insolvabilité des acheteurs.
C'est trop cher, le marché est tari par manque d'acheteurs. Vos élucubrations sur les élections n'y changent rien, les gens ne seront pas plus riches au mois de juin.
Lorsqu'un actif prend 10% de plus de hausse que le pouvoir d'achat pendant une période de 10 ans, il y a un moment où cela s'arrête. Parce que les gens ne peuvent plus payer, même s'ils veulent encore très fort devenir propriétaires.
C'est fini, faites-vous une raison, retournez dans votre agence et attendez des temps meilleurs. Une fois le marché purgé, les affaires reprendront, n'ayez crainte !
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 16:54:57
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Citation :
Initialement entré par pacha2
Citation :
Initialement entré par imothep
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par imothep
Tout à fait, dans mon esprit 8-9% est un minimum.
On a bien vu pour 2006.
Century avait pronostiqué 10 %. Ce fut péniblement 1,7 %.
Vous même vous annoncez 8-9% pour 2007.
Et ce sera peut être une baisse de 10%.
Une baisse générale de 10% est impossible ! Arrêtez de faire peur avec vos discours millénaristes. Au pire du pire, on sera à l'inflation en fin d'année et encore sur les biens les moins cotés.
L'immobilier bien placé ne peut pas baisser à moins d'une crise majeure économique type "Krach 29".
Du vent, M. le Troll, toujours du vent et du blabla !
Votre sentiment sur la hausse nous fait plaisir, mais il ne repose sur rien !
Aucune analyse économique, juste du ressenti psychologique... contestable.
Ce qui bloque actuellement le marché, comme le reconnaissent sans détours les experts et les pros, c'est l'insolvabilité des acheteurs.
C'est trop cher, le marché est tari par manque d'acheteurs. Vos élucubrations sur les élections n'y changent rien, les gens ne seront pas plus riches au mois de juin.
Lorsqu'un actif prend 10% de plus de hausse que le pouvoir d'achat pendant une période de 10 ans, il y a un moment où cela s'arrête. Parce que les gens ne peuvent plus payer, même s'ils veulent encore très fort devenir propriétaires.
C'est fini, faites-vous une raison, retournez dans votre agence et attendez des temps meilleurs. Une fois le marché purgé, les affaires reprendront, n'ayez crainte !
J'ai bien lu une argumentation dans l'opinion d'Imhotep (la deduction des interets).
Alors que dans votre post, en dehors de circulez y a rien à voir, ça argumente peu.
Pacha2, un homme averti en valant deux, je vous propose le renommage en Pacha4 si la prophétie d'Imhotep (et la mienne également) se réalise.
Walt92 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 17:17:01
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Je ne resiste pas au post provocant:
C'est Malabar ou Hollywood les responsables de la bulle!
1 malabar en 1980 = 5 centimes France
1 malabar en 2007 = 10 centimes d'euro
X 13 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 17:20:07
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Citation :
Initialement entré par ARdL
Je ne resiste pas au post provocant:
C'est Malabar ou Hollywood les responsables de la bulle!
1 malabar en 1980 = 5 centimes France
1 malabar en 2007 = 10 centimes d'euro
X 13
Là c'est clair, il vaut mieux acheter de la pierre.
Quitte à revendre et racheter des malabars ensuite avec la plus-value.
Walt92 |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 17:23:50
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A mon humble niveau Paris Ouest:
- Tassement prix en moyenne mais les biens de qualité sans defaut montent encore, les mauvais baissent (mais acheter à 5500 e le m² à MArx Dormoy ou la Goutte d'OR il fallait le faire)
- paradoxalement, alors que les loyers stagnaient ou baissaient, je les vois remonter (pour des biens en très bon état)
Je pense que cette hauuse legere des loyers et donc ddes rendements ne sera pas inflationniste, car les rendements avaient chuté enormement.
De plus les charges de copro explosent:
- Merci BERTRAND (Paris only)
- +8,2% prix eau PAris 2006 (et pollution aux nitrates atteignent 13 fois la norme européenne et celle des USA...)
-Taxe de balayage: qqs années à +14% puis 0 2-3 ans avant les elections
Bref la rentabilite nette stagne au mieux monte tres legemrement.
Ce que je vois et qui va faire plonger le marche peut etre c'est que la banlieue est trop chere par rapport à Paris
Si l'attractivité de Paris baisse encore cela pourra aller mais sinon cela va baisser dans les banlieues!!
- Assurances |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 17:29:23
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Je pensse que tout le monde a plus ou moins raison vu les diversités de réalités sur le marché.
Un studio.
Les fondamentaux globaux (baby boom a la retraite, France social et economique) ne sont pas bons pour l'evolution du marché
mais les stratégies d'allocation d'actifs ont ramené l'epargne sur l'immobilier
Et le pays continue de croitre demographiquement
Bref, mixte
Heureusement aucun argument debile de campagne electorale n'est (encore) apparu sur ce post!!
Bravo!! |
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Turtle Crazy
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 18:27:03
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Citation :
Initialement entré par walt92
J'ai bien lu une argumentation dans l'opinion d'Imhotep
Vous avez mal lu : ce ne sont que des assertions;
Citation :
(la deduction des interets).
C'est juste une mention sur laquelle Imhotep se contente de conclure; où est l'argumentaire qui repose sur ce point ?
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 29 mars 2007 : 18:29:24
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Citation :
J'ai bien lu une argumentation dans l'opinion d'Imhotep (la deduction des interets).
Alors que dans votre post, en dehors de circulez y a rien à voir, ça argumente peu.
Allez Walt 92, nous allons rabâcher puisque vous y tenez.
Le marché est bloqué en raison
- de l'augmentation des stocks (+100% en 18 mois dans le neuf, +160% d'annonces sur SeLoger.com en 2 ans, +60% d'annonces sur Pàp.fr par rapport à 2005) ;
- de l'endettement des ménages (l'emprunt le plus contracté est passé de la durée de 15 ans en 2003 à 25 ans en 2006). Les établissements financiers testent maintenant les formules exotiques de prêt à 50 ans et nous verrons peut-être bientôt le prêt inter-générationnel ;
- de la dégradation de la solvabilité des acheteurs (Source ESSEC, cette solvabilité ne cesse de décroître au fil des ans depuis 2004).
Tous les fondamentaux économiques sont passés au Rouge pour la hausse, au Vert pour la baisse :
- pas de rebond de la croissance prévu pour 2007 (2% selon INSEE)
- pas d'amélioration du pouvoir d'achat moyen des Français (INSEE)
- pas d'événement démographique sensible à court terme
- stocks d'invendus dans le neuf, offre pléthorique dans l'ancien,
- jamais on n'a autant construit depuis 10 ans, donc l'offre ne se raréfie pas
- Allongement des délais de vente (reconnu par tous les professionnels)
- Augmentation des marges de négociation à la vente.
- Stagnation des prix depuis novembre 2006 (sources FNAIM et BoursoPàp, à confirmer par les notaires dans 10 jours).
Après avoir épuisé tous les arguments possibles pour justifier la hausse (souvenons-nous de l'effet PTZ..), le lobby immobilier dont notre ami Imhotep reprend avec bonheur les thèses s'appuie maintenant sur :
- les élections et les promesses des candidats (oaurf)... du pur hypothétique,
- l'envie d'être propriétaire... du pur psychologique !
Bien faibles les arguments haussiers, ces temps-ci...
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Qui est responsable de la bulle immobiliere ?
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