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ludo69
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6 réponses |
 Posté - 01 avr. 2007 : 00:52:04
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bonjours a tous j ai une petite question concernant l ordre du jour de ma copro
lors de l'AG le deroulement de l ordre du jours a changer je m 'explique
certains points qui aurait du etre votée(ravalement de facade)en debut AG on ete votées en fin de seances,de ce fait bcp de coproprietaires sont partis,lors de l'AG on nous a remis des papiers pour un vote par ecris, de ce fait beaucoup ont voter"d avance" et sont partis mais je soupsonne q'un vote a main levé ai été demander concernant ces traveaux de ravalement de facade. je tiends a rapeller que durant cette séances malgrer nos papiers de votes par ecrit certains votes se sont fait a main levé.
le fait de changer le deroulement de l ordre du jour est ce legal???
peut on contester?????
a t'on le droit de changer le systeme de vote en cour d'une AG????,
merci d avance!!
desoler pour les fautes d'orthographes.
*** Modération ***
Sujet déplacé du forum "A signaler : textes, jurisprudences, articles... - Débats & Suggestions"
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Edité par - clemouel le 01 avr. 2007 08:53:07 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 02:11:14
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Bonjour.
A mon avis, le changement dans l'ordre des délibérations ne pose pas de problème surtout si cela a été clairement proposé et accepté en début d'AG.
Votre question semble montrer que vous n'étiez plus là au moment de ce vote (façades) ? ou avez-vous à ce moment formulé votre désaccord ?
Par contre, je ne conçois pas comment des absents (ceux qui sont partis) ont pu voter à moins de confier leur pouvoir à un autre copropriétaire. Surtout si la résolution est du style traditionnel «après délibération etc...». Autant prévoir alors le vote par correspondance, l'assemblée générale n'aurait plus lieu d'être puisqu'il n'y a plus de débat !!! Autant que je sache, cela est contraire à l'esprit de la loi. Mais où le vérifier ?
A mon humble avis, vous devriez contester le procès-verbal d'AG, par recommandé AR, dans les deux mois de sa réception.
Attendez un instant : êtiez-vous opposé à cette résolution ? sinon, il me parait inutile de contester cette année : faites la mise au point l'an prochain.
Je vous indique (ou rappelle) les lois qui nous intéressent, disponibles sur http://www.legifrance.gouv.fr/ : loi 65-557 du 10 juillet 1965 (choisir la version actualisée), son décret 67-223 du 17 mars 1967 (choisir la version actualisée). L'article 10 du décret peut vous intéresser si vous avez des propositions à faire. Par contre une attitude négative sans motif sérieux peut vous apporter des désagréments... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 07:17:42
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| si vous partez avant la fin de l'AG vous devez faire mentionner votre départ sur le PV des délibérations sinon vous êtes décompté comme présent ce qui ne vous permet plus de contester une décision |
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ludo69
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 11:26:16
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re bonjour pour repondre a domeltro le changement du deroulement de l ordre du jour n'a pas été soumis o vote des coproprietaires,cela c' est fait sans que l'on soit consulter, il ni as u ni proposition ni acceptation en debut d'AG.En se qui concerne le vote des personnes qui sont parti en cours d'AG (dont moi-meme)je tiens a signaler que l on a recu en début d'AG des papiers de votes, je m'explique:
pour chaque points correspond une réponse(ex: ravalement de facade pour ....contre ...abstention) c' est a nous de cocher le choix lors des demandes de votes, de se fait beaucoup comme moi-meme on voté "d'avance" puis on remis les papiers de votes aux secretaires de la régie qui etais présentes et sont parti(a noter que lors de notre depart cela n'a meme pas été notifier par ecris)ces votes sont il pris en compte?? a t'on le droit de changer le systeme de vote en cour d'AG?(passer du vote par écris a un vote a main levé)
vous me demander si j'étais contre cette résolution je vous répond que oui ,pour moi se ravalement de facade est fumisterie mais la c'est un autre débat.......
mercid'avance. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 11:50:03
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Vous savez ce qu'on dit ? " Les absents ont toujours tort "...
Mis à part l'ordre des questions de l'ODJ, qu'il est possible de le modifier suivant la pertinence de l'ordre des questions, comprenez que tout le reste relève du folklore et montre des copropriétaires peu motivés !!!
Pourquoi n'avoir rien dit, ou posé question, lors du changement de l'ordre des questions à l'ODJ ?
Pourquoi partir alors que le ravalement vous (eyt à d'autres ?) posait problème, pensant que c'était une fumisterie ?
Etant présent, on vous propose un vote par bulletins. Ici rien d'irrégulier.
Ce qui pourrait l'être c'est de faire un vote avant que la question ne soit abordée, avant même que la question ne soit proposée à débat par le président de séance.
Ici, ce vote par anticipation pourrait être contestable.
Contestation qui ne peut avoir lieu que par assignation du syndicat devant le TGI.
Sur les copropriétaires qui quittent la séance, le principe :
- s'il n'ont rien dit : ils sont réputés avoir toujours votés "pour" les résolutions proposées.
- s'ils ont signalé leur départ, ils sont réputés "absents" (défaillants) pour les questions qui ont suivi leur départ.
Ici, tout en signalant leur départ, ils peuvent donner mandat à un qui reste, auquel cas ils seront "représentés" par cette personne .
Mais comme il me semble que de nombreux copropriétaires se moquent un peu de ce qui ce passent ... je ne vois pas trop ce que vous pourriez faire ..
Tout au plus vous regrouper et contacter une assoce de copropriétaires à même de vous informer. (A Lyon, voyez l'UCIM ..) |
Edité par - gédehem le 01 avr. 2007 11:55:07 |
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ludo69
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 12:06:32
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une petite question??? peut-on demander l annulation d'un vote au cours d'une AG lorsque le deroulement le l'ordre de déliberations a changer sans le vote des coproprietaires
si oui sur quel texte puis-je m'appuyer????
merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 12:16:52
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Dans la mesure où l'AG, après débat, a procédé à un vote sur une question inscrite à l'ODJ, elle ne peut (l'AG ou un copropriétaire) revenir sur ce vote !
Une fois le bulletin dans l'urne, on ne peut le reprendre (pensez y, bientot, et ne vous tromper pas !!  )
C'est lorsque le débat commence ou lorsque vous voyez que la question 4 n'est pas abordée et que le pdt de séance saute directement à la 5 qu'il faut poser la question et interpeler l'AG si elle est d'accord sur cette façon de faire.
Mais si personne ne dit rien, le vote effectué c'est terminé.
Si pas de contestation formulée en séance, c'est que l'AG était d'accord... |
Edité par - gédehem le 01 avr. 2007 12:18:16 |
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ludo69
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 12:26:41
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| c'est vrai que bcp de gens sont parti en cours de seances en raison de l heure tardive (18h-22h15 minimum)bcp on des enfants comme moi meme et non pas pu rester.Si le deroulement de l'AG c'étais faites dans l'ordre des choses on aurait pu rester et voter concernant se point tres important,d'ou ma question peut on demander l annulation du vote sous pretexte que le deroulement de L ORDRE DU JOURS A CHANGER SANS VOTES DES COPROPRIETAIRES????? |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 13:43:39
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ludo69, je rejoins les propos de gédehem : pourquoi ne pas avoir contesté de suite le report à la fin de l'assemblée (et par vote papier) de points qui étaient prévus en début d'assemblée ? Pourquoi ne pas avoir fait noter l'heure de votre départ ? Ce vote était-il à la double majorité (art.26 : amélioration) ou à la majorité qualifiée (art.25 : simple entretien ou obligation -par exemple municipale-) suivie si nécessaire de la majorité simple (art.24) ?
Quant à la manipulation APPARENTE de l'ordre des sujets, si l'on devait douter de l'honnêteté du syndic, il ne faut pas oublier que c'est lui qui a rédigé l'ordre du jour. Il aurait pu organiser sa chronologie !
MOI, je trouve anormal votre façon de voter par écrit, avant délibération : si vous aviez été présent, peut-être les arguments avancés vous auraient-il fait voter pour ? ou des pours auraient-ils voté contre ? Je crois sincèrement que c'est l'esprit de la loi : voter après débat. Quant à vos enfants, vous auriez dû soit les faire garder soit donner votre pouvoir à quelqu'un de confiance.
Je vous ai communiqué les liens pour l'accès aux lois : si vous faites partie du Conseil Syndical ou envisagez d'en faire partie l'an prochain, consultez-les. Je veux bien même vous adresser ces deux pavés sous format PDF car j'en ai fait un recueil plus pratique. Ce que je ne peux pas vous donner c'est votre règlement de copropriété, qui contient à coup sûr des dispositions sur le déroulement des AG.
Le conseil d'adhérer à l'UCIM http://www.ucim-inter-coproprietes.org/ (et donc indirectement à l'Union Nationale ARC !) est une bonne idée, si vous êtes un Conseil Syndical (décision propre au CS, sans mandat de l'AG, car c'est pour remplir correctement sa mission). Non membre du CS, vous pouvez participer à des journées d'information qui vous aideront à mettre le pied à l'étrier.
Moi, cela m'a pris deux ans pour passer des critiques acerbes à l'examen de points précis puis à mon entrée -grâce à la diffusion des informations prouvées aux autres propriétaires aussi bien résidents que bailleurs- au CS en bousculant les anciennes pratiques - dont certaines, je le sais maintenant, étaient malhonnêtes. Nous sommes même en train de changer de syndic (il y avait "collusion" : ceux dont la mission acceptée était de contrôler le syndic étaient c.. et chemise avec lui).
Si vous regardez du côté de la loi, vous verrez que si vous êtes en désaccord avec les travaux votés, vous pouvez étaler sur 10 ans votre participation financière moyennant, je crois, paiement d'intérêts au profit du syndicat de copropriétaires (et non du syndic) : je ne le sais pas par cœur, je vous laisse le soin de vérifier.
Petite annotation : je suppose que le syndic avait bien mis dans les convocations soit le devis soit les conditions essentielles du contrat proposé ? Il y avait bien plusieurs devis en concurrence ?
Dernier mot : tant qu'elle respecte la loi, l'ASSEMBLEE GENERALE EST SOUVERAINE, par dessus le syndic et le Conseil Syndical, même si des détails de fonctionnement sont discutables.
Il vous reste le droit individuel d'«ESTER EN JUSTICE» : si le juge vous donne tort, ça va être bien pire.
J'arrête là, je pense que je vous ai saoûlé. Si votre projet est d'aller plus loin, je pense que nous vous aiderons en «direct» ou avec des liens intéressants.
@ très bientôt.
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Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 16:27:06
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Domeltro :
"...si vous êtes en désaccord avec les travaux votés, vous pouvez étaler sur 10 ans votre participation financière moyennant, je crois, paiement d'intérêts au profit du syndicat de copropriétaires ..."
Attention : cette possibilité, qui relève d'une procédure particulière, prévue L.art.33, n'est possible que pour des travaux d'amélioration ou de transformation (L.art.30).
Elle est de plus, au final, pénalisante pour celui qui demande à en bénéficier.
Elle ne marche donc pas pour les travaux d'entretien courant, même les plus gros, qui sont le cas de 99% des travaux (dont ravalement de façade).
Encore 2 ou 3 ans de formation et vous serez presque au top !  |
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ludo69
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 17:45:13
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j'ai pris bonne notes de toutes ces infos et je vous en remercie,a moi de mieux "m interresser" a se qui se passe lors des AG,
domeltro: oui effectivement tout etais correct devis lors de l'AG mise en concurrence de plusieurs entreprises de se coter pas de souci
domeltro, vous ne me saouler pas o contraire toutes infos est bonne a prendre,et encore merci a gédehem pour ces petites précisions suplémentaires ;-))
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 18:00:39
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Citation :
Elle ne marche donc pas pour les travaux d'entretien courant, même les plus gros, qui sont le cas de 99% des travaux (dont ravalement de façade).
Encore 2 ou 3 ans de formation et vous serez presque au top !
Merci de l'encouragement. Pour le moment certaines questions restent se condaires, à examiner cependant en cas de besoin.
Pour les façades, dans une autre copropriété, j'avais vu un commentaire qui faisait passer la décision par l'article 25 parce qu'il s'agissait d'une exigence municipale.
Ludo69, il y a peut-être eu un coche de raté : dans ma copropriété j'ai fait mettre à l'ordre du jour une «vision pluriannuelle des travaux» "sans effet décisoire" comme le dit le décret : c'est une vision à long terme pour la conservation - et l'amélioration - de notre patrimoine. Dans cette vision, j'inscris la rénovation des façades AVEC ISOLATION PAR L'EXTERIEUR. Accessoirement, cette vision permettra de proposer à l'AG jusque 3 ans avant d'envisager les travaux, la création d'une PROVISION SPECIALE (attention, il semble que les syndics fassent payer en plus ce service, en création et en gestion annuelle)
@-bientôt. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 19:49:02
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la décision en 25e) = les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou règlementaires
La copropriété en question devait se trouver dans un périmètre où était prévu par la municipalité (ou autre)le ravalement obligatoire des façades.
Dans ce cas le syndicat a obligation de faire faire les travaux dans un temps donné;l'AG ne porte alors que sur le choix du financement,de l'entreprise etc le tout destiné à la réalisation des travaux qui ne peuvent,légalement,être refusés
Pour les travaux à prévoir dans X temps ,que vous citez, le syndic à obligation de :
-soumettre,lors de sa première désignation et au mpoins tous les trois ans,au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement communnsusceptibles d'être necessaire dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'AG.Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi
ceci est extrait de l'article 18 L1965.
Ce "fonds de réserve travaux" permet à l'aide d'appel de fonds dont les formalités sont votées en AG de constituer une réserve dans un compte ouvert au nom du syndicat (le placement doit aussi être décidé en AG)
Les honoraires pour l'ouverture et la gestion de ce fonds,sous réserve qu'ils soient raisonnables,n'a rien d'anormal
Avant d'envisager (ou de proposer) une isolation par l'extérieur une étude sérieuse doit être faite car cela peut entrer dans les "cordes" de l'article 25g); mais une isolation par l'extérieur a un coût de l'ordre de + 4 (voire plus en fonction de la compléxité de la réalisation)par rapport à un ravalement classique |
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ludo69
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 22:30:33
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une autre question svp??( je sais sa en fait bcp de question lol)pour les ravalements de facades de mon immeuble ,en faisant un pret traveaux ai-je le droit de deduire celui des mes impots sur le revenu ,si oui quels sont les procédures???
merci d'avance. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 23:49:26
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Citation :
Les honoraires pour l'ouverture et la gestion de ce fonds,sous réserve qu'ils soient raisonnables,n'a rien d'anormal
Avant d'envisager (ou de proposer) une isolation par l'extérieur une étude sérieuse doit être faite car cela peut entrer dans les "cordes" de l'article 25g); mais une isolation par l'extérieur a un coût de l'ordre de + 4 (voire plus en fonction de la compléxité de la réalisation)par rapport à un ravalement classique
Toujours d'accord pour des honoraires raisonnables. Le risque en cas de placement est que les intérêts dégagés soient inférieurs aux honoraires. Si le syndic (et la banque derrière, qui peut aussi prendre des frais) remplit son obligation de conseil, il n'y aura pas de lézard.
Pour l'étude, c'est évident : il faur mettre en relation l'investissement et l'économie de chauffage attendue. Seul un bureau d'études compétent (pas gratuit) peut monter un tel dossier. Mais il connaitra aussi les subventions possibles, les crédits d'impôt, etc... En tous cas, c'est vraiment le genre de truc où on ne peut pas se permettre de décider par une simple croix sur un bout de papier (à propos, tiens, je suppose que ces feuilles de vote étaient nominatives ?).
Sur ce, bonne nuit..... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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felix1930
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