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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 31 mars 2007 : 18:13:29
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Je préside un CS et je viens vous narrer une situation qui me laisse perplexe.
Une AG est convoquée pour se prononcer sur un projet de construction sur un lot décrit à l'EDD comme "la jouissance ...et le droit d'y édifier..."
la DDE exigeant l'avis de l'AG afin de "compléter" le dossier de PC
Le syndic pro convoque les copropriétaires.
Il envoie donc une convocation à Mr Machin, comme depuis des années.
Mr Machin donne son pouvoir à un copro: les 2 votent CONTRE la décision qui passe cependant largement à la majorité de l'art.25.
Une assignation au TGI est le fait des enfants MACHIN.
Le syndic s'étonne auprès de Mr Machin qui prend ça de haut et renvoie le syndic à son notaire.
Le notaire de la famille Machin envoie les documents attestant de la donation faite aux enfants Machin un an plus tôt, Mr Machin étant désigné comme mandataire du bien.
Comment analysez-vous cette situation?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2007 : 19:27:03
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Dans la mesure où la mutation n'a pas été notifiée au syndic par les parties en cause ou par le notaire, elle n'est pas opposable au syndicat.
De ce fait, pour le syndicat, c'est M.Machin qui est copropriétaire.
"Décret 67 Art. 6 - Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction d'un lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée."
Dans la mesure où M.Machin était toujours pour le syndicat "copropriétaire" lors de l'AG, seul M.Machin, en cette qualité de copropriétaire, aurait pu engager une action en nullité étant opposant.
Mais il ne l'était plus ! il n'est que mandataire de l'indivision constituée par ses enfants. C'est à ce titre qu'il aurait pu émarger la feuille de présence.
On peut noter que "les parties" sont cités en 1er dans D.art.6 (ici M.Machin d'une part et Enfants Machin d'autre part), et qu'il leur appartenait donc de procéder eux-mêmes à cette notification.
On peut noter encore que ce lot étant en indivision, la désignation de son représentant devait aussi être notifiée au syndic.
L'action engagée par les enfants Machin n'est pas recevable, étant tiers au syndicat à la date de l'AG en l'absence de notification de cette mutation.
D'autre part, il faudrait que le contestataire mette en avant un vice de forme et non simplement le fait qu'il n'est pas d'accord.
Pour ces 2 raisons, l'action n'est non seulement pas recevable mais elle est totalement abusive. Reste qu'il faut répondre à l'assignation > avocat > et demander des DI pour cette action abusive qui plus est par des personnes n'ayant pas qualité (une transaction au niveau des avocats serait parfaite : il faut acheter votre silence  )
On peut ajouter que la lecture du mandat donné par M.Machin serait interessante : Le mandat régulier devait être "Indivision Machin, copropriétaire, représentée par M.Machin donne mandat à ....."
Si c'est M. Machin en qualité de copropriétaire qui a donné mandat à un tiers, ce mandat ne vaudrait pas un clou.
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Edité par - gédehem le 31 mars 2007 22:22:39 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 08:00:58
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donc pour vous, gedehem, seul Mr Machin pouvait contester l'AG à laquelle il avait été convoqué (RAR à son adresse et sa signature)car le syndic ne connaissait que lui (qui paye les charges)
et le fait que Mr Machin reste mandataire de l'indivision des enfants Machin?
qui, du mandataire légal et des propriétaires, est habilité à contester une décision? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 10:32:05
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A la date de l'AG, M.Machin est, pour le syndicat, copropriétaire.
A ce titre, il reçoit la convocation à l'AG.
Ne pouvant y participer, M. Machin donne mandat, mandat sans doute libellé : "M.Machin, propriétaire du lot X pour Y tantièmes, donne mandat à ....."
Ici, pour le syndicat, tout est conforme !
La difficulte : M. Machin n'était pas/plus copropriétaire lors de cette AG ! Il ne pouvait donc, en cette qualité, avoir droit de vote à cette AG.
Il était représentant de l'indivision constituée par ses enfants a qui il a fait donnation.
Mais aussi longtemps que le syndic n'a pas fait l'objet d'une notification du changement de propriétaire, c'est toujours M.Machin qui est copropriétaire, M.Machin à qui le syndicat peut rendre opposable toutes ses décisions.
Pour ce qui concerne l'AG (on fait abstraction du fait qu'il a donné mandat, ce qui sur le fond ne change presque rien), pour l'AG, M. Machin ne pouvait ignorer qu'il n'était pas copropriétaire.
Si pour le syndicat il peut avoir la qualité d'opposant (le syndicat ignorant la mutation), pour le juge sollicité M.Machin n'est pas opposant du tout : il n'est que le représentant de l'indivision.
Car pour assigner le syndicat :
- il faudra produire au juge un titre de propriété démontrant qu'à la date de l'AG c'est X ou Y qui est copropriétaire.
- il faudra aussi produire un AR de la notification faite au syndic de la mutation intervenue.
Pour le juge:
- à la date de l'AG, M. Machin n'était plus copropriétaire .. et ne peut donc avoir personnellement la qualité d'opposant.
- faute de notification de la mutation, l'indivision Machin n'avait pas non plus la position de copropriétaire membre du syndicat.
Autrement dit, si pour le syndicat M. Machin, copropriétaire, pouvait passer pour opposant, pour le juge sollicité, M. Machin ne pourra pas démontrer sa qualité de copropriétaire ..et donc sa qualité d'opposant.
Faute de la notification prévue, l'indivision Machin à l'origine de l'assignation du syndicat ne pourra pas démontrer au juge sa qualité de copropriétaire vis à vis du syndicat, position de copropriétaire qui lui aurait donné la qualité d'opposant.
En conclusion, pour le syndicat, seul M. Machin pouvait éventuellement être opposant ... sauf que devant le juge il sera incapable de prouver qu'il était copropriétaire lors de l'AG : sa qualité d'opposant tombe : il n'est pas recevable d'une action.
Quant à l'indivision Machin, si elle peut démontrer au juge qu'à la date de l'AG elle était bien copropriétaire, elle sera dans l'incapacité de démontrer qu'elle a fait notification au syndic de la mutation.
De ce fait, ici aussi, le juge ne pourra que constater que l'indivision Machin n'avait pas pour le syndicat la qualité de copropriétaire et donc qu'elle ne peut être opposant.
Conclusion de la conclusion : faute de notification de la mutation suivant D.art.6, ni M. Machin ni l'indivision Machin n'ont ici la qualité d'opposant, position leur permettant d'engager une action en annulation de décision.
Personne ne peut valablement contester.
Cette action contre le syndicat n'est donc pas recevable, qui plus est sans doute abusive faute d'un vice de forme tant dans la tenue de l'AG que de la prise de décision.
(On peut noter qu'un avis donné au syndic de cette mutation selon L.art.20 ne peut se substituer à la notification de la mutation prévue D.art.6.
Vous dites : "Le notaire de la famille Machin envoie les documents attestant de la donation faite aux enfants Machin un an plus tôt, Mr Machin étant désigné comme mandataire du bien."
Si l'envoi des documents a été fait en lettre simple ce serait un simple "avis" qui ne vaut pas "notification".
Nombreux arrets sur ces points, jurisprudence constante.) |
Edité par - gédehem le 01 avr. 2007 10:37:36 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 avr. 2007 : 20:58:01
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gedehem : vous m'avez été d'une aide précieuse.
Un grand merci
je vous tiendrai informé de la suite ...à je ne sais quand! |
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