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sertim
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 05 avr. 2007 : 10:17:18
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Nous y sommes. Il y a un an, j'entre au cs ou je me propose pour le suivi de la comptabilité de
la copropriété. En tenant compte des différents avis exprimés sur les forums d'ui et ailleurs, j'opte pour le plus lourd : exploiter le grand livre des comptes.
Membre du cs, j'obtiens, en insistant, une édition du budget 2006 en date du 17/08/2006.
Ce que j'ai compris sur le travail préparatoire au contrôle des comptes est :
la copropriété s'engage sur des dépenses à effectuer par le syndic, sur les charges qu'elle a fixées
en AG. Mon rôle au sein du cs est de surveiller que les dépenses correspondent à ces charges et
de lui signaler toutes divergences afin d'en saisir le syndic.
Puis je vous soumettre les contestations que je souhaite proposer au cs afin de les opposer au syndic?
Puis je vous demander votre avis sur l'opportunité?
Pouvez vous nous faire connaître vos expériences ou avis sur les actions à prendre si les oppositions se révèlent pertinentes?
Comment alors amener le syndic à l'objectif qui est de présenter en convocation à l'AG un budget pratiquement égal à celui
voté qui correspond sensiblement à la moyenne sur 3 ans des dépenses de la copropriété?
D'avance, un grand merci.
1) Dépassement budget 2006 (de près de 25%).
Le dépassement se concentre essentiellement sur un seul poste, sur lequel je compte attirer l'attention du cs pour nous y opposer fermement.
Sur le poste charges ASL, en charges communes générales, le budget est établi à : 2200 euros.
L'ASL appelle la copropriété sur 3 fois 3675 euros puis lui rend 620 euros sur le quatrième appel.
Devons nous nous y opposer?
En charges générales, sont mentionnées des postes correspondant à des dépenses consécutives
à des travaux, hors budget, votés. Devons nous nous y opposer?
Toujours en charges générales, je constate que le syndic n'a pas exécuté une annulation de dépenses pour laquelle le gestionnaire m'a affirmé, par écrit, qu'il en donnait l'ordre. Devons nous nous y opposer?
2) Création de postes de charges.
Il ressort du règlement de copropriété cinq grandes masses de charges que le syndic identifie :
1200 Charges communes générales
2500 Charges spéciales parc de stationnement
1700 à 1706 Charges bâtiment
2000 Charges chauffage
2102 Charges compteur eau froide.
Ces grandes masses sont appliquées depuis de nombreux exercices.
Je relève la création de masses nouvelles 1805, 1806, 2501, 2502 et 2701
Devons nous nous opposer aux dépenses afférentes? (note : J'arrive à "comprendre" à quoi se rattachent
les dépenses afférentes aux masses 2501 et 2502, nous devrons le vérifier avec les factures).
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 11:24:35
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On vote un budget qui doit-être respecté par le syndic dans la mesure où c'est lui qui engage les dépenses. Mais dans le cas des consommations d'électricité, de chauffage (Augmentation fuel)... le syndic n'y est pour rien.
Une augmentation de 25 % sur un poste: cette augmentation est-elle justifiée?
Vous avez "cinq grandes masses de charges " peut importe la numérotation analytique adoptée par le syndic si les charges sont réparties correctement dans ces cinq catégories.
"En charges générales, sont mentionnées des postes correspondant à des dépenses consécutives
à des travaux, hors budget, votés. Devons nous nous y opposer?"
Il s'agit de travaux dont la répartition se fera sur la CLE (ou catégorie) "charges générales". Si la clé retenue est exacte aucune raison de vous opposer.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 12:05:53
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Nous nous plaçons du point de vue d'un syndicat de copropriétaires attaché à une association syndicale.
Ce sont les copropriétaires qui sont syndicataires et non pas le syndicat qui n'est pas membre de l'ASL.
Les charges de l'ASL sont décidées et approuvées par l'assemblée générale de l'ASL. L'assemblée générale du syndicat n'a pas le pouvoir d'approuver ou désapprouver les charges de l'ASL.
Il faut ajouter que théoriquement l'ASL devrait répartir directement ses propres charges auprès de ses syndicataires sans passer par l'intermédiaire du syndicat. Mais c'est un détail car cette pratique est courante et parfois nécessaire quand il y a défait de cohérence entre les bases de répartition de l'ASL et celles du syndicat.
Dans les comptes de la copropriété, les charges de l'association syndicale devraient être classées dans une ou plusieurs catégories spécifiques, ne contenant aucune charge de copropriété au sens propre du terme.
Si ce classement est respecté, l'approbation des comptes de la copropriété est limitée aux catégories propres à la copropriété.
Celà veut dire que si le syndicat, en tant que tel, a dépensé 10 000 € et que par ailleurs il a payé 5000 € de charges diverses à l'ASL, l'examen des comptes par l'assemblée du syndicat ne porte que sur les 10 000 €. Les 5000 € doivent être acceptés sans possibilité de contrôle si l'assemblée de l'ASL les a votés et approuvés.
Quant à la création de nouveaux comptes ? Elle ne peut que faciliter la lecture des comptes. L'ouverture de ces comptes n'augmente pas le montant global des charges. Vous auriez trouvé de toute manière les dépenses incluses dans un nouveau comptes dans la liste de vos charges  |
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sertim
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 05 avr. 2007 : 18:46:23
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JB22 d'accord avec vous le syndic n'est pour rien dans les augmentations de consommations d'énergie.
Dans notre cas, elles sont conformes aux prévisions tenant compte des événements locaux et mondiaux, mes prédécesseurs ont bien travaillé.
JPM Vous êtes dur. Donc, l'ASL (8 syndics ou mandataires de copropriété horizontale) décident en AG un certain niveau de charges auquel les syndicataires sont soumis. Comme cette prévision n'est pas communiquée au syndicat de copropriété, lorsque le syndic mentionne à la copropriété un niveau 5 fois inférieur : les syndicataires n'ont pas de recours, sauf à "virer" le syndic. Est-ce la solution? Rien n'est simple.
Merci |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2007 : 08:43:10
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Je ne suis pas dur  Je me borne à décrire le régime légal qui correspond sans doute à ce qui existe dans les statuts de votre ASL et dans votre règlement de copropriété.
Le problème de ce genre d'ensemble immobilier a déjà été évoqué dans les forums.
Il faut agir pour que des copropriétaires puissent accéder aux fonctions de membres du syndicat de l'ASL, qui est une sorte de conseil d'administration, ou au moins que que les conseils syndicaux des copropriété aient accès au contrôle des comptes de l'ASL.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 11:06:55
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JPM: je vous expose le fonctionnement de notre copropriété de 150 copropriétaires, 50 dans un immeuble et 100en pavillons mitoyens ( cOpropriété horizontale)
elle se compose de 5 tranches non indentiques en tantième, et une ASL gérant la voirie, un bois commun assez grand, l'éclairage des parties communes, 1 appt en location ( ancienne loge), une employée ( nettoyage des allées,... )
en ce moment le syndic de 4 tranches et de l'ASL est le même, seul l'immeuble a un autre syndic( du m^me groupe cette année suite rachat)
A chaque AG nous avons un ordre du jour distinct pour le syndicat dechacune des tranches, et un ODJ de l'AG de l'ASL ou nous votons les travaux divers proposés. tous les copros d'ensemble immobilier votent sur les travaux des parties communes.
dans l'ASL chaqu président de tranche est membre du conseil de l'union et vérifie donc la gestion du syndic.
vous mentionnez que les charges de l'ASL sont votés par les membres de l'ASL, et non par les syndicats ( notre copro), que les charges de l'ASL doivent reparties directement par elle. Ce n'est pas ce que nous faisons, malgré tout je pense que chaque copro doit voter sur les travaux communs, car nous avons eu des dérives graves avec un conseil de l'union dictatorial.
De plus nous recevons des appels de fonds communs ASL et tranche ( 1 seule feuille du syndic car celui est le même), devons nous normalement recevoir 2 appels de fond distincts, 1 pour le syndicat de tranche et l'autre de l'ASL ( même si le syndic est identique)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 16:49:53
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Les règles sont simples et claires.
L'ASL doit avoir une assemblée distincte.
La copropriété doit avoir une assemblée distincte. Je dis une parce qu'il ne semble pas qu'il y ait de syndicats secondaires.
Mais votre énoncé exige une précision capitale : les maisons sont-elles placées sous le régime de la copropriété ? C'est possible si le terrain est unique et commun aux maisons et à l'immeuble. Mais ce n'est pas certain. Chaque maison, même jumelle, peut avoir son terrain propre et les propriétaires de maisons dépendent alors seulement de l'ASL.
Vous parlez de tranches, mais pas de syndicats de copropriétaires.
La règle est que l'ASL ventile ses charges entre les syndicataires, y compris ceux qui sont copropriétaires. Moi je ne suis pas terriblement choqué quand l'ASL envoie ses charges aux syndics. Mais il y a parfois des problèmes de recouvrement judiciaire. Le syndic de copropriété n'est pas recevable à agir en justice pour recouvrer des charges d'ASL Si le défendeur soulève le problème, c'est le jugement d'irrecevabilité automatique.
Quant aux assemblées ? La règle est la règle. Il faut au minimum deux feuilles de présence distinctes. Deux présidents. Faire deux assemblées successives en un même lieu.
Tout marche bien tant que personne ne bouge. S'il y a un récalcitrant, il vous casse la baraque
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 12:29:26
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5 tranches : 5 syndicats différents, 5 assemblées annuelles différentes avec un ODJ différent pour chaque syndicat.
Ces 5 copropriétes sont réunis dans un parc fermé avec un bois, des chemins, un éclairage, une cloture, des parties communes à tous les syndicats, que gèrent une ASL.
Les présidents de chaque syndicats sont membre d'un conseil de l'union, qui a donc la même fonction qu'un CS.
Chaque syndicat a son syndic propre, ici 4 tranchs ont le même. L'ASL a son syndic, ici le me^me que les 4 tranches. Le directeur de l'union des sndicats ( synidc ), est le syndic majoritaire.
Nous présentons dans chaque assemblée, un ODJ de tranche ( syndicat de copropriétaires) plus l'ODJ commun de l'ASL ou chaque syndicat vote sur les résolutions sur les parties communes ( travaux,..)
De plus chaque pavillon à son jardin à usage privatif ( donc parties communes)
Les charges de l'ASL sont ventilées à chaque syndicat à la hauteur de ses tantièmes ( chaque copropriétaires à la hauteur de ses tantièmes)
J'espère que ceci est plus clair.
Ce principe de fonctionnement est t'il normal ?Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 14:34:53
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5 tranches : 5 syndicats différents, 5 assemblées annuelles différentes avec un ODJ différent pour chaque syndicat.
OK, mais une précision manque au sujet du ou des terrains ! Existe-t-il un terrain unique pour chacune des 5 copropriétés (soit 5 terrains d'assiette ? Ou bien un terrain unique pour tout l'ensemble y compris les parties communes aux 5 tranches ? Ou bien à l'opposé complet une parcelle pour chaque maison ? C'est capital pour déterminer le régime.
Ces 5 copropriétes sont réunis dans un parc fermé avec un bois, des chemins, un éclairage, une cloture, des parties communes à tous les syndicats, que gèrent une ASL.
Des parties communes à tous les syndicats ? C'est une bonne formule du point de vue pratique. Mais pas forcément du point de vue juridique. A cet égard tout dépend de la réponse aux questions précédentes.
Les présidents de chaque syndicat sont membre d'un conseil de l'union, qui a donc la même fonction qu'un CS.
Un syndicat n'a pas de président, mais un syndic. Une union de syndicats n'est pas une ASL.
Dans une ASL le syndicat est formé par des syndicataires élus en assemblée des syndicataires de l'ASL. Il est un organe de gestion et non de surveillance. Donc rien à voir avec un conseil syndical (loi de 1965)
Les syndicataires sont les propriétaires des maisons et les copropriétaires de l'immeuble en copropriété.
Dans une union de syndicats, le conseil de l'union ressemble au contraire à un conseil syndical.Ce sont les syndicats qui sont membres de l'union de syndicats, et pas les copropriétaires.
Chaque syndicat a son syndic propre, ici 4 tranches ont le même. L'ASL a son syndic, ici le me^me que les 4 tranches. Le directeur de l'union des syndicats ( synidc ), est le syndic majoritaire.
Vous parlez à nouveau de l'Union ! Mais aussi de l'ASL ! Il y aurait donc à la fois une ASL et une union ? Mais vous dîtes aussi " l'ASL a son syndic ". Il n'y a pas de syndic pour une ASL, mais peut être un professionnel immobilier qui fournit des prestations mais n'a aucun pouvoir de décision.
Nous présentons dans chaque assemblée, un ODJ de tranche ( syndicat de copropriétaires) plus l'ODJ commun de l'ASL ou chaque syndicat vote sur les résolutions sur les parties communes ( travaux,..)
L'assemblée générale d'un syndicat de copropriétaires ne peut pas délibérer sur un ordre du jour d'ASL. Il est seulement possible d'intégrer à l'ordre du jour du syndicat des copropriétaires les questions, de travaux notamment, qui figureront à l'ordre du jour de l'assemblée de l'ASL qui doit être postérieure (serait-ce d'une heure). Celà permet à l'AG de copro de donner des instructions à son syndic pour le vote à l'AG de l'ASL (si les statuts prévoient la représentation des copropriétaires par le syndic).
Ce mécanisme qui n'est pas officiellement prévu dans le cas d'une ASL est au contraire prévu pour une assemblée d'union de syndicats.
De plus chaque pavillon à son jardin à usage privatif ( donc parties communes)
Si les jardins font l'objet d'un droit de jouissance privative ou exclusive, c'est qu'au moins pour chaque tranche, il y a un terrain d'assiette unique (donc 5 terrains communs). Voir question première. C'est également possible s'il y a un terrain d'assiette unique pour tout l'ensemble.
Les charges de l'ASL sont ventilées à chaque syndicat à la hauteur de ses tantièmes ( chaque copropriétaires à la hauteur de ses tantièmes)
Celà ne me choque pas, comme indiqué plus haut. Mais il faut quand même voir les statuts de l'ASL et les règlements de copropriété des syndicats de copropriétaires pour vérifier ce qu'ils disent.
Et vous ne parlez pas de charges de l'union ?
Il serait bon de faire le point sur tout celà. Il est à la rigueur possible de passer outre quelques règles statutaires mais, dans ce cas, il faut au moins savoir que l'on passe outre et quelle est la règle qui devrait légalement être appliquée
Il faut en particulier voir le problème du meli-mélo ASL / Union. Les deux régimes sont radicalement différents et il faut en particulier savoir qui est maître d'ouvrage quand des travaux sont commandés.
Vérifiez donc aussi l'immatriculation de la (ou des) polices d'assurance de tout celà Quand il y a un gros pépin, il est désagréable d'entendre l'assureur répondre que l'entité réellement responsable n'est pas assurée.
Il peut être utile de vérifier les fiches hypothécaires (et non pas les cadastrales qui n'ont aucun intérêt).
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