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Je relance l'affaire de la liste détaillée des charges car il me semble que la disparition de la liste détaillée des charges est, pleine bille, contraire aux dispositions de l'article L 18- 1, ou plus exactement, rend impossible matériellement sa mise en oeuvre.
Comme un copropriétaire peut-il " vérifier les pièces justificatives des charges de copropriété " s'il n'a pas à sa disposition la dite liste ? et de plus ordonnée de telle manière qu'on puisse vérifier les totaux par catégories et rubriques (s'il y a lieu) !
C'est à dire ordonnée conformément à la pratique traditionnelle !
De plus, comme il faut aller fouiller dans les textes anciens pour pallier aux insuffisances des textes je retrouve les indications données par MM. Bouvert et Cabanac dans Les cahiers de la copropriété Fascicule " Le syndic " Ed. 1954. On lit, à propos de la reddition des comptes du syndic :
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La production d'un compte n'est soumis à aucune forme particulière. Le compte doit seulement présenter le détail des dépenses et des recettes et s'appuyer sur des pièces justificatives (V. Planiol et Ripert Traité de droit civil français tom XI n° 1476 p. 825) Ces pièces sont : "les lettres, les factures, les récépissés, les livres régulièrement tenus" (Cassattion 26/12/1923 Gazette du Palais 26/12/1924-I-515)
Dans la pratique, le Syndic, quelques jours avant la date fixée pour la tenue de l'assemblée adresse à chaque copropriétaire un relevé contenant a) d'une part le compte général de la copropriété b) son compte particulier, fonction des millièmes représenté par un lot. Une telle méthode ne peut qu'être approuvée. Le copropriétaire, lorsqu'il se rend à l'assemblée, conniat en effet déjà d'une manière précise, les divers éléments du compte. Il a pu, à loisir, les étudier, se faire une opinion, consulter les membres du conseil de gérance. Tous risques de surprise se trouvent ainsi éliminés. L'approbation ou le rjet des comptes sont le résultat d'un vote éclairé ".
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Comment dire mieux tout celà ?
Et l'arrêt de 1923 est bien celui que je cherchais.
Et Planiol et Ripert !!! C'est un vieux souvenir peut être pour certains UInautes mais aussi une référence solide. Le traité rappelle que l'approbation d'un compte de mandataire ne couvre ni les agissements dissimulés, ni les fautes qui viendraient à être postérieurement découvertes à l'encontre du mandataire. Tout celà avec l'arrêt qui vient à l'appui : Cass. chambre des requêtes 21/05/1900 Dalloz 1901-1-265
D'où l'approbation des comptes = quitus de l'époque (Cassation civile 09/05/1853 Dalloz périodique 1853-I-213) et l'interdiction de remise en cause du compte approuvé du mandataire sauf erreur, omission, faux ou double emploi (art 541 Code proc. civile) en vertu d'un arrêt Cass 26/11/1855 Sirey 1857-1-102.
Quand on a le bout du fil, il n'y a plus qu'à tirer
Il est question de mise à disposition des copropriétaires des: "pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges..." Il n'y aucune référence ni obligation de fournir une liste détaillée. Par contre si vous voulez nous faire dire que cette liste détaillée est nécessaire, utile, voir indispensable, alors d'accord.
Autre problème: Le Décret du 14 mars 2005 Art 8, 6e paragraphe précise: "Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lots dans chacune des catégories de charges."
Ces excédents ou insuffisances ne sont pas fournis dans les annexes 2 et 3 qui ne donnent que l'excédent global ou l'insuffisance globale de l'exercice. On ne peut pas dire que cette disposition et ce mode de répartition apporte une clarté dans la présentation des comptes. La méthode "ancienne" de répartition des charges globales par catégories avec contrepassation des provisions était incontestablement préférable et beaucoup plus compréhensible. Donc je prône la méthode ancienne pour la présentation et les calculs. Pour la comptabilisation l'enregistrement du trop ou moins perçu sur provision. (Article 6-2 du décret du 17 mars 1967).
L'article 18-1 parle de "l'assemblée générale appelée à connaître des comptes"
Elle ne parle pas d'avoir à connaître des comptes détaillés, il s'agit donc des comptes tels que présentés dans les annexes.
On peut très bien faire des comptes sans faire de comptes comptables. (La ménagère fait "ses comptes" sans faire de comptabilité). C'est, à mon avis, dans ce sens qu'il faut interpréter dans l'article 18-1 les termes "des comptes".
La reddition des comptes du syndic s'entend de la production d'un compte de charges et d'un état de fin d'exercice. Un tuteur rendant son compte de tutelle ne présente pas un carton de factures. Il produit un compte détaillé. Les factures serviront s'il y a contestation du compte.
Journaux, grand livre et balance sont la comptabilité, qui sert à l'établissement du compte de charges et de l'état de fin d'exercice.
Vous êtes libre d'approuver la suppression de la liste détaillée des charges, mais les autres sont libres aussi d'en exiger le maintien. Si vous êtes aussi partisan de ce maintien, tout est pour le mieux.
J'ai pris une décision apres en avoir parle avec certains confreres : un état des dépenses détaille sera joint dans toutes mes convocations, ce quelle que soit la taille de la copro. La majorité des confrères ont adoptes cette méthode.
Ceci étant, vous suivez ainsi la recommandation n° 6 modèle 2006.
J'en profite pour revenir sur une observation de Yaume en page 1 de la présente discussion car j'ai reçu deux messages perso dans le même sens.
Comme l'indiquait Gedehem, sur un point précis, il faut suivre à la lettre le texte du régime juridique dans lequel on se trouve (ici le statut de la copropriété).
Quand il faut interpréter le texte, ou quand on discute d'une éventuelle amélioration, rien n'interdit de se référer aux textes d'institutions voisines comme les associations syndicales, voire les sociétés en général ou d'un type quelconque quand il s'agit des assemblées générales par exemple.
Un thème actuel est de revenir sur l'interdiction de constater une décision unanime des copropriétaires (modifier le RC par exemple) autrement qu'en assemblée générale. Pour en débattre, on va bien entendu rechercher les textes concernant les sociétés et notamment les sociétés civiles qui permettent de modifier les statuts par une convention signée par tous associés.
Il n'empêche que dans la pratique, en copropriété, il faut pour l'instant respecter la jurisprudence de la Cour de cassation. Le débat ne vise qu'un revirement de cette jurisprudence ou mieux encore une modification de la loi de 1965.
Liste des charges et article L 18-1
Forum fermé
Posté - 09 avr. 2007 : 22:30:33
