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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 07 avr. 2007 : 13:47:09
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Bonjour,
Un petit sujet pour le week end de Pâques.
Nous sommes au pays de Pagnol dans un village célèbre et classé au sein d'un parc naturel et sur les flancs d'une montagne non moins célèbre.
Le maire n'est pas non plus un inconnu dans le milieu du showbizz.
Vous l'aurez compris, toute ressemblance avec des faits réels serait purement fortuite.
Notre histoire a pour cadre une propriété agricole de plusieurs hectares, actuellement située en zone N.
Voici le plan de cette propriété jusqu'en 1950:
En 1950, le propriétaire des lieux divise sa propriété pour en attribuer une part à chacun de ses deux enfants.
Voici le plan de division:
Lors de la division, un acte authentique établit une servitude de passage sur le fonds A, au profit du fonds B afin de permettre à ce dernier d'accéder à ses parcelles cultivées.
En 1952, la grange de B est transformée en habitation + atelier.
Les choses resteront en l'état jusqu'en 1999, date à laquelle le fonds A sera cédé à un nouvel acquéreur.
Petites précisions:
Nous sommes dans une zone agricole où seuls les agriculteurs peuvent construire de nouveaux batiments dans le cadre strict des besoins de l'exploitation agricole.
Le réglement de la zone autorise néanmoins des extensions modérées des batiments existants.
Le propriétaire du fonds B est un exploitant agricole modeste. Le propriétaire du fonds A n'est pas agriculteur, mais travaille pour la mairie, ce qui bien sur ne saurait avoir d'influence sur la suite des événements.
Le tout nouveau propriétaire A dépose, en 2000, un PC visant à transformer les deux petites bergeries (environ 15 et 18m²) en habitation. Ce permis lui est accordé. C'est vrai qu'il est préférable que le berger soit auprès de ses brebis, donc habitation pour brebis et pour berger c'est surement la même chose .
Voici le plan après réalisation des travaux de A:
Afin de pouvoir réaliser ses travaux, A a demandé verbalement à B un tour d'échelle. B lui a accordé ce tour d'échelle.
B a alors une première mauvaise surprise, car à la fin de la construction, A bétonne le tour d'échelle et le ceinture d'un muret de 80cm. A vient de s'approprier le tour d'échelle malgré les protestations de B. Le poulailler de B n'a bien sur pas résité à l'opération. Les brebis avec le berger, les poules dans la nature.
Alors que les relations de voisinage ne sont pas vraiment au beau fixe, A dépose un nouveau PC d'extension. Lorsque B découvre que ce PC fait obstacle à la servitude de passage, il saisit le maire afin que celui exerce son pouvoir d'annulation du PC. Cela restera lettre morte.
B fait alors appel à un avocat. Dans la force de sa jeunesse, celui-ci plaide le désenclavement, ce qui lui vaudra un cours gratuit en audience sur l'enclavement et dispensé par le juge. La formation des jeunes, c'est primordial .
B s'adresse ensuite à un avocat renommé dans la région et celui-ci obtient gain de cause, mais curieusement le jugement n'est pas exécutoire. Bien que l'avocat ait fait comprendre à B que sa démarche n'était pas des mieux senties par les notables locaux, B insiste pour entreprendre une nouvelle procédure. Après 3 mois de tatonnements la procédure est lancée, puis rejetée par le juge pour forclusion d'une quinzaine de jours. Encore la faute à pas de chance.
Pendant ce temps, A a terminé ses travaux et en a même profité pour effectuer une extension à l'étage de sa première réalisation, non mentionnée sur le PC.
Voici le plan après ce second PC (en hachuré, l'étage non déclaré):
Alors qu'il remue ciel et terre pour trouver un moyen de recours, B apprend qu'un troisième PC a été accordé à A.
Lorsque B se rend à la mairie pour consulter ce PC, on le fait attendre 3 heures au prétexte que personne n'est disponible pour le recevoir, puis on finit par lui dire qu'il est un emm...eur et qu'il n'a rien à faire ici. B aura quand même connaissance du contenu du PC par un moyen détourné. Et si vous en doutiez, je peux vous assurer que l'administration travaille à la vitesse du TGV, puisque moins de 10 jours se sont écoulés entre le dépôt et l'acceptation du PC .
Les travaux seront aussi réalisés à la vitesse de l'éclair.
Entre temps, l'administration a pris son temps (tout le monde ne prend pas le TGV, visiblement) et le responsable de la DDE locale débarque pour voir ce qui a fait la une (y a qu'une page) de la gazette du canton. Oui, le chemin a été obstrué. Oui, B a maintenant un mur de plus de 5m de haut devant ses fenêtres. Scregneugneu! le responsable repart furieux et bien décidé à passer un savon à qui de droit. B n'aura aucune nouvelle.
Mais la situation se complique à nouveau (comme si c'était encore possible!) car A vient d'édifier un mur de clôture. Et le mur de clôture coupe le chemin qui mène de la maison de B à la route.
Voici l'état des lieux à ce moment:
La voiture de B va rester deux ans dans son garage, faute de pourvoir rejoindre la route.
B, a bout de ressources, fait appel à l'assistance juridique de son assurance habitation.
L'avocat est compétent et il obtient la démolition du mur de clôture sous astreinte financière. A est débouté en appel. L'affaire est en cassation.
Contrairement à ce qui est stipulé dans le jugement, A ne démolit qu'une partie du mur (celle qui obstruait le chemin).
Voici la situation après démolition:
Je sais, Mr Brun n'en croirait pas ses yeux. Mais l'histoire ne s'arrête pas là, il y a la cerise sur le gâteau.
Et cette cerise ne sent pas la rose puisque A a eu la bonne idée de mettre sa fosse septique sous le dernier bâtiment, construit en 2002, avec des drains qui vont jusqu'à la limite séparative.
Lorsque B met un coup de pioche dans ce qui est devenu un cour en face de ses fenêtres, il tombe sur des eaux usées. Et l'été, pas besoin de piocher pour avoir d'autres odeurs que celles du thym et du romarin.
Juste pour faire plaisir à Fanny, il faut aussi signaler que le second bâtiment de A (celui qui obstrue la servitude) a été construit en retrait de 50cm. A fait régulièrement des incursions chez B pour vérifier que celui-ci ne met rien sur cette bande de 50cm, et il ne se prive pas pour faire le ménage!
Pour les insultes et les noms d'oiseaux, demandez à Marius, il vous expliquera  .
J'espère que cela vous a fait passer un bon moment en ce WE de Pâques, mais vu que B passe un sale quart d'heure depuis déjà plusieurs années, nous pourrions peut-être lui donner un petit coup de main...
Il me semble bien que tous les délais de recours administratifs sont dépassés. Il reste donc le civil, et vous n'aurez pas manqué de noter le nombre impressionnant d'infractions en la matière.
La premère question que je me suis posé, c'est: faut-il tout regroupper dans une même procédure ou engager plusieurs précédures afin de faire tomber les condamnations (et les bâtiments) les unes après les autres.
Je vous livre ma vision des choses:
A n'a pas procédé au hazard, ni au fil de l'eau. Tout ceci me semble parfaitement calculé afin de contourner (avec quelques complicités sans doute) les restrictions de la zone selon un processus de dominos selon lequel chaque extension en justifie une autre. Mais en prenant les choses dans ce sens urbanistique, je ne résoud pas le problème car les recours envisageables sont maintenant judiciaires.
Même si j'ai, de mes yeux vu, nous sommes dans la fiction.
A vous...
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Edité par - larocaille le 07 avr. 2007 14:09:41 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 14:15:54
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effectivement, je ne vois que le civil.
même l'action pénale est forclose... à moins que la fin des travaux ... : aller vérifier en mairie la date de la déclaration d'achèvement pour chacune des tranches car c'est elle qui détermine la fin des travaux, ce qui sera majeur pour le L480-4 et le L480-13.
effectivement, je ferai bien des requêtes distinctes au civil pour éviter le rejet en bloc en cas d'irrecevabilité
sachant que j'ai 30 ans pour contester les droits réels, je ferais calmement : bornage pour controler l'empiètement du mur jaune (imprescriptibilité de l'action en revendication), aggravation des écoulements, gêne excessive de voisinage (odeur)..., action au titre de la fermeture de la servitude de passage en 2001.
surtout ne pas ouvrir la voie à la réparation (indemnitaire ou par autre moyen) mais demander systématiquement démolition.
et puis y a t il des vues créées ? surement sinon le batiment serait aveugle ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 14:51:45
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Merci wroomsi,
Voici l'état des vues:
Du côté droit (premier batiment construit), la propriété A est dotée d'environ 2m² de jours de souffrance au rez de chaussée et d'un fenestron (40cm x 60cm) avec grille au premier étage. cela peut effectivement constiuer une vue. Je pense que l'appropriation du tour d'échelle par A vise à éviter que ces jours ne soient obstrués.
Pour le second batiment, il n'y a aucune ouverture du côté de B. Ce batiment est une sorte de préau. Je pense qu'il a été construit uniquement pour servir de lien au troisième batiment (qui devient alors une extension).
Le troisième batiment a un toit à pente unique et le faîtage est en limite de propriété. Il n'y a aucune ouverture sur le fonds B. Ce batiment comporte vraisemblablement deux niveaux intérieurs, d'où l'élévation importante en limite de propriété. Je n'ai pas les règles du POS de la zone pour les constructions en limite de propriété. C'est pour cela que je n'ai pas donné de précision sur le respect de ces règles.
Ma sensation pour des attaques au civil, c'est qu'il faut taper fort avec un ou deux arguments incontestables pour ne pas embrouiller les débats et ne laisser aucune possibilité d'interprétation ou de transaction.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 15:07:22
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| je pense que l'empiètement et la fermeture de la servitude conventionnelle de passage, qui ne souffrent d'aucune discussion, sont une bonne entrée en matière puisque non soumises à "appréciation". |
cordialement
Emmanuel Wormser
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 15:29:20
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bon moment pagnolesque effectivement à faire passer chez Julien Courbet, c'est du style des plaques de béton mis devant les seules fenêtres (émission du 6 avril)
c'est côté des Baux-Saint Rémy ou Lubéron ou Garlaban, la Sainte Baume, la Sainte Victoire etc
les bergeries sont en or dans ces coins là, mais les fromages tjs aussi bons ....... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 15:58:13
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océan,
Courbet s'est effectivement intéressé à ce cas. Mais la rédaction voulait faire du spectaculaire en mettant le sujet à l'émission "la guerre des voisins", ce que B a refusé.
Je pense qu'il a eu raison car cela en aurait fait un problème de personnes, ce qui n'est pas le cas.
Pour la montagne en question, elle a été qualifiée de grosse baleine par certains écrivains.
Pour wroomsi,
Pour l'empiétement, un coup de géomètre + un coup de TGI devrait effectivement être suffisants.
La servitude devrait aussi faire tomber sans trop de problème le préau.
Reste le troisième batiment qui crée le plus de nuisances. Le problème est qu'il n'a pu être édifié que parceque le préau a existé. Mais si le préau est détruit, cela ne remet pas en cause ce troisième batiment. Je n'arrive pas à trouver la faille.
En tout cas, merci pour le L127-8. L'assurance leur a envoyé un courrier les exonérant de toute participation.
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Edité par - larocaille le 07 avr. 2007 15:59:44 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 18:59:23
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si, cela peut remettre en cause par voie de conséquence en parlant de fraude qui permet au maire, et à lui seul , de retirer le PC obtenu par fraude...
chacun son tour de faire du billard à 2 bandes ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 19:43:25
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Concernant l'appui que B peut attendre du maire, dans l'état actuel des choses, c'est zéro.
La vision du maire sur ce différent c'est: un cul terreux qui emm...de un gentil employé de mairie. L'école du showbizz n'est visiblement pas la meilleure formation pour être maire.
Donc si c'est le maire qui doit agir je pense qu'on est pas près d'avoir un résultat.
Sur le fond, voulez-vous dire qu'un PC obtenu en extension d'un batiment illégal pourrait constituer une fraude?
Quels sont les délais de recours vis à vis des fraudes? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 20:48:19
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pas de délai vis à vis des fraudes spécifiquement : c'est l'administration qui a été eue par la fraude, donc ça ne rallonge le délai que pour elle, pas pour les tiers.
l'administration peut -et doit même- retirer le PC obtenu par fraude car, en fait, le PC obtenu par fraude est réputé n'avoir jamais existé... on se retrouve alors avec une construction réalisée...sans PC !
Si on est à moins de 3 ans de la fin prouvée des travaux (déclaration d'achèvement de travaux), l'action pénale peut être engagée. Il sera d'ailleurs utile dans ce cas que B l'engage lui même par dépot de plainte direct avec constitution de partie civile (recevable car il y a bien lien direct entre le délit et un préjudice pour B).
Si on est à plus de trois ans, ça permet juste de rendre définitivement irrégulière la construction du 3° batiment, d'engager une action en indemnisation salée, et d'empêcher tous travaux à venir sur ce batiment, sa situation n'étant pas régularisable.
l'action pénale n'est cependant possible qu'une fois le PC retiré, donc, dans l'ordre (et ça devient sportif) et si on peut prouver la fraude :
*demande en LRAR au maire de retirer le PC obtenu par fraude
*refus du maire, tacite ou explicite
*action au TA au fond pour annulation du refus du maire de retirer le PC
*action au TA en référé pour suspension du refus du maire, urgence motivée par prescription de l'action pénale empêchant, en cas de retrait judiciaire du PC, de poursuivre par une demande de démolition
*si référé gagné, action au pénal en démolition par dépot de plainte avec constitution de partie civile (selon règle des trois ans)
La confirmation d'un avocat nous serait utile !!!
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cordialement
Emmanuel Wormser
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 20:50:59
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"Provence toujours" ....si c'est bien le village connu auquel je pense vignobles, terres agricoles, truffes et autres ors du coin devraient faire bon ménage
Près de 3h en TGV à côté de personnes qui y allaient donnaient l'ambiance locale c'est plus calme à l'est de la Baleine |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 21:06:39
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C'est vrai qu'il est beau ce village. De là à poster trois fois le même message, il faut vraiment aimer les truffes.
Mais, comme mentionné au début de ce sujet, toute ressemblance est purement fortuite. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 21:53:54
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je préfère celles de la chocolaterie de Puyricard (cannelle, whisky, abricot) quoique
pardon pb de clavier et de serveur) je corrige |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 avr. 2007 : 23:02:27
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C'est vrai que c'est dans le même registre que le nougat de maître Boyer à Sault.
Je vous conseille aussi la brioche des moines du Barroux, moins connue mais tellement bonne.
Mais la seule chose que je déguste religieusement, c'est la vraie truffe, mure à point. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 09:51:14
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Joyeuses Pâques!
Je prends le sujet alors qu'un TGV nous a amenés hier dans cette belle provence des embrouilles.
La problématique ressemble à la mienne, en beaucoup plus petit.
Pour être sûr de la fraude, il faut retrouver tous les documents publics /PC et relever avec minutie toutes les anomalies.
Si ces PC successifs ont été obtenus par fraude -déclarative (sur les parcelles possédées, sur la non-déclaration ou non-signalisation des servitudes de passage), ou procédurale, ou les deux- vous demandez en RAR au maire de bien vouloir retirer LE PC le plus frauduleux.
Sans réponse un mois plus tard, vous saisissez le TA
L'histoire du tour d'échelle : si je comprends bien, A s'est approprié, sans droit ni titre, une superficie appartenant légalement à B.
Il faut récupérer très vite (<10 ans) cette superficie volée, pour que A ne revendique pas la possession "tranquille et non violente"
Pour les EU, penser à peut-être saisir la DDASS |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 10:42:19
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Bonjour Mout, et profitez bien du séjour.
L'appropriation du tour d'échelle, c'est bien cela.
Par contre pour la possession "tranquille et non violente" c'est loupé puisque B a déja engagé des recours. Même si le résultat de ces recours est mitigé, il y a bien eu recours.
Côté fraude, je ne suis pas sur de mon coup car les PC ont bien sur été délivrés "sous réserve du droit des tiers". Ce droit des tiers étant essentiellement civil et je ne suis pas certain que le fait de ne pas signaler d'éventuels droits des tiers au service instructeur rend le PC frauduleux. D'un autre côté, le maire est investit d'un pouvoir de police qui le contraint à veiller au respect du code civil sur sa commune. Pour l'instant, je suis encore dans le flou.
Le point intéressant que je relève de votre réponse et de celles de wroomsi, c'est la procédure:
- Saisie du maire de la situation de fraude (ce qui l'obligerait à retirer le PC, hors de tout délai de prescription)
- Saisie du TA si le maire ne donne pas suite. Dans ce cas, le TA va-t-il annuler lui-même le PC ou contraindre le maire à le faire?
Pour recouper avec ma première interrogation, quelles sont les preuves possibles?
Je pense que la saisie du maire doit être motivée, n'y a-t-il pas un risque pour B de trop découvrir son jeu et de permettre à A et à la mairie une meilleure défense?
En supposant que la démarche pour fraude aboutisse. Le PC sera retiré mais les constructions ayant plus de 3ans, la construction sans permis est prescrite. A conservera ses batiments mais ne pourra plus faire de travaux. Et que se passe-t-il si B oblige A à en faire (déplacement de la fosse septique par exemple)?
Bon, je sens qu'il y a quelque chose à gratter, mais je ne maîtrise pas encore.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 14:54:41
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La fraude c'est le mensonge ou la dissimulation qui ont PERMIS à l'autorité de délivrer le PC ALORS qu'elle ne l'aurait pas délivré si elle avait su :
cela n'a rien à voir avec le recours des tiers
le PC a bien été délivré selon les règles : c'est ce que l'on appelle la FRAUDE VETUE (c'est le PC qui "vêt" la fraude)
exemple : le POS exige une superficie minimale pour construire, disons 2000m²
votre terrain fait 1500, mais vous vous déclarez propriétaire du terrain voisin 1500, votre demande se fera donc sur 3000, la mairie ne vérifiant pas les titres de propriété
un PC vous est délivré pour construire...dans les 1500 bien à vous
s'il intéresse quelqu'un qui cherchera à en prendre connaissance en mairie, et s'il découvre la supercherie : il la dénoncera et le PC sera retiré après avoir été accordé
sinon, des années plus tard, cette fraude vêtue peut être découverte et dénoncée : pas de prescription |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 16:35:15
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Mout,
pas de prescription de la fraude, le PC est retiré, mais l'action publique (pénale) en démolition de la construction illicite car sans PC, elle, est prescrite 3 ans après la fin de la construction...
d'où mes questions sur les DAT. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 18:12:05
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Je vais demander à B de creuser sur les DAT. Ca va pas être simple vu qu'il est persona non grata à la mairie mais il trouvera bien un moyen.
Des complicités étant à craindre au sein des services administratifs, y a-t-il un moyen de frauder sur les DAT? Sont elles numérotées séquentiellement? Une DAT peut-elle être relative à plusieurs PC?
Je reformule différement une de mes questions:
En supposant que le permis du troisième batiment soit annulé pour frande, et que A soit, par une autre procédure, condamné à démolir la fosse septique qui est sous ce batiment, aura-t-il le droit de remettre le batiment en état? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 18:29:01
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La DAT, qui est une partie du PC (l'avant dernière avant le certificat de conformité) est pleinement communicable comme l'indique cet avis de la Cada: Citation :
Référence : 20001554
Séance du : 13/04/2000
La commission d'accès aux documents administratifs a examiné dans sa séance du 13 avril 2000 votre demande de conseil relative à la communicabilité, au public, d'un permis de construire comportant une déclaration d'achèvement des travaux.
La commission a estimé qu' un dossier de permis de construire, une fois la décision prise par l'autorité compétente, est intégralement communicable à toute personne qui en ferait la demande, en application de l'article 2 de la loi du 17 juillet 1978.
En application du même article, la commission a considéré que les déclarations d'achèvement de travaux sont également communicables de plein droit.
La commission a relevé que l'article A 421-8 du code de l'urbanisme, édicté par un simple arrêté ministériel, relève d'ailleurs expressément que ses dispositions ne font pas obstacle à l'application de la loi du 17 juillet 1978.
Concernant les modalités concrètes du droit à communication, la commission a rappelé que cette dernière s'effectue, au choix du demandeur, soit par consultation gratuite sur place des documents, soit par délivrance et envoi de copies aux frais du demandeur.
pour la dernière question : non a priori, car il n'est possible de reconstruire qu'un batiment régulièrement édifié ... Souvenez vous, un peu plus au Sud, des paillottes. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 08 avr. 2007 : 20:53:07
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C'est limite comme exemple car si je me souviens bien la destruction avait été ordonnée sans pour autant la rendre effective. Après un barbecue mal allumé, elle a alors été reconstruite, puis à nouveau démolie six mois plus tard sur décision de justice.
C'est tout de même bonnet blanc et blanc bonnet. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 avr. 2007 : 07:32:03
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Il me semble que la prescription d'urbanisme ne s'applique pas au cas de constructions édifiées sur la base d'un PC obtenu par fraude.
...Il vaut mieux construire sans PC, c'est prescrit après 3 ans
Mais, en cas de fraude, et c'est tout le problème, aucune prescription ne peut être invoquée...
Le TA annule le PC--> plus de PC à espérer
--> demande en démolition au TA
...mais vraisemblablement action aussi recevable au TGI pour préjudices et autres entorses au contrat né de la division et de l'établissement des servitudes privées |
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