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yoyo37
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 10 avr. 2007 : 21:58:42
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bonjour,
On a signé un MNE; Sur le mandat que nous avons signé, voici ce qui est écrit :" Le mandant aux présentes, s'interdit de négocier et d'acquérir sans le concours du mandataire le bien qui y est désigné, tant pendant la durée du mandat que pendant une durée de six mois suivant son terme. En cas de non respect de cette interdiction, le mandat devra verser au mandataire à titre d'indemnité forfaitaire de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1142 du code civil une somme d'un montant égal à celui des honoraires résultant du barème ci-dessus.
Le mandant certifie qu'il n'a signé aucun MNE sur le bien désigné ci-dessus et ceci avec quelque professionnel que ce soit."
Ce MNE a servi de base de négociation, l'AI a donc écrit le montant de notre offre comme suit "100 000€" et offre valable "48h" (signé un vendredi soir (WE avant Paques). Il n'a pas été signé du vendeur, ni paraphé du vendeur et de l'AI. En plus de ces docs, nous avons refait une offre au vendeur sur papier libre, seulement signé de nous, les futurs acquéreurs. De son côté, le vendeur a écrit sur un papier libre son accord pour le prix de 95 000€, tjs pas signé de l'AI.
La question que je me pose est : ces doc ont-ils une valeur juridique quelconque, aux vues de leur forme ?
Merci de vos réponses.
Yaya
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 11 avr. 2007 : 05:48:01
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| D'abord, votre "mandat non exclusif" m'a tout l'air d'un mandat exclusif... Est-ce qu'il y a écrit "mandat non exclusif" en toutes lettres dessus? |
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yoyo37
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 21:49:06
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Pas du tout, c'était écrit Mandat de négociation exclusif.
Mais il a mal été rempli, et grâce à cela, nous avons pu nous en dégager, pour passer par une autre agence, avec laquelle gagne sur les FA.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 22:17:41
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| Excusez-moi, j'avais traduit MNE par mandat non exclusif, et félicitations! |
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lnren
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 19:45:51
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Bonjour
nous nous retrouvons dans le même cas de signature d'un Mandat de Négociation Exclusif, rédigé exactement de la même façon.
Quel portée peut avoir ce document si nous le signons ? Nous avons déja fait une offre sur papier libre.
Nous savons par ailleurs que le bien pour lequel nous avons fait une offre d'achat est dans d'autres AI.
Il n'est pas très correct je trouve d'essayer de bloquer l'acheteur par un mandat de ce type alors même que le bien n'est pas bloqué par un mandat exclusif du côté du vendeur... cela décourage d'être réglo.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 21:54:41
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Citation :
Initialement entré par lnren
Quel portée peut avoir ce document si nous le signons ? Nous avons déja fait une offre sur papier libre.
Je vous déconseille formellement pour éviter tout problème futur de signer un tel mandat de négociation parfaitement nul car à classer dans la catégorie des contrats sans cause. L'agent immobilier doit avoir un mandat de vente qui détermine sa commission et cela suffit amplement. S'il n'a aucun mandat de vente (ce qui contreviendrait à la loi Hoguet et c'est un délit réprimé), vous pourriez même conclure directement avec le vendeur.
En réalité l'agent qui cherche à vous faire signer un tel mandat de négociation est malhonnête car il cherche aussi à échapper à une jurisprudence solide de la Cour de Cassation qui permet à l'acquéreur de choisir l'agent immobilier dans le cas de mandats de vente non exclusifs. Cette jurisprudence n'a pas évolué. Il existe un grand nombre d'arrêts qui ont été rendu depuis dans ce même sens.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 22 juillet 1986 Cassation
N° de pourvoi : 85-11928
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard, Conseiller doyen faisant fonctions
Rapporteur :M. Barat
Avocat général :M. Rocca
Avocats :la Société civile professionnelle Labbé et Delaporte et la Société civile professionnelle Lyon-Caen, Fabiani et Liard
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Vu l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 ;
Attendu, que le 18 mars 1979, M. de la Motte Saint Pierre, propriétaire d'un ensemble immobilier situé sur le territoire de la commune d'Alizay (Eure), avait donné à la société à responsabilité limitée Etude Immobilière de Normandie, E.I.N., un mandat non exclusif de vente de sa propriété pour le prix de 1.300.000 francs ; que la rémunération de l'agence immobilière mise à la charge du vendeur était fixée à 100.000 francs, taxe à la valeur ajoutée comprise, sauf révision conforme au barême national au cas de variation du prix de vente ; que le mandat de vente était d'une durée de trois mois et qu'il contenait, à l'article VI, alinéa 2, une clause ainsi rédigée " Dans le cas où nous (le vendeur) accepterions de traiter après expiration du mandat avec un acquéreur présenté par vous (E.I.N.) même hors de votre présence, votre droit à la commission reprendrait son plein effet " ; que le 21 mars 1979, le maire de la commune d'Alizay avait signé par l'entremise de la société E.I.N. une promesse d'achat de la propriété de M. de la Motte Saint Pierre, moyennant le prix de 1.300.000 francs et sous la condition suspensive de l'acceptation par l'Administration des Domaines des conditions de la vente projetée ; que cette administration ayant jugé le prix trop élevé, le maire de la commune d'Alizay signait, le 8 mai 1979, après l'expiration du mandat, une nouvelle promesse d'achat de la propriété de M. de la Motte Saint Pierre par l'entremise d'une autre agence immobilière, " l'agence de l'Arche " moyennant le prix de 1.100.000 francs, qui fut accepté par l'Administration des Domaines ; que la vente fut réalisée sur cette base et qu'une commission fut versée à l'agence de l'Arche ; que la société E.I.N., considérant que la vente s'était ainsi faite avec un acquéreur présenté par elle, a assigné M. de la Motte Saint Pierre en paiement d'une somme de 66.000 francs montant de la commission qu'elle estimait lui être due et que M. de la Motte Saint Pierre a appelé en garantie la commune d'Alizay, en vertu d'un engagement que son maire avait pris le 8 mai 1979 ; que l'arrêt confirmatif attaqué a accueilli la demande de la société E.I.N. et a condamné la commune d'Alizay à garantir M. de la Motte Saint Pierre ;
Attendu que pour reconnaître le droit à rémunération de la société E.I.N., l'arrêt attaqué a retenu que celle-ci avait présenté la commune d'Alizay à M. de la Motte Saint Pierre à l'occasion et pendant le cours du mandat de vente et qu'elle était fondée à exiger le paiement d'une rémunération en vertu de la stipulation contractuelle insérée à l'article VI, alinéa 2 du mandat et rapportée ci-dessus ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que, lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi n°70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts, e en prouvant une faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen,
CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu le 9 janvier 1985, entre les parties, par la Cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Caen. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 03 mai 2007 23:05:01 |
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yoyo37
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 11:00:24
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Bonjour,
Je ne vous encourage pas à signer ce MNE. Il ne vous permettra pas de faire jouer la concurrence entre les AI sur les FA.
Concernant notre cas, l'AI était vraiment de mauvaise foi (disons qu'il défendait les interets de son agence !), et nous n'avons eu aucun scrupule à passer par son confrère. C'était de bonne guerre !
Voilà.
Bon WE |
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lnren
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 12:00:30
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Merci pour ces commentaires. Ils confirment ce que nous pensions.
Nous avons réussi à joindre notre notaire qui a aussi abondé dans le même sens. Pratique pas très honnête visiblement ...
Bon week end et encore merci. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 17:46:35
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Citation :
Propriétaire
Agence immobilière
J'ai visité, il y a un mois, un appartement par agence et je n'ai pas donné suite. Lors de cette visite, j'ai signé un document m'interdisant de démarcher cette affaire. Or, ma sœur m'a informé qu'un de ces clients cherchait à vendre son appartement et m'a transmis ses coordonnées. Il s'avère que cet appartement est le même. Comme il m'intéresse et que le propriétaire le vend beaucoup moins cher par rapport au prix annoncé par l'agence, puis-je traiter directement ?
La première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 28 novembre 2000 estime "qu'un agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat" et non du bon de visite.
Aussi, l'agent immobilier ne peut-il pas se prévaloir de la clause indiquée dans votre bon de visite. En revanche, s'il prouve que son intervention a été déterminante dans votre acquisition et notamment dans votre rapprochement avec le vendeur, il peut prétendre à sa commission (arrêt de la Cour d'appel de Paris du 15 février 1990).
Il est à noter, enfin, que le mandant (le vendeur) peut être tenu de dédommager l'agent immobilier si une clause du mandat protège ce dernier dans le cas où le vendeur conclurait directement la vente avec l'acheteur sans passer par son intermédiaire (arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 14 novembre 2000). L'acquéreur n'est, quant à lui, pas inquiété.
voila aussi ce que j'ai trouvé. Donc nous nous rejoingnons tous  |
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lnren
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 09:19:06
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Explications de l'agence suite à notre refus de signer le mandat :
ce MNE sert à faire basculer les frais d'agence sur la tête de l'acheteur (? ne sont-ils pas toujours à la charge de l'acheteur !?).
En effet, pur afficher en vitrine les prix de vente FAI, les mandats de vente que les fAI sont à la charge du mandant (donc dans la cas du mandat de vente, mandant=acheteur).
Sauf qu'l y a surtout dans ce mandat un paragraphe de 4 lignes sur le fait de ne pouvoir négosier avec une autre agence pendant 6 mois ...
C'est pas clean clean ...
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 10:13:10
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Citation :
Initialement entré par lnren
Explications de l'agence suite à notre refus de signer le mandat :
ce MNE sert à faire basculer les frais d'agence sur la tête de l'acheteur (? ne sont-ils pas toujours à la charge de l'acheteur !?).
En effet, pur afficher en vitrine les prix de vente FAI, les mandats de vente que les fAI sont à la charge du mandant (donc dans la cas du mandat de vente, mandant=acheteur).
Sauf qu'l y a surtout dans ce mandat un paragraphe de 4 lignes sur le fait de ne pouvoir négosier avec une autre agence pendant 6 mois ...
C'est pas clean clean ...
C'est toujours le même air de flûte.
Une seule solution correcte : que l'agence refasse un autre mandat de vente avec le vendeur "commission charge acquéreur" et juridiquement c'est possible. Ce n'est pas à vous de signer un mandat de négociation qui n'a aucune cause puisque tout est négocié. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 mai 2007 10:14:30 |
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