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 Sujet  |
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 12 avr. 2007 : 21:34:24
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Bonjour,
Dans le cadre du contrôle de la coprop nous souhaitons acceder au détai de chaque compte de coprop. débiteur ou créditeur (Cpte nominatif).
Le syndic nous refuse l'accès en prétendant que nous excédons notre mission de contrôle et en se réfugiant derrière le caractère nominatif du compte et le "secret professionnel".
Pour nous cela relève de l'intimidation alors que l'article 21 nous autoprise àn regarder tout document.
Qu'en est il exactement.
d'avance merci.
Bendom
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 21:51:51
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*** Modération ***
Sujet combiné
Auteur du sujet : bendom59
A propos de : rapprochement bancaire
Posté le : 12 Apr 2007 21:41:43
Message :
Dans un article sur universsimmo, il était indiqué qu'en cas de compte unique le Cs lors d'un contrôle des comptes pouvait demander au syndic une attestation de l'expert compteble au lieu et place du rapprochement bancaire (document communicable en cas de compte unique).
Le syndic refuse.
Peux-t-on avoir la référence légale.
D'avance merci.
Bendom
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bendom59
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 22:11:35
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je ne comprends pas votre réponse.
Le rapporchement bancaire et le contrôle des comptes sont deux choses bien distinctes.
D'avance merci.
bendom |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 23:01:36
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Le principe est l'accès à l'ensemble des comptes, en ce compris les comptes individuels.
Mais il est interdit à tout un chacun d'abuser d'un droit, serait-il le droit de propriété. Nous sommes ici dans un domaine où l'abus de droit montre souvent le bout de son nez soit à l'égard des copropriétaires dont les comptes individuels sont vérifiés, soit à l'égard du syndic qui voit s'éterniser un contrôle comptable normalement fait en deux ou trois heures.
La question se pose donc des motifs qui conduiraient à vérifier des comptes individuels !
Quant au rapprochement bancaire, c'est un document justifiant l'écart, à une date donnée, entre la trésorerie comptable et la trésorerie physique. Il n'y a pas lieu d'y substituer une attestation comptable puique l'exactitude du document peut être facilement vérifiée.
Cette " attestation " éventuelle a un autre objet : certifier la représentation effective des fonds d'un syndicat déterminé, dans le cas d'un compte unique. Je ne vois pas la possibilité pour un expert comptable, même très diligent, de délivrer une telle attestation.
La discussion sur ce point est d'ailleurs sans intérêt puisqu'il suffit désormais au syndicat de ne pas donner dispense au syndic d'ouvrir un compte séparé. Dans ce cas, la trésorerie en banque (physique) est indiquée par simple lecture d'un relevé de banque.
Il faut alors souvent renoncer à l'abattement sur les honoraires de gestion courante que consentent habituellement les syndics qui perçoivent en contrepartie la rémunération des fonds déposés au compte unique. Il est relativement facile d'apprécier le caractère raisonnable ou excessif des prétentions du syndic.
Le régime du compte séparé porte une atteinte évidente à la libre concurrence.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 12 avr. 2007 : 23:43:27
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De JPM
"Le régime du compte séparé porte une atteinte évidente à la libre concurrence."
Une disposition légale qui porte atteinte à la libre concurrence!!!
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 00:26:25
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JPM : pouvez-vous expliquer votre propos sur l'atteinte à la libre concurrence en cas de compte séparé !!!
Le compte séparé est une obligation légale, que les syndics contournent par des frais supplémentaires exhorbitants, pour décourager les copros.
Vous parlez toujours d'abbatement sur les honoraires en cas de compte non séparé. L'argent des copropriétaires produit des intérêts pour le syndic, je ne trouve pas cela normmal. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 09:58:14
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Ce n'est pas comme celà que se présente le problème !
Pour toute copropriété, à un moment donné, il existe un " juste coût " de la gestion courante correspondant à des prestations de bonne qualité moyenne. On le définit par une limite basse et une limite haute, en ht / lot / an (160 à 180 € par exemple).
Supposons une copropriété pour laquelle le juste coût de la gestion courante est dans un créneau 4500 à 4800 € ht par an. Le CS recherche un nouveau syndic.
Un syndic A gérant par compte séparé propose 4600 €
Un syndic B gérant par compte unique estime pouvoir récupérer 550 € au titre de la rémunération des fonds. Il peut proposer 4000 à 4100 €. C'est bien d'un abattement sur la rémunération normale.
Il y a atteinte à la libre concurrence, puisqu'un facteur important ne dépend pas d'une meilleure organisation de B mais de l'utilisation d'une faculté légale lui procurant une ressource complémentaire.
Si dans deux ans on dit à B : nous voulons passer en compte séparé, il répond OK mais ce sera 550 € de plus.
On dit alors que le syndic prend des honoraires spéciaux pour le compte séparé. C'est faux. Il veut seulement revenir à la rémunération normale.
Dans tout celà on doit accoler le montant ttc à toutes les indications, mais c'est bien le ht, rémunération du syndic, qui fait l'objet des décisions.
Je passe sur les multiples inconvénients liés au compte unique :
- souci compréhensible du syndic d'utiliser tous les trucs pour gonfler les sommes détenues : paiement tardif des fournisseurs,restitution tardive des trop-perçus, etc. Qui peut leur jeter la pierre alors que chacun fait de même dans sa petite branche personnelle ?
- impossibilité de contrôle de la trésorerie réelle, etc. 
La généralisation du compte séparé est une condition primordiale de la remise en ordre du régime de la copropriété. Elle doit s'accompagner de la remise à niveau des honoraires de gestion courante et du nettoyage de la catégorie exceptionnelle.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 11:02:28
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Je maintiens ma position, c'est "le compte unique" et non le "compte séparé" qui permet de fausser la concurence.
De JPM:"Je passe sur les multiples inconvénients liés au compte unique"
Et dans ces inconvénients, la possibilité de faire "un abattement sur la rémunération normale" et c'est cela qui fausse la concurence, et non le compte séparé.
"Dans tout celà on doit accoler le montant ttc à toutes les indications, mais c'est bien le ht, rémunération du syndic, qui fait l'objet des décisions."
NON, la décision doit être prise TTC, cependant la décision peut mentionner le prix HT, la TVA et le prix TTC et indiquer que c'est le taux de T.V.A., en vigueur au moment de la facturation, qui s'appliquera. (Article 29 du décret)
Je partage la position suivante de JPM.
"La généralisation du compte séparé est une condition primordiale de la remise en ordre du régime de la copropriété" car ce n'est pas lui qui fausse la concurrence.
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Edité par - JB22 le 13 avr. 2007 11:04:55 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 11:28:21
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Nous sommes d'accord sur l'essentiel.
Sur l'observation de JB22 Citation :
NON, la décision doit être prise TTC, cependant la décision peut mentionner le prix HT, la TVA et le prix TTC et indiquer que c'est le taux de T.V.A., en vigueur au moment de la facturation, qui s'appliquera. (Article 29 du décret)
La discussion pourrait paraître vaine mais ne l'est pas.
L'article D 29 dit que le contrat de syndic fixe la rémunération du syndic. La rémunération du syndic, c'est le ht exclusivement. Par contre c'est bien le ttc qui doit passer dans le budget prévisionnel.
Par ailleurs en droit commun, c'est le ht qui est l'objet primordial de la convention. Celle ci doit indiquer néanmoins les modalités applicables à la TVA :
taux applicable au jour de la convention
montant de la TVA en conséquence
montant TTC en conséquence
Conditions de variabilité éventuelle du taux, du montant de la TVA et du TTC.
Il faut reprendre à ce sujet des décisions judiciaires qui ont été rendues lorsqu'il y a eu des changements de taux généraux ou spéciaux. Une solution absolue est qu'à défaut de précision, un prix indiqué est présumé ttc.
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 12:24:36
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Je suis d'accord avec JB22, c'est la dispense du compte séparé ( obligatoire) qui génère ce problème et non le compte séparé qui porte atteint à la concurrence.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 14:30:10
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Eh bien ! Nous sommes tous d'accord JB22, Philippe 388 et moi ! C'est merveilleux
Je ne vois pas pourquoi vous adoptez un ton réservé  |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 13 avr. 2007 : 16:49:02
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et si on veut vraiment une indépendance et une "concurrence" on choisit la banque du SDC et non celle du syndic compte séparé (vrai ou faux) ou pas,
si le comptable du syndic fait normalement son travail les relevés bancaires devraient être pointés !!!
et ce n'est pasinutile de les regarder car même avec un vrai compte séparé il n'est pas impossible de voir des trucs qui mettent la puce à l'oreille !
quant aux augmentations déguisées de certains syndics incognito sur leur contrat de syndic il y a 2 ans des frais de cpte séparé, ils sont bien souvent injustifiés! |
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