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 Sujet  |
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yyllen
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 14 avr. 2007 : 02:14:21
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Bonjour,
Mon ami et moi souhaitons acheter le terrain de 23 ares de l'oncle de mon ami pour construire une maison. C'est actuellement un verger, il est en zone constructible, nous avons vu une notaire qui nous a dit que par conséquent nous devons payer les 7 ares au prix du constructible et les 16 ares restants au prix du verger. Or, ce terrain n'a aucun accès à la voie publique. Les terrains l'entourant appartiennent tous à des propriétaires privés. Aucun de ces terrains n'appartient ou n'a appartenu à la famille de mon ami. L'accès le plus direct à la route est un terrain situé en contrebas du futur nôtre, il est non construit et ne fait que 9 m de large (9 m à traverser pour nous pour accéder à la route). Il semble que le terrain que nous voulons acheter avaient 2 droits de passage : un situé vers l'arrière et un autre situé sur un terrain à droite qui est aujourd'hui construit. Lors de la construction de la maison de droite, les voisins qui ont le terrain en contre-bas ont vendu le terrain situé à droite. Ils ont dit aux grands-parents de mon ami qu'ils pouvaient désormais accéder à leur terrain par le terrain en contre-bas sans que ce soit formalisé. Pour accéder à pied, nous utilisons donc le terrain en contre-bas. Nous ne savons pas depuis quand les 2 autres droits de passage n'ont pas été utilisés.
Si jamais les propriétaires des 4 ares du terrain en contre-bas refuse de nous les vendre, quel recours avons nous pour accéder à notre terrain?
Pour info, la notaire nous dit que tant que nous n'avons pas de certificat d'urbanisme positif nous ne pouvons pas demander un désenclavement au titre de l'art. 685 du code civil, car l'enclavement est de notre fait (car nous acheterions un terrain en sachant pertinemment qu'il es enclavé). Elle dit aussi que la Mairie ne nous donnera pas de certificat d'urbanisme positif si nous n'avons pas de droit de passage! Le serpent qui se mord la queue, en résumé!
L'Adil au contraire que nous avons contacté par téléphone nous a dit que la servitude de passage était évidente!
Merci de votre aide! 
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 07:58:52
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Bonjour yvllen,
Votre notaire se trompe.
Tout d'abord sur le code civil, puisque c'est l'article 682 (en non 685) de ce code qui régit le désenclavement.
Ensuite parce que le désenclavement est dû, quelque soit la destination du terrain. Qu'il soit ou non constructible n'a aucune importance.
Le conseil le plus utile que je puisse vous donner, c'est d'aller au bureau des hypothèques pour y rechercher les actes de servitude qui établissaient les deux droits de passage que vous mentionnez. La suite de ce message explique pourquoi.
Si vous êtes enclavé, vous allez saisir le tribunal afin d'obtenir votre désenclavement au titre de l'article 682 du code Civil. Le juge établira alors un droit de passage qui empruntera vraisemblablement le chemin de 9m que vous avez signalé.
Cependant, pour que cette procédure aboutisse, il faut:
1) que vous ne vous soyez pas enclavé vous-même.
2) que vous soyez réellement enclavé (il ne peut s'agir d'un facilité)
Pour satisfaire au point 1) il faut que l'enclavement n'ait pas été créé par un acte du propriétaire de la parcelle. Cela ne semble pas être le cas puisque que la parcelle bénéficiait de deux accès dans le passé.
Le point 2) ne sera satisfait que si les deux accès ne sont plus utilisables du fait de l'extinction des servitudes.
Le juge pourrait refuser votre demande si le propriétaire du terrain de 9m invoque le fait que vous disposez déjà d'un accès. Si les accès existants ont été bouchés, c'est à vous qu'il appartient de faire valoir vos droit pour les faire libérer.
Vous allez aux hypothèques pour connaître la situation exacte et vous revenez vers nous pour la démarche à suivre. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 08:20:09
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j'ajoute à ce brillant exposé que si les servitudes de passage que vous mentionnez sur les deux terrains n'étaient ni l'une ni l'autre des servitudes légales -obtenues par un jugement au titre du désenclavement, ce qui les rendraient imprescriptibles- mais simplement des servitudes conventionnelles -donc obtenues par accords notariés entre propriétaires- elles ont pu s'éteindre par non usage pendant trente ans.
d'où l'intérêt supplémentaire de consulter le relevé hypothécaire pour vérifier leur origine. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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yyllen
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 09:18:10
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Merci beaucoup beaucoup pour vos réponses!
Mais bien sûr cela génère d'autres questions:
- si les 2 autres servitudes ne sont pas éteintes par non utilisation depuis 30 ans, mais qu'elles n'étaient que pédestres. On peut bien sûr s'arranger avec les voisins, mais s'ils refusent: peut-on avoir recours à un des articles 68... pour que le passage soit accepté en voiture et en tréfonds?
- si les 2 autres servitudes sont éteintes par non utilisation, n'est ce pas un cas d'enclavement volontaire?
- est ce plutôt l'oncle ou nous qui devont faire la démarche? (nous n'avons pas encore acheté)
PS: notre notaire s'est penché sur cette question avec ses 3 associés: dois je changer de notaire? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 09:26:11
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Citation :
Initialement entré par yyllen
Merci beaucoup beaucoup pour vos réponses!
Mais bien sûr cela génère d'autres questions:
- si les 2 autres servitudes ne sont pas éteintes par non utilisation depuis 30 ans, mais qu'elles n'étaient que pédestres. On peut bien sûr s'arranger avec les voisins, mais s'ils refusent: peut-on avoir recours à un des articles 68... pour que le passage soit accepté en voiture et en tréfonds?
oui : si le texte du titre de servitude ne prévoit qu'un passage à pied, le juge considérera qu'il y a enclave et pourra donc choisir d'élargir l'assiette de la servitude existante pour permettre le passage automobile ou de créer un droit de passage nouveau pasant ailleursCitation :
- si les 2 autres servitudes sont éteintes par non utilisation, n'est ce pas un cas d'enclavement volontaire?
non parce que vous passiez ailleurs par une tolérance d'un voisin. S'auto-enclaver, c'est renoncer par un acte juridique(vente, division, ...) à l'accès au domaine publicCitation :
- est ce plutôt l'oncle ou nous qui devont faire la démarche? (nous n'avons pas encore acheté)
c'est lui normalement, mais une promesse de vente doit vous donner pouvoir pour agir car vous avez alors intérêt à agirCitation :
PS: notre notaire s'est penché sur cette question avec ses 3 associés: dois je changer de notaire?
pas si c'est le notaire local : il peut peut-etre expliquer tout ça à vos voisins qui sont aussi ses clients pour éviter une procédure judiciaire..
A vous de voir : il était peut être mal réveillé. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 avr. 2007 09:26:40 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 09:45:20
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Citation :
Initialement entré par yyllen
Merci beaucoup beaucoup pour vos réponses!
Mais bien sûr cela génère d'autres questions:
- si les 2 autres servitudes ne sont pas éteintes par non utilisation depuis 30 ans, mais qu'elles n'étaient que pédestres. On peut bien sûr s'arranger avec les voisins, mais s'ils refusent: peut-on avoir recours à un des articles 68... pour que le passage soit accepté en voiture et en tréfonds?
Oui.
La jurisprudence a depuis longtemps établi que chacun devait pouvoir accéder à sa propriété avec les moyens modernes, donc en automobile.
Il ne faut cependant pas abuser. Le chauffeur routier ou l'agent de la DDE, ne peuvent exiger un passage leur permettant de rentrer chez eux en 38T ou en chasse neige.
Citation :
- si les 2 autres servitudes sont éteintes par non utilisation, n'est ce pas un cas d'enclavement volontaire?
Non.
L'enclavement volontaire sous-entend un action du propriétaire qui a créé l'enclavement. Il y a plein de jugements qui accordent un passage pour désenclavement au même endroit qu'une servitude éteinte.
Citation :
- est ce plutôt l'oncle ou nous qui devont faire la démarche? (nous n'avons pas encore acheté)
C'est au propriétaire en titre de demander le désenclavement.
Soit l'oncle fait la démarche avant de vendre, soit vous achetez le bien enclavé (c'est pas interdit) et vous ferez ensuite la démarche.
Cependant, il vaudrait mieux que ce soit l'oncle si les servitudes se sont éteintes ou ont été restreintes alors qu'il était propriétaire.
Citation :
PS: notre notaire s'est penché sur cette question avec ses 3 associés: dois je changer de notaire?
Plus on est de fous et plus on rigole au jeu du doigt mouillé.
La bonne démarche du notaire aurait été de vous proposer une prestation afin de faire les recherches (hypothèques, etc) pour vous donner un conseil clair, précis et circonstancié.
Il va surement se sentir un peu penaud si vous lui apportez le résultat de vos recherches. Qui sait, cela l'incitera peut-être à se surpasser pour la suite... |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 09:48:14
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Bon, on a répondu en même temps, wroomsi et moi.
Vous avez donc deux avis simultanés tout à fait identiques. |
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yyllen
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 10:06:42
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Merci pour vos réponses très très claires...qui viennent confirmer ce que j'avais lu précédemment.
Encore une petite question: la notaire nous a dit que l'oncle pouvait engager une action en justice avant l'achat mais que ça pouvait durer 5 ans? qu'en pensez-vous? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 10:36:23
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Une procédure prend toujours un peu de temps. je dirais que 2 ans pour un désenclavement c'est dans la norme. En effet, le juge va devoir faire procéder à une expertise par un géomètre afin de déterminer le chemin pour vous désenclaver. Ce chemin devra être un compromis entre la distance la plus courte et une gène minimale pour les voisins. Il se peut aussi que les voisins contestent, ce qui peut allonger d'autant la procédure.
Mais vous n'en êtes pas encore là et les hypothèques vous apporteront peut-être une solution plus rapide.
Sinon, vous pouvez aussi négocier un bout de terrain avec le propriétaire du terrain de 9m, ce qui sera peut-être moins couteux qu'une procédure. Lorsqu'on dit que la justice est gratuite, cela signifie que le juge (et lui seul) ne se fait pas payer, mais tout le reste est à votre charge. |
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yyllen
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 11:28:51
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Notre but est d'acheter le terrain en contre-bas qui fait 4,4 ares et qui n'est pas très attractif pour une construction (environ 40 m de long sur 9 m de large) et qui nous assurerait aussi de ne pas avoir une construction juste sous notre nez. Mais nous ne souhaitons pas payer ce terrain au prix de l'are constructible (environ 10 000 euros l'are!, ni que les propriétaires sentent que nous n'avons pas d'autre solution. Pour la négociation de l'achat, nous voulons juste lui faire comprendre que si elle nous vend ou pas, nous construirons, ce qui diminuerait la valeur de son terrain et que donc la meilleure solution est de nous le vendre à un prix raisonnable.
Notre inquiétude est du au fait que les parents des propriétaires ont refusé de vendre à la famille de mon ami il y environ 25 ans ...
En tout cas, je vous remercie beaucoup de votre aide. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 11:34:48
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| 440m², c'est constructible dans votre commune? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 11:55:33
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vous pouvez aussi dire au voisin à qui vous voulez acheter que si il refuse l'achat, vous obtiendrez un droit de passage au titre de l'enclave, droit qui lui sera indemnisé mais certainement bien moins que le prix qu'il pourrait tirer d'une vente négociée avec vous alors que la perte de valeur pour son terrain sera conséquente (il ne fera plus que 40m. par 6,5m. !).
mais bon ,ce type de menace quand on veut faire de l'amiable, c'est pas top ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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yyllen
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 12:11:02
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Je me suis surement mal exprimé. Vous avez raison nous n'allons pas le menacer le voisin, mais je pense que dans une négo pouvoir glisser si ça bloque que de toute façon nous avons une autre solution peut convaincre les gens que nous ne paierons pas un prix exhorbitant.
Je pense que 4,40 ares sont constructibles, cela se pratique beaucoup dans ma région où le prix du constructible est très élevé. Pour préciser, si nous avons un droit de passage, la surface disponible du terrain du voisin sera de: 40 m - 2,50 m soit environ 37,50 m sur 9 m.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 12:16:34
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ok, j'avais mal compris l'orientation de la parcelle.
vu la surface qui vous est nécessaire pour passer, proposer l'achat de la parcelle complète et aussi celui de la bande de 2,5*9 m. peut être une alternative |
cordialement
Emmanuel Wormser
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yyllen
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 14 avr. 2007 : 12:55:45
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En tout le cas, je vous remercie pout tous vos conseils!
j'essaierai de vous tenir au courant de la suite des évenements! |
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