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john66
Contributeur senior
55 réponses |
 Posté - 28 avr. 2007 : 19:42:15
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Bonjour à tous 
Nous sommes copropriétaires dans un immeuble de 100 personnes avec 3 terrasses-jardins au 1er étage situées au dessus de studios.
Ces terrasses à usage privatif sont recouvertes de terre et les copropriétaires ne les entretiennent pas, un a des cyprès de 2m50 de haut, l'autre un énorme yucca et la vue sur ces "jardins" à l'abandon est vraiment désolante!
L'étanchéité de l'une de ces terrasses est à refaire (fuite dans l'appart' du dessous) et pourtant elle a été faite il y a 11 ans.
Sommes-nous condamnés à payer tous les 11 ans l'étanchéité de ces terrasses-jardins car c'est actuellement le cas et ça nous revient très cher 
Ne peut-on pas faire voter qu'elles soient carrelées, si oui à quelle majorité 
L'enlèvement et la remise de la terre doit-elle être à la charge des copropriétaires en ayant l'usage (Les travaux ont été votés mais rien n'est précisé concernant ce point précis, doit-on refaire un vote )
Peut-on demander l'enlèvement des plantes trop hautes qui risquent de percer l'étanchéité
Doit-on, pour ce faire, avoir l'avis d'un architecte paysagiste ou tout autre expert, à qui incomberaient ces frais
Ne me dites pas de demander au syndic, c'est déja fait et il ne m'a fourni aucune réponse claire 
Merci de vos réponses averties 
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 22:43:21
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| Que dit précisément votre règlement de copropriété concernant ces terrasses-jardins à usage privatif, surtout sur l’entretien |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 avr. 2007 : 23:05:43
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Ces terrasses sont sans aucun doute "parties communes à jouissance privative".
A pire, elle sont "parties privatives" composante du lot 'apparte' qui le jouxte ou même 'lot privatif'.
Que ce soit privatif ou à jouissance exclusive, il s'agit uniquement de pouvoir y poser les pieds et d'utiliser le volume au dessus de cette terrasse sans pouvoir toucher au gros œuvre.
Cardans l'un ou l'autre cas, la dalle constituant 'terrasse' ainsi que le complexe étanche qui lui est indissociablement lié sont obligatoirement "parties communes".
L'entretien de cette dalle commune et la réfection du complexe étanche sont de la responsabilité du syndicat, charge répartie entre tous.
Comme le ravalement de façade, la réfection du complexe étanche d'une toiture terrasse est à entreprendre au plus tous les 10 ans !
Pour ce qui concerne la présence de terre et surtout de plantations, il faut voir ce qu'en dit votre RDC. |
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john66
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 10:58:21
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Dans le RC il n'y a aucun texte concernant ces terrasses-jardins 
seul l' "usage des jardins privés" est précisé (ceux situés en rez de jardin) au chapitre "usage des parties privatives".
Il est indiqué:"les jardins privés devront constamment être maintenus en leur état d'origine notamment quant à l'engazonnement et les dimensions en surface et en volume des plantations, aux frais des bénéficiaires de ces jardins et sous le contrôle du syndic. ce dernier pourra, en cas de mauvais entretien caractérisé,faire exécuter, aux frais de l'usager du jardin privatif, tous travaux nécessaires."
Qu'en pensez-vous quelqu'un peut-il répondre aux questions que j'ai posé précédemment
Merci d'avance |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 23:17:45
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Bonsoir john66 et merci pour votre réponse,
Votre règlement de copropriété précise :
« Les jardins privés devront constamment être maintenus en leur état d'origine notamment quant à l'engazonnement et les dimensions en surface et en volume des plantations, aux frais des bénéficiaires de ces jardins et sous le contrôle du syndic. Ce dernier pourra, en cas de mauvais entretien caractérisé, faire exécuter, aux frais de l'usager du jardin privatif, tous travaux nécessaires. »
Ce qui revient à dire que le copropriétaire qui possède une partie commune à jouissance privative et exclusive doit constamment la maintenir en son état d'origine et en cas de mauvais entretien caractérisé, le syndic doit faire exécuter aux frais de l'usager du jardin privatif, tous travaux nécessaires à son maintien d’origine.
Est-ce que des cyprès de 2m50 de haut et un énorme yucca peuvent-être la cause d’un mauvais entretien d’une jardinière, seul les travaux de réfection d’étanchéité vous donneront la réponse avec certitude.
Suite à ces travaux, le syndic pourra envisager, soit de faire payer ces travaux aux syndicats des copropriétaires, soit de faire payer ces travaux uniquement au copropriétaire qui possède la jouissance privative et exclusive de cette partie commune pour cause de mauvais entretien caractérisé, comme le précise votre règlement de copropriété.
Etes-vous vraiment certain qu’aucun texte de votre règlement de copropriété ne précise « ces terrasses-jardins » en jouissance privative et exclusives des lots concernés.
A défaut l’entretien de « ces terrasses-jardins » incombe au syndicat des copropriétaires.
Pour ma part, une étanchéité d’une toiture terrasse (jardinière) doit avoir à une durée de vie d’au moins 30 ans sans problème, à la condition que son entretien soit bien fait.
Qu’en pense Marie de Médicis, spécialiste en la matière  .
Cordialement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 avr. 2007 : 23:33:21
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| avant de refaire l'étancheité il faut vérifier si le poids des jardinières et arbres n'est pas supérieur à la norme........ |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 14:24:57
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Bonjour,
Il serait bien de voir une ou deux photos de ces terrasses.
Il existe effectivement 2 types de terrasses "vertes":
1/Les terrasses végétalisées
Il s'agit de terrasses sur lesquelles on ne peut rien "planter". La végétalisation présente sur la terrasse est une végétalisation précultivée, et qui est ensuite "déposée" sur la terrasse sous forme de tapis ou de bacs. Une couche de terre de 6 cm qu'on appelle "substrat" est étalée sur l'étanchéité puis les tapis de gazon sont déroulés sur le substrat.
Si votre terrasse est de cette nature, il est évident que les arbres n'ont rien à y faire et qu'ils sont sans aucun doute la cause des désordres de l'étanchéité.
2/ Les terrasses jardins
Le complexe d'étanchéité est le même, mais le substrat est remplacée par une couche de terre végétale (mini 30 cm) sur laquelle on plante des végétaux qui peuvent être du gazon, des fleurs, des arbustes ou même des arbres. L'épaisseur de la couche de terre végétale dépend de la nature des végétaux plantés.
Le DTU 43.1, Novembre 2004, Annexe B page 114 définit l'épaisseur minimale de la terre végétale à étaler. Ainsi pour du gazon, l'épaisseur minimale est de 30 cm, et pour des arbres elle est au minimum de 1m.
N'en savant pas plus à ce jour, je suppose qu'il s'agit de terrasses jardin, car dans le cas de terrasses végétalisées et avec de tels arbres, il est évident que l'étanchéité n'aurait pas vécut 11 ans..
Dans cette hypothèse, il faut se référer à cette annexe du DTU 43.1 qui définit les espèces interdites sur les terrasses jardins.
Je vous renvoie à cette liste article B1.2.1, page 115, car la liste est trop importante pour l'ennumérer ici.
Néanmoins, il est à noter que l'une des espèces de cyprès, le cyprès chauve, est interdite sur ce type de terrasse, et il me semble qu'il s'agit de l'un des arbres mentionnés plus haut.
Dans ces conditions, il peut s'agir de l'une des causes, entre autres, des dégâts occasionnés.
De plus, L'Annexe A du même DTU, article A.9 page 113 définit les dispositions à prendre pour entretenir les terrasses jardins.
Là encore la liste est longue, mais on peut noter notamment:
-élimination des plantes indésirables, des mousses.
-rajeunissement et éclaircissage de la végétalisation si besoin.
-suppression des plantes en surdensité.
-vérification des treillages, plantes grimpantes et maintien contrôlé du développement de la végétalisation...
Reste l'article de votre RDC:
« Les jardins privés devront constamment être maintenus en leur état d'origine notamment quant à l'engazonnement et les dimensions en surface et en volume des plantations, aux frais des bénéficiaires de ces jardins et sous le contrôle du syndic. Ce dernier pourra, en cas de mauvais entretien caractérisé, faire exécuter, aux frais de l'usager du jardin privatif, tous travaux nécessaires. »
Il me semble que les choses sont claires.
Si le bénéficiaire du droit de jouissance a planté des espèces interdites, et ne les a pas entretenu, il s'agit bien là d'un défaut d'entretien caractérisé dont ce dernier est responsable.
Et si le mauvais état de l'étanchéité est directement lié à ce défaut d'entretien alors je ne pense pas que cela soit au syndicat d'en subir les conséquences financières.
MARIE
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 15:05:25
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Bien d'accord avec Marie, bien entendu, mais avec une petite nuance : la clause du RDC de John parle expressément des "jardins privés ..."
Peut on, juridiquement parlant, assimiler un "jardin privé" à une "terrasse à usage privatif..." .. pour ma part je ne le crois pas !
Outre le fait que dans un cas le jardin serait 'privatif' et la terrasse ayant un simple 'droit d'usage', il est évident que la terrasse constitue ici la toiture de la partie de bâtiment située en dessous : "L'étanchéité de l'une de ces terrasses est à refaire (fuite dans l'appart' du dessous) ".
Il est constant que la dalle sépartive formant "toiture-terrasse", continuité de la dalle sous le lot 'appartement', est intégralement "parties communes", la dalle elle-même ainsi que son complexe étanche (peu importe la technique utilisée).
L'entretien de cette dalle et de ce complexe étanche "parties communes" sont à charge du syndicat.
Reste ce qu'expose Marie, qui ne semble pourtant pas être précisé dans le RDC. Mais je doute fort que ces terrasses soient des 'terrasses-jardins', surtout pour supporter 1m de terre et des plantations de 2,50 m de haut ...
Par contre, des terrasses végétales sont possibles, mais il est surprenant qu'aucune mention n'en soit faite au RDC, ce type de terrasse nécessitant une attention particulière, tant en ce qui concerne l'entretien que le type de plante (Marie en dira plus et mieux là dessus .. )
Cet apport de terre sur ces terrasses est d'origine ?
Quel est l'age de cette résidence ?? |
Edité par - gédehem le 01 mai 2007 15:06:15 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 mai 2007 : 15:38:31
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Merci Marie de Médicis pour votre analyse très technique, ce qui démontre une fois de plus votre savoir faire en la matière ainsi que votre complaisance à nous l’expliquer .
Cordialement.
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john66
Contributeur senior
55 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 11:46:41
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Merci de vos réponses Désolé de ne pas avoir répondu plus vite mais je mes suis absenté...
Sur le RC il est noté dans l'état descriptif de ces 3 appartements "... et terrasse-jardin" par contre il n'y ait fait allusion nul part ailleurs
D'où mes questions toujours sans réponse
Si nous sommes vraiment condamnés à payer tous les 10 ans l'étanchéité de ces terrasses-jardins car c'est actuellement le cas et ça nous revient très cher, ne peut-on pas faire voter qu'elles soient carrelées, si oui à quelle majorité
L'enlèvement et la remise de la terre doit-elle être à la charge des copropriétaires en ayant l'usage (Les travaux ont été votés mais rien n'est précisé concernant ce point précis, doit-on refaire un vote )
Peut-on demander l'enlèvement des plantes trop hautes qui risquent de percer l'étanchéité
Doit-on, pour ce faire, avoir l'avis d'un architecte paysagiste ou tout autre expert, à qui incomberaient ces frais
PS: pour le DTU 43.1 dont parle Marie, où peut-on le trouver?
Merci d'avance
John
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 21:27:56
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Bonsoir John66,
Je vais me contenter de répondre aux questions techniques, n'étant visiblement pas suffisemment compétente sur le plan juridique.
Concernant les plantes trop hautes, il est évident qu'elles ne peuvent et ne doivent rester sur votre terrasse. De toutes façon, pour refaire l'étanchéité il faudra forcemment les retirer.
Si vous remmettez des plantes sur la terrasse refaite à neuf, il faudra veiller à ne pas planter des espèces interdites par le DTU, et à les entretenir régulièrement, de manière à ce que les racines ne deviennent pas trop imposantes et ne causent des dommages sur l'étanchéité.
Concernant un éventuel carrelage, il est possible techniquement de poser un carrelage sur la terrasse, mais je vous le déconseille fortement.
La première raison, c'est la mise en oeuvre extrèmement difficile à réaliser sans causer de dommage sur l'étanchéité.
En effet, le carrelage est réalisé par une entreprise autre que celle qui réalise l'étanchéité, en général un maçon ou un carreleur peu habitué à monter sur des terrasses étanchées.
Or, la mise en oeuvre d'un carrelage suppose un scellement des carreaux sur une chape ciment préalablement disposée sur un lit de sable.
Ces différents "granulats" disposés sur la terrasse par des personnes souvent peu conscientes de la fragilité des matériaux d'étanchéité finissent par causer des dégats avant même que le carrelage soit collés..Et une fois ce carrelage réalisé et les fuites apparaissant, il devient impossible sauf démolition complète du carrelage de trouver l'infiltration!
La deuxième raison, c'est que la terrasse comporte obligatoirement des entrées d'eaux pluviales qui finissent avec le temps par être bouchées par la laitance de la chape ciment sur laquelle est collée le carrelage.
Vous pouvez trouver plus de renseignements techniques dans le DTU 43.1, pages 46 et 47, article 6.6.3.3.2
Concernant ce DTU, vous pouvez vous le procurer sur le site du CSTB, mais je tiens à vous prévenir qu'un tel document est cher, pas moins de 150 €uros je pense.
Voilà pour le côté technique. Pour ce qui est de "qui doit faire quoi", d'autres, sur ce site, "plus qualifiés" le feront sans doute très bien...
MARIE
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