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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
 Posté - 03 mai 2007 : 06:25:39
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LE RC dit sur l'état descriptif de division
"LOT N° 13
-appartement au 6 ème étage:
un hall d'entrée avec placard, un escalier d'accès à la terrasse, une cuisine avec un sèchoir, cinq chambres etc
-toiture-terrasse:
la toiture terrasse avec une véranda, un escalier d'accès et un débarras;...."
sont ensuite porté les tantièmes qui sont attachées, pour chaque catégorie , non pas par étage mais à l'ensemble composant ce lot 13
le propriétaire de ce lot, avec qui malheureusement la copropriété a été en conflit quant aux aménagements paysagers en toiture terrasse, conflit porté en cassation et cour d'appel de renvoi, cherche de toute évidence à mettre en difficulté le syndicat.
le copropriétaire prétend aujourd'hui, se référant à l'état descriptif de division, être propriétaire de 2 (deux) escaliers
dans les faits il existe un deuxième escalier qui, extérieurement au lot 13, est en cage d'escalier commune qui d'évidence se prolonge jusqu'à la toiture-terrasse sur laquelle est implanté le local technique de l'ascenseur.....
se référant au descriptif fait de son lot cette propriétaire allègue aujourd'hui être propriétaire de deux escaliers et non d'un, que le premier était à l'intérieur de son appartement, le deuxième à l'extérieur, les deux partant du 6ème vers la toiture-terrasse......ceci dans le but, non avoué, de rétrocéder au syndicat contre "dédommagement" l'escalier extérieur.....ce qui, non moins évidemment, la dédommagerait dès conséquences de la procédure (11 ans)
je précise que l'escalier interne est une cage occupant d'évidence une 1ère surface au 6ème, une deuxième surface en toiture-terrasse surlaquelle il aboutit pour désservir le débarras et la veranda? la cage est parfaitement délimitée en toiture-terrasse , elle y présente même un palier avec une porte d'accès pour la véranda....est-ce là l'origine au fait que cet escalier soit cité deux fois, c'est à dire une première fois au 6ème étage et une seconde fois en toiture-terrasse?......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 09:18:26
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Dans la définition du lot, la double mention concerne à mon avis un seul et même escalier, intérieur au lot.
En vertu de cette définition la toiture terrasse appartient au propriétaire du lot 13. Il a été jugé que, même en présence d'une telle définition, il ne peut y avoir que droit de jouissance exclusive de la terrasse (Cass. civ. 04/05/1995 et 18/12/1996) mais il y a une variante en ce qui concerne les charges relatives à la terrasse dans Cass 10/10/1990, et 30/05/1995.
Le second escalier semble être une partie commune.
Par ailleurs, on vous objectera peut être que vous parlez à tort d'un état descriptif de division à propose du texte cité. L'objection n'est pas recevable.
Il existe effectivement deux états états descriptif de division :
1) l'énumération et la description des lots dont vous citez un extrait est l'état descriptif de division qui a toujours existé depuis des siècles. Le plus ancien connu remonte à l'antiquité romaine. Cet état descriptif, qui est toujours intégré au règlement de copropriété, a un caractère conventionnel.
2) l'état descriptif imposé par le régime de la publicité foncière qui se présente sous la forme d'un simple tableau, intégré ou non au RC, et auquel la jurisprudence récente dénie toute valeur conventionnelle.
Cette distinction n'est pas suffisamment mise en valeur. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 14:39:11
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merci JPM!
en ce qui concerne la toiture-terrasse il n'y a plus aucun litige puisque la cour de renvoi de Besançon a, dans son intégralité, respecté l'arrêt du 30 avril 2002 de la Cour de Cassation .
La Copropriété, de ce fait, est satisfaite, mais le copropriétaire qui a été débouté l'est évidemment moins.....c'est pourquoi celui-ci cherche la moindre faille pour mettre en gêne la copropriété....il épluche et découvre donc dans le RC qu'il "détient" deux escaliers selon son interprétation mais celle-ci, pour ma part, est erronée.... pour éventuellement le dédommager de l'instance passée, il entend "vendre" ce deuxième escalier, c'est à dire l'escalier extérieur à son lot qui selon lui est le deuxième escalier décrit dans l'EDD....
je cherche dans le présent topic à savoir quel est le principe adopté dans dans la rédaction d' un EDD et particulièrement si, dans un duplex la cage d'escalier occupe un volume dans le niveau de départ c'est à dire N et le même volume dans le niveau en n+1....
est-ce que l'EDD fait, dans ce cas référence à un escalier en N et un escalier en N+1? ce qui, à mon sens me paraît être le principe utilisé mais qui, néanmoins, ne veut pas dire qu'il y'ai 2 escaliers mais un seul celui-ci occupant aussi bien le niveau N et le niveau N+1......en sommes l'EDD, toujours selon mon appréciation, est la traduction du plan pris par étage au niveau sol ou en tout cas à moins de 1m80....suis-je dans l'erreur ou est-ce exact?
qui rédige l' EDD? quel document est utilisé pour sa rédaction? |
Edité par - rkl le 03 mai 2007 14:47:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 18:26:43
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C'est vrai, nous sommes en Alsace 
Une indication d'abord pour les UInautes qui vont se demander pourquoi vous parlez de volume(s)
C'est que la copropriété alsacienne présente certaines particularités ! Même dans une copropriété classique, il existe souvent des volumes qui constituent autant de parties communes spéciales. C'est le cas notamment des escaliers et des ascenseurs avec leurs enveloppes respectives. Tout celà fait apparaître dans des immeubles parfois petits des états de répartition des charges particulièrement complexes.
Par ailleurs notre EDD de la publicité foncière est constitué, si ma mémoire est fidèle, d'une série d'esquisses.
Ne reste donc comme EDD que celui contenu dans le règlement de copropriété.
Sur la question elle même ? Rien dans l'arrêt de la Cour d'appel de Colmar du 09/03/2000 à ce sujet ?
Que dit le règlement de copropriété à propos de l'escalier extérieur au lot ? Ne constitue-t-il pas un volume précisément sur toute sa hauteur ?
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 21:38:14
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remerci JPM
vous demandez si "Sur la question elle même ? Rien dans l'arrêt de la Cour d'appel de Colmar du 09/03/2000 à ce sujet ?"[
non, la Cour d'appel, ni celle de Colmar ni celle de Besançon avait à ce prononcer sur ce sujet....car personne n'avait ainsi traduit, et à aucun moment, l'EDD donc cette "interprétation" n'avait pas été avancée..... et par ailleurs le litige concernait seul les aménagements paysagers qui gènaient le remplacement de l'étanchéité.
ce problème est aujourd'hui mis en évidence car, ainsi que je le disais précédemment, la copropriétaire "attaque" tout azimut, elle épluche chaque ligne du RC, dans le but de se "venger" de l'issu de la procédure, pour indisposer et mettre le syndicat en difficulté.....
les procédures sont en principe closes, la Cour d'appel de renvoi a rendu son arrêt.....
reste cependant la question si cet arrêt peut , alors qu'il est conforme à l'arrêt de la Cour de Cassation, faire l'objet de la parT du "perdant" d'un deuxième renvoi en Cour de CASSATION?
Quant à ce
"Que dit le règlement de copropriété à propos de l'escalier extérieur au lot ? Ne constitue-t-il pas un volume précisément sur toute sa hauteur"
le RC apporte, en ce qui concerne les escaliers, comme seule précision sous
"définition des paties communes:
les parties communes sont celle qui sont affectées à l'usage ou a l'utilité de tous les copropiétaires.
Elles comprennent notemment:
....
-les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers,
-...."
le RC n'apporte aucune exclusion.
vous demandez si
"Ne constitue-t-il pas un volume précisément sur toute sa hauteur ?"
éffectivement tel est bien le cas et de surplus l'escalier, en partant du 6ème étage, permet l'accès au local technique de l'ascenseur qui est en toiture terrasse.
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Edité par - rkl le 03 mai 2007 22:14:08 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 22:43:06
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Ne croyez vous pas qu'une consultation du Conservateur des hypothèques (fichier immobilier) et des services du Cadastre
permettrait de savoir ce qu'il en est de cet escalier qui doit
être sous un numéro s'il s'agit d'une partie privative qui doit ressortir sur l'EDD ?
Sans quoi ce serait une partie commune appartenant au SDC et non à cette copropriétaire revancharde, si elle a déjà perdu en justice.
D'ailleurs, si cette affaire est passée au contentieux le syndic devrait avoir un ou des dossiers ,à ce titre, et en avoir informé les copropriétaires ,en d'autres temps ? |
Salutations
François |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 05:55:08
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visiblement je m'exprime mal......
la procédure a été citée pour expliquer le contexte mais n'a absolument rien à voir dans la présente si ce n'est que d'évidence la question posée par le copropriétaire "perdant" a été posée pour géner le syndicat.
quant à moi (syndic non professionnel) je pense que l'EDD (état descriptif de division) est rédigé en lisant les esquisses d'étage ainsi
-sur l'esquisse du 6ème étage on trouve, intérieurement au lot l'escalier qui permet d'accéder intérieurement à l'édicule en toiture terrasse
-sur l'esquisse de l'étage en surplomb du 6ème étage, c'est à dire la toiture terrasse, on trouve un édicule composé du local texhnique, de l'escalier précité qui y débouche et qui est l'accès à une chambre en duplex avec l'appartement principal
chacune des 2 esquisses d'étage met en évidence un escalier....mais le même....et il est erroné de prétendre que l'EDD de division fait référence à 2 escaliers, il fait référence 2 fois au même escalier, escalier qui démarre au 6 étage pour mourir en toiture terrasse, il n'existe en réalité qu'un seul excalier et le propriétaire ne peut donc prétendre être propriétaire de 2 escaliers ainsi qu'il le fait
suis-je OUI ou NON dans l'erreur dans mon interprétation?......C'est là ma seule question.
l'EDD rapporte ainsi
"LOT N° 13
-appartement au 6 ème étage:
un hall d'entrée avec placard, un escalier d'accès à la terrasse, une cuisine avec un sèchoir, cinq chambres etc
-toiture-terrasse:
la toiture terrasse avec une véranda, un escalier d'accès et un débarras;...."
c'est là que notre propriétaire fait confusion..... elle prétend, à la lecture de l'EDD de division être propriétaire de 2 escaliers
pourquoi "2": car qu'effectivement nous lisons bien "un escalier" au 6ème, "un escalier" à l'étage au-dessus c'est à dire en toiture terrasse
comme intérieurement au lot il n'existe en réalité qu'un seul escalier, celui qui de son appartement dessert la chambre en duplex (en toiture terrasse)....notre propriétaire se devait de trouver un second escalier puisque l'EDD fait référence à "un escalier" + "un escalier" or 1 + 1 = 2: elle trouve le deuxième escalier sur le palier....et en déduit "dans sa logique" que l'escalier extérieurement à son appartement fait également parti de son lot...voilà, selon ce propriétaire, le "deuxième" escalier décrit dans l'EDD....un escalier qui logiquement ne peut être "privatif" et que, dès lors qu'il l'est puisuqe c'est ainsi dit dans le RC, on peut "monnayer"......pour qu'il retourne en partie commune.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 10:08:39
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C'est vrai qu'on tourne un peu en rond. Il faut donc recadrer :
Il est bien entendu que la procédure ne décide rien sur le problème que vous évoquez. Mais il est parfois possible de trouver dans les éléments d'une procédure des indices, des précisions. C'est dans cet esprit que je parle des procédures.
Secundo : Si nous prenons le volume horizontal du 6e niveau de l'immeuble (qui est le dernier et se trouvant sous la terrasse), dans son intégralité (parties communes et privatives, il existe bien deux escaliers :
1) un escalier intérieur au lot 13 , qui permet d'accéder à la terrasse, se composant d'une seule volée. Il s'agit incontestablement d'une partie privative.
2) un escalier extérieur au lot 13 qui donne également accès à la terrasse. C'est en principe une partie commune mais il faut établir solidement cette qualité. Il faut décrire précisément cet escalier :
2.1) Est-ce la dernière volée de l'escalier desservant les 5 étages inférieurs ? Cette volée est-elle de même format que les volées inférieures ?
2.2) Est-ce un escalier plus petit, dont le pied est au palier du 6e étage et l'aboutissement en terrasse. Cet aboutissement est-il une trappe d'accès ou un palier réduit avec une porte d'accès à la terrasse, ce qui suppose un édicule sur la terrasse ? Cette porte est-elle fermée à clef ? Si oui, qui détient la clef ?
2.2.3) Peut on dire, comme je le pense, que si je démarre du rez-de-chaussée je peux monter 6 volées ou 5 + 1 volées et accéder à la terrasse si j'ai la clef.
Si oui, il ne peut s'agir que d'une partie commune.
Les prétentions du propriétaire du lot litigieux autaient été exactes au vieux temps de l'article 664 du Code civil. A cette époque le propriétaire unique d'un niveau de l'immeuble était considéré comme propriétaire de tout ce qui se trouvait à ce niveau. Ce n'est plus le cas maintenant.
...terrasse....!::!
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-------------!::!
Dans ce plan somptueux (), l'escalier en rouge est partie commune. L'escalier en bleu est partie privative.
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Edité par - JPM le 04 mai 2007 10:10:52 |
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interprétation de l'EDD: 1 ou 2 escaliers privés ?
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