|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 03 mai 2007 : 15:57:57
|
Bonjour, je souhaite avoir votre avis et bénéficier de vos expériences sur un investissement dans un apprtement 2 pièces. Comment savoir si l'investissement est rentable ?
En fait le bien vaut 120 kE et je souhaite financer à 100 % (hors frais de notaire et hypothèque)
il se loue disons 600 EUR/mois hc en 2007
l'emprunt reviendrait à 750 EUR / mois sur 20 ans
Avec une réévaluation du loyer de 2%/ans, l'équilibre sera atteint au bout de 15 ans (dans 15 ans, le loyer aura dépassé 750 EUR/mois) lam oyenne de loyers sera de 720 EUR /20 ans
Comment évaluer la rentabilité de ce bien ?
Je me dis qu'en épargnant en moyenne 30 euros/mois j'aurai à la sortie un capital remboursé (réévalué suivant l'évolution de l'immobilier, impossible à prévoir, mais espérons > 150 kE)
Donc même si les intérêts dégradent la rentabilité, j'aurai certainement plus qu'en épargnant 30 EUR/mois sur une assurance vie, non ?
|
|
Signaler un abus
|
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:37:58
|
| N'oubliez pas les charges, taxes... et les travaux! Car vous allez devoir, par exemple, refaire les papiers peints au bout de quelques années, sauf si vous avez un locataire stable qui ne réclame rien. |
Signaler un abus  |
|
|
chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 17:46:15
|
merci,
j'ai également vu sur un site d'investissements un "taux de vacances" car il paraît que la rotation des locataires est plus importante sur les petites surfaces. Est-ce qu'un taux de 3 % est raisonnable ?
Je dois aussi prévoir le surcout d'impôts sur le revenu que cela va me causer. |
| Signaler un abus |
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 18:05:24
|
| Un taux de 3%, cela signifie que votre logement ne reste jamais vacant, et que, lorsqu'il y a des travaux à faire, vous trouvez un artisan disponible entre les deux locataires. En pratique, comptez plutôt 10% pour un studion, sauf s'il est très bien (bien situé, etc) et si le loyer est très attractif. Si vous louez un studio impeccable, sans défaut, à côté d'une fac de médecine dans une ville "tendue", avec un loyer en-dessous du prix du marché, vous avez des chances de garder des locataires sur 6 à 10 ans, donc là, le taux de vacance sera effectivement de l'ordre de 3%. |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 20:58:48
|
Citation :
Initialement entré par chris_max
.... Comment savoir si l'investissement est rentable ?
En fait le bien vaut 120 kE et je souhaite financer à 100 % (hors frais de notaire et hypothèque)
il se loue disons 600 EUR/mois hc en 2007
l'emprunt reviendrait à 750 EUR / mois sur 20 ans
Je ne vous donne que mon humble expérience.
Bravo d'abord de ne pas parler de rentabilité en %, comme d'habitude on le voit. En immo, ce n'est qu'en €
Ensuite, si vous pouvez, je vous conseille le finacement à 107%, donc totalité
Puis il ne faut pas que vous ayiez à mettre un cent, donc ajuster la durée du prêt pour que votre brut corresponde à environ 120% des traites (en taux fixe), pour tenir compte de tt ce qui a été dit plus haut.
En ayant fait ce calcul, il ne faut pas raisonnablement dépasser des durées de 20 à 25 ans max, et faire attention de négocier la suppression des pénalités pour remboursement anticipé la ou les 2 dernières années.
Le plus important en dernier: la "localisation", et là je ne peux rien pour vous, s'assurer que le logement est bien placé, environnement, qualité des prestations, charges, etc, etc. Je répète que c'est le plus difficile ds un invest immobilier.
Je vous laisse le soin de faire les calculs avec tt bon programme, les tx actuels peuvent se trouver aux environs de 4% |
| Signaler un abus |
|
|
chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 21:25:52
|
Citation :
Ensuite, si vous pouvez, je vous conseille le finacement à 107%, donc totalité
Puis il ne faut pas que vous ayiez à mettre un cent, donc ajuster la durée du prêt pour que votre brut corresponde à environ 120% des traites (en taux fixe), pour tenir compte de tt ce qui a été dit plus haut.
En ayant fait ce calcul, il ne faut pas raisonnablement dépasser des durées de 20 à 25 ans max, et faire attention de négocier la suppression des pénalités pour remboursement anticipé la ou les 2 dernières années.
Le plus important en dernier: la "localisation", et là je ne peux rien pour vous, s'assurer que le logement est bien placé, environnement, qualité des prestations, charges, etc, etc. Je répète que c'est le plus difficile ds un invest immobilier.
Aujourd'hui il devient difficile en région parisienne de concilier les paramètres, pour financer à 107 % avec 120 % du loyer il faut passer à 25 ans... c'est limite, je pensais apporter 7 % et rester sur 20 ans, qu'en pensez vous ? (4% + 0,36 d'assurance, taux non encore négocié avec ma banque)
|
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 03 mai 2007 : 22:25:34
|
Citation :
Initialement entré par chris_max
Aujourd'hui il devient difficile en région parisienne de concilier les paramètres, pour financer à 107 % avec 120 % du loyer il faut passer à 25 ans... c'est limite, je pensais apporter 7 % et rester sur 20 ans, qu'en pensez vous ? (4% + 0,36 d'assurance, taux non encore négocié avec ma banque)
Que du mal
- Aucun intérêt à mettre un cent ds l'immo
- Si vous ne pouvez pas tenir sur une durée normale, renégocier le prix, trouvez autre chose, ou attendez que ça baisse
- le tx me semble correct, vous pouvez mieux si vous êtes bien avec votre banquier |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 09:15:19
|
Citation :
il se loue disons 600 EUR/mois hc en 2007
l'emprunt reviendrait à 750 EUR / mois sur 20 ans
Avec une réévaluation du loyer de 2%/ans, l'équilibre sera atteint au bout de 15 ans (dans 15 ans, le loyer aura dépassé 750 EUR/mois) lam oyenne de loyers sera de 720 EUR /20 ans
Comment évaluer la rentabilité de ce bien ?
Comme dit, c'est une petite surface, et la banque tique car le taux de vacance est supérieur à 3%, il faut compter presque un mois par an, soit 8%.
Je suis d'accord avec les conclusions de Ankou, et c'est vrai que ce n'est pas sur les studios qu'on a les investissemnts les plus surs.
Citation :
Donc même si les intérêts dégradent la rentabilité, j'aurai certainement plus qu'en épargnant 30 EUR/mois sur une assurance vie, non ?
Oui, c'est quand même vrai,mais vous devez pouvoir trouver un peu mieux sur le marché.
En revanche, si vous attendez la baisse, vous aurez aussi la hausse des taux.
Pour les meilleurs coups, par exéprience, ce sont les petits immeubles, sans copro donc, avec des charges réduites, qui donnent les meilleurs rendements; On peut approcher ou dépasser les 9%, donc ca s'autofinance sans problème sur 107% avec un prêt à 20 ans.
Bien sur il y a trois ou quatre logements, mais du coup les risques locatifs sont moindres, parce que sur 3 ou 4 vous avez toujours qqchose de loué.
Citation :
rester sur 20 ans, qu'en pensez vous ? (4% + 0,36 d'assurance, taux non encore négocié avec ma banque)
Il n'y a rien à négocier, ce me semble deja assez fantastique comme taux pour un investissment locatif.
j'aurais tablé sur 4,20 plus 0,36
|
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 11:55:03
|
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
....Il n'y a rien à négocier, ce me semble deja assez fantastique comme taux pour un investissment locatif.
j'aurais tablé sur 4,20 plus 0,36
Je n'ai pas d'expérience à TCT, seulement en janvier, avec négo fin 2006, on était à 3,4% hors assu.
Je pensais que 4% était jouable, mais maybe me trompais-je |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 13:35:07
|
En fixe, 3,40% hors assurance sur 20 ans?
Si on me propose 3,40% hors assurane sur 20 ans, je suis p^ret à payer des gros frais de dossier |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 13:41:37
|
Prêt obtenu en janvier 2007.
Je pense qu'aujourd'hui, l'augmentation a été sensible.
PS: c'était aussi avec frais de dossier réduits, c'est l'élément dont on parle peu, mais qui est le plus facilement négociable.
Assu, je ne me souviens plus combien ils ont obtenu, pas d'hypothèque (caution) |
| Signaler un abus |
|
|
chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 14:35:04
|
J'ai tout de même du mal à croire qu'avec ce contexte il est possible de réaliser des investissements à 107 % sur 20 ans de petite surface (ticket d'entrée autour de 100-120 kE) à épargne mensuelle nulle (après avoir défalqué la charge fiscale et le taux de vacance)
Une durée de 25 ans est-elle ridicule pour ce type d'investissement ? |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 16:56:53
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
....En ayant fait ce calcul, il ne faut pas raisonnablement dépasser des durées de 20 à 25 ans max, ....
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 mai 2007 : 18:39:41
|
Quelle folie ! car où va t-on dans 20 ans ? Pour se loger oui mais pour investir ! vu que la rentabilité d'une location s'échelonne de 3 à 6 % annuelle - rare ceux qui peuvent arriver plus comme Ribouldingue avec son idée d'immeuble.
Espérons que l'immobilier continura gentillement à grimper et non à dégringoler (voyons dimanche). dans ce cas votre bien-meuble prendra gentillement aussi de la valeur. Dans un autre cas ???? Ici à Nice, des quartiers entiers sont en pleins changements (de population) et les immeubles sont pourtant si bourgeois et cossus ! |
-----------------
Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
|
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 15:03:23
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
Prêt obtenu en janvier 2007.
Je pense qu'aujourd'hui, l'augmentation a été sensible.
PS: c'était aussi avec frais de dossier réduits, c'est l'élément dont on parle peu, mais qui est le plus facilement négociable.
Assu, je ne me souviens plus combien ils ont obtenu, pas d'hypothèque (caution)
<== En janvier 2007, je serais étonné, ce n'est pas plutôt janvier 2006?
Sachant que les taux ont prix facile 0,6 à 0,8 % depuis, donc référence à oublier à mon avis.
Pour un prêt sur 25 ans, je ne vois absolument pas ou est le problème, au contraire, car pour du locatif, de toutes façon vous n'arriverez certainement pas au bout du prêt, alors qu'il fasse 20 ou 25, peu importe.
Avec 25 vous ne mettrez aucun sou dans l'histoire, et c'est d'autant mieux, ca vous rend moins sensible a une baisse éventuelle (probable) de votre achat.
En effet, si vous mettez 10 000 euros dans l'affaire et zero mensuel ou si vous mettez zero cash et 300 euros mensuel, votre taux de rendement interne est le taux qui transforme 10 000 en la somme récoltée au final dans le premier cas par exemple.
SI vous faites 25 ans avec zero au départ et zero final, quoique soit la valeur finale, vous avez un taux infini quelle que soit cette valeur finale. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 05 mai 2007 15:06:18 |
| Signaler un abus |
|
|
chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 15:35:18
|
Citation :
Avec 25 vous ne mettrez aucun sou dans l'histoire, et c'est d'autant mieux, ca vous rend moins sensible a une baisse éventuelle (probable) de votre achat.
En effet, si vous mettez 10 000 euros dans l'affaire et zero mensuel ou si vous mettez zero cash et 300 euros mensuel, votre taux de rendement interne est le taux qui transforme 10 000 en la somme récoltée au final dans le premier cas par exemple.
Si vous faites 25 ans avec zero au départ et zero final, quoique soit la valeur finale, vous avez un taux infini quelle que soit cette valeur finale.
Certes d'un point de vue rendement interne, mais si je revends au bout de 10 ans le capital reconstitué sera beaucoup faible avec un emprunt sur 25 ans qu'avec un emprunt sur 20 ans. Il doit bien exister un optimum se situant entre le 0 épargne et une épargne ou un apport positif ?
|
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 16:05:19
|
Oui, mais l'optimum est impossible a calculer car il dépend de beaucoup de paramètres et son résultat n'est pas robuste: Des que vous changez de 2% un paramètre, l'optimum varie.
revalorisation annuelle (moyenne!) du loyer
idem du bien
taux de vacance
charges
etc... |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 16:14:55
|
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
Initialement entré par Ankou
Prêt obtenu en janvier 2007.
<== En janvier 2007, je serais étonné, ce n'est pas plutôt janvier 2006?
Non, je confirme bien janvier 2007 (il y a 4 mois) |
| Signaler un abus |
|
|
chris_max
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 05 mai 2007 : 16:27:12
|
Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Citation :
Initialement entré par Ankou
Prêt obtenu en janvier 2007.
<== En janvier 2007, je serais étonné, ce n'est pas plutôt janvier 2006?
Non, je confirme bien janvier 2007 (il y a 4 mois)
Je suis plus qu'intéressé par les références de votre banque ou courtier en message privé. Ce matin mon banquier m'a annoncé des prix de marché à 4,8 sans assurance (pas encore négocié) je suis à 2 doigts de la rétractation. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 06 mai 2007 : 21:58:56
|
Ankou, tant mieux pour vous, et je comprends que chris max soit intéressé. C'est en effet introuvable. Quel est le truc?
Les meilleurs taux sur 20 ans sont à 3,85% en ce moment, et je me demande bien ou ils se nichent |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 06 mai 2007 : 22:28:33
|
C'est introuvable aujourd'hui, peut-être, mais pas en novembre 2006, date de négo du prêt. Depuis, ça a augmenté, mais je n'ai pas de référence.
Un autre chiffre donné pour un autre dossier: 2,9% début 2006 hors frais et assu
Vous n'êtes pas sans savoir que les références personnelles au sujet des prêts ne peuvent que donner des tendances, les variations pouvant être très importantes d'un dossier à un autre.
J'ai passé ma vie à emprunter, des sommes souvent importantes, sans aucune anomalie, les banquiers en tiennent forcément compte. La Famille en profite, tant mieux.
Par exemple, j'ai toujours eu mieux que ces valeurs: http://www.meilleurtaux.com/savoir/taux/graph/long.php
Le tout est d'amorcer la pompe ;-)
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
comment évaluer la rentabilité d'un investissement
Forum fermé
