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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
 Posté - 12 mai 2007 : 17:09:03
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Notre A.G. est convoquée pour le 23 mai 2007.
Avec la convocation nous avons le projet de contrat du syndic, pour une durée de deux ou trois ans, dans lequel nous trouvons:
"-Pour la gestion courante définie au paragraphe 5:
La trésorerie est gérée avec un compte bancaire séparé au nom de la copropriété.Les honoraires annuels du syndic sont fixés à:
Valeur pour l'exercice 2007:
Hors taxes: 5712.17 Euros
T.V.A. 1127.43 Euros
T.T.C. 6879.60 Euros
Payable par acompte trimestriels.
En cas de contrat d'une durée de 3 ans; il est précisé que les honoraires ci dessus seront ramenés à un montant de 6748.56 Euros T.T.C."
Remarques: Nous avons bien un compte séparé.
Il s'agit d'un syndic indépendant et non d'un "grand groupe".
Les honoraires sont majorés de 5 % pour le contrat de deux ans et de 3 % pour un contrat de trois ans, par rapport à l'exercice précédent. C'est cela qui ne me semble pas normal.
Par ailleurs notre syndic avait été élu le 20 juin 2005 pour une durée de deux ans. L'élection du syndic aura lieu lors de l'A.G. du 23 mai 2007, la contrat de syndic indique:
"Le syndic est nommée pour une durée de 3 ans ou de deux ans qui commencera le 21 juin 2007 pour se terminer le 20 juin 2010 ou 2009"
Je pense que le contrat prend effet à la date de l'A.G. le 23 mai.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 14:39:43
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L'expérience montre que la bonne solution est de désigner le syndic pour une durée de 18 ou 30 mois à compter du jour de l'assemblée générale.
Le terme serait alors soit le 23 novembre 2008 soit le 23 novembre 2009. Vous êtes couvert contre le risque, toujours possible d'un retard de l'assemblée annuelle.
Un mandat de trois ans courant jusqu'au 20 juin 2010 ? C'est courir le risque d'une contestation future même si, pour ma part, je trouve admissible le renouvellement par anticipation. Du 23 mai 2007 au 20 juin 2010, il y aurait plus de trois ans. Vraiment pas la peine de courir un risque de ce genre  Rien ne dit qu'il n'y aura pas un arrêt décidant que le renouvellement par anticipation est interdit.
Pour les honoraires ? Vous ne dîts pas s'ils sont fixés pour la durée totale du mandat.
Si oui ? rien d'extravagant.
Si non ? c'est à voir.
Si ce n'est pas un secret, pour combien de lots principaux dans votre cas ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 18:41:19
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Merci à JPM pour sa réponse.
"L'expérience montre que la bonne solution est de désigner le syndic pour une durée de 18 ou 30 mois à compter du jour de l'assemblée générale.
et
"je trouve admissible le renouvellement par anticipation...
Rien ne dit qu'il n'y aura pas un arrêt décidant que le renouvellement par anticipation est interdit.
Faites un exemple sur plusieurs exercices avec des dates fictives d'A.G. et pour des durée de 18 mois, vous constaterez que vous aboutissez toujours à des "renouvellements" anticipés (élection étant le terme exact) .
Pour ma part je maintiens que dès l'élection d'un syndic le mandat du précédent syndic prends fin. Dans notre cas le nouveau mandat doit prendre effet le 23 mai 2007, date de l'A.G. et non le 21 juin 2007.
Dès que le syndic met à l'ordre du jour "élection du syndic" il remet en jeu son mandat, sans qu'il y ait résiliation anticipée, sinon il n'y aurait plus guère de possibilité de changer de syndic.
En ce qui concerne les honoraires, je sais que ceux-ci sont libres.
Le problème soulevé de la majoration, abusive à mon sens, des honoraires suivant la durèe du mandat, s'apparente à celle des honoraires majorés pour compte séparé: Dissuader les copropriétaires par une pression financière sans justification.
Le chiffre demandé: 50
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 19:19:18
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Je vous assure que notre  syndic professionel reclamera bien son du sur la durée "contractuelle" de 15 mois plein quand, apres 12 mois, le syndicat décide de changer de syndic.
Maintenant, pour éviter de se trouver sans syndic, (certainement une situation couteuse), vous proposez sur ce forum de signer pour 18 mois. Cela augmente la période de chevaucement:
Comment peut un syndicat éviter de payer des doubles honoraires pour les mois de  "chevauchement" ?
J'apprecie des propositions pour une solution à ce problème.  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 20:56:55
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je vois la durée comm JB22, en cas de (ré)election le nouveau mandat part du jour de l'AG décidant ce nouveau mandat, donc 23 mai
Un mandat de 18 mois ( + ou - )peut se comprendre lorsque l'on souhaite changer la date de l'exercice sinon je n'en vois pas l'utilité pour la copropriété |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 21:06:16
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Il y a suffisamment de choses compliquées en copropriété.
La pratique est courante, à commencer par le syndic de mon immeuble qui en administre bien d'autres !
Le syndic a été désigné pour 18 mois le 25 avril 2006, renouvelé le 29 mars pour 18 mois, et ains de suite. Nous payons le montant annuel des honoraires, point c'est tout.
La durée du mandat est en l'occurence une durée maximale. La solution est, de toute évidence préférable à la désignation traditionnelle " pour un an qui pourra se poursuivre jusqu'à la date de l'assemblée générale qui délibérera sur les comptes l'exercice échu ". Autant dire la Saint Glin-glin, soit la Toussaint comme l'a jugé un Magistrat finaud en matière de bail rural.
La méthode semble se généraliser. C'est très bien.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 21:11:25
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115 € ht/lot/an c'est plus que raisonnable si le compte bancaire est un vrai compte séparé
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 23:19:21
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De JPM
"Je trouve admissible le renouvellement par anticipation...
"Rien ne dit qu'il n'y aura pas un arrêt décidant que le renouvellement par anticipation est interdit."
"Le syndic a été désigné pour 18 mois le 25 avril 2006, renouvelé le 29 mars pour 18 mois, et ains de suite."
Elu le 25 avril 2006 pour 18 mois soit du 25 avril 2006 au 25 octobre 2007
Réélu le 29 mars 2007 soit 7 mois avant la fin de son mandat...!
A tous:
Pas de commentaire sur la pratique d'honoraires annuels differents suivant la durée du mandat.
Merci pour les réponses parvenues ou à parvenir.
Cordialement,
JB22
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Edité par - JB22 le 13 mai 2007 23:22:38 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 11:06:44
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élection et non renouvellement;
le problème de ces anticipation faites ,semble t-il, à la demande du syndic c'est,étant donné que la possibilité d'ODJ complémentaire a été supprimée, que si le dit syndic pense qu'il peut avoir des "concurrents" lors de la prochaine AG il convoque cette assemblée "précocement" coupant l'herbe sous les pieds à une mise en concurrence éventuelle |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 12:17:49
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Le sujet parlait des "homoraires du syndic" ..et nous voila sur la durée de son mandat ...
Sur ce dernier point, plusieurs aspects :
- la relation 'personnelle' du syndic 'collaborateur' du syndicat, gestionnaire en 'bon père de famille' a disparu depuis longtemps. Nous sommes maintenant dans une relation uniquement commerciale avec un prestataire de services (le contrat prime sur le mandat D.art.11)
- La durée du contrat/mandat liant les parties dépend de la volonté des copropriétaires de ne pas s'enfermer dans une relation contractuelle à laquelle il ne peut être mis fin que très difficilement.
- la sécurité du syndicat commande que le contrat/mandat aille au-dela de la période habituelle de tenue des AG.
- la Commission Relative à la copropriété, qui ne travaille pas pour les chiens, recommande dans sa "Recommandation n°15" d'adopter une une formule dénuée de toute ambiguité :
"Le syndic est nommé pour une durée de ....., qui commencera le .... pour se terminer le ..... ".
Tenant compte de toutes ces données, je préconnise que le mandat du syndic soit donné systématiquement :
- pour 12/13 mois, à compter du (date AG n) pour se terminer le (date AG n+1 + 30 jours fin de mois.)
Par exemple pour JB22 :
- "Le syndic est nommé pour une durée de 1 an qui commencera le 23 mai 2007 pour se terminer le 30 juin 2008."
(PS : les comptes étant arretés le 31.12.n, un syndic digne de ce nom ayant la structure qui convient doit être en mesure de tenir les AG annuelles dans les 3 ou 4 mois qui suivent : ici au plus tard fin avril). |
Edité par - gédehem le 14 mai 2007 12:19:50 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 15:58:16
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Sur la nécessité de dates précises pour le début et la fin du mandat, pas de problème : c'est indispensable.
Sur l'adoption du 30 juin pour un syndicat dont l'exercice est calendaire ? Il est vrai que normalement le mandat du syndic doit être renouvelé (ou un autre syndic désigné) le 30 juin au plus tard.
Il est aussi vrai que de nombreuses assemblées " annuelles " sont tenues postérieurement au 30 juin, que soit par faute du syndic, ou du conseil syndical, ou des copropriétaires peu importe à cet égard. Dans ce cas, le syndicat est dépourvu de syndic à partir du 1er juillet  D'où désignation d'un administrateur provisoire et beaucoup de frais et de problèmes.
La nouvelle pratique évite ces difficultés.
Ce qui n'interdit à aucun syndicat de continuer à désigner pour une durée courant jusqu'au 30 juin N + 1
Liberté, Égalité, Fraternité
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 18:52:47
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De gédehem
"Le syndic est nommé pour une durée de 1 an qui commencera le 23 mai 2007 pour se terminer le 30 juin 2008."
Dans le cas ci-dessus la durée, qui devrait figurer dans la résolution, n'est pas de "un an" mais de 13 mois et huit jours"
La fixation "fin de mois" ne présente aucun intérêt.
En fixant une durée d'un an (ou deux) majorée d'un mois ou deux on évite des (ré)élections anticipées pouvant atteindre 7 à 8 mois dans le cas d'une durée fixée ) à 18 mois.
Et comme dit par JPM:
"Rien ne dit qu'il n'y aura pas un arrêt décidant que le renouvellement par anticipation est interdit.
Il est paradoxal que plus de 42 ans après la loi de 1965 on en soit encore à se poser des questions sur la fixation de la durée des mandats?
"Il y a suffisamment de choses compliquées en copropriété." De JPM
Faut-il en rajouter! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 23:08:30
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JPM : "Sur la nécessité de dates précises pour le début et la fin du mandat, pas de problème : c'est indispensable."
Nous sommes dans un cadre contractuel !
Fixer la durée d'un contrat à 13 mois voire 13 mois et 8 jours n'a pas de sens !
Fixer un contrat à 1 an, année qui commencera le 24.05.2007 pour se terminer le 30.06.2008 a un sens très précis.
De plus, fixer cette durée à "date AG n+1 + 30 jours fin de mois" est une sécurité imparable pour le syndicat.
En effet, l'AG annuelle sera pour le plus tard tenue fin mai 2008 (voire plus tot). Le CS devra y veiller !
Pour la convocation d'une AG en seconde lecture (L.art.25-1) le syndic dispose alors d'un délai suffisant, + 30 jours fin de mois. !
La gestion du syndic est annuelle, plus les 3 ou 4 mois pour arreter les comptes et convoquer une AG.
D'une année sur l'autre, l'AG annuelle se tient en général toujours à la même période, en gros 12 mois d'une année sur l'autre.
Je ne comprends pas ces durées de '18 mois' ou autres avancées ici ... , qui ne correspondent à rien, sauf à vouloir faire des entourloupettes aux copropriétaires !
Enfin, et ce point me parait le plus important : la CRC à pris soin de pondre une "recommandation" sur cette question du mandat/contrat, de sa durée et des dates de départ et d'échéance !
Je ne vois pas trop ce que nous irions inventer sur un point qui ne présente maintenant aucune contestation ni aucune interprétation, avec un contrat annuel dont les dates sont précisées.
(NB : ne pas oublier que D.art.11 impose la prééminence du "contrat" sur le "mandat", démontrant s'il en était besoin que nous sommes bien dans une relation contractuelle dont il convient de fixer les échéances de façon précise.
Le syndic qui n'est pas en mesure de tenir les échéances fixées n'a pas la capacité de gérer la copropriété concernée !) |
Edité par - gédehem le 14 mai 2007 23:18:06 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 09:10:32
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Cher Gedehem, vous êtes actuellement en phase dirigiste.
Deux parties à un contrat y insèrent les clauses qui leur conviennent, dès lors qu'elles ne contreviennent pas au cadre légal.
Pour le mandat social du syndic, le cadre légal indique seulement que sa durée ne peut excéder trois années, qui se calculent de quantière à quantième.
L'assemblée est donc libre de désigner un syndic pour 12, 13, 14 16, 18 mois si bon lui semble, dès lors que le syndic est d'accord.
Le principe est que le mandat du syndic commence à la date de sa nomination ou le lendemain. Une date de début de mandat différente est admise dès lors qu'elle clairement précisée.
Je me suis borné à décrire un nouveau mécanisme qui apparait dans la pratique et qui parait satisfaisant, par comparaison aux formules alambiquées que l'on a pu connaître ces dernières années.
La jurisprudence est très claire et se réfère aux termes de la décision de désignation du syndic.
Elle a validé un mandat de deux ans (sans date fixée) se terminant à la date de l'assemblée appelée à statuer sur les comptes clôturant l'exercice (Cass 23/02/2000 et autres arrêts)
Plus récemment elle a jugé qu'en présence d'un mandat d'un an commencé le 30 juin N le mandat du syndic devait être renouvelé avant le 30 juin N + 1 (Cass 26/05/2004). La formule est donc mauvaise puisqu'elle conduit à rogner chaque année un peu su le délai de tenue de l'assemblée.
La formule de la désignation pour 18 mois écarte cette diffisulté. On peut tout aussi bien dire 16 mois si le chiffre est plus plaisant
En présence d'une solution pratique simple, cette question ne vaut à mes yeux aucun débat complémentaire.
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