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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 14 mai 2007 : 09:40:35
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Notre copropriété vote le quitus depuis des décennies, par habitude, j'imagine.
Sur quoi porte le quitus?
L'objet de ma perplexité, c'est que j'ai découvert moi-même en relisant le règlement de copro d'une centaine de pages (datant de 1970), qu'une disposition relative aux charges dues par la copro à l'ASL du lotissement n'était pas correctement appliqué.
A savoir une erreur de 10% au détriment de la copro.
L'ASL appelait les charges et la copro payait ainsi plus que prévu, sans vraiment le "savoir".
Membre du CS, j'ai écrit au syndic pro pour lui demander une explication.
Soumis à l'ASL, ce syndic a écrità l'ASL qui a confirmé son appel de charges point barre.
Le syndic pro n'a eu son mandat renouvelé.
Etait-ce de sa responsabilité de veiller à appliquer le RdC?
Peut-on lui demander "des comptes"?
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 11:17:17
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La copropriété fait partie d'une lotissement geré par une ASL. La répartition des charges est déterminée par le règlement de l'ASL. Apparemment le notaire qui a rédigé le règlement de la copropriété n'a pas mis le bon pourcentage. Cela ne permet à la copropriété de payer moins de charges à l'ASL dont elle fait partie.
Qu'en dit le reglement d'ASL? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 11:59:01
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Ma perplexité porte sur la RESPONSABILITE ou NON du syndic pro qui n'a pas vérifié le RdC et qui, de ce fait pourrait avoir porté préjudice au syndicat de copro
ma question porte sur la relation entre ce manquement du syndic et le quitus qui lui a été régulièrement décerné...
L'acte de vente du lot mis en copro + le RdC stipulaient la participation du lot aux charges ASL (confirmée par jugement) |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 12:33:04
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C'est là toute la betise des copropriété qui votent sans même savoir en quoi cela consiste ce fameux (fumeux ?) quitus !
Depuis des decennies, le copropriétaires approuvent les comptes du syndicat et par là les dépenses de l'ASL dont ils sont membres.
Depuis des decennies, ils donnent 'quitus' au syndic des actes de gestion dont ils ont connaissance ...dont cette répartition des charges ASL !
Par ce vote, ils ont déchargé de syndic de toute responsabilité.
Pôvre Mout, c'est fini .....
"Voter le quitus au syndic est un acte de nature juridique qui a pour finalité de le décharger de toute responsabilité pour les actes de gestion dont le syndicat a connaissance, décharge qui fait retour sur la tête du syndicat des conséquences éventuelles que les copropriétaires ou les tiers auraient à subir par la faute du syndic .....
Sachant que le syndic 'prof' est obligatoirement assuré en 'responsabilité civile professionnelle' payée par les syndicats (le non prof doit l'être aussi), on se demande pourquoi les syndicats votent cette décharge, qui plus est les yeux fermés ... 
Il ne faut JAMAIS donner quitus au syndic." |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 13:06:45
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Je suis de meme avis que gédehem Il ne faut JAMAIS donner quitus au syndic. C'est démodé. Les syndics qui demandent le quitus sont suspects.
Entre-temps si vous arrivez à convancre l'ASL que la copropriété a trop payé les dernieres dix années, l'ASL doit rembourser le trop percu.  Quitus ou pas quitus. 
Où est le rapport avec le quitus? Pourquoi l'ASL demande un pourcentage plus élevé que le votre: contestez les factures payées avec comme justificatif le pourcentage stipulé dans l'acte de vente! |
Edité par - Guymmo le 14 mai 2007 13:13:03 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 14:56:02
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J'ai visité le site de l'ARC
Il y est fait état de jurisprudences où les juges ont considéré le quitus restrictivement, comme approbation des COMPTES (et non de la gestion)
Le fait de n'avoir pas lu le RdC est-il une CARENCE du syndic ou une simple FAUTE?
Je me pose une autre question : ce syndic a fait voter à la majorité simple la vente d'une partie commune construite.
Est-ce prescrit? |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 15:38:12
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Bien sur le quitus vaut approbation de comptes. Mais cela confirme que les charges sont conforme aux factures. Ici les factures sont incorrectes.
Mout, si le syndicat conclut un contrat avec un fournisseur pour 200 € / an (cable-operateur par exemple) et le fournisseur nous facture 300 €/an, l'erreur est récuperable, la prescription est de dix ans. Le cable-opérateur n'a rien à voir avec le quitus.
Etes-vous sûr qu'il n'y a pas une modification officielle qui confirme l'augmentation du pourcentage: un accord signé entre la copro et l'ASL entre 1970 et 2007 quelque part? Cela expliquerait la différence!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 15:42:18
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- Approuver les comptes revient à se prononcer sur la gestion comptable, sur l'exactitude de toutes les écritures concernant les dépenses engagées et le calcul de ces dépenses,
- Le vote du Quitus, acte ayant une portée juridique, englobe la totalité des actions du syndic, que ce soit pour le recouvrement des charges, ses visites de la copropriété, son suivi des affaires en cours, du traitement des impayés, des travaux, du contrat des prestataires de services, du personnel, etc.
L'approbation des comptes est de nature comptable, le quitus est de nature juridique.
Il ne peut y avoir un vote global sur plusieurs questions différentes inscrites à l'ordre du jour.
« L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. » (CA Paris, 23e ch., 9 oct. 1985 – CA Orléans, 11 mars 1987).
L'approbation des comptes et le vote du quitus étant de nature différente, ils devront donc obligatoirement faire l'objet de deux questions distinctes, sanctionnées par deux votes séparés.
« Il est essentiel que le vote du quitus fasse l’objet d’une question séparée, indépendante de celle relative à l’approbation des comptes, car elles ne sont pas indivisibles. » (Cass. 3e civ., 6 juill. 1994).
La question et surtout le vote groupé "Approbation des comptes et Quitus au syndic" ne sont pas licites.
A peine de nullité, ces deux questions devront être séparées et faire l’objet de deux votes distincts.
(Quitus sur les comptes ne vaut QUE quitus des comptes ..... mais pas des 'actes de gestion du syndicat')
Mout parlait de "faute" et de "responsabilité du syndic".
Le syndicat ayant, depuis des décennies, approuvés les comptes (dont ceux imputés par l'ASL) et les actes de gestion du syndic (dont ceux relatifs à la répartition au syndicat des comptes ASL) et pour ces actes donné quitus, le syndic est dégagé de toute responsabilité éventuelle ! |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 15:47:28
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Non ! Guymmo
C'est l'approbation des comptes qui valide les comptes.
Le quitus concerne exclusivement la bonne ou la mauvaise gestion.
Sur ce point, un nouveau débat est ouvert entre l'ARC et Me Lebatteux, avocat. Il y a déjà de nouveaux intervenants.
La proposition de Me Lebatteux : examen obligatoire du quitus sur un rapport de gestion écrit du syndic. Le quitus porterait sur les points rapportés dans le rapport.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 15:55:46
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...Proposition qui ne peut que me satisfaire, dans la mesure où je milite pour le "listage" des actes de gestion sur lequel porte expressément le quitus !
(Vieille question, n'est-ce pas, JPM ?)
C'est une constante : le quitus ne pouvant porter QUE sur les actes de gestion dont les copropriétaires ont préalablement connaissance (jurisprudence) la question est bien de savoir sur quels actes porte ce quitus', cette décharge..
Pour le moment, bien difficile de faire le tri, d'autant que c'est au demandeur (généralement le syndicat mis en cause) d'apporter la preuve qu'il n'avait pas connaissance de l'acte en litige ..
D'où ma position constante : faute de précision, on ne donne JAMAIS quitus ! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 16:13:02
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Entendu, quitus et approbation de comptes sont des choses indépendantes.
Mais sur le sujet du trop payé à l'ASL, je pense que le quitus n'a pas d'importance:
Si le syndicat conclut un contrat avec un fournisseur pour 200 € / an (cable-operateur par exemple) et le fournisseur nous facture 300 €/an, l'erreur est récuperable, la prescription est de dix ans. Le cable-opérateur n'a rien à voir avec le quitus.
D'ailleurs, Mout, êtes-vous sûr qu'il n'y a pas une modification officielle qui confirme l'augmentation du pourcentage: un accord signé entre la copro et l'ASL entre 1970 et 2007 quelque part? Cela expliquerait la différence!
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 17:34:32
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je vois bien guymmo que vous "louchez" vers l'ASL.
Mais je vous le réaffirme : tout est OK, superbordé de ce côté.
Je peux cepedant satisfaire votre curiosité légitime.
Le cahier des charges du lotissement affectait 3% des charges ASL à la zone Machin.
Mais l'ASL ayant pris le lotisseur pour le père Noël dès sa création, elle a obtenu de lui qu'il CONSTRUISE toutes affaires cessantes un TRUC propre à satisfaire le "pot de colle" qui ne le lachait pas avec ses demandes incongrues autant que pressantes et menaçantes.
Ses affaires périclitant, le lotisseur a renoncé à construire lui-même cette zone MACHIN avant vente et a vendu la "partie" non "encombrée" à un acquéreur qui a tenté de construire (contre l'obstruction de l'ASL)l'ensemble immobilier autorisé, établissant l'EDD et le RdC, les charges de l'ensemble de la zone ayant été ventilées aux deux parties.
La vente, l'EDD et le RdC ont été l'objet de recours devant les tribunaux civils : l'ASL fut déboutée mais sa stratègie d'obstruction s'est perpétuée sous toutes les formes possibles.
L'acquéreur fut l'objet de sa vindicte ou de sa flatterie (selon) au point que les copropriétaires y perdirent leur latin...
L'ASL ayant la force de frappe gràce aux fonds collectés, ce fut un rapport de force très déséquilibré pendant 30 ans...et les syndics clamaient "3%" comme des cabris dansant sur leur siège
Quand j'y suis devenue copropriétaire (en sus d'être co-lotie), après avoir été de surprise en surprise, je me suis dit que le mieux était sans doute de lire attenivement le cahier des charges, les statuts de l'ASL, le RdC de la copro, les actes de vente etc...et les jugements!
le syndic de la copro gérait dans le "j'm'en foutisme" intégral...il a été remercié et son remplaçant a ensuite payé les charges telles qu'inscrites au RdC
L'ASL a protesté et vient de perdre en 1ère instance.
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 18:30:35
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Je vois,  plus ou moins.
Sur 2006 la copropriété a donc payé le pourcentage correct. Un percentage moins élevé qu'avant.
Qu'est ce qui empeche maintenant la copropriété de reclamer le remboursement du trop payé sur les années 1997 à 2005?
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 14 mai 2007 : 18:48:05
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voir la réponse de gedehem :"Pôvre Mout, c'est fini ....."
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 11:01:36
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Mais Gédehem parlait du problème de quitus et donc de la responsabilité du syndic.
Cela ne change rien quant au fond du problème : vous avez un différend avec un tiers, l'ASL, et votre nouveau syndic peut être mandaté pour réclamer le remboursement de la sur-facturation.
Vous dites que vous avez gagné en 1ère instance, l'ASL vous a réclamé la différence ? Et que dit le jugement ? |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 11:18:18
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ça m'amuse un peu de constater que ce n'est pas ma question qui retient l'attention (sauf gedehem)
EST-CE QUE LE QUITUS VOTE PROTEGE LE SYNDIC REMERCIE APRES AVOIR NEGLIGE PLUS DE 12 ANS DE LIRE LE RdC?
Imaginons que le syndic ait payé une facture rubis sur l'ongle SANS VERIFIER qu'elle correspondait à un service réel suivant devis? (ex:ça m'est arrivé de débusquer une grosse facture de sel alors que l'adoucisseur était HS) |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 13:41:32
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Désolé Mout, mais vous etes Membre du CS, et pour cela je trouve que l'erreur de ne pas lire le RdC vous incombe autant  que le syndic.
Il importe peu si c'est le syndic remercié ou le syndic d'aujourd'hui ou vous-même qui va négocier avec l'ASL pour rembourser la copropriété. Le quitus voté n'intervient pas ici.
Et avec chardon2bs, nous essayons d'expliquer que le trop payé est récupérable.
Pas de pôvre Mout du tout |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 13:47:06
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| Si vous avez voter le quitus au syndic pour sa gestion, vous ne pouvez plus rien faire... |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 13:51:26
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Non Molly  le quitus n'intervient pas:
Si le syndicat conclut un contrat avec un fournisseur pour 200 € / an (cable-operateur par exemple) et le fournisseur nous facture 300 €/an, l'erreur est récuperable, la prescription est de dix ans. Le cable-opérateur n'a rien à voir avec le quitus. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 14:59:48
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Sauf que ... sauf que ....
Dans la mesure où le syndic
- signe un contrat au nom du syndicat pour 200 €,
- que la facture est de 300 €,
- que le syndic la paye,
- que cette dépense de 300 € est approvée par l'AG du syndicat (approbation des comptes),
- que le quitus pour sa gestion est donné au syndic (quitus pour l'acte paiement 300 €), ...
je ne vois pas trop ce qu'il serait possible de faire concernant le syndic, l'AG sur ces points n'ayant pas été contestée ...
C'est fini, vis à vis du syndic !! ...
Le fait que le syndic n'ai pas suivi le RDC pour une répartition n'est pas "faute" de sa part, l'AG du syndicat ayant toujours entériné cet acte irrégulier, acte irrégulier que l'AG (les copropriétaires) ne pouvaient ignorer lorsqu'ils approuvaient les comptes (les 300 €) et votaient le quitus (l'acte 'paiement de ces 300 €').
Encore une fois, il ne faut pas renverser le sens des responsabilités : ce n'est pas le cheval tirant la cariole qui décide où il va mais bien les passagers de la carioles qui tiennent les renes ..., du moins qui devraient les tenir !
Ici, nous parlions bien d'une éventuelle "faute" du syndic...qui n'existe pas !
Reste un éventuel litige syndicat/ASL, dont la prescription est de 10 ans !
Dans la mesure où l'ASL a imputé indument au syndicat des dépenses suivant une répartition contraire à celle prévue, le syndicat est fondé à en demander la rectification.
C'est ce qu'expose Guymmo plus haut :
"Qu'est ce qui empeche maintenant la copropriété de reclamer le remboursement du trop payé sur les années 1997 à 2005? "
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Edité par - gédehem le 15 mai 2007 15:21:52 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 mai 2007 : 15:13:33
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Guymmo a bien sur raison !
D'une manière générale on raconte n'importe quoi sur le quitus qui irait jusqu'à couvrir les complicités du président du conseil syndical avec le syndic et les fournisseurs
Info ? Non
Intox : Oui
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Sujet |
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quid du QUITUS voté en AG?
Forum fermé
