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 Sujet  |
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maivol
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 16 mai 2007 : 15:57:12
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j'ai acheté un terrain situé à moins de 100m de batiments agricols pour lequel le certificat d'urbanisme m'indique qu'il est constructible.J'ai deposé ma demande de permis de construire et mon dossier est parti à la DDA. Certaines personnes me disent que la distance n'est plus un problème et d'autres me disent qu'il va me falloir l'autorisation de l'agriculteur pour pouvoir faire construire.Est ce que je risque de ne pas pouvoir faire construire? Si j'ai besoin de l'accord de l'agriculteur quels papiers dois je lui faire remplir? Merci de votre réponse
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 mai 2007 : 16:00:42
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ce n'est pas l'accord de l'agriculteur qui compte mais le fait que votre projet respecte ou non le règlement sanitaire départemental...
en cas d'échec, vous pourrez vous retourner contre le maire (qui a accordé le CU positif), le vendeur et le notaire ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 mai 2007 16:01:32 |
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 13:25:57
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Bonjour,
j'en profite pour vous donner un peu la situation dans laquelle je me trouve elle est très proche de celle de "maivol" et pourra sans doute lui rendre un grand service.
Ma future construction est située à environ 35m d'une exploitation agricole (Veaux, bovins,...)
J'ai obtenu le permis de construire & une dérogation de la chambre de l'agriculture, mais ... hélas l'agriculteur a fait un recours au permis de construire pendant la période légale d'affichage des 2mois malgrés l'accord de la chambre de l'agriculture alors qu'une autre maison dans la meme zone est deja en construction.
Le recours aura lieu devant un tribunal administratif (dossiers a déposer, delai longs,... delai moyen annoncé par mon avocat 12 mois)
Le recours n'etant pas suspensif j'ai la possibilité de continuer la construction avec le risque de d'avoir détruire la maison si le jugement n'est pas en ma faveur.
Donc qques conseils avec ma propre expérience:
- prendre une assistance jurique ou vérifier que l'on en a une.
- Contacter l'agriculteur,le maire, les voisins pour s'assurer qu'ils ne sont pas opposés à votre venu (ce qui n'est pas mon cas du moins pour l'agriculteur!)
- faire trainer les signatures pour le terrain jusqu'a la fin des 2 mois de recours de tiers (ce qui permetrait d'annuler votre demarche sans perdre beaucoup au cas ou).
- eviter au maximun de débloquer de l'argent (cf remarque du dessus).
Voila si quelqu'un a été dans mon cas, ou a des infos sur les eventuels moyens que je pourrai utiliser pour contrer l'agriculteur elles sont les bienvenues.
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tuispserv
Contributeur vétéran
110 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 15:40:36
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delai moyen annoncé par mon avocat 12 mois ?
Hum ! 18 semble être un minimum. |
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 23:06:44
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Bonsoir,
J'ai découvert ce forum ce midi, j'y ai trouvé pas mal de choses intéressantes et j'aimerai avoir l'avis des pros du forums & celui de ceux que sont ou ont été dans mon cas.
Les Faits :
J'ai acheté un terrain proche d'une exploitation agricole.
Ma future construction est située à environ 35m d'une exploitation agricole (vaches laitières, veaux, bovins,...)
Historique:
Lors de la mise en vente des terrains le CU était positif, mais l'agriculteur sachant cela a fait annulé le CU en utilisant le texte sur la zone des 50m.
Les premiers acheteurs ont du faire une demande PC avec une dérogation (demandée par la DDE a la chambre d'agriculture). PC qu'ils ont obtenus avec la dite dérogation rendant leur terrain constructible.
Quelques mois plus tard nous avons du faire la même chose avec succes.
J'ai obtenu le permis de construire & une dérogation de la chambre de l'agriculture (pour construire dans la zone des 50m).
L'agriculteur voisin a fait un recours au permis de construire (juste le notre) pendant la période légale d'affichage des 2mois malgré l'accord de la chambre de l'agriculture.
Alors que la maison des 1ers acheteurs se trouve dans la même zone environ 20m) et qu'elle est déjà en construction (même agent immobilier & constructeur que nous).
Le recours aura lieu devant un tribunal administratif (dossiers a déposer, délai longs,... délai moyen annoncé par mon avocat 12-18 mois)
Le recours n'étant pas suspensif j'ai la possibilité de continuer la construction avec le risque d'avoir détruire la maison si le jugement n'est pas en ma faveur.
Ma question est la suivante :
Quel est a votre avis le risque que l'agriculteur puisse gagne (il demande l'annulation du permis) ?
Sachant que la maire, la DDE, la préfecture a par deux fois donné son accord aux permis de construire (pour les 2 maisons).
Sachant aussi que les PC qui sont demandes dans les zones agricoles sont étudiés très préecisement donc s'il sont accordés c'est qu'il n'y a pas de risques ni pour l'agriculteur ni pour le particulier.
L'agence immobilier & le constructeur nous pousse a commencer la construction sachant que le recours n'est pas suspensif et que d'après eux l'agriculteur est quasiment sûr de perdre. que faire ?
Avez vous de exemples de cas ou il a été demande la démolition de la construction après l'obtention légale d'un permis & la perte de celui-ci lors d'un recours ?
Bref sur le net on trouve beaucoup de témoignages mais plus souvent ceux de ceux qui ne sont pas content ou qui on des soucis (la preuve ;) mais y a-t-il des gens ici qui on été dans notre cas et qui ont gagné ou fait construire malgré un recours ??
c'est un peu long ! mais ça résume en partie le dossier.
A savoir aussi que l'agriculteur n'est malheureusement pas très chaleureux, il est plutôt rustre et c'est porté acquéreur de nos terrains a l'époque mais en tant que terrains a "vaches" il y a donc un petit contentieux entre lui, les anciens propriétaires et le maire
contentieux dont nous semblons faire les frais ....
Merci de vos éventuelles reponses
Steph |
Edité par - mastersteph le 23 mai 2007 23:07:02 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 23:19:30
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Dans vos deux cas, le projet de ocnstruction contrevient non pas au règlement d'urbanisme mais au règlement sanitaire départemental.
L'agriculteur a des chances de gagner... et la démolition peut être exigée si la situation n'est pas régularisable par un nouveau PC...mais la démolition, qui n'embête que le pétitionnaire et pas le maire lui même, sera-t-telle demandée ?
L'agriculteur a deux ans après la fin des travaux pour la demander, voire l'obtenir.
Votre delai d'incertitude est donc très long... Voulez vous commencer les travaux dans ce cas ?
Si oui, faites faire des écrits dès à présent : le cas échéant, vous engagerez la responsabilité de ceux qui vous ont fait croire que tout allait bien pour ne pas boire le bouillon ! La responsabilité" de la commune, en premier, sera en effet engagée en cas d'annulation du PC. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 23 mai 2007 23:21:25 |
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 07:39:41
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Bonjour,
"L'agriculteur a deux ans après la fin des travaux pour la demander, voire l'obtenir."
je ne comprend pas très bien ? Même si l'agriculteur est débouté de sa requête il peut encore demander la démolition ? ou seulement s'il gagne & et quel sont mes recours ?
Quels types d'écrits puis-je obtenir ?
salutations.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 07:46:44
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Citation :
Initialement entré par mastersteph
Bonjour,
"L'agriculteur a deux ans après la fin des travaux pour la demander, voire l'obtenir."
je ne comprend pas très bien ? Même si l'agriculteur est débouté de sa requête il peut encore demander la démolition ?
si il est débouté, il ne peut pas demander la démolition.Citation :
ou seulement s'il gagne & et quel sont mes recours ?
Si il gagne, le PC est annulé... mais la maison n'est pas démolie ! Il lui reste alors à obtenir la démolition d'une construction sans permis. Citation :
Quels types d'écrits puis-je obtenir ?
"moi, le maire ,je pense que le recours n'aboutira pas et vous conseille de poursuivre la construction"
"moi, le constructeur, je sais qu'il y a un recours et je vous conseille de poursuivre la construction"Citation :
salutations.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 18:20:28
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merci de cette réponse !
autre question s'il gagne, le permis est annulé donc construction illégale et s'il n'y a pas démolition demandée dans les 2ans que se passe t-il ???
Je suis complètement démoralisé soit on bloque la construction pendant 2 ans avec les évolutions de prix des matériaux à la clée, le risque que le terrain soit classé en zone non-constructible si le maire change en 2008 (enfin je crois). Et si la procédure dure plus de 2ans il faudra prolonger la durée du PC d'un an si je ne me trompe pas.
Que faire ?
- construire et espérer gagner? (même si nous avons de forte chance de gagner ...)
- arrêter tout et revendre le terrain (sachant que le prochain acheteur sera au courant des risques donc revente très dure ) ?
- ou attendre la fin de la procédure et débloque complètement le prêt afin d'éviter 18mois ou plus de frais bancaires intercalaires et rembourser le prêt en plus de notre loyer?
- me retourner contre la maire ? les anciens proprio ? l'agence pour essayer de faire annuler la vente du terrain et de ne pas perdre trop d'argent ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 18:25:14
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vous ne pourrez vous retourner contre le maire et l'agence que lorsque le TA aura tranché en votre défaveur(perte certaine).
je ne suis pas à votre place et ne peut donc trancher moi même.
jusqu'où êtes vous prêt à vous battre ?
contactez un avocat ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 24 mai 2007 18:26:04 |
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 10:50:01
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Bonjour
apres avoir rencontré le maire il semblerait que l'agriculteur ne soit pas tres honnete dans sa démarche & que nous ayons de tres fortes chance de gagner !
Derniere question si nous lançons la construction l'agriculteur peut -il nous faire arreter la construction ???
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 10:59:17
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oui s'il fait un référé suspension et qu'il l'obtient : la meilleure des choses pour vous car le juge dira très vite (un mois) si les arguments de l'agriculteur sont solides à ses yeux... et , même si sa décision est peut-être imparfaitement fondée, il est rare que les tribunaux reviennent dessus en première instance lorsqu'ils jugent l'affaire au fond !!!
comme ça vous serez fixés...en particulier dans le cas d'une issue favorable pour vous. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 12:59:34
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Comment se passe le référé suspension ?
Peut-on presenter un dossier ? s'expliquer ? se defendre ?
Cette démarche a l'air a double tranchat non pour nous ?
Car sir le jugement est en faveur de l'agriculteur je n'ai plus aucun chance de gagner par la suite si les tribunaux ne reviennent jamais sur une decision du juge ?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 13:09:42
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le référé suspension est une requête distincte de la requête au fond, introduite au TA et notifiée comme la requête au fond.
oui, vous pouvez vous défendre, de même que la commune qui est la partie attaquée (ce n'est pas vous qui êtes attaqué mais le PC, donc la commune !)
je ne pense pas quye ce soit à double tranchant : il est rare que le juge revienne, en première instance, sur la décision du référé...(je n'ai pas dit jamais, et j'ai précisé "première instance"). ça vous permet d'être fixé et de décider si vous continuez la construction ou non. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 13:27:45
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merci de cette reponse !
ma vision des choses est plus nette maintenant!
Autre question apres ma visite en mairie le maire n'ai pas reçu de la part du A la demande de "preparation de mémoire" je devrais savoir si la prefecture (en l'occurence la DDE) a reçu cette demande aussi ?
Nous avons reçu il y a une semaine (le 15/05) en AR du tribunal une copie du mémoire de l'agriculteur et nous devons nous aussi produire un mémoire au tribunal des les 60 jours en 4+2 copies.
Les autres parties (DDE, mairie) devraient avoir la même chose non ? n'y a-t-il pas une soucis avec la procédure qui pourrait faire annuler la requete (la je reve peut-etre un peut trop)
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 16:28:27
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ce n'est pas le service instructeur (DDE) qui a reçu mais le signataire de l'acte (mairie à priori). Ils ont le même délai pour répondre... mais en général on prend son temps pour répondre... notamment parce qu'il faut bien se coordonner en parties du même coté ! la fin d'envoi des mémoires à lieu à la cloture de l'instruction, 15 jours avant le jugement, donc dans 18 mois en gros.
les principales clauses d'irrecevabilité tiennent à la notification des recours. c'est un moyen à soulever d'office (des fois que le voisin ait perdu les preuves de dépot des LRAR de notification) !
vous allez donc dans un "mémoire en réponse" très simple, calé avec l'avocat de la mairie (demandez au maire de vous mettre en rapport) soulever cette irrecevabilité + une irrecevabilité de fond...
si vous ne le "sentez pas" prenez votre propre avocat... ça coute pas si cher par rapport au gain escompté. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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mastersteph
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 18:05:59
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je ne comprend plus trop la !
nous avons reçu en AR le mémoire du l'agriculteur venant du TA ! Lors de la réception le TA nous demande de fournir notre mémoire dans les 60 jours et non pas dans les 18 mois ?
c'est plutôt l'échange (aller-retour de dossiers, contre-dossiers, ...) entre le divers parties (4 dans notre cas) qui peut durer 18mois non ?
Car quand nous enverrons notre mémoire, l'agriculteur en aura une copie et pourra a son tour refaire un mémoire & ainsi de suite pendant x temps. Sauf si cela s'arrête au 1er aller-retour.
Ce qui m'inquiète c'est que la mairie n'a rien reçue ? la DDE je ne sais toujours pas a cette heure ?
Nous avons pris un avocat (celui avec notre assistance juridique) car le maire n'a pas trop l'air au courant des démarches je ne veux prendre aucun risques j'ai plutot l'impression
qu'il compte beaucoup sur la DDE.
Petit village petite mairie une permanence de 2h par semaine ! donc ...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 18:14:31
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Citation :
Initialement entré par mastersteph
je ne comprend plus trop la !
nous avons reçu en AR le mémoire du l'agriculteur venant du TA ! Lors de la réception le TA nous demande de fournir notre mémoire dans les 60 jours et non pas dans les 18 mois ?
c'est plutôt l'échange (aller-retour de dossiers, contre-dossiers, ...) entre le divers parties (4 dans notre cas) qui peut durer 18mois non ?
ouiCitation :
Car quand nous enverrons notre mémoire, l'agriculteur en aura une copie et pourra a son tour refaire un mémoire & ainsi de suite pendant x temps. Sauf si cela s'arrête au 1er aller-retour.
Ce qui m'inquiète c'est que la mairie n'a rien reçue ? la DDE je ne sais toujours pas a cette heure ?
Nous avons pris un avocat (celui avec notre assistance juridique) car le maire n'a pas trop l'air au courant des démarches je ne veux prendre aucun risques
vous avez bien fait !Citation :
j'ai plutot l'impression
qu'il compte beaucoup sur la DDE.
Petit village petite mairie une permanence de 2h par semaine ! donc ...
à suivre avec votre avocat.
tenez nous au courant. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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maivol
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 21:06:40
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bonjour mastersteph je suis donc dans la même situation que vous. Apparament ma demande de permis de construire est à la chambre d'agriculture. Pouvez vous me dire à peu près combien de temps cela à pris pour que vous obteniez votre dérogation? Avez vous vous fait des démarches particulières,la chambre d'agriculture vous a-t-elle contacter à propos de la dérogation car moi je n'ai aucune nouvelle?Est ce que la demande se fait automatiquement?
Merci de votre réponse |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 22:28:44
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Je prend le train en marche... mais le sujet est ho! combien intéressant!
Deux aspects sont à prendre en compte:
1) Le côté administratif et réglementaire qui consiste à conserver le bénéfice du PC accordé, même si la procédure s'éternise. En effet, on peut se retrouver dans la situation absurde où l'on gagne devant le tribunal mais où le PC attaqué n'est plus valide lorsque les travaux doivent reprendre. Pour évier cela, il faut prouver que la construction n'a jamais cessé pendant deux années consécutives. Donc il faut bien gérer la coulée d'une semelle de fondation, suivie deux ans après de la pose de deux rangées de parpaings...
2) Le côté procédural qui comprend 3 niveaux ou variantes:
- Le référé, qui est une procédure rapide pour mettre fin à un trouble mais qui nécessite généralement d'y adjoindre une procédure au fond afin de clore définitivement le litige. C'est, par exemple le moyen de faire interrompre une construction illégale en attendant que le tribunal en ordonne la destruction.
- La procédure au fond, qui a pour objet d'obtenir le jugement ferme, mais qui peut prendre 10 ans si il y a appel et cassation.
- Et il y a... l'assignation à date fixe. C'est en quelque sorte l'arme fatale de la justice par laquelle le juge va imposer à chaque partie d'apporter ses preuves afin de rendre une décision dans un délai très court (moins de 3 mois). La procédure est expéditive mais nécessite des preuves irréfutables, c'est pourquoi les avocats rechignent à l'utiliser.
Si votre avocat vous propose ou accepte d'assigner à date fixe, c'est qu'il est certain de gagner.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 mai 2007 : 00:01:17
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Je prend le train en marche... mais le sujet est ho! combien intéressant!
Deux aspects sont à prendre en compte:
1) Le côté administratif et réglementaire qui consiste à conserver le bénéfice du PC accordé, même si la procédure s'éternise. En effet, on peut se retrouver dans la situation absurde où l'on gagne devant le tribunal mais où le PC attaqué n'est plus valide lorsque les travaux doivent reprendre. Pour évier cela, il faut prouver que la construction n'a jamais cessé pendant deux années consécutives. Donc il faut bien gérer la coulée d'une semelle de fondation, suivie deux ans après de la pose de deux rangées de parpaings...
(...)
Ca, c'est fini ,Larocaille : depuis la loi ENL et ses décrets d'application, il est prévu la prorogation des autorisations d'urbanisme pendant la durée des recours : R424-19 futur du code de l'urbanisme
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cordialement
Emmanuel Wormser
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