| Auteur |
 Sujet  |
|
|
RLB
Pilier de forums
233 réponses |
 Posté - 18 mai 2007 : 18:04:18
|
l'article 22 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I stipule :
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
s'agit-il des voix des copropriétaires présents ou représentés en AG ou des voix de tous les copropriétaires membres du syndicat ?
|
Edité par - RLB le 18 mai 2007 18:05:01 |
|
Signaler un abus
|
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 18:10:43
|
Il me semble que ce soit les voix de tous les autres.
Soit P = 60% des tantièmes et des voix.
En fait il aura 40% des voix mais 60% des tantièmes pour les charges.
La parade pour rester majoritaire c'et de scinder avec un parent ses tantièmes, par exemple un couple marié sous le régime de la séparation des biens qui auraient un quota de voix 50-50.
S'ils ont 60% en fait ils ont 30% et 30%, ils ne sont donc pas individuellement majoritaires mais en réalité ils ne vont pas se tirer dans le pied.
|
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
Signaler un abus  |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 18:18:11
|
RLB,
Il s'agit des voix de tous les copropriétaires membres du syndicat.
Pour illustrer l'exemple, dans la copropriété Résidence Universimmo, la quote-part des parties communes est ainsi établie : JPM à 2200/10.000, Nefer 850/10.000, Laurent 750/10.000, Clemouel 700/10.000, RLB 5.500/10.000èmes des parties communes.
Lors de l'assemblée, peu importe qui vient ou pas à l'Assemblée, vous ne disposerez que de 2.200 + 850 + 750 + 700 = 4.500/9.000èmes
Notons quand même que la Cour d'Appel de Paris, dans un jugement TRES contesté du 23/10/1998, avait prévu que la réduction des voix s'opèrent uniquement par la réduction des voix des autres copropriétaires présents et représentés.
Cordialement.
|
Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
Edité par - clemouel le 18 mai 2007 18:26:30 |
| Signaler un abus |
|
|
RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 18:29:28
|
en êtes-vous bien sûr 
notre syndic n'est pas du tout de votre avis :
|
Edité par - RLB le 18 mai 2007 18:30:19 |
| Signaler un abus |
|
|
clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 18:42:54
|
RLB,
Ce qu'évoque votre syndic fait l'objet de mon dernier paragraphe de mon précédant message "Notons quand même que la Cour d'Appel de Paris, dans un jugement TRES contesté du 23/10/1998, avait prévu que la réduction des voix s'opère uniquement par la réduction des voix des autres copropriétaires présents et représentés.".
Il s'agit là d'un jugement d'une Cour d'Appel, qui plus est de Paris. Je ne suis pas certain que cet arrêt serait pareil dans les autres Cour de France.
A défaut d'un arrêt de la Cour de Cassation, le doute est permis.
Cordialement.
|
Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
| Signaler un abus |
|
|
RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 18:56:42
|
ce même doute serait donc également permis à l'article 26 modifié par Loi n°2007-297 du 5 mars 2007 art. 15 2° :
l'assemblée générale
(...)
ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires...présents ou représentés en AG ou à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires....membres du syndicat 
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 19:40:09
|
L'article 22 précise:
"Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes."
Il dispose comme il l'entends, en étant présent ou non, en votant ou en s'abstenant.
"Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote part des parties communes supérieures à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires"
Il n'est nulle part ajouté:" des présents et représentés"
Avec cette disposition le nombre de voix dont disposerait le copropriétaire majoritaire serait différent à chaque A.G.
D'autre part en application de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 la feuille de présente doit indiquer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire. Ce nombre serait différent à chaque A.G. et même pour chaque vote en cas de départ constaté en cours d'A.G...
|
| Signaler un abus |
|
|
RLB
Pilier de forums
233 réponses |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 21:11:59
|
Ma position est la même que celle de Clémouel:
"Il s'agit des voix de tous les copropriétaires membres du syndicat."
et de son exemple:
"Lors de l'assemblée, peu importe qui vient ou pas à l'Assemblée, vous ne disposerez que de 2.200 + 850 + 750 + 700 = 4.500/9.000èmes"
|
| Signaler un abus |
|
|
RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 18 mai 2007 : 21:17:04
|
aucun jugement de Cour d'Appel voire de Cour de cassation en ce sens
c'est à dire à l'inverse de ce jugement TRES contesté rendu par la Cour d'Appel de Paris le 23/10/1998, évoqué par Clemouel plus tôt |
Edité par - RLB le 19 mai 2007 00:09:38 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 09:21:42
|
Aussi bien pour l'article 22 que pour la détermination de l'unanimité dans l'article 26, c'est de tous les copropriétaires qu'il s'agit, présents, représentés ou défaillants à l'assemblée.
Il suffit de lire les travaux parlementaires pour s'en assurer.
La pratique est d'ailleurs de faire mention de " l'unanimité des copropriétaires présents et représentés " pour parler d'un scrutin sans abstention ni vote contre.
Il faut toujours étudier un arrêt isolé, qui peut être riche d'enseignements, mais il ne suffit pas à générer un courant de jurisprudence.
|
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 12:31:18
|
Concernant le jugement rendu par la CA de Paris évoquez par Clemouel, voyez ce commentaire relatif à ce jugement.
RÉDUCTION DES VOIX DES COPROPRIÉTAIRES MAJORITAIRES. (78-05)
Dans le cas de décision relevant de la simple majorité de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, les voix du copropriétaire majoritaire sont réduites au total des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’Assemblée et non au total des voix de tous les autres copropriétaires car, si tel était le cas, il demeurerait majoritaire si certains copropriétaires sont absents et non représentés.
(CA Paris, 23 octobre 1998, Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 278 - p.4633 n°71)
http://www.cheuvreux-associes.fr/8120/html/menu5/pdf/ca_bulletin_5_juin1999.pdf
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 14:03:22
|
De ETASPAK
Votre lien n'apporte rien de nouveau, puisqu'il s'agit de la décision du:
(CA Paris, 23 octobre 1998, Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 278 - p.4633 n°71)
Très contreversée déja citée: (clemouel)
"Il s'agit là d'un jugement d'une Cour d'Appel, qui plus est de Paris. Je ne suis pas certain que cet arrêt serait pareil dans les autres Cour de France."
..."A défaut d'un arrêt de la Cour de Cassation, le doute est permis."
Dans la pratique l'effet est peu différent:
Ier cas: on prend en considération tous les copropriétaires, il suffit qu'un copropriétaire soit défaillant (absent) s'abstienne ou vote contre pour que le copropriétaire "majoritaire égalitaire" emporte la décision.
2e cas: on prend en compte que les présents et représentés, il suffit qu'un copropriétaire s'abstienne ou vote contre pour que le copopriétaire "majoritaire-égalitaire" emporte la décision.
C'est ce que confirme le syndic de RLB:
"nous constatons qu'en faisant application de l'une ou l'autre des solutions...le résultat n'est pas modifié."
|
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 15:08:18
|
JB22,
Etes-vous vraiment certain que pour un vote à la majorité de l’article 24 de la loi « dans la pratique l'effet est peu différent ».
Majorité qui je vous le rappelle, est requise en règle générale pour les décisions d’administration et de gestion courante de la copropriété, ce qui représente plus de 90 % de vote pour une copropriété grâce à l’article 25-1 de la loi.
La réduction des voix du copropriétaire majoritaire au total des voix de tous les autres copropriétaires « est bien différente » à la réduction des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale pour un vote à la majorité de l’article 24 de la loi.
Elle empêche un copropriétaire majoritaire de faire tout seul la pluie et le beau temps d’une copropriété, libre ensuite à chaque copropriétaire de prendre sa responsabilité en ce qui concerne le blocage d’un vote (égalité).
Je vous rappelle également que la majorité de l’article 24 de la loi s’applique aux présents ou représentés, de ce fait l’abstention revient à voter « pour ».
|
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 16:49:17
|
De ETASPAK
"Je vous rappelle également que la majorité de l’article 24 de la loi s’applique aux présents ou représentés, de ce fait l’abstention revient à voter « pour »."
Désolé que vous soyez encore sur ce canular qui a figuré un temps sur certains sites.
A l'article 24 on compare les voix pour et les voix contre sans tenir compte des abstentions.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 16:50:17
|
De Etaspak : Je vous rappelle également que la majorité de l’article 24 de la loi s’applique aux présents ou représentés, de ce fait l’abstention revient à voter « pour ».
Patatras !
Il doit y avoir une erreur dans le Code qui parle de la majorité des voix exprimées, ce qui neutralise purement et simplement les abstentionnistes.
|
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 mai 2007 : 18:09:26
|
Dans notre cas, copropriétaire majoritaire, à qui profite l’abstention.
Au copropriétaire majoritaire qui peut voter sans problème, de ce fait l’abstention revient à voter « pour ».
Pas besoin de comptabiliser les abstentionnistes pour comprendre ce mécanisme.
Dans le cas d’une réduction des voix du copropriétaire majoritaire au total des voix de tous les autres copropriétaires, il suffit d’un copropriétaire absent non représenté et le copropriétaire majoritaire vote au mieux pour ses intérêts.
Dans le cas d’une réduction des voix du copropriétaire majoritaire au total des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale, il peut y avoir un seul ou même plusieurs copropriétaires absents, dans le cas d’un vote à la majorité de l’article 24 ou de l’article 25-1 de la loi il sera toujours sur un même pied d’égalité avec les autres copropriétaires présents ou représentés.
À moins d’être un copropriétaire majoritaire suicidaire (ce qui est incompatible avec ses intérêts) décidé à bloquer toute décisions en votant contre (égalité parfaite).
Il me semble bien que la meilleure des solutions soit celle rendue par la Cour d’Appel de Paris, à défaut d’une jurisprudence.
|
| Signaler un abus |
|
|
RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 22:29:07
|
Citation :
Initialement entré par RLB
aucun jugement de Cour d'Appel voire de Cour de cassation en ce sens
c'est à dire à l'inverse de ce jugement TRES contesté rendu par la Cour d'Appel de Paris le 23/10/1998, évoqué par Clemouel plus tôt
non, il n'existerait donc rien |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 mai 2007 : 22:48:55
|
Il ne s'agit pas de savoir si la solution légale est bonne ou mauvaise. Il s'agit de savoir quelle est la solution légale.
Nonobstant l'arrêt provocateur de la 23eme chambre de CA Paris, la lecture du texte ne laisse place à aucune ambiguité.
Provocateur n'est pas une critique. Il n'est pas mauvais qu'une Cour d'appel tente d'innover et de créer un courant de jurisprudence. A défaut, il n'y aurait jamsi de revirement de la Cour de cassation.
Mais la 23e chambre est connue pour ses coups d'essai. ON verra un prochain jour si le libellé au nom du syndic d'une compte séparé n'a aucune importance juridique, comme le prétend la secion B.
Un autre aspect désagréable : ls divergences fréquentes de jurisprudence entre les deux sections A et B de cette chambre. Il ne faut pas faire joujou avec les justiciables.
|
| Signaler un abus |
|
|
RLB
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 00:49:42
|
Que dire de l'article 26
Citation :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
c)Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration...
Citation :
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
qu'est ce que ça veut dire
y aurait-il un "L'Article 26 pour les Nuls" quelque part en ligne 
voire mieux une simulation 
|
Edité par - RLB le 22 mai 2007 00:55:50 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 09:13:47
|
RLB : avant de poser une question, ici sur un texte précis, essayez de le relire 3 fois pour biren le comprendre avant de poser la question ...
La double maj.art.26 c'est :
- la moitié + 1 en nombre des copropriétaire
- porteurs des 2/3 + 1 en voix des voix du syndicat.
Traduction : copropriété de 20, 1000/1000°
maj.art.26 = 11 copropriétaires votant avec 667/1000°
"A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité."
Traduction :
Présents et représentés à l'AG : 12 pour 600/1000°
Ont voté "Pour" : 7 portant 500/1000° , c'est à dire plus des 1/2 en nombre des présents et représentés porteurs de plus des 2/3 des voix présentes et représentées.
D'où la possibilité ici de convoquer une seconde AG qui devra statuer sur la question à cette même majotité des 1/2 en nombre et 2/3 en voix des copropriétaires qui seront alors présents et représentés.
C'est bon ? 
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
l'Article 22 de la loi 65 est-il clair ?
Forum fermé
