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Récemment élu au Conseil Syndical de l'AFUL qui gère notre résidence (une centaine de pavillons), je me suis (enfin !) plongé dans la lecture de notre Cahier des Charges, et j'y ai découvert un article qui m'a surpris : il y est précisé que les propriétaires de la copropriété voisine ont la "faculté" de bénéficier du cahier des charges, notamment la jouissance de toutes les parties communes, "bien que n'étant pas membres de l'AFUL". Il est également précisé qu'ils "devront supporter" à ce titre une redevance égale à celle de chaque propriétaire de l'AFUL. L'article est -parait-il- également présent dans le RDC de l'autre copropriété.
Ce qui me surprend, c'est qu'à la lecture de cet article, je comprend qu'ils en ont forcément la jouissance - et doivent donc payer les charges -, mais qu'ils ne peuvent pas influer sur les décisions concernant cette jouissance, puisqu'ils ne sont pas membres et donc non présents aux AGs. Bref, si on décide de construire des terrains de tennis, un golf ou Dieu sait quoi dans la résidence, ils pourront en profiter, payer pour leur construction et leur entretien, mais en aucun cas s'y opposer.
Ma lecture est-elle la bonne ? Et si oui, est-ce bien légal ?
Il s'agit très vraisemblablement de la reprise dans le cahier des charges d'une servitude ancienne.
Vous devez pouvoir en trouver la trace dans la description initiale des terrains concernés et il peut s'agir d'un acte très ancien faisant suite par exemple à un partage successoral ou non.
Dans ce cas, la servitude est limitées aux " existants " de l'époque et les modalités de la servitude doivent être décrites. Toujours dans ce cas, la servitude ne porte pas, sauf clause particulière, aux améliorations ultérieures.
Il peut s'agir d'un droit de passage et de la jouissance des espaces verts, par exemple.
Je ne pense pas qu'il s'agisse d'une ancienne servitude (en tous cas, ce n'est pas précisé dans le CdC). Voici le texte de l'article :
"Il est ici précisé que les habitants de ... et leurs invités auront la faculté de bénéficier du cahier des charges sus énoncé, bien que n'étant pas membres de l'AFUL, et notamment auront la jouissance, dans les mêmes conditions que les membres de l'AFUL, de toutes les parties communes, et notamment, sans que cette énumération soit limitative, de la piscine, et des lieux de promenade et de passage. Ils devront supporter, par unité d'habitation, une redevance égale à celle de chaque unité d'habitation, soumise aux status de l'AFUL."
Il n'y a rien d'autre sur le sujet. Qu'en pensez-vous ?
Ca commence à tourner au vinaigre entre les deux copro aux sujets de ces charges. Pouvez-vous me dire si vous pensez que cette clause est défendable par notre copropriété ?
Si l'on s'en tient au texte reproduit de la clause :
les voisins ont la jouissance des " parties communes "
ils contribuent aux frais de fonctionnementet d'entretien
ils auraient la jouissance d'un nouvel équipement et devraient contribuer à des frais de fonctionnement et d'entretien
mais ils n'auraient pas à contribuer aux frais de construction, de fourniture ou d'installation.
En cas de litige, l'interprétation exigerait une recherche historique : situation ancienne des parcelles et chronologie des opérations juridiques et techniques.
Merci pour ces précisions, mais je ne suis pas sur d'avoir la réponse à mes deux interrogations de fond :
- Lorsqu'il est précisé que les résidants extérieurs ont la "faculté" de jouir de nos parties communes, cela signifie-t'il qu'ils ont la possibilité d'utiliser cette jouissance - et donc de ne payer la redevance que s'ils le décident -, ou doivent-ils systématiquement la payer, qu'ils en jouissent ou pas ? - Et d'autre part, si c'est la seconde interprétation qu'il faut retenir, ne viole-t'elle pas un principe plus général qui interdirait de faire payer des charges de copropriété à quelqu'un qui ne peut influer sur ces charges - puisque non membre de la copro et non présent aux AG - ?
Comme vous le précise JPM le 22.05, cette "faculté" veut dire qu'ils ont "le droit" à tout moment de jouir des parties communes, si 'tel est leur bon plaisir' !
"les voisins ont la jouissance des " parties communes " ils contribuent aux frais de fonctionnementet d'entretien."
Sur votre 2ème question : "..ne viole-t'elle pas un principe plus général qui interdirait de faire payer des charges de copropriété à quelqu'un qui ne peut influer sur ces charges."
Pour expliquer simplement :
- Le fait d'être titulaire d'un 'droit de jouissance' ne vous donne pas la qualité de copropriétaire. De ce fait, vous ne pouvez participer aux AG.
- Le fait d'être titulaire d'un 'droit de bail' ne vous donne pas la qualité de copropriétaire. De ce fait, vous ne pouvez participer aux AG.
Mais dans les 2 cas, vous serez imputé des charges correspondant à vos dépenses personnelles pour ce qui concerne l'entretien des choses sur lesquelles vous etes titulaire d'un droit d'usage.
Jouissance par 2 copropriétés de parties communes
Forum fermé
Posté - 19 mai 2007 : 17:44:40
