| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
 Posté - 21 mai 2007 : 18:52:30
|
Bonjour,
Merci d'avance pour tout élément de réponse sur les questions suivantes.
Dans le cadre de l'établissement de la déclaration de succession de mon père, je rencontre les problèmes de valorisation suivant :
1) cas du reliquat d'un terrain ayant subi 2 divisions dans un délai de moins de 10 ans
Puis-je retenir une valeur nulle avec pour argument que le terrain n'est pas constructible à la date du décès ?
2) cas d'un terrain divisable en 4
Puis-je retenir la valeur de 2 parcelles constructibles et non pas de 4 avec pour argument que 2 divisions seulement peuvent être effectuées dans un délai de 10 ans ?
Cordialement.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 19:03:22
|
non : la valeur n'est pas nulle car on peut construire/diviser en passant par la procédure de lotissement, fut-il unilot... à moins que l'inconstructibilité ne provienne pas de l'ancienneté des divisions .. mais de la taille des parcelles par rapport au règlement de POS... ou que le règlement de POS, justement, interdise les divisions successives (ce qui serait sans doute illégal à mon sens).
qu'en dit votre notaire ? c'est son métier ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 21 mai 2007 19:05:17 |
Signaler un abus  |
|
|
lapausecafé
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 21 mai 2007 : 21:39:41
|
Bonsoir
la valorisation de ce terrain a t elle pour ezffet de dépasser les quotat actuellemnt en vigeur en matière de succession
et vous fera t elle payer des droits
JC |
| Signaler un abus |
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 16:33:43
|
Merci Emmanuel pour votre réponse.
1) L'inconstructibilité vient bien du délai de 10 ans sachant qu'il se situe dans une zone où les lotissements sont interdits par le POS.
Puis-je donc considérer que la valeur de ce terrain est celle d'un terrain inconstructible à la date du décès ?
2) Mon notaire pense qu'il y aura redressement s'il y a vente du terrain sans donner un élément factuel en appui de cet avis.
Je ne dois pas être le premier à me trouver dans cette situation. Pensez-vous que je puisse trouver une jurisprudence qui me permette de clarifier ce point ?
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 17:11:27
|
je pense aussi que vous risquez le redressement... mais ne suis pas notaire.
en revanche, vous devriez pouvoir baisser la valeur de ce terrain, non pas en le déclarant inconstructible mais en valorisant une "indemnité d'immobilisation" sur la durée d'inconstructiblité restante : en gros, vous estimez la valeur du terrain, vous calculez combien une somme équivalente rapporterait en intérêts financiers avec un placement de bon père de famille (genre livret A !), et vous réduisez la valeur du terrain constructible du résultat obtenu (gain espéré).
ça, je pense que c'est crédible. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 18:36:05
|
Merci infiniment Emmanuel.
Je me permets de vous décrire complètement la situation (kafkaienne) de ce terrain.
Après le décès de mon père (avril 2007), j'ai appris que ce terrain devient inconstructible dans le projet de PLU étudié par la mairie et dont l'adoption est prévue en décembre 2007.
J'ai soumis ce problème à la mairie qui m'a conseillé de déposer un permis rapidement pour bénificier du POS en vigueur.
Compte tenu des 2 divisions antérieures, pour pouvoir obtenir un permis, il faut que ce terrain ait été partagé de façon à ce que le seuil de lotissement passe à 4 divisions, tout lotissement étant par ailleurs interdit dans cette zone.
Le notaire est d'accord pour procéder à un partage partiel.
Il reste à fixer la valeur du terrain => 2 situations à problème.
Valorisation en tant que terrain constructible et refus du permis (délais divers du fait de la DDE ou prévention incendie et passage du POS au PLU) => paiement de droits de succession sur une base erronée.
Valorisation en tant que terrain inconstructible et obtention du permis => plus value foncière et risque de redressement.
D'où mon souhait de valoriser faiblement ce terrain (sur l'argument : terrain inconstructible à la date du décès) pour minimiser le risque de payer des droits de succession pour un bien qui peut se révéler sans valeur.
Dans ces conditions, pensez-vous qu'il y a matière à négocier avec le fisc le cas échéant pour éviter un redressement ?
Pensez-vous que le support d'un avocat (plus qu'un notaire qui ne recherche pas de solution et se contente ici de me demander la valeur de ce terrain à prendre en compte pour le partage partiel) pourrait être utile pour dénouer cette situation ?
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 19:25:46
|
un fiscaliste peut-être, un autre notaire pourquoi pas !
à noter que le maire, qui vous accorde un PC ou un certificat d'urbanisme positif pour un terrain qui devient inconstructible au titre d'un PLU en phase de finalisation, commettra une erreur de droit si il n'indique pas de sursis à statuer pour permettre la prise en compte du classement futur de la parcelle !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 20:34:18
|
je suis un peu surprise : une division étant interdite, IL N'Y A PAS DE TERRAIN REEL ISSU DE CETTE DIVISION IMPOSSIBLE?
On ne peut spéculer sur ce qui arrivera quelques années plus tard, quand le terrain de 4000m²(par exemple) pourra être divisé en 2.
Ce qui compte c'est la situation actuelle, non? |
| Signaler un abus |
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 09:07:54
|
Merci toujours Emmanuel.
Votre dernier message m'inquiète.
J'ai abordé l'éventualité d'un sursis à statuer de la mairie avec le géomètre et le constructeur de maison qui vont intervenir dans cette opération. Tous m'ont dit que c'est une option de la mairie mais pas une obligation.
Pouvez-vous me communiquer la référence de l'article du code l'urbanisme qui impose à la mairie d'opposer un sursis à statuer dans cette situation ?
Dans l'hypothèse où la mairie n'oppose pas de sursis à statuer (le maire n'est pas un juriste), est-ce que ce motif peut être utilisé par un particulier pour attaquer le permis ?
Cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 09:29:36
|
Merci Mout pour votre réponse.
Je ne comprends pas le sens de votre intervention.
1) Le problème porte sur le reliquat d'un terrain qui a été divisé 2 fois par mon père, qui est en zone constructible du POS, pour lequel un permis ne peut pas être obtenu sans partage avant 2012 et qui devient inconstructible à la fin de l'année lors du passage au PLU.
2) Un partage est nécessaire pour repousser le seuil de lotissement.
3) Compte tenu du risque de l'opération (voir réponse d'Emmanuel mais argument non recevable par le fisc), je souhaite valoriser ce terrain à la valeur d'un terrain inconstructible pour éviter d'avoir à payer des droits de succession sur un terrain qui peut se révéler en définitive bien inconstructible.
4) Par contre, si le permis est obtenu et le terrain mis en vente, tous les retours vont dans le sens d'un redressement du fisc.
Est-ce aussi votre avis ?
Personnellement, je ne sais pas comment gérer cette situation. Si j'étais certain d'obtenir le permis(ce qui ne semble pas le cas selon Emmanuel), ça ne me poserait pas problème de payer les droits de succession (de l'ordre de 30000 euros). Par contre, si le permis n'est pas obtenu, ça me pose vraiment problème de devoir payer ces droits de succession sur un bien dont la valorisation se révèle nulle.
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 09:37:42
|
Citation :
Initialement entré par DenisVLH
Merci toujours Emmanuel.
Votre dernier message m'inquiète.
J'ai abordé l'éventualité d'un sursis à statuer de la mairie avec le géomètre et le constructeur de maison qui vont intervenir dans cette opération. Tous m'ont dit que c'est une option de la mairie mais pas une obligation.
Pouvez-vous me communiquer la référence de l'article du code l'urbanisme qui impose à la mairie d'opposer un sursis à statuer dans cette situation ?
Dans l'hypothèse où la mairie n'oppose pas de sursis à statuer (le maire n'est pas un juriste), est-ce que ce motif peut être utilisé par un particulier pour attaquer le permis ?
Cordialement.
oui.
le sursis à statuer est un pouvoir discrétionnaire du maire : il n'est pas obligé de surseoir.
il a cependant déjà été jugé, à la demande de voisins mécontents, que le maire commettait une erreur manifeste d'appréciation en refusant de surseoir, selon l'avancement du projet de POS.
qques JP dans ce sens :
*Conseil d'Etat, 2 / 6 SSR, 1981-11-06, 18586
*TA Nice, 4 octobre 2001, req 003388 et 011142 (non accessible sur légifrance)
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 14:13:47
|
Deux remarques concernant votre exposé :
1 - si le terrain a déjà subi deux divisions antérieures sur la période de dix ans, aujourd'hui il est TROP TARD pour bénéficier du seuil de 4 lots en cas de partage,
2 - en cas d'incertitude sur la valeur d'un bien au jour du décès compte-tenu de l'urbanisme évolutif, il faut déclarer en valeur basse. Si vous avez par la suite la certitude de pouvoir le vendre en terrain constructible, vous déposerez une déclaration de succession rectificative en payant à ce moment là complèment de droits. |
moulinsart |
| Signaler un abus |
|
|
Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 14:55:20
|
"cas du reliquat d'un terrain ayant subi 2 divisions"
Moi, ce que j'ai retenu de la division d'une parcelle, c'est que si on divise en 2, on obtient 2 parcelles, si on divise en 4, on obtient 4 parcelles etc...
Bref, quand on divise, on obtient n parcelles ayant chacune la superficie qu'on lui a attribuée.
Et il n'y a pas de reliquat! |
| Signaler un abus |
|
|
BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 19:09:04
|
Bonjour,
L' "état d'esprit" des Agents du fisc a bien évolué ...
Pourquoi ne pas les rencontrer, en plus ça leur fait plaisir d'avoir de la visite ! |
| Signaler un abus |
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 08:56:02
|
Merci à tous pour vos réponses.
Vous avez été plus proactifs dans la recherche d'une solution à ce problème que mon notaire jusqu'à présent.
1) Réponse à Mout
L'objet de ma question concerne le reliquat d'un grand terrain divisé 2 fois par mon père, bloqué de ce fait 10 ans et donc inconstructible à la date du décès (tout lotissement étant par ailleurs interdit dans cette zone par le POS).
D'où ma question sur la valorisation de ce terrain à la date du décès
dans la déclaration de succession.
2) Réponse à Moulinsart
Il y a divergence entre votre point de vue et celui des intervenants (notaire, géomètre, service juridique d'un constructeur de maison) sur ce dossier.
Avant partage successoral et donc à la date du décès, le seuil de lotissement est de 2 divisions. On ne peut donc pas obtenir un permis de construire sur le reliquat du grand terrain pendant le délai de 10 ans (tout lotissement étant interdit).
Après partage successoral, le seuil de lotissement est repoussé à 4 divisions ce qui a pour effet de rendre possible l'obtention d'un permis de construire.
3) Réponse à BGO
Mon notaire est maintenant d'accord pour entrer en contact avec les impôts et leur soumettre le problème. Si ça vous intéresse, je pourrai vous transmettre la réponse (si j'en obtiens une).
Codialement. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 09:15:09
|
attention quand même : je crois me souvenir que la facilité du "lotissmeent successoral" prévue au 2° alinéa du R315-1 du code de l'urbanisme disparait avec la réforme du 1/10/7...telle que repris dans le futur R442-1
sauf contre-ordre d'ici là. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 25 mai 2007 09:15:23 |
| Signaler un abus |
|
|
BGO
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 12:50:48
|
Citation :
Initialement entré par wroomsi
attention quand même : je crois me souvenir que la facilité du "lotissmeent successoral" prévue au 2° alinéa du R315-1 du code de l'urbanisme disparait avec la réforme du 1/10/7...telle que repris dans le futur R442-1
sauf contre-ordre d'ici là.
Bjr,
Oui mais ...
Attention aux dates, je crois qu'il n'y a que 6 mois pour liquider une succession, donc 4 + 6 = 10 !
Ca risque d'être short, non ? |
| Signaler un abus |
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 18:19:15
|
Merci encore à tous.
J'ignorais que l'article R315-1 allait être modifié.
En pratique, qu'est-ce que cela signifie ?
Il est envisagé de déposer un permis mi-juillet sur cette parcelle.
Est-ce qu'il peut-être accordé sur la base de l'article R315-1 ?
Est-ce qu'il peut y avoir un sursis à statuer de la DDE (équivalent ici à un refus) au motif que le code de l'urbanisme change au 1er octobre 2007.
Dois-je lancer cette opération compte tenu de ces incertitudes ?
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 21:17:20
|
non pas de sursis à statuer.
il est prévu que toutes les demandes déposées avant le 1.10.7 seront soumise à l'ancienne règlementation (voir article 4 du Décret n°2007-817 du 11 mai 2007) |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 26 mai 2007 : 16:45:00
|
Citation :
Initialement entré par DenisVLH
2) Réponse à Moulinsart
Il y a divergence entre votre point de vue et celui des intervenants (notaire, géomètre, service juridique d'un constructeur de maison) sur ce dossier.
Avant partage successoral et donc à la date du décès, le seuil de lotissement est de 2 divisions. On ne peut donc pas obtenir un permis de construire sur le reliquat du grand terrain pendant le délai de 10 ans (tout lotissement étant interdit).
Après partage successoral, le seuil de lotissement est repoussé à 4 divisions ce qui a pour effet de rendre possible l'obtention d'un permis de construire.
Attention à ce point prévis qui a fait l'objet de réponses ministérielles et jurisprudences administratives. Demandez à votre notaire de consulter préalablement le CRIDON. |
moulinsart |
| Signaler un abus |
|
|
DenisVLH
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 18:27:14
|
Merci moulinsart pour votre réponse.
Je vais suivre votre conseil et demander au notaire de s'engager formellement sur ce point.
Avez-vous connaissance de jurisprudence qui irait dans le sens de votre interprétation ?
Cordialement. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
succession et valorisation d'un terrain
Forum fermé
