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Tipi751
Contributeur senior
51 réponses |
 Posté - 22 mai 2007 : 15:35:16
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Bonjour,
- Le contexte
Lors de la prochaine AG nous allons entamer la procédure administrative pour aboutir à un nouvelle répartition des charges. Ceci va prendre au moins 6 mois.
Lors de cette même AG vont être votés des travaux.
- La Question:
A quel moment sera calculé la cote part que chaque copropriétaire devra payer pur ces travaux ? au moment de l'appel de fond ou du vote.
Quelle sera la répartition retenue ?
Merci
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 21:29:30
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| Bon courage pour cette nouvelle répartition, il vous faut l'unanimité. Qui peut vous engager sur une voie aussi farfelue ???? |
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Tipi751
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 22:19:30
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| nous procéderons suivant la formule de l'arbirage validée par TGI |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 mai 2007 : 22:53:33
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Tipi 751 : Citation :
nous procéderons suivant la formule de l'arbitrage validée par TGI
Question accessoire intéressante : comment l'assemblée a-t-elle voté l'approbation du compromis d'arbitrage ? Et arbitrage entre qui et sui ? Le syndicat et des contestataires ?
Sur votre question : La clé de répartition du coût des travaux doit figurer dans la décision prise par l'assemblée de les exécuter.
En principe, la nouvelle répartition prendra effet à la date où la sentance arbitrale sera définitive, c'est à dire après expiration du délai de recours contre la décision judiciaire d'exequatur.
Je vois aussi mal :
1) l'utilisation de la répartition actuelle si elle est contestée
2) aussi bien que l'indication d'une répartition qui n'existe pas à la date de la décision de l'assemblée.
D'où la solution qui semble s'imposer de surseoir à toute décision sur les travaux, qui ... sont peut être urgents (?)
Mais au fait, la clé actuelle pour ces travaux doit-elle être modifiée ?
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Tipi751
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 00:37:45
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là je suppose que vous voulez aborder un thème que je maîtrise mal. millièmes de charges et millième de copropriété ...
La clé dont vous parlez est en rapport avec ça ? |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 10:05:14
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| Ce que veut dire JPM, c'est : vos travaux à venir font-ils partie d'une clé de répartition (un décompte des tantièmes) spéciale, clé qui sera modifiée lors de la nouvelle répartition. Par exemple, travaux sur ascenseur, les tantièmes de charges d'ascenseur seront-ils modifiés par votre nouvelle répartition ? Vous changez toutes les répartitions de charges ou simplement la clé des charges générales ? |
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Tipi751
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 15:51:03
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Nous changeons toutes les répartitions.
Les travaux dont il s'agit sont assez importants: ravalement, conduite d'eau ...
Si les travaux sont votés avec la répartition de charges actuelle, sachant que celle-ci est illégale (écarts bien supérieurs à ceux prévus par la loi), nous sera-t-il possible de contester en justice ce vote ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 mai 2007 : 16:01:08
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La répartition actuelle est applicable, tant qu'elle n'a pas été remplacée régulièrement par une autre.
L'assemblée pourrait à la rigueur décider, à l'unanimité, de faire les travaux en appliquant la répartition actuelle mais de régulariser les comptes après adoption définitive d'une nouvelle répartition.
Il faudrait alors que les acquéreurs éventuels d'un lot soient informés de ces dispositions et que les dispositions nécessaires soient prises par les notaires pour qu'ils n'aient pas à en souffir.
J'ajoute que la méthode adoptée pour la modification des charges est contestée par certains spécialistes. Si tous les copropriétaires sont d'accord là dessus, il ne devrait pas y avoir de problème. S'il y a un ou plusieurs grincheux, celà risque c'être une autre affaire.
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Tipi751
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 27 mai 2007 : 15:01:53
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Merci pour votre réponse ...
Reste
1/ quelle est la stratégie pour contester cette méthode de modification des charges. L'année dernière cette mm méthode d'arbitrage fût adoptée pour modifier et rendre conforme à SRU le RG. Je suppose que la stratégie de contestation est la mm. non ? Comment faut-il procéder.
2/ pour ce qui est du problème du calcul de la cote part, un membre du conseil syndical me dit la chose suivante, mais j'ai un doute:
Les travaux ne sont pas à voter lors de cette AG, c'est une présentation des premiers devis concernant les trois postes les plus importants ( façade + souche, cour, conduite d'eau) et la définition d'un planning d'exécution.
La résolution 21 stipule :
- En séance il sera défini un planning d'exécution des travaux selon un ordre d'urgence,
- Ces travaux seront présentés en "assemblée générale spéciale travaux" programmée à la fin du délai d'appel de la décision rendue par le tribunal de GI concernant la nouvelle répartition des charges.
Or, à la lecture des dites résolutions, je trouve: "résolution n° 20: Présentation du Dossier de Consultation des Entreprises ... concernant ... travaux ... L'assemblée générale prend acte de l'établissement du DCE demandé à M. XXX et ratifie ses honoraires"
Résolution N°21: "Suivant l'étude du DCE ... décision à prendre sur un planning d'exécution des travaux à présenter lors d'une assemblée générale spéciale travaux qui sera programmée après l'approbation modification des répartitions des charges ..."
Ma question est donc: à quel moment sera calculée la cote part de chaque propriétaire ... aujourd'hui avec le vote sur la présentation du dossier ou lors de cette AG spéciale travaux ?
Excuser pour la longueur mais ...
Merci |
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Tipi751
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 14:50:53
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Citation :
Initialement entr� par JPM
La r�partition actuelle est applicable, tant qu'elle n'a pas �t� remplac�e r�guli�rement par une autre.
L'assembl�e pourrait � la rigueur d�cider, � l'unanimit�, de faire les travaux en appliquant la r�partition actuelle mais de r�gulariser les comptes apr�s adoption d�finitive d'une nouvelle r�partition.
Il faudrait alors que les acqu�reurs �ventuels d'un lot soient inform�s de ces dispositions et que les dispositions n�cessaires soient prises par les notaires pour qu'ils n'aient pas � en souffir.
J'ajoute que la m�thode adopt�e pour la modification des charges est contest�e par certains sp�cialistes. Si tous les copropri�taires sont d'accord l� dessus, il ne devrait pas y avoir de probl�me. S'il y a un ou plusieurs grincheux, cel� risque c'�tre une autre affaire.
Merci pour votre réponse ...
Reste
1/ quelle est la stratégie pour contester cette méthode de modification des charges. L'année dernière cette mm méthode d'arbitrage fût adoptée pour modifier et rendre conforme à SRU le RG. Je suppose que la stratégie de contestation est la mm. non ? Comment faut-il procéder.
2/ pour ce qui est du problème du calcul de la cote part, un membre du conseil syndical me dit la chose suivante, mais j'ai un doute:
Les travaux ne sont pas à voter lors de cette AG, c'est une présentation des premiers devis concernant les trois postes les plus importants ( façade + souche, cour, conduite d'eau) et la définition d'un planning d'exécution.
La résolution 21 stipule :
- En séance il sera défini un planning d'exécution des travaux selon un ordre d'urgence,
- Ces travaux seront présentés en "assemblée générale spéciale travaux" programmée à la fin du délai d'appel de la décision rendue par le tribunal de GI concernant la nouvelle répartition des charges.
Or, à la lecture des dites résolutions, je trouve: "résolution n° 20: Présentation du Dossier de Consultation des Entreprises ... concernant ... travaux ... L'assemblée générale prend acte de l'établissement du DCE demandé à M. XXX et ratifie ses honoraires"
Résolution N°21: "Suivant l'étude du DCE ... décision à prendre sur un planning d'exécution des travaux à présenter lors d'une assemblée générale spéciale travaux qui sera programmée après l'approbation modification des répartitions des charges ..."
Ma question est donc: à quel moment sera calculée la cote part de chaque propriétaire ... aujourd'hui avec le vote sur la présentation du dossier ou lors de cette AG spéciale travaux ?
Excuser pour la longueur mais ...
Merci
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 19:12:53
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A mon avis il est aberrant de voter sur un échéancier de travaux avant que ceux-ci ne soient votés.
Il y a de gros risques de contestations sur l'interprétation des décisions, aussi bien pour les dates de travaux que sur l'application des tantiémes.
Je pense qu'il serait préférable de se limiter à une information sur les actions futures, mais sans vote.
Sur le fonds j'émets les mêmes réserves que J.P.M. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2007 : 23:41:18
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J'ai répondu en direct à Tipi 751 à peu près la même chose que JB 22 sous une seule réserve : il est normal de voter sur le principe de l'étude et sur la désignation et la rémunération du maître d'oeuvre qui la réalise.
La proposition de résolution est donc globalement correcte.
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Nouvelles répartition et travaux !!!!!!
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