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phigor
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 Posté - 24 mai 2007 : 17:04:02
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Bonjour,
Cela fait bientôt un an et demi que j'ai acquis mon appartement dans une compropriété d'une centaine d'appartements.
Lorsque j'ai visité les lieux, j'avais remarqué la présence de bancs dans l'espace de jeu des enfants.
A mon arrivée, ils avaient disparus. Comme c'etait l'hiver, j'ai pensé qu'ils avaient été mis à l'abris. L'été dernier, les bancs n'etant pas revenus, j'ai interrogé le gardien qui m'a expliqué que le conseil syndical lui avait demandé de les retirer car des jeunes venaient s'assoir dessus le soir et faisaient du bruit.
j'ai fait des recherches dans les différents PV et documents de la copropriété et je n'ai trouvé aucune trace d'une décision ou d'un vote à propos de ces bancs.
Prochainement nous avons notre réunion annuelle et je compte demander la ré-installation des bancs. En effet, plus aucun parent ne va dans cet espace car il est impossible de s'y assoir. Quel argumentaire ou article puis-je utiliser?
Merci d'avance pour votre aide
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lionelthomas74
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529 réponses |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 19:18:26
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Puisque vous subissez un trouble de jouissance des parties communes du fait de l’enlèvement de ces bancs, faites un courrier recommandé AR à votre syndic en prenant modèle du lien de l’ARC pour qu’il fasse respecter le règlement de copropriété.
Sachez également que l’assemblée générale peut ratifier l’enlèvement illicite des bancs à l’article 26 de la loi, c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires.
A vous d’être convaincant.
Voyez ces liens :
Comment faire respecter le Règlement de Copropriété ?
Le syndic dispose en effet de divers moyens pour faire respecter le règlement de copropriété. Souvent il n'intervient pas, soit parce qu'il n'a pas envie de s'affronter à certains copropriétaires, soit parce qu'il ne veut pas prendre le temps nécessaire (on le comprend un peu, mais cela reste anormal).
http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/mai02.htm
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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phigor
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 19:34:34
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| Donc tactiquement j'ai plus interêt d'envoyer mon courier juste après l'AG pour éviter que cette résolution ne soit mise aux voix cette année, obliger à ré-installer les bancs cet été afin que les nouveaux copro avec des enfants en profitent et ainsi éviter le retrait des bancs à l'AG 2008 |
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lionelthomas74
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529 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 20:11:05
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 Bonsoir.
Tout à fait.
Attendre un peu après l'AG peut s'avérer judicieux.
Mes écrits restent valables.
Il faut savoir que l'AG ne peut délibérer valablement que sur les projets de résolution précis figurant à l'ODJ de la convocation à l'AG.
Précis, veut dire détaillée et avec devis fournis.
Une décision prise dans "Question diverses" ne serait pas valable.
Cordialement
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 22:07:12
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Ne pas confondre, comment faire respecter le règlement de copropriété et la notification d’une demande d'inscription à l'ordre du jour de l’assemblée générale.
En ce qui concerne ces bancs, vous n’avez pas à notifier une demande d'inscription à l'ordre du jour de votre prochaine assemblée générale pour faire respecter vos droits.
A partir de là, soit vous intervenez après votre assemblée générale avec le risque de vous entendre reprocher « pourquoi ne pas en avoir parler lors de l’assemblée générale » qui je vous le rappelle et quand même l’occasion de mettre votre syndic face à ses responsabilités devant tout le monde.
Vous prenez également le risque d'un manque de réaction de la part de votre syndic à la sortie d’une assemblée générale qui devrait (en principe) le réconforter dans sa fonction, réélection, quitus, approbation des comptes, etc...
Dans ce cas, que pouvez-vous faire sinon engager une procédure personnelle à son encontre pour arriver à vos fins avec le risque de voir ratifier ces faits lors d’une prochaine assemblée générale.
Personnellement dans votre cas, il me semble plus judicieux de mettre votre syndic face à ses responsabilités lors de l’assemblée générale en exigeant qu’il prenne un engagement ferme et définitif à ce sujet (faire respecter le règlement de copropriété).
En copropriété, si vous partez seul à la bataille c’est perdu d’avance.
A vous de faire votre choix et d’être convaincant.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 24 mai 2007 22:08:10 |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 09:02:02
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Ne pas mettre le sujet à l’ordre de jour de la prochaine AG est peut-être astucieux. Par contre, faire un montage pour déjouer la démocratie n’est pas honnête. La ruse ne durera pas.
J’arrive à la même conclusion que ETASPAK :
Il semble plus judicieux de mettre votre syndic face à ses responsabilités lors de l’assemblée générale en exigeant qu’il prenne un engagement ferme et définitif à ce sujet (faire respecter le règlement de copropriété).
Mais : faut-il un projet résolution pour l’AG ? Et si oui quel texte :
Le projet résolution à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale est :
1) réinstaller des bancs dans la cour. Ou
2) retirer les bancs de la cour, Ou,
3) les deux ?
Mon conseil est option 1). |
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 12:12:31
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| Les bancs sont un bien d'equipement commun, pour les enlever il faut l'unanimite des copropreitaires. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 12:57:33
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Bonjour Molly,
L’unanimité est nécessaire dans le cas d’une aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Les bancs sont un bien d'équipement commun, comme vous dites, mais qui ne sont certainement pas nécessaire à la conservation et au respect de la destination de l'immeuble.
Il s’agit d’une initiative (le fait d’enlever ces bancs) comportant transformation ou amélioration (tout dépend son point de vue) comme le prévoit l’article 26c de la loi.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 15:39:29
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 Bonjour.
Pour ma part, j'estime que le problème n'est pas là.
Quel est le rôle du syndic?
Art 18 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Citation :
le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; Citation :
Ceci est rappelé ci- dessous:
http://www.conso.net/bases/1_pour_comprendre_agir/2_conseils/conseil_649_j232-fonctions_du_syndic_ok.pdf
Donc: votre syndic ne fait pas son boulot.
Accessoirement, il est payé ( par vous, et les autres) pour cela.
Dans ce cas, l'opinion des autres, on s'en fout, puisque personne ne se manifeste.
Je parie qu'il vont reconduire le syndic lors de l'AG: ( gentils, les knous.. )
Ce qui compte, ce sont les droits coillectifs d'un copro pris individuellement.
Donc,le mieux, laisser passer l'AG, puisque, vous verrez, tout va bien...et, ensuite lui mettre une lettre recommandée avec accusé de réception dans les dents.
Et une éventuelle petite injonction de faire, serait peut être de nature à le motiver..
Cordialement |
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Guymmo
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797 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 16:17:39
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Et, ensuite lui mettre une lettre recommandée avec accusé de réception dans les dents. Et une éventuelle petite injonction de faire, serait peut être de nature à le motiver.
Cela risque de ne pas marcher : Vous pouvez prévoir que le syndic réponde à cette lettre avec:
Cher Monsieur,
Les bancs ont été rangés depuis plus d'un an et le sujet n’a pas été abordé à l’assemblée. Il est donc évident que l’absence de bancs convient tous les copropriétaires, sauf vous, pour le gain en tranquillité le soir. Une copropriété est une démocratie. Je retiens donc, sauf avis contraire de votre part, votre lettre pour mettre en vote à la prochaine assemblée la remise des bancs.
Agréez, Cher Monsieur, l'expression etcetera.
Le syndic. |
Edité par - Guymmo le 25 mai 2007 16:23:50 |
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phigor
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 16:34:07
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| L'AG ayant lieu jeudi prochain, je ne puis faire modifier l'ordre du jour. Par contre, j'aborderai dans les questions diverses le sujet afin que le syndic n'ait pas l'impression d'être pris en traitre au lendemain de l'AG. En cas de réponse négative et vu qu'il ne pourra y avoir de vote, j'enverrai un courrier pour demander la remise en place le lendemain de l'assemblée. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 18:06:07
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N’oubliez pas : J'ai fait des recherches dans les différents PV et documents de la copropriété et je n'ai trouvé aucune trace d'une décision ou d'un vote à propos de ces bancs.
Vous ne pouvez pas exiger ces bancs. Ne faut-il pas voter d’abord ?
Une injonction de faire risque fort de buter sur l’absence d’une décision d’AG.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 19:10:09
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Pour voter encore faudrait-il qu’il y soit une demande de notification à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Mais uniquement pour ratifier l’enlèvement illicite de ces bancs à l’article 26 de la loi, ce qui n’est pas le cas.
Il n’y a aucun besoin de faire une demande de notification à l’ordre du jour d’une assemblée générale et d’un vote pour faire respecter le règlement de copropriété.
Personnellement, je ne pense pas qu’il sera nécessaire d’en arriver à l’injonction de faire.
A mon avis, le jour de l’assemblée générale, un consensus majoritaire va se dégager sur l’utilisation de ces bancs.
Soit une majorité est pour la remise des bancs et le syndic demande au gardien de les remettre.
Soit une majorité est contre la remise des bancs et le syndic fera ratifier l’enlèvement de ces bancs lors de la prochaine assemblée générale.
Injonction de faire ou pas, c’est le jeu de la démocratie en copropriété.
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phigor
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 19:12:29
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En discutant avec des copros parents, il est apparu que personne n'osait rien dire mais qu'en fait ils désiraient le retour de ces bancs. Pour le moment, tout les parents et enfants se regroupent sur une cour bitumée qui comporte quelques bancs en béton et l'immense jardin avec pelouse est laissée à l'abandon. Ces bancs présents depuis plus de 25 ans font donc parti des parties communes.
Pour le problème de tranquilité, si à chaque fois qu'il y a une nuisance, on préfère retirer l'objet de la nuisance plutôt que de faire appel aux autorités, nous n'allons plus être propriétaires de grand chose d'ici quelques années. Les jeunes vont s'assoir maintenant sur les ventilations du parking. Devons nous les boucher? Si finalement ils s'installent sur la pelouse, devons nous la raser? Ce n'est pas en reculant devant les problèmes que l'on parvient à les régler. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 19:54:11
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Bonsoir Phigor,
Le plus simple pour vous est de régler cette affaire pendant l’assemblée générale.
Pour cela il vous faut dégager une majorité unie à votre cause, à vous d’être convaincant.
Et si vous arrivez à vos fins, exiger de votre syndic qu’il y soit une trace écrite à ce sujet sur le procès verbal.
Bonne chance  .
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phigor
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 mai 2007 : 20:19:56
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Merci à tous pour votre aide. Je travaille les parents sur le sujet des bancs lorsque nos enfants jouent :) reste à les convaincre de venir à l'assemblée.
Surtout que cette assemblée va être compliquée dans la mesure où j'ai passé en revue le budget proposé et que j'ai des corrections à y faire apporter (charges exceptionnelles en 2006 reconduites en 2007 par exemple). Je vais demander pourquoi nous avons changé de fournisseur de gaz sachant que les prix GDF étaient bloqués jusqu'en juillet 2007.
J'ai aussi l'intention de faire changer l'ordre de vote des travaux en faisant passer ceux impératifs en premier et ceux de "confort" en second. Je distribuerai au préalable une feuille sur laquelle je marquerai par tranche de tantième le coût de 1000 euros de travaux.
Conclusion, je veux montrer que la copro à changée ces dernières années et que 15% d'augmentations de charges en deux ans (hors salaire du gardien et Gaz) n'est pas tolérable en particulier pour tous les nouveaux copro qui sont souvent fortement endettés. Je pense jouer sur la valeur du bien qui va baisser si les charges de copro deviennent trop élevées car une partie non négligeable des copros n'ont plus d'emprunt à payer.
Cette assemblée va donc être sportive. |
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phigor
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 12:38:57
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Bonjour,
Je vous donne le résultat de l'AG.
A la fin e l'AG, j'ai évoqué le problème des bancs. Et là c'est devenu la foire d'empoigne. Il semble qu'effectivement ce soit une décision unilatérale du Conseil Syndical. Bon nombre de copro m'ont apporté leur soutient mais de manière discrète. Manifestement le CS fait la loi et fait peur à tout le monde. Je me suis fait quasiment insulté par un membre du CS qui a dit que jamais elle ne ferait remettre les bancs. Je lui ai expliqué les règles de l'article 26 et que ma LRAR partirait lundi au Syndic. Le syndic lui n'a pas bronché mais son silence m'a fait comprendre que j'avais raison. Le Président lui m'a epliqué qu'il y avait la loi mais qu'il fallait que je comprenne que la vie avait ses réalités et qu'il fallait en tenir compte. Je lui ai dit que l'on ne pouvait résoudre des problèmes de police en abandonnant le terrain et si ces bancs étaient remis en place, le jardin serait réoccupé par les parents limitant ainsi les squatt abusifs et....que ma LRAR partirait lundi.
Conclusion, nous nous dirigeons vers un affrontement qui sera d'autant plus épique que les copros m'ont élus au CS. Mais je suis en train de mettre en place ma stratégie pour assurer la tranquilité nocturne des résidences en menant une action concertée des trois résidences mitoyennes auprès de la mairie sachant que ces résidences doivent représenter 10% de l'électorat municipal.
Maintenant la suite de mes aventures sera plutôt dans la partie CS car la première réunion est convoquée mais à des horaires qui ne me permettent pas de venir. De plus, c'est la réunion au cours de laquelle va se faire la répartition des résponsabilités. J'ai fait part de mes impératifs horaires mais l'horaire n'a pas été changé. Je pense laisser passer pour cette fois mais qu'à la prochaine réunion du même style je réagirai. |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 14:08:33
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Bonjour.
Votre dernier post me m'étonne pas.
La moyenne d'âge élevée du CS expliquerait-elle le zèle pour enlever les bancs...qui profitent aux jeunes?
NB: Supprimons l'ascenseur qui permet de rester jeune..
Dans une copro, beaucoup l'oublient: c'est l'interet collectif qui compte...
Pour réguler cela au mieux, il existe un règlement de copro, un état descriptif de division et les lois en vigueur.
Enfin: Les horaires de réunion du CS, me font penser:
Votre Cs possède t-il un règlement de fonctionnement?
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36671
Bon courage, je pense que vous n'êtes qu'au début de vos découvertes
Cordialement |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 23:50:09
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hello,
Je suis assez choqué :
J'ai pu lire ici et là que le vrai fautif est le syndic, qui ne fait pas son boulot.
Certes.....mais qu'il est simple de s'attaquer au gestionnaire de votre copro et non aux vrais responsables : les membres de votre CS.....
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Bancs dans l'espace de jeu de la copropriété
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