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 Sujet  |
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christaja
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25 réponses |
 Posté - 28 mai 2007 : 17:01:37
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bonjour et merci d'avance
qui peut me dire dans quelles conditions peut-on faire recalculer les millièmes
sous pretexte que mon grenier aménageable est devenu un appartement un copropriétaire veut faire redéfinir les millièmes des habitations de la copro
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 19:22:48
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"L.art.11 (extrait) Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
(.....) "
Dans la mesure où le grenier prévu aménageable par le RDC est constitutif de votre lot privatif, qu'il en fait partie au même titre que les autres éléments constituant votre "lot de copropriété", le fait de l'aménager ne modifie en rien les tantièmes.
Si d'une chambre vous voulez faire un salon ...ou une friche .., c'est votre problème.
La chose serait différente si de votre grenier aménageable vous avez fait un nouveau lot privatif.
Dans ce cas, il faut effectivement diviser vos tantièmes d'origines pour les ventiler partie sur votre grenier, partie sur le restant du lot.
Le total des 2 lots sera égal aux tantièmes initiaux.
Reste le cas où ce grenier, initialement "partie commune", vous a été cédé/vendu et qu'il est devenu "partie privative".
Dans ce cas, la décision de vous le céder étant prise à la double maj.art.26, l'AG devait aussi décider d'affecter des tantièmes à ce nouveau lot privatif.
Mais sur ce que vous dites, vous ne seriez pas dans ce cas.
Toute autre modification des tantièmes requiert l'unanimité de tous les copropriétaires ... dont vous même ! 
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Edité par - gédehem le 28 mai 2007 19:28:10 |
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christaja
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 20:10:35
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merci gedehem
je vous précise que ce grenier aménageable faisait partie d'un lot (apart grenier cave) que le grenier m'a été vendu avec ces milliemes correspondants.
je l'ai aménagé pour y vivre dedans
d'apres un copropriétaire (le vendeur et le plus gros détenteur de tantiéme)les deux greniers avait des coefficients de 0,3 et son appart de 1
je ne sais pas d'ou sort ces coefficients et a quoi il correspoàndent de plus pour l'instant je ne les vois pas dans le réglement
qu'en pensez vous |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 11:47:42
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Votre grenier fait toujours partie du lot appartement, grenier, cave, ou vous les avez séparés ?
Lorsqu'on rédige un RDC, les tantièmes sont calculés sur la base des appartements. Je suppose que les coefficients,c'est ce qui module le tantième général d'appartement en moins pour les greniers et les caves, qui ne présentent pas de caractères d'habitabilité identiques.
Si votre grenier était prévu aménageable, les tantièmes ont été calculés en tenant compte des éléments de confort que vous alliez y ajouter (eau, chauffage, électricité, etc)... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 12:46:20
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De christaja:
"Je ne sais pas d'ou sort ces coefficients et a quoi il correspoàndent de plus pour l'instant je ne les vois pas dans le réglement "
Ces "coefficients" sont ceux utilisés par les rédacteurs des règlements de copropriété pour déterminer les tantièmes de copropriété, il ne sont pas d'ordre public, on peut donc les écarter.
L'article 10 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 indique:
"Tout règlement de copropriété publié à partir du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes parts de parties communes et la répartition des charges."
Il est donc courant que les réglement antérieurs de mentionnent pas la méthode de calcul. |
Edité par - JB22 le 01 juin 2007 12:53:02 |
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christaja
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 14:15:45
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merci encore à tous
je précise que le grenier correspond à un lot, la cave à un autre l'appart à un autre, etc ...avec les milliémes correspondant pour chaques lots, et la mention grenier aménageable
le réglement date de 88 et est prévu ou plutot demandé par le syndic de le refaire, pour etre en regle avec les nouvelles loi.
est ce necessaire de recalculer les milliemes avec intervention d'un geometre, comme le souhaite ce propritaire, |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 14:47:20
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La "refonte" du RDC ne concerne QUE les clauses de ce RDC qui seraient contraire aux dispositions légales.
Les tantièmes de copropriété sont donc totalement exclus, ne pouvant être modifiés qu'à l'unanimité de tous les copropriétaire.
Sur un coefficient, ou plus généralement les modalités de calcul des tantièmes, elles doivent être expressément prévues au RDC pour vous être opposables.
D'où sort ce coeff de 0,3 annoncé par ce copropriétaire ? Dans quel acte ?
Voyez ce que précise JB là dessus.
Constituant un "lot de copropriété", de ce fait affecté de tantièmes, les tantièmes de ce lot "aménageable" ne peuvent être modifiés qu'à l'unanimité de tous ... dont vous même ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 18:46:52
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Il est effectivement impossible dans votre cas :
1) de modifier les tantièmes des parties communes
2) de modifier la répartition des charges visées par l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 (conservation, entretien et administration des parties communes).
Il est par contre possible de modifier la répartition des charges visées par l'article 10 alinéa 1 de la loi (équipements et services communs)
L'article 25 f de la loi permet à l'assemblée de décider la modification des charges visées à l'alinéa 1 de l'article 10 rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
Il y a changement d'usage lorsque des pièces jusque là non habitables sont transformées pour être affectées à l'habitation ou annexées à un lot pour ce même usage (CA Paris 23e A 10/03/1986 IRC 1986 154)
MAIS cette modification ne peut concerner que les charges des équipements communs comme le chauffage et l'ascenseur et celles des services communs. L'incidence est généralement assez faible.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2007 : 19:46:46
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| Importante précision de JPM quant à la distinction "quote part de parties communes", immuable, et "grilles de répartition" sur les service et éléments d'équipement ... |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 14:56:00
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Dans ma copropriété, où je suis en litige avec le propriétaire majoritaire depuis quelques années, celui-ci a mis à l'ordre du jour d'une AG demandée par lui, des modifications de tantièmes résultant de cession de parties privatives (lui appartenant) au SDC. Le but de ces cessions étant d'agrandir la cage d'ascenseur principal, pour remplacer l'ascenseur existant (pour 3 pers.) par un plus grand.
Comme il dispose de toutes les majorités, cette cession va passer, aucun suspense.
Il s'ensuit une modification des tantièmes de charges générales (diminution pour les lots "rétrécis")et des charges "ascenseur" bien sûr.
Je suppose qu'on peut dire qu'il y a changement d'usage des parties privatives ?
J'ajoute que le yndic considère qu'il n'y a nul besoin d'unanimité pour que le SDC décide d'acheter des petits bouts de salon afin d'agrandir la cfe d'ascenseur... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 juin 2007 : 18:19:25
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De chardon2bs
"J'ajoute que le Syndic considère qu'il n'y a nul besoin d'unanimité pour que le SDC décide d'acheter des petits bouts de salon afin d'agrandir la cfe d'ascenseur..."
Votre syndic à raison, décision à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965:
"Sont prise à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant:
a) Les actes d'acquisitions immobilières et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25d;
b)La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes..."
Le syndicat peut donc acquérir des "parties privatives" pour en faire "des parties communes".
Il est certain que les lots perdent une partie de leur consistances donc une partie de leur valeur. Il est possible de modifier les tantièmes suivant les dispositions de l'article 11 de la loi:
"Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unannimité des copropriétaires. Toutefois lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité éxigée par la loi, la modification de la répartition des charges peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité."
La modification des charges pourra donc se faire pour les lots privés à l'article 26.
Je considère comme indispensable l'intervention d'un géomètre-expert pour déterminer les tantièmes, décision à prendre en A.G.
Il ne faut pas laiser le majoritaire-égalitaire décider seul. |
Edité par - JB22 le 06 juin 2007 18:37:06 |
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chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 09:23:36
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Merci de vos réponses.
En modifiant les tantièmes du fait de la cession de parties privatives, les tantièmes de l'ascenseur principal passent sur 993 et non plus 1000. Et même si mes tantièmes ne bougent pas, ipso facto, la note sera un peu plus élevée. Je croyais qu'on ne pouvait pas m'imposer l'alourdissement de mes charges, et pourtant c'est ce qui découle de ce projet. D'ailleurs les tantièmes de charges générales baissent également...
Et question annexe : pourquoi voter la cession des parties communes et la modification des tantièmes corrélative avant de voter le remplacement de l'ascenseur, et la démolition du mur situé derrière la cage ? Si celui-ci devait être abandonné, à quoi servirait cette modification ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 juin 2007 : 10:53:44
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De chardon2bs
"Je croyais qu'on ne pouvait pas m'imposer l'alourdissement de mes charges"
La réponse est dans l'article 11 de la loi:
" Toutefois lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité éxigée par la loi, la modification de la répartition des charges peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité."
"Et question annexe : pourquoi voter la cession des parties communes et la modification des tantièmes corrélative avant de voter le remplacement de l'ascenseur, et la démolition du mur situé derrière la cage ? Si celui-ci devait être abandonné, à quoi servirait cette modification ?
Pour la simple raison que les travaux ne peuvent être faits que si le syndicat est propriétaire des anciennes parties privatives.
D'autre part l'acte d'acquisition ne peut intervenir si la modification des tantièmes n'a pas été approuvé par l'A.G.
Il est possible de mettre des réserves dans la résolution disant que l'acquisition des parties privatives et la modification des tantièmes ne se fera que si la décision est prise du vote des travaux ascenseur.
Les diminutions des quote-part des lots cédés parciellement est la méthode la plus simple de modification des tantièmes, elle entraîne la diminution du total des tantièmes pour chaque catégorie de charges. Cela entraîne une augmentation des charges pour les autres lots. Exemple si pour une charges vous aviez 200/1000 vous aurez toujours 200 tantièmes mais sur un total diminué, (993 chiffre cité par vous). |
Edité par - JB22 le 07 juin 2007 10:57:55 |
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dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 25 juin 2007 : 19:06:58
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Bonsoir. Je reprends le sujet en vous demandant votre avis URGENT sur le cas suivant.
Dans le cadre de la loi SRU qui autorise le changement de RDC a une majorite simple (art 24), peut-on modifier les milliemes de charges de tous les lots, sans qu'aucune modification sur ces lots, leur destination ou leur statut ne soit intervenu au seul pretexte que certains estiment que la repartition initiale a la naissance de l'immeuble eut ete injuste ?
Il me parait que chacun a achete son/ses lots en connaissance de cause et a de ce fait table sur des charges d'un niveau predefini. D'aucuns n'auraient peut-etre jamais achete si les charges avaient ete differentes.
Merci d'avance
Danny |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 juin 2007 : 20:55:04
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l'article 49 ne prmet qu'un toilettage des réglements de copropriété, c'est à dire supprimer ou modifier les clauses qui sont considérées commes illégales, abusives
exemple: la présence d'animaux n'est pas autorisé dans les appartements
pour le reste, ce sont les règles de majorité légales qui subsistent
faites un tour dans les forums d'UI |
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dany44
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 25 juin 2007 : 20:58:19
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Merci
J'ai en effet cherche un sujet similaire en pensant trouver de multiples exemples mais sans succes ...
Dans quel chapitre pouvez-vous me diriger ?
Merci d'avance
Dany |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 juin 2007 : 21:45:13
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Voyez cette réponse ministérielle et ce lien :
Seules les dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sont d'ordre public, en vertu de l'article 43 de la même loi qui dispose que toutes clauses contraires à ces dispositions sont « réputées non écrites ».
L'article 49 de la loi précitée dispose que l'assemblée générale des copropriétaires décide à la majorité prévue à l'article 24 « les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement ».
Cet article ne vise pas la « mise à jour » mais les « adaptations » du règlement de copropriété, uniquement rendues nécessaires par « les modifications législatives depuis son établissement » et non par les « dispositions résultant d'un texte antérieur à son établissement ».
Par ailleurs, le copropriétaire, en signant l'acte de vente, a accepté le règlement de copropriété annexé. Ce document doit faire l'objet d'une certaine stabilité, gage de sécurité juridique, que des remises en cause fréquentes, facilitées par des règles de majorité souples, ne permettent pas.
La modification du règlement de copropriété, dans la mesure où elle concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, est décidée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, en application de l'article 26 b.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM10631.14.04.03.htm
Les charges se modifient par délibération de l'assemblée générale prise à l'unanimité des copropriétaires
Quelques exemples de clauses illégales :
http://www.jurisprudentes.org/copropriete_conformite.htm
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Edité par - ETASPAK le 25 juin 2007 21:47:25 |
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