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 Sujet  |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 31 mai 2007 : 12:00:23
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Bonjour à tous,
Voilà j'ai un soucis : j'avais mis en vente ma maison car je ne supportais plus un de mes voisins. Parmis ces voisins il y a avait 3 jeunes un peu excités. Or l'acheteur à finalement refusé de signer l'acte de vente définitif (il avait le crédit etc..) en invoquent ces raisons. Le date butoire pour la signature est finalement passée, et il a réussi à récupérer les arrhes auprès de son notaire.
Or je souhaiterai récupérer ces arrhes car il me semble que lorsque l'on vend un bien on vend le bien et non le voisinage et/ou le passif du vendeur ! Après tout cela revient à immaginer que si l'acheteur avait été du Front National et s'était rendu compte que le voisinage était constituté d'une majorité de nord africain il n'aurait quand même pas eu le droit de se rétracter pour ces raisons !!??
Bref, pourriez-vous me dire si selon vous lorsqu'on vend un bien on est censé informer les acheteurs du voisinage, du quartier, de sa vie etc.. ?
En vous remerciant par avance, bonne journée,
Antoine
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 12:09:52
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| tout dépend de ce qui était prévu dans le compromis de vente : clauses d'annulation et clauses de versement des arrhes. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 14:49:10
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
tout dépend de ce qui était prévu dans le compromis de vente : clauses d'annulation et clauses de versement des arrhes.
Dans le compromis il y avait comme condition suspensive le classique obtention de prêt, ce qu'ils ont obtenu. Il s avaient par ailleurs à la signature du compromis versé des arrhes... à leur notaire perso, qui n'a fait aucune difficulté pour leur rendre !
Ce sont donc ces arrhes que je souhaite récupérer.
Merci beaucoup....
Antoine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 15:02:42
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voyez votre notaire d'urgence
qui avait enregistré l'acte ?
cette page, trouvée sur le web, décrit bien le caractère de dette des arrhes en cas de dédite de l'acheteur hors des conditions contractuelles prévues. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 mai 2007 15:08:28 |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 15:09:54
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
voyez votre notaire d'urgence
qui avait enregistré l'acte ?
Non c'est trop tard. L'acte a été signé à l'agence puis validé par nos notaires respectifs. Cette histoire est vieille de deux ans... j'ai assigné les acheteurs en référé, j'ai gagné brillamment en première instance, et je viens de perdre brillamment en appel car le président du tribunal à décidé que j'avais caché mes histoires de voisinage. Or ce problèmes de voisinages ne concernaient que MOI et UN voisin. Les nouveaux propriétaires n'ont AUCUN problème de voisinage. Bref, mon avocat dit que le président est tombé sur la tête, car quand on vend un bien selon lui on vend pas le voisinage (discrimanation). Du coup il pense que je devrait aller en cassation.... mais bien sur j'hésite et c'est pourquoi j'aimerai avoir vos avis.
Voilà mon histoire, désolé si j'ai pas tout indiqué dès le début, mais je ne voulais pas surcharger mon premier post.
Mille merci.
Antoine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 15:13:45
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il faudrait disposer précisément des attendus du jugement et les faire apprécier par un autre avocat...
j'aurais personellement tendance à suivre votre avocat... mais la cassation n'est possible que si les motifs retenus par la cour d'appel sont infondés en droit (application d'articles de loi inapplicables!!!). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 15:20:30
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
il faudrait disposer précisément des attendus du jugement et les faire apprécier par un autre avocat...
j'aurais personellement tendance à suivre votre avocat... mais la cassation n'est possible que si les motifs retenus par la cour d'appel sont infondés en droit (application d'articles de loi inapplicables!!!).
Oui un ami m'avait en effet expliqué qu'en cassation on ne juge que la forme et pas le fond. D'ou ma question du début : existe t-il une loi qui dit que le voisinage est important ou bien qui dit au contraire que la vente d'un bien ne doit prendre en compte que le bien !
Merci beaucoup "wroomsi" pour tes réponses et pour le temps consacré à mon post.
Je vous tiendreai au courant sur ce forum... d'ici quelques années surement ... mais si mon expérience peut servir à qq1 ! :-)
bonne journée.
Antoine |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 15:30:29
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gribfrappier, c'est l'inverse qu'il faut chercher !
il faut estimer si la décision de la cour d'appel est fondée ou non sur une lecture correcte des articles de loi sur lesquels elle se fonde et si elle a bien apprécié tous les éléments que vous lui aviez apportés pour orienter sa décision...
vous ne pouvez en effet pas apporter d'élément nouveau en cassation.
en raccourci plus clair, c'est la légalité du jugement lui même qui serait soumise à l'appréciation de la cour de cass', pas la légalité du non-remboursement des arrhes ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 mai 2007 15:31:53 |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 15:45:14
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Et bien en fait la cour d'appel "m'accuse" de "réticence dolosive au send de l'article 116 du code civil" ... c'est à dire si j'ai bien compris d'avoir caché délibéremment les problèmes de voisinages.
Et donc en cassation, si j'ai bien compris, il faudrait convaincre la cour que cet article n'a pas lieu dans le cas d'une vente ??
Ou bien indiquer que j'avais parlé de ces problèmes de voisinages à l'acheteur lors de la signature du compromis, et que par ailleurs l'acheteur avait alors une semaine pour vérifier l'ampleur du problème et éventuellement se désister...
A. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 16:04:16
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si si , cet article s'applique tout à fait pour une vente immobilière, mais s'applique-t-il à des pb de voisinage ? Je n'en sais rien !
En tous cas, je ne trouve pas de jurisprudence dans ce sens (mais ma base est restreinte !), et, surtout, il n'y a apparemment réticence dolosive que si l'information volontairement cachée jouait un rôle primordial dans la décision", ici celle d'acheter un bien immobilier.
Je ne vois a priori pas en quoi un "simple" problème de voisinage répondrait à cette règle restrictive ? ni comment le juge a pu retenir l'intention dolosive...
En matière de vente d'immeuble, le 1116 du CC est facilement retenue quand des projets immobiliers de grande ampleur sont connus par le vendeur et scéllés à l'acheteur... mais là, franchement...
le jugement a t il explicitement constaté des "manoeuvres destinées à vicier le consentement du co-contractant" ?
Il me semble, mais une fois encore je ne suis ni avocat...ni juge, que la cassation peut être tentée, la cour ayant fait une application pour le moins surprenante des dispositions du 1116. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 16:06:39
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J'interviens en marce pour vous demander comment se fait il que l'accompte (il ne doit pas s'agir d'arrhes) ait été versé au notaire de l'acquéreur ? Normalement, il est toujours versé au notaire du vendeur.
En second lieu, je pense qu'il peut y avoir réticense dolosive, mais c'est compliqué à prouver.
phc |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 16:20:47
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Citation :
Initialement entré par wroomsi
si si , cet article s'applique tout à fait pour une vente immobilière, mais s'applique-t-il à des pb de voisinage ? Je n'en sais rien !
En tous cas, je ne trouve pas de jurisprudence dans ce sens (mais ma base est restreinte !), et, surtout, il n'y a apparemment réticence dolosive que si l'information volontairement cachée jouait un rôle primordial dans la décision", ici celle d'acheter un bien immobilier.
Je ne vois a priori pas en quoi un "simple" problème de voisinage répondrait à cette règle restrictive ? ni comment le juge a pu retenir l'intention dolosive...
En matière de vente d'immeuble, le 1116 du CC est facilement retenue quand des projets immobiliers de grande ampleur sont connus par le vendeur et scéllés à l'acheteur... mais là, franchement...
le jugement a t il explicitement constaté des "manoeuvres destinées à vicier le consentement du co-contractant" ?
Il me semble, mais une fois encore je ne suis ni avocat...ni juge, que la cassation peut être tentée, la cour ayant fait une application pour le moins surprenante des dispositions du 1116.
Merci wroomsi, en fait le juge dit que cette réticence dolosive vient du fait qu'aucune pièce au dossier montre que l'on a informé l'acheteur de ce problème de voisinage. J'ai bien informé l'acheteur, mais oralement ! Il n'y aucune case à cocher dans un compromis disant "Oui j'ai des problème de voisinage". Dans tous les cas je n'ai rien caché volontairement. Et il y a selon moi une différence entre caché et ne pas dire (puisque rien ne prouve que j'en ai parlé à l'acheteur).
Il me semble en effet que le juge à un peu abusé du 116 CC...
Merci encore et encore ! |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 16:22:37
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Citation :
Initialement entré par phc
J'interviens en marce pour vous demander comment se fait il que l'accompte (il ne doit pas s'agir d'arrhes) ait été versé au notaire de l'acquéreur ? Normalement, il est toujours versé au notaire du vendeur.
En second lieu, je pense qu'il peut y avoir réticense dolosive, mais c'est compliqué à prouver.
phc
Ah bon !!! Si si il s'agissait d'arrhes, versé au notaire de l'acheteur.
Sinon c'est justement l'inverse que je voudrais prouver : qu'il n'y a pas eu de réticence dolosive.
Merci bcq phc pour ton commentaire !!
Antoine |
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phc
Contributeur vétéran
144 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 16:44:48
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Si c'est une agence qui a rédigé le compromis, elle est responsable du fait que la somme ait été versée au notaire de l'acheteur, qui représente justement celui-ci, et a tendance à lui rendre facilement la somme, arrhes ou accompte.
En second lieu, je trouve que la Cour d'appel est dure en disant qu'il y a réticence dolosive si ce n'est pas écrit ! On en a pas fini à faire des déclarations en tout genre (voisinage, mairie, la poste qui passe tard, le cantonier qui balaie quand il veut...), en plus des expertises... D'autre part, la Loi n'exige pas une expertise du voisinage, ou du moins pas encore !
phc |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 17:49:28
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Merci beaucoup phc .... et en effet, on peut pousser l'exemple à : je vend mon bien à un membre du front national qui un mois après le compromis se rend compte que la majorité du voisinage est d'origine nord africaine et qui ne veut plus acheter.... bien sur ce n'est qu'un exemple....
Je m'oriente donc plutôt vers la cassation pour l'instant.. je vous tiendrai au courant.
encore merci. et bonne soirée.
Antoine |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 19:55:09
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Et dire qu'on nous interdit de ne pas louer à qui l'on veut choisir : droit comme la discrémination raciale ou autre  .
Je trouve aussi qu'il y a eu un peu d'abus du juge.  |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 20:32:29
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Citation :
Initialement entré par phc
Si c'est une agence qui a rédigé le compromis, elle est responsable du fait que la somme ait été versée au notaire de l'acheteur, qui représente justement celui-ci, et a tendance à lui rendre facilement la somme, arrhes ou accompte.(...)
la question n'est pas vraiment là !
elle est plutot : le notaire devait il ou pas rendre les arrhes, qu'il intervienne pour le vendeur ou pour l'acheteur ?
Une somme séquestrée ne se libère que si les conditions sont réunies...! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 31 mai 2007 20:33:21 |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 20:37:59
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En effet à l'origine je pense que le notaire n'aurait pas du rendre les arrhes... mais visiblement c'était un ami des acheteurs.. du coup il a rendu un peu facilement les arrhes.
Bref j'ai vraiment pas de chance... entre les acheteurs, le notaire, le président du tribunal....
Espérons que la justice soit donnée un jour !! Mais pour l'instant c'est long et douloureux ! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 20:51:56
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A priori, un vendeur qui se tait sur des troubles de voisinage commet un dol susceptible d'être dédommagé.
En l'espèce une jurisprudence sur une sombre histoire de balles de golf. 
Consultable sur légifrance.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 22 novembre 2006 Rejet
N° de pourvoi : 05-16719
Inédit
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 14 avril 2005), que les consorts X..., Le Y... et Le Z..., ont acquis de la société Crédit immobilier de France Armorique, devenu le Crédit immobilier de Bretagne Ouest (CIBO) des terrains en bordure d'un golf, sur lesquels ils ont contruit leurs maisons d'habitation ; qu'en raison de la projection de balles de golf dans ces propriétés, ils ont assigné le vendeur en paiement de dommages-intérêts sur le fondement du dol ; que celui-ci a exercé un recours en garantie tant contre la société Formule Golf, exploitante, que contre les acquéreurs eux-mêmes ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu que le CIBO fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande des acquéreurs, alors, selon le moyen :
1 / que le préjudice né, au stade de la formation du contrat, de la réticence dolosive imputée au vendeur, auquel il est reproché d'avoir tu l'existence d'un trouble de voisinage affectant le fonds vendu, ne se confond pas avec le préjudice résultant du trouble de voisinage lui-même et dont la réparation incombe exclusivement à l'auteur du trouble, qui est seul à même de le faire cesser ; que néanmoins, faisant l'amalgame entre ces deux préjudices distincts, la cour d'appel déclare évaluer la réparation due par le CIBO au titre de la réticence dolosive en considération de l'importance du trouble et de la persistance du danger, retient que cette faute a concouru, avec le trouble de voisinage imputable à la société Formule golf, à la réalisation d'un seul et même dommage, et estime encore que les acquéreurs disposent "d'une action pour le tout" à l'encontre du CIBO ; qu'en statuant de la sorte, elle viole les articles 1116 et 1382 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
2 / que, devant la cour d'appel, le CIBO n'a cessé de souligner que les acquéreurs s'étaient abstenus de toute action judiciaire à l'encontre de l'auteur du trouble de voisinage -la société Formule golf- quand une telle action était pourtant seule de nature à faire cesser les nuisances dont ils se plaignaient ; qu'il déduisait de cette inaction qu'en réalité, les acquéreurs s'étaient fort bien accommodés des troubles qu'ils dénonçaient, qu'ils avaient accepté la situation de fait en résultant et que, dans ces conditions, ils ne pouvaient prétendre imputer à leur vendeur une réticence dolosive ni conclure à l'existence d'un préjudice susceptible d'être réparé par le biais d'une action fondée sur le dol ; qu'en s'abstenant de prendre en considération cette donnée, qui était pourtant de nature à influer sur l'opinion qu'elle pouvait se forger quant au caractère déterminant de la réticence dolosive invoquée et quant à l'existence et l'étendue du préjudice susceptible d'en résulter, la cour d'appel prive sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que malgré les aménagements entrepris en 2000 les balles de golf continuaient à être projetées dans les propriétés des acquéreurs, ce qui représentait un désagrément et un danger, les filets de protection installés constituant une nuisance visuelle, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les consorts X..., Le Z... et Le Y... n'auraient pas acquis les terrains s'ils avaient été conscients de cette réalité, a pu en déduire, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que le CIBO, qui n'avait pas informé les acquéreurs de ces nuisances dont il connaissait l'existence et qui avait présenté la proximité des terrains de golf comme n'offrant que des avantages, avait commis un dol ayant entraîné un préjudice dont elle a souverainement évalué le montant au quart de la valeur des immeubles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Attendu que le CIBO fait grief à l'arrêt de rejeter son recours en garantie contre la société Formule Golf, alors, selon le moyen :
1 / que le vendeur condamné au profit de son acquéreur pour avoir tu l'existence d'un trouble anormal de voisinage et qui subit de ce fait un préjudice en relation de cause à effet avec ce trouble, est fondé à appeler en garantie son auteur, sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;
qu'ayant elle-même relevé que les nuisances découlant de l'activité déployée par la société Formule golf étaient constitutives d'un trouble anormal de voisinage, la cour d'appel ne pouvait, sauf à refuser de tirer les conséquences légales de ses propres constatations, considérer que la responsabilité de la société Formule golf ne pouvait être engagée que sur le fondement des règles gouvernant la responsabilité du fait des choses et en déduire qu'en sa qualité de coauteur fautif du dommage invoqué par l'acquéreur, le CIBO n'avait pas de recours contre la société Formule golf, qualifiée de coauteur non fautif ; qu'à cet égard la cour d'appel viole le principe susvisé, ensemble l'article 1384, alinéa 1, du code civil ;
2 / que commet une faute l'exploitant d'un terrain de golf qui ne prend pas les mesures propres à assurer le respect des propriétés voisines et notamment à éviter l'intrusion intempestive et dangereuse de balles sur les fonds voisins ; qu'ayant elle-même relevé que les jets de balles en provenance du terrain de golf exploité par la société Formule golf portaient "atteinte par intrusion à la propriété privée" et pouvaient même être qualifiées de "voies de fait", la cour d'appel ne pouvait, sauf à refuser de nouveau de tirer les conséquences de ses propres constatations, considérer que la responsabilité de la société Formule golf n'était susceptible d'être recherchée que sur le fondement des règles régissant la responsabilité du fait des choses, pour en déduire l'absence de recours en garantie du CIBO à son encontre ; qu'à cet égard la cour d'appel viole l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu que le CIBO ayant été condamné à payer des dommages-intérêts, non pas au titre d'un trouble anormal de voisinage, mais en réparation du préjudice résultant du dol qu'il avait commis à l'égard des acquéreurs, la cour d'appel a retenu à bon droit , abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la voie de fait, qu'étant coauteur fautif du dommage, il n'avait pas de recours contre le coauteur non fautif, la responsabilité de la société Formule golf ne pouvant être engagée qu'en tant que gardienne des terrains de golf ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal :
Attendu que le CIBO fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie contre les acquéreurs, alors, selon le moyen, que la mise en oeuvre des règles gouvernant l'obligation in solidum postule que les faits commis par chacun des coauteurs se trouvent à l'origine d'un seul et même dommage ; que le préjudice résultant, au stade de la formation du contrat, de la réticence dolosive imputée au vendeur ne se confond pas avec le préjudice résultant du trouble anormal de voisinage ; qu'il s'ensuit, en l'espèce, que les acquéreurs ne pouvaient prétendre poursuivre, à l'encontre du seul CIBO, la réparation de leur entier dommage, en ce compris celui résultant du trouble de voisinage imputable à la société Formule golf, mais devaient au contraire diviser leur recours ; qu'en statuant comme elle le fait, la cour d'appel viole les articles 1116 et 1382 du code civil, le principe suivant lequel nul ne doit causer un trouble anormal de voisinage, ensemble les articles 1202 et 1203 du même code ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui a condamné le CIBO à indemniser les acquéreurs du préjudice causé par le dol du vendeur, a retenu à bon droit que ceux-ci n'étaient pas tenus d'agir contre le coauteur éventuel des dommages ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Formule golf :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société CIBO aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société CIBO à payer à la société Formule golf la somme de 2 000 euros et aux époux X..., Le Z... et Le Y..., ensemble, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société CIBO ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille six. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 31 mai 2007 20:53:41 |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 21:09:19
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
...les balles de golf continuaient à être projetées dans les propriétés des acquéreurs, ce qui représentait un désagrément et un danger...
WOUAW ! C'est hallucinant ! Mais bon comme cité ci-dessus il resultait un véritable trouble de la propriété ! Non ?
Dans mon cas je parle de jeunes un peu excités, et au final un jeune avec lequel pour une raison X ça s'est mal fini.. encore une fois entre une personne et moi uniquement (les autres voisins, ma compagne, mes amis de passages, les nouveaux proprio etc.. n'ont jamais eu de problème). Et puis j'ai mis en vente ma maison et quitté cette maison car je ne supporte pas (c'est une véritable aversion) la violence, quelle soit verbale, psychologique ou physique.
Ahhh la justice... autant allumer un cièrge !
Dans tous les cas merci pour cette info... je transmettrai à mon avocat ! Merci Merci merci pour vos posts !!!!
Antoine |
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gribfrappier
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 31 mai 2007 : 21:19:49
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Ah oui encore une chose :
Wroomsi, dans un de tes posts tu cites l'article 1116 alors que je citais l'article 116.... du coup en cherchant sur legifrance.gouv.fr j'ai regardé, et en effet pour le dol il s'agit de l'article 1116 ! MAIS dans l'arrêt de la cour d'appel le président cite l'article 116 pour le dol !!!!
Est une erreur sans conséquence (comme je vais en cassation) ou bien une grosse bourde ?
Encore merci... ça me remonte un peu le morale de voir vos posts !
Bonne soirée.
Antoine
PS: demain je pars 3 jours à l'étranger... je ne pourrai peut être pas suivre ce fil de discussion, veuillez m'en excuser par avance. |
Edité par - gribfrappier le 31 mai 2007 21:20:21 |
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