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Je vais essayer de faire au plus précis. Alors voila, je suis propriétaire depuis le 15 décembre 2006. Notre immeuble a fait l'objet d'un ravalement dont le montant des travaux a été voté en février 2005 (env 35 000 euros). De plus trois actions en justice ont été lancées il y a quelques années contre d'anciens propriétaires ne réglant pas leurs charges.
Aujourd'hui le syndic appelle différentes sommes au titre des redditions. Je sais que ces sommes sont théoriquement appelées au propriétaire de l'appartement au moment du dit appel. Cela je ne le conteste pas par contre :
1/ Pour les travaux : il s'avère que le syndic a engagé pour "décapage mécanique complémantaire" (cela engendrant frais d'architecte et frais de syndic)environ 7000 euros de plus sans consulter les copropriétaires. Cela est-il légal sans vote de l'assemblée ? Je ne veux pas payer (quand bien meme dans mon acte de vente je puisse me faire rembourser par mon vendeur...). Quel est le fondement juridique justifiant mon opposition ?
2/ Pour les charges : en fait le syndic appelle environ 8000 (au total pour la copro) pour des frais de procédure concernant 2 des mauvais payeurs, mais mon notaire m'avait dit que je devais récupérer de l'argent suite à la décision judiciaire. Suis-je en droit d'exiger une copie du jugement pour vérifier que le syndic nous versera les dites sommes ? Enfin, il y a environ 2000 euros de frais d'affichage pour un 3ème mauvais payeur. Or le dossier est clos depuis plus d'un an, les copropriétaires ont reçu les sommes redistribuées par le syndic (après déduction de ces frais). SI le dossier est clors sont-il en droit de nous demander (ou redemander ?) ces 2000 euros ?
D'avance je vous remercie pour vos réponses. J'avoue que nous sommes (7 propriétaires) désabusés et un peu perdus. Nous projetons de ne pas approuver les comptes (AG le 7 juin) ni le quitus.
Je vais essayer de faire au plus précis. Alors voila, je suis propriétaire depuis le 15 décembre 2006. Notre immeuble a fait l'objet d'un ravalement dont le montant des travaux a été voté en février 2005 (env 35 000 euros). De plus trois actions en justice ont été lancées il y a quelques années contre d'anciens propriétaires ne réglant pas leurs charges.
Aujourd'hui le syndic appelle différentes sommes au titre des redditions. Je sais que ces sommes sont théoriquement appelées au propriétaire de l'appartement au moment du dit appel. Cela je ne le conteste pas par contre :
1/ Pour les travaux : il s'avère que le syndic a engagé pour "décapage mécanique complémantaire" (cela engendrant frais d'architecte et frais de syndic)environ 7000 euros de plus sans consulter les copropriétaires. Cela est-il légal sans vote de l'assemblée ? Je ne veux pas payer (quand bien meme dans mon acte de vente je puisse me faire rembourser par mon vendeur...). Quel est le fondement juridique justifiant mon opposition ?
Un ravalement n'est pas une mince affaire. C'est un marché de travaux à laquelle a du être associé votre conseil syndical. L'avez-vous questionné ? 3 majorités différentes pour voter un ravalement en fonction des travaux qui sont faits : http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=35&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Ce n'est pas, qui plus est, assisté par un architecte, qu'on décidé n'importe quand de faire un "décapage mécanique complémentaire" ! Tout cela se prépare en amont. Et c'est seulement, après étude approndie, que les devis sont présentés à l'approbation de l'assemblée.
L'intervention d'un architecte, homme de l'Art, doit être issue d'une délibération de l'assemblée sur présentation d'honoraires et non à la demande du syndic. A défaut, les honoraires ne doivent pas êtres payés par les copropriétaires mais par le syndic ! Et bien sûr par d'honoraires travaux pour le syndic qui n'est pas un homme de l'Art !
Publication : Bulletin 2002 III N° 100 p. 89 Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2000-06-07 Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Responsabilité - Faute - Commande d'une étude rémunérée de travaux - Commande non autorisée .
La commande d'une étude rémunérée à un architecte n'est pas un acte de gestion courante de l'immeuble relatif à sa conservation, à sa garde et à son entretien que le syndic peut accomplir sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Travaux supplémentaires Idem. Pas de devis, pas de délibération de l'assemblée, pas d'appels de fonds justifiés. Le conseil syndical a été un peu léger dans votre Syndicat !!
A la charge du syndic ! Et vous pourrez dire chapeau à votre conseil syndical qui a engagé sa responsabilité !
Condamnation du syndic à payer les factures du syndicat
Cass. 3e civ., 12 mai 2004, n° 02-17.793, n° 548 P + B, Sté Uffi-Vps c/ Do Rosario
Une cour d’appel a pu condamner personnellement une société exerçant une activité d’administrateur de biens et de syndic de copropriété à payer le coût de travaux exécutés par un artisan dans plusieurs immeubles, ayant souverainement relevé que les ordres de travaux écrits avaient été donnés sous sa seule dénomination et sans mention précise des " copropriétés " ou des propriétaires d’appartements, que l’artisan n’était pas à même d’identifier les mandants pour le compte desquels il lui avait été demandé d’intervenir, que toutes les factures avaient été adressées à la société sans que celle-ci n’ait protesté ou justifié de diligences permettant à l’artisan de facturer les prestations exécutées à des mandants déterminés.
MANDAT - Mandant - Identification - Impossibilité - Portée
Précédents jurisprudentiels : Dans le même sens que : Chambre civile 3, 1994-11-09, Bulletin, III, n° 187, p. 119 (rejet).
Citation :2/ Pour les charges : en fait le syndic appelle environ 8000 (au total pour la copro) pour des frais de procédure concernant 2 des mauvais payeurs, mais mon notaire m'avait dit que je devais récupérer de l'argent suite à la décision judiciaire. Suis-je en droit d'exiger une copie du jugement pour vérifier que le syndic nous versera les dites sommes ? Enfin, il y a environ 2000 euros de frais d'affichage pour un 3ème mauvais payeur. Or le dossier est clos depuis plus d'un an, les copropriétaires ont reçu les sommes redistribuées par le syndic (après déduction de ces frais). SI le dossier est clors sont-il en droit de nous demander (ou redemander ?) ces 2000 euros ?
D'avance je vous remercie pour vos réponses. J'avoue que nous sommes (7 propriétaires) désabusés et un peu perdus. Nous projetons de ne pas approuver les comptes (AG le 7 juin) ni le quitus.Merci beaucoup !
Le syndic doit rendre compte des procédures en cours et terminées, en joignant les jugements ou assignations aux convocations d'assemblées générales et d'en rendre compte (art. 55 décret de mars 1967).
Il faut demander au conseil syndical de vous montrer les pièces justificatives de ces procédures car seules les décision des Tribunaux décident des montants touchés par le Syndicat au titre des dépens ou de l'art. 700 du NCPC.
Tout ça m'a l'air très embrouillé (les charges) !!! Toute facture doit être justifiée !
Effectivement, pas d'approbation et encore moins du quitus, qui lui, n'existe nulle part dans la règlementation en matière de copropriété, ni la loi de 1965 modifié, ni le décret de 1967 modifié.
En outre, si des appels provenaient des "travaux complémentaires" non votés par l'assemblée, rejetez les en bloc. Sinon ça vaudrait "ratification". Or, la Cour de Cassation rejette les travaux faits par un syndic sans autorisation de l'assemblée, et pour lesquels, il demanderait RATIFICATION !
Ce ne sont pas des charges comme vous les appelez. Les charges représentant le 1/4 du budget prévisionnel voté chaque année.
Virginia, je vous remercie beaucoup !!! A la décharge du conseil syndical, dont je me suis rapprochée (puisque nous ne sommes que 4 copropriétaires résidant dans l'immeuble, nous nous connaissons tous...), personne n'a été informé de cette histoire de décapage. Ce n'est que parce que la présidente du conseil syndical a fait forcing auprès du syndic que l'on a su le pourquoi des suppléments de coûts pour les travaux.
Alors encore une fois merci, je vous tiendrai informée des suites de l'AG de jeudi.
Contestation reddition de charges et travaux
Forum fermé
Posté - 02 juin 2007 : 12:40:20
Tout cela se prépare en amont. Et c'est seulement, après étude approndie, que les devis sont présentés à l'approbation de l'assemblée.
