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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
 Posté - 03 juin 2007 : 04:25:20
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Bonjour,
Je fais partie du Conseil Syndical d'une copropriété de 66 lots sur Marseille, futur "président" logiquement, de toute façon je suis le seul qui s'occupe de la relation avec le Syndic, malheureusement...
J'ai été présent sur ce forum durant quelque temps il y a quelques mois, si certains se souviennent, mais j'ai du me préoccuper d'autres choses jusqu'ici.
Bref, je suis de retour mais un peu "pressé par le temps" vis à vis de notre prochaine AG ô combien importante, qui aura lieu d'ici4 semaines, c'est pourquoi je désire poser quelques questions afin de récolter des avis avertis, pour pouvoir profiter du temps pour régler pas mal d'autres choses à côté.
1 / La résolution concernant l'ouverture ou non d'un compte séparé est-elle obligatoire chaque année ?
=> En effet, le Syndic a senti venir que cette année j'inciterais à voter l'ouverture d'un compte séparé, et il n'a pas inscrit ceci à l'ODJ, prétextant que cela allait avec le mandat du Syndic. Vu qu'il n'est pas à renouveller cette année, il n'aurait pas à la mettre : VRAI ou FAUX ?
2 / Document relatant tous les honoraires perçus par le Syndic durant l'exercice
=> C'est apparemment une des pièces obligatoirement à joindre à la convocation. L'année dernière, j'ai prévenu le Syndic qu'il "oubliaité de le faire par LRAR, lors d'un entretien il m'a dit qu'il s'efforcerait de le faire, mais qu'il n'avait pas la possibilité via leur logiciel de le faire. Pour cette AG à venir, ce n'est pas réalisé, sous prétexte encore que cela leur prendrait des dizaines d'heures à établir, que leur logiciel ne le faisait pas, et que s'ils le faisaient ils nous le factureraient !
Ma question : que puis je faire, vu l'hypocrisie et le foutage de *bip* ? Faire annuler l'AG sur ce motif immédiatement ?
3 / Approbation des comptes : sommes-nous obligés de les approuver pour ne pas mettre en péril la bonne marche de la Copro ?
En effet le Syndic a dépassé de 7.000 € le budget prévisionnel, des efforts auraient largement pu être faits s'ils m'avaient écouté, mais il préfère faire payer que prendre un peu + de temps pour mieux nous gérer.
=> Quelles incidences si on refuse ? Le Syndic me dit que cela bloque les prochains appels de fonds, impossible de faire la régul des charges de l'année, etc ?
4 / Y a t-il une loi donnant un temps maxi pour convoquer une AG ?
=> Il y a 6 mois et 28 jours entre la fin de l'exercice et l'AG, je trouve ça scandaleux de mettre 7 mois pour cloturer des comptes...
5 / Vote pour la mise en conformité des ascenseurs : obligatoire ou pas ?
=> J'ai lu le guide de l'ARC à ce sujet, ai participé à une réunion avec le cabinet d'expertise en charge de notre étude, et viens de lire un ABUS de l'ARC sorti le 30.05, où il est question de faire pression pour repousser les échéances des travaux. Je considère que le Syndic a trainé les pieds et ne fait pas le maximum pour la Copro, étant donné que + cela coutera aux copropriétaires, + ils toucheront d'argent grace aux honoraires sur travaux... Donc simple question, car je sais qu'il y a une marge de manoeuvre de 20/25% à étudier par rapport à ce qui nous a été présenté.
6 / Non présentation de 3 devis pour vote sur travaux
J'ai demandé dans une de mes nombreuses LRAR, d'ajouter une résolution pour la peinture de notre hall d'entrée. J'ai relancé 20/30 fois le Syndic là dessus pour etre sur d'avoir 3 devis à présenter à l'AG, depuis des mois. Résultat : il n'y en a qu'1, obtenu 2 jours avant l'envoi des convocation... Que faire ?
7 / Adhésion à 1 emprunt collectif pour les travaux d'ascenseurs
=> Si des copropriétaires ne paient pas, l'argent du peut-il être demandé aux autres, dans l'attente de procédures ?
Je vous remercie ENORMEMENT des éléments que vous pourrez me fournir. Cela ne m'empechera pas de chercher par moi meme, mais j'anticipe car je suis en COLERE vu ce qui m'a été promis, et vu comme on m'a roulé dans la farine, et vu qu'ils ont encore une fois fait ce qu'ils voulaient EUX ! je ne supporte pas...
A bientot, je répondrais aux questions s'il y en a, s'il faut etre + clair sur 1 point précis.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 08:53:40
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Bonjour Flap,
Voici mon avis sur vos différents points.
1 / La résolution concernant l'ouverture ou non d'un compte séparé est-elle obligatoire chaque année ?
Si un nouveau syndic est pressenti et nommé, il faut que l'assemblée, à la majorité de l'article 25, vote une dispense valable x temps pour ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
Cette question doit être reposée à la fin du délai de la dispense au besoin.
Suivant les dispositions de l'article 18 de la Loi, rappelons que la "[...] méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. [...]"
2 / Document relatant tous les honoraires perçus par le Syndic durant l'exercice
Ce n'est pas obligatoire, c'est juste facultatif (lol).
Remarquez la mise en place de la nouvelle comptabilité rendra de facto visible ce genre d'informations par la somme des montants des comptes 621 Rémunérations du syndic sur gestion copropriété et 622 Autres honoraires du syndic du Plan Comptable des copropriétés.
3 / Approbation des comptes : sommes-nous obligés de les approuver pour ne pas mettre en péril la bonne marche de la Copro ?
Oui il faut les approuver pour pouvoir établir les régularisations annuelles. Rien n'empêche l'assemblée de les approuver pour une somme minorée.
4 / Y a t-il une loi donnant un temps maxi pour convoquer une AG ?
La convocation doit être envoyée par le syndic dont le mandat est toujours en cours de validité (ex. : si un syndic élu du 03/04/2006 pour 1 an, une convocation envoyée le 05/04/2007 n'est plus valable).
Les comptes de l'exercice comptable écoulé doivent être approuvés dans les 6 mois qui suivents (au 30 juin au plus tard pour les copropriétés établissant leurs comptes du 1er janvier au 31 décembre).
5 / Vote pour la mise en conformité des ascenseurs : obligatoire ou pas ?
Difficile de prévoir ce qui pourrait éventuellement sortir de nouveau du chapeau du Ministère du Logement et de la Ville sur ce sujet. Le guide de l'ARC que vous évoquez "ASCENSEURS : comment éviter le pire ?" en tout cas vous en dit déjà long sur la soit disant mise en sécurité des ascenseurs.
6 / Non présentation de 3 devis pour vote sur travaux
La mise en concurrence est Obligatoire (mais pas toujours judicieuse enfin c'est un autre débat) à partir d'un certain montant de travaux décidé par l'assemblée. S'il n'y a pas plusieurs devis dans la convocation et que la copropriété décide de faire les travaux, un copropriétaire opposant est fondé à contester ladite décision devant le tribunal.
7 / Adhésion à 1 emprunt collectif pour les travaux d'ascenseurs
Si des copropriétaires ne paient pas quoi, la mensualité de l'emprunt collectif ou la quote-part des travaux des travaux d'ascenseur ? Dans le premier cas, le prêteur dispose d'une garantie sur le bien immobilier et dans le second cas, il y a effectivement une avance de solidarité qui peut être décidée.
Si vous êtes insatisfait du syndic en place, la meilleure démarche est effectivement d'aller à la concurrence sous réserve que les copropriétaires vous suivent évidemment.
Il n'est jamais trop utile de rappeler que les copropriétaires ont le syndic qu'il mérite.
Bon courage.
Cordialement.
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Cyril 
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 10:10:26
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approuver les comptes : oui, mais pas sans en avoir effectué le controle auparavant!!
vous pouvez les approuver avec des réserves (qu'il faut lister) :
par exemple: sous réserve de
*la déduction du montant x...(facture qui ne concerne pas le SDC )
*la facture Y ne doit pas être imputée en charges communes générales mais en charges bâtiment A
.......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 11:14:03
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5 / Vote pour la mise en conformité des ascenseurs : obligatoire ou pas ?
La mise en conformité est légalement obligatoire. La décision de l'assemblée doit donc être prise dans le cadre de l'article 25 e. L'assemblée se prononce exclusivement sur les modalités des travaux : choix de l'entreprise, coût, etc..
Mais le syndicat n'es tenu que pour ce qui est réellement obligatoire en fonction des caractéristiques de votre appareil. Il faut donc rejeter certaines propositions en motivant la décision de rejet. Sur ce point il faut se référer avant tout aux mises en garde de l'AFNOR qui a fait le ménage dans certaines propositions faites par les ascenseuristes. Sur les points litigieux il faut demander des justifications écrites à l'entreprise.
=> J'ai lu le guide de l'ARC à ce sujet, ai participé à une réunion avec le cabinet d'expertise en charge de notre étude, et viens de lire un ABUS de l'ARC sorti le 30.05, où il est question de faire pression pour repousser les échéances des travaux.
?????
Je considère que le Syndic a trainé les pieds et ne fait pas le maximum pour la Copro, étant donné que + cela coutera aux copropriétaires, + ils toucheront d'argent grace aux honoraires sur travaux...
Ragots d'escalier Sur un chantier de 10 000 € avec maître d'oeuvre, le syndic à 2 % perçoit 200 € en 2007. En supposant une augmentation de coût de 3 % sur un an, il préfère toucher ses 200 € en 2007 que 206 € fin 2008.
Donc simple question, car je sais qu'il y a une marge de manoeuvre de 20/25% à étudier par rapport à ce qui nous a été présenté.
6 / Non présentation de 3 devis pour vote sur travaux
J'ai demandé dans une de mes nombreuses LRAR, d'ajouter une résolution pour la peinture de notre hall d'entrée. J'ai relancé 20/30 fois le Syndic là dessus pour etre sur d'avoir 3 devis à présenter à l'AG, depuis des mois. Résultat : il n'y en a qu'1, obtenu 2 jours avant l'envoi des convocation... Que faire ?
Il est préférable certainement de disposer de trois devis. Du point de vue légal le syndic est tenu de demander plusieurs devis mais il n'est pas tenu de les recevoir  Il faut donc vérifier s'il a effectué les diligences nécessaires pour les demander en temps utile.
Sur ce point tout est question de mesure car les entreprises se lassent d'établir des devis gratuits pour des travaux modestes, qui demeurent souvent sans suite. S'il s'agit de gros travaux, c'est une autre affaire.
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 16:15:19
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Citation :
Initialement entré par nefer
vous pouvez les approuver avec des réserves (qu'il faut lister)
J'ai déjà été chez le Syndic pour faire 2 pré-controles.
Mais dans le cas où des choses ne soient pas encore retirées, ou des "avoirs" non enregistrés, si l'on vote sous réserve que ce soit fait, quelle incidence ?
Car il est facile d'émettre des réserves, mais si le Syndic refuse de le faire, ça bloque tout ? c'est ça qui m'ennuie... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 16:17:58
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il est préférable certainement de disposer de trois devis. Du point de vue légal le syndic est tenu de demander plusieurs devis mais il n'est pas tenu de les recevoir Il faut donc vérifier s'il a effectué les diligences nécessaires pour les demander en temps utile.
Justement, étant donné qu'il n'a rien fait en temps et en heure (cela fait 8 mois que je lui demande !) ? Le problème est là justement, il m'a promis qu'il le ferait, je l'ai relancé, il me répondait qu'il y avait encore des mois avant l'AG et que ce serait largement fait, etc etc. Résultat : 1 seul devis demandé in extremis, car je suis revenu à la charge. |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 16:25:25
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Citation :
Initialement entré par clemouel
Si un nouveau syndic est pressenti et nommé, il faut que l'assemblée, à la majorité de l'article 25, vote une dispense [de compte séparé] valable x temps pour ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
Approbation des comptes : Oui il faut les approuver pour pouvoir établir les régularisations annuelles. Rien n'empêche l'assemblée de les approuver pour une somme minorée.
Les comptes de l'exercice comptable écoulé doivent être approuvés dans les 6 mois qui suivents (au 30 juin au plus tard pour les copropriétés établissant leurs comptes du 1er janvier au 31 décembre).
- pour la résolution sur l'ouverture ou non d'un compte séparé, il y a écrit "jusqu'au terme du mandat en cours"... dommage.
- si l'on approuve les comptes pour un montant minorée, quelle influence ? budget de 115.000 €, le syndic dépense 122.000 € : y'en a marre de tjrs avoir 1 appel de régularisation du budget, parce qu'il ne fait pas son boulot pour respecter le budget chaque année... si l'on vote pour se tenir au budget, que va t-il se passer ensuite, c'est ça le truc ?
- que se passe t-il dans notre cas alors ? l'exercice va jusqu'au 30/11/2006, l'AG se tiendra le 28/06/2007 : les 6 mois sont dépassés, qu'y a t-il donc à faire face à cela ? c'est ce qui m'intéresse, pour rappeler à l'ordre le Syndic parce qur tout est du n'importe quoi malgré les dizaines d'heures passés là dedans... |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 03 juin 2007 : 23:18:13
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hello flap,
il n'y a pas vraiment de solutions sauf en changer !
pas evident je sais ! |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 04 juin 2007 : 02:20:08
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Citation :
Initialement entré par air jordan
hello flap,
il n'y a pas vraiment de solutions sauf en changer !
pas evident je sais !
Raahhhhh qu'est ce que je m'en mords les doigts de ne pas avoir su tout ce que j'ai appris avant l'AG de 2006 ! y'en a encore pour 2 ans ça m'agace, je déteste le boulot mal fait, mais encore + le TRES mal fait... et puis l'arrogance du gestionnaire, j'en peux plus !
heureusement je vais lui coller une association dont il connait très bien le fondateur, soit disant le gestionnaire voudrait lui en coller une depuis longtemps... je vais lui apprendre que le syndic l'accuse de marcher à coup de pots de vins, il sera ravi...
Bref ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 juin 2007 : 01:37:00
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hello flap
ah oui alors là il va apprécier !
bon courage à votre gestionnaire !!!! |
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