|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 08 juin 2007 : 00:51:24
|
Franchement philippe388, vous en faites trop !
Concernant ce topic, jpm et gedehem ont apporte toutes les justifications necessaires et vous persistez dans votre attitude.
Vous ne comprenez pas une chose simple que je vais essayer de simplifier au maximum pour vous :
UNE AG EST SOUVERAINE ELLE CE QU'ELLE VEUT à deux conditions :
-que la résolution soit portée à l'ordre du jour
-que la décision ne soit pas contraire à la loi (au sens large)
ça va ? compris ?
allez c'est pas grave pour cette fois mon brave. |
Signaler un abus  |
|
|
Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 01:12:26
|
Citation :
Initialement entré par air jordan
Franchement philippe388, vous en faites trop !
Concernant ce topic, jpm et gedehem ont apporte toutes les justifications necessaires et vous persistez dans votre attitude.
Aucune justification nécessaires, mais que des éléments allant à l'encontre de toute règle élémentaire en matière de respect de la règlementation en matière de copropriété  |
| Signaler un abus |
|
|
chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 10:46:14
|
Merci à tous de vous être intéressés à mes problèmes, désolée d'avoir déclenché un conflit sur, en fait, une différence d'approche sur le sujet. Comme me disait un viel ami avocat : "on peut avoir raison juridiquement, et tort judiciairement"...
Bon, il parait scandaleux que 51 % de copropriétaires puissent décider de refaire les peintures communes en décidant eux-mêmes du choix de l'entreprise, du montant, de la couleur, et de la date, puis demandent à une AG de rembourser la dépense avancée, fort de leur majorité ! Même si une AG est souveraine, on ne peut tout de même pas laisser quelques copropriétaires se réunir et faire la loi ?
Merci à Virginia pour son arrêt, effectivement très instructif.Si je comprends bien, la Cour de Cassation considère qu'une autorisation ne peut être accordée a posteriori ? C'est bien ça, tout le monde comprend la même chose que moi ?
Pour Gedehem, non, ce n'est pas seulement la douloureuse qui pose problème (même si cela intervient également), c'est avant tout le comportement de cette personne, qui possédant (ou par personne interposée) 90 % de l'immeuble, considère qu'il a le droit de faire ce qu'il veut, puisqu'il paie 90 % des factures...
J'ai voulu faire arrêter tous ces travaux non autorisés, mais l'administrateur provisoire a toujours eu pour ce monsieur beaucoup d'idulgence. Au point de me dire qu'il était normal que les ouvriers de son chantier occupent la loge de concierge, puisqu'il possédait 90 % de l'immeuble, il avait donc le droit d'occuper 90 % des parties communes. Après ça, que voulez-vous faire ? L'administrateur refusant de faire un référé pour faire arrêter les travaux illégaux et n'étant pas autorisé à plaider devant le TGI par le majoritaire, je l'ai fait moi-même. Et j'ai été déboutée, au motif que je n'avais pas prouvé "un préjudice personnel et distinct". J'attends la décision de la Cour de Cassation sur ce point. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 12:19:42
|
Alors il parait qu'on se cacherait ???
Ben non, je suis Gédehem depuis des dizaines d'années, ici ou ailleurs ...., y compris dans ma vie publique !! 
Il n'est pire sourd que celui qui ne veut pas entendre ... ici pire aveugle celui qui ne veut pas bien lire !
Car pour ce qui concerne la compréhension des choses, c'est une histoire de neurones à laquelle nul ici ne peut rien ! 
Le drame de certains : ils posent une question ...en espérant avoir une réponse qui conforte leur position, la vision qu'ils ont de l'affaire !
Toute réponse contraire est alors contestée, n'allant pas dans le sens souhaité ! ...
La preuve ici, où seuls les arrets qui semblent conforter leur position trouve grace à leurs yeux !!
Autre chose est la citation d'arret sans rapport avec le sujet, voire même d'arrets qui ne sont pas compris dans ce qu'ils disent !!!
Si on veut bien calmement voire les choses sans passion , il suffit de prendre le dernier arret rapporté par Virginia (28 mars 2007):
Que dit-il :
"M. X demande (...) que soit supprimée la canalisation d'évacuation des eaux usées de la blanchisserie, laquelle l'avait fait installer (...) sans avoir sollicité l'autorisation du précédent propriétaire ni de la copropriété ;
Attendu que pour débouter M. X... de sa demande, l'arrêt retient que l'assemblée générale du 25 mars 1996 avait ratifié les travaux réalisés (...) et qu'il résultait de ces différents éléments que le syndicat des copropriétaires avait implicitement autorisé les travaux de raccordement de la laverie au réseau commun de l'immeuble ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation accordée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété, qui ne peut être implicite, doit être donnée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;"
Vous avez bien lu ??? Mais avez vous bien compris ????
Exercice de 1ère année de droit ! ....
Ce que dit la Cour : une décision d'AG ne peut être IMPLICITE
Une 'décision' ne peut en aucun cas découler, être induite par une autre décision :
- L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
- L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas ratification d'un acte antérieur engagé par le syndic (ou un copropriétaire) !
Une décision décisoire ne peut être prise que sur une question précise, décision sur un point déterminé !
Autrement dit, concernant le dernier arret de 2007 raporté par Virginia, il n'est pas dans le sujet !
Il sanctionne exclusivement une prétendue décision au motif que la ratification portait sur des travaux en général, mais qu'elle ne porte pas expressément sur les travaux contestés, qu'elle n'est qu'IMPLICITE !!
C'est là le rappel d'un principe immuable :
Une décision décisoire, qui ne peut être implicite, doit être donnée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
Nous sommes tous bien d'accord là dessus !!!!
Il faut noter aussi qu'une décision d'AG s'entend aussi bien dans un sens positif que dans un sens négatif.
Comme il a été relevé ici dans divers arrets constants sur ce point, et contrairement à ce que pense Virginia ou Philippe, AUCUN texte n'impose que toutedécision soit préalable à un acte déterminé !!
Au contraire, il a été jugé qu'une AG, souveraine en la matière, pouvait valablement ratifier posterieurement un acte déterminé, et qu'il y avait bien alors "décision".
Le problème ici, c'est que cette position constante des différentes juridictions ne va pas dans le sens que souhaite Philippe, qui craint la 'ratification' des travaux engagés par ce copropriétaire.
D'où sa contestation ... confortée par Virginia, coutumière du fait ...
Campez donc sur vos positions et soyez heureux : mais dans de tels cas, on ne pose pas de question et on reste sur ses certitudes !
PS : J'ai déja précisé plus haut, sur la base de la résolution indiquée par Philippe, qu'il ne pouvait y avoir 'ratification' de ces travaux au motif qu'ils ne sont pas précisés et chiffrés.
FIN (pour ce qui me concerne ...)
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 15:13:05
|
Fouillis complet et multiplication de citations de jurisprudence inappropriées Gedehem a a parfaitement raison.
Il est bien certain que, dans toutes les branches du droit civil, tout acte irrégulier (de nullité relative) peut être " confirmé " a posteriori, dès lors que
- la ratification porte explicitement sur l'acte irrégulier
- la personne physique ou morale a eu connaissance de la nature de l'irrégularité
- qu'elle a clairement manifesté sa volonté de ratifier
Elle est exprimée par l'article 1338 du Code civil qui indique que l'acte de confirmation doit comporter :
la substance de cette obligation
le motif de l'action en rescision (qui s'étend à la nullité)
l'intention de réparer le vice
Cf Cass. civ. 1ere 11/02/1981
La ratification par l'assemblée générale des copropriétaires d'un excès de pouvoir du syndic ou d'un copropriétaire n'est qu'un aspect particulier de cette règle générale.
Dans notre branche on parle plus souvent de ratification parce c'est le terme applicable pour le mandat du syndic mais les termes sont identiques.
Pour la ratification des travaux irréguliers : l'arrêt de base est Cass civ 3e 30/05/1971 JCP 1972 II 17174 et une kyrielle de décisions postérieures dont celles citées in Code de la copropriété 2007 p. 246
L'arrêt cité par Philippe 388 07/06/2007 15 h 54 concerne l'inefficacité des clauses du règlement de copropriété autorisant a priori le propriétaire de tel ou tel lot de faire tels ou tels travaux. C'est un bon exemple d'une clause dont l'illicéité doit être signalée à l'occasion d'un adaptation (art. 49) mais qu'il faut laisser dans le règlement de copropriété car il est possible que la Cour de cassation revienne à une solution atténuée : le principe des travaux demeurerait licite mais les modalités d'exécution devraient être soumises à l'assemblée.
Dans beaucoup de cas, le rejet de l'autorisation a priori est une atteinte à la charte conventionnelle et il est assimilable à une spoliation. Par contre il est normal que la mise en oeuvre soit contrôlée par le syndicat.
|
Edité par - JPM le 08 juin 2007 15:17:00 |
| Signaler un abus |
|
|
philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 16:28:51
|
gedehem Citation :
Le drame de certains : ils posent une question ...en espérant avoir une réponse qui conforte leur position, la vision qu'ils ont de l'affaire !
Toute réponse contraire est alors contestée, n'allant pas dans le sens souhaité ! ...
La preuve ici, où seuls les arrets qui semblent conforter leur position trouve grace à leurs yeux !!
Je peux vous retourner vos propres propos.
Citation :
Car pour ce qui concerne la compréhension des choses, c'est une histoire de neurones à laquelle nul ici ne peut rien !
Merci Maitre Copro!!!!
JPM Citation :
La ratification par l'assemblée générale des copropriétaires d'un excès de pouvoir du syndic ou d'un copropriétaire n'est qu'un aspect particulier de cette règle générale.
Nous revenons enfin sur le vrai sujet. Que dit le TGI sur ces excès de pouvoir, courants en copropriété.
Gedehem et JPM : Je continuerai à poser autant de questions sur ce forum sur des problèmes de Copros. Si vous ne souhaitez pas répondre au gens incultes sur ce thème, libres à vous. Mais la majorité des gens sur ce site ne sont ni Avocats, ni Juristes, ni Syndics.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 19:31:39
|
J'avais dit FIN ..mais ..
"gedehem
Je peux vous retourner vos propres propos. "
Sans doute !! ...
Mais la différence ici, c'est que je ne pose pas une question ... pour aussitot contester la réponse parce qu'elle ne me convient pas !!
Concernant la compréhension des arrets lus ici ou là et que certains rapportent, il faut faire très attention !
Déja qu'une personne avertie, voire spécialiste du droit, peut se faire piéger lors de la lecture, la compréhension d'un arret, sans parler ensuite de son interprétation et sa transposition, possible ou non, à une autre espèce, qu'il ne faut pas partir comme un TGV sur un texte si l'on n'a pas un peu l'habitude de ces textes, de leur lecture parfois peu aisée !!! !
Voyez l'arret du 28 mars 2007 rapporté par Virginia, ...
qu'elle a compris comme étant la sanction d'une absence d'autorisation préalable, et par là de l'impossibilité de ratifier ces travaux à postériori, ...
alors qu'il s'agit "tout simplement" de sanctionner l'absence de décision d'AG (décision préalable ou postérieure, peu importe), la ratification globale de travaux ne pouvant valoir ratification IMPLICITE de travaux privatifs particuliers.
J'ose espérer que vous l'avez compris !!!
(Je sais que vous avez compris cette distinction !)
Autrement dit : cet arret, comme d'autres rapportés par Virginia, n'a rien à voir avec le sujet que vous avez abordé !! (Hélas !)
Comme nous le soulignons avec JPM, selon le principe général du droit qui est rappelé, une AG peut tout à fait valablement 'ratifier' à posteriori un acte déterminé bien qu'irrégulier !
(Ici, acte irrégulier = "travaux privatifs sur parties communes" engagés sans autorisation selon L.art.25b)
Que disent les tribunaux sur ces décisions ??
( il ne s'agit pas comme vous le pensez d'excès de pouvoir, qui serait alors sanctionné !!)
Ils en disent ce qui a été exposé plus haut : du moment qu'une question sur un point précis est inscrite à l'ODJ et que la résolution est adoptée par l'AG, elle devient "décision du syndicat" ... y compris à posteriori, alors "ratification". !!!! |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 21:28:49
|
phimippe388, je n'ai pas répondu à la question de chardon2bs, alors pourriez vous être plus précis et complet sur ce que vous me reprochez dans votre post du 0706.2007 - 00:49:58 en donnant bien entendu des faits concrets et vérifiables et non des sous entendus,comme dans votre post précité
Je viens de reprendre les sujets où nous avons répondu ts les 2,même après cela je ne comprends pas
Par contre il serait souhaitable que pour les deux autres UI "signalés" vous lisiez de nombreuses réponses faites par eux,et non que qq unes, ce qui vous aménera,certainement,à une appréciation plus près de la réalité |
Edité par - felix1930 le 08 juin 2007 21:38:23 |
| Signaler un abus |
|
|
Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 23:04:05
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
J'avais dit FIN ..mais ..
Autrement dit : cet arret, comme d'autres rapportés par Virginia, n'a rien à voir avec le sujet que vous avez abordé !! (Hélas !)
Vous les avez tout de même copiés dans vos cahiers au cas où ? 
Vous feriez mieux de vous faire oublier au lieu de sortir des énormités de ce genre !
Vous savez très bien que je peux trouver des sujets où vous dites exactement le contraire que dans celui-ci !! Mais nous n'en tiendrons pas compte car tout ça n'est que sornettes
Nous sommes en plein dans la situation exposée par chardon2bs :
Accord implicite n'engendrent pas d'engagement financiers pour les copropriétaires.
Ratification de travaux a posteriori refusée d'office par la Cour de Cassation.
MAIS le seul élément à retenir et surtout à appliquer la loi (art. 25b) et les arrêts de la Cassation que vous baffouez :
A/ voir le sujet du Cabinet Inglese-Marin, avocats à TOULON,
B/ l'arrêt du 28 mars 2007 qui se base sur :
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci
Et qui a été condamné dans cet arrêt ?
Rangez vos vieux documents au grenier et changez de lunettes, SVP !
Mais, surtout et avant tout, lisez bien l'exposé de l'initiateur d'un sujet avant de partir tous azimuts n'écoutant que vos pensées !
AH ! j'oubliais. Vous n'avez pas répondu à mes questions :
1°/ Laisseriez vous faire de tels travaux sur vos parties communes par 1 copropriétaire qui ferait ce que bon lui semble, s'estimant seul propriétaire de l'immeuble ?
2°/ Trouveriez vous normal qu'un administrateur provisoire, un syndic et un CS "laissent faire" également sans intervenir pour faire cesser ces travaux d'un hors la loi ?
3°/ Trouveriez vous normal, que le syndic vous adresse un tel ordre du jour (bonjour la rédaction !), allant à l'encontre de la règlementation en matière de copropriété ? 
Merci pour tous... Oufff !! |
| Signaler un abus |
|
|
chardon2bs
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 14:38:51
|
Pour tous ceux qui ont eu la grande gentillesse de me répondre, voici un extrait du PV de l'AG, toutes les demandes de remboursement de travaux effectués par le cpropriétaire majoritaire ayant été acceptées sans surprise, hélas.
"L'AG décide de faire procéder aux travaux de rénovation des halls, de l'escalier principal et de l'escalier de service pour un budget maximum de 120.000 € HT dont 75.000 € pour le hall et l'escalier principal ; elle ratifie les travaux exécutés aux frais avancés de M.; les factures permettant la répartition définitive du coût des travaux et le remboursement des sommes avancées par M. H seront transmises au syndic. Le syndic demande communication des factures acquittés avant le 1er octobre 2007 afin de pouvoir effectuer la répartion à date d'exigibilité fixée également au 15 octobre 2007. A défaut il ne pourra être recherché la responsabilité du syndic pour ne pas avoir effectué cette répartition".
Formulation identique pour "Travaux induits par les travaux précédents" (montant 27.910 € HT), "Ratification de l'installation de surveillance vidéo dans les parties communes", puis pour la Maitrise d'oeuvre du chantier et divers(4,5 % maitrise d'oeuvre, 2 % pilotage des travaux, 1,20 % bureau de contrôle, 1 % coordonnateur SPS). Et bien sûr assurance dommage-ouvrages...
Total bien sûr indéterminé, en l'absence de la production des factures ! Mais super sâlé, ça c'est certain... |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Remboursement travaux payés par copropriétaire ?
Forum fermé
