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Electron
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 Posté - 08 juin 2007 : 20:53:34
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Bonjour,
L'Art 29 de la Loi modifié par la Loi SRU stipule que "Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats."
En fait, depuis l'Art 93 de la loi ENL, une distinction est aussi introduite entre l'Union Ordinaire et l'Union coopérative, dont les prérogatives sont différentes (entre autres la première est soumise à la Loi sur la Copropriété, alors que la seconde ne l'est pas). Il n'est pas précisé dans l'Art 29 modifié si un syndicat coopératif peut être membre d'une telle union ordinaire.
Faut-il lire dans l'Art 29 que c'est le sens le plus large du mot "syndicat" qui doit être retenu, ou bien qu'il ne s'agit que du syndicat non coopératif ?
Par ailleurs, l'article 93 de la Loi ENL s'impose-t-il aux précédents statuts d'une Union Coopérative, dont un certain nombre de clauses pourraient être considérées comme "non écrites" ?
En d'autres termes, une structure ancienne est-elle de facto remise en cause par les nouvelles lois, avec tout ce que cela concerne pour la gestion d'équipements collectifs ?
Merci d'avance.
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Edité par - Electron le 08 juin 2007 22:45:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2007 : 23:28:19
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Un syndicat coopératif peut-il faire partie d'une union de syndicats classique ? Bien sur que oui !
L'union classique est caractérisée par la contiguité ou le voisinage des immeubles dont les " propriétaires " (syndicats de copropriétaires, sociétés immobilières, sociétés d'attribution, ou personnes physiques) peuvent adhérer à l'union. Il y a donc, sinon un périmètre comme pour les ASL, du moins une unité géographique ou mieux peut être un groupement cadastral.
Un ou plusieurs des syndicats membres peuvent être de forme coopérative, tandis que les autres syndicats sont des syndicats classiques.
Au contraire l'union coopérative se présente comme un fournisseur de services dont les membres (syndicats coopératifs ou classiques autogérés) sont liés à des immeubles situés de manière diffuse. Elle fonctionne conformément aux principes généraux de la Coopération.
Les statuts des unions coopératives anciennes doivent être adaptés au nouveau régime dans la mesure ou des clauses anciennes heurteraient les principes de la coopération. Mais il ne semble pas y avoir d'incompatibilités majeures.
Un point reste confus dans les deux cas : une union, classique ou coopérative, peut être propriétaire "des biens nécessaires à son objet".
Je considère pour ma part qu'il faut entendre par là qu'elle peut être propriétaire de son matériel de fonctionnement : ordinateurs, matériel de bureau, etc.
Des praticiens ont estimé jusqu'à présent qu'une union peut être propriétaire d'une chaufferie " commune " par exemple.
Or l'article 29 indique que l'objet de l'union peut être la création d'éléments d'équipement communs.
Ces éléments d'équipement ne peuvent donc être que la propriété indivise des copropriétaires, sociétés et propriétaires intéressés. Sinon, il aurait fallu parler d'éléments d'équipement collectifs. Il ne faut pas oublier qu'une union peut être "mise en faillite "
Mais le débat reste confus et il est regrettable que le législateur n'ait pas clairement pris parti. Il ne semble pas y avoir de jurisprudence à ce sujet.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 09:32:44
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Citation :
Initialement entré par JPM
Les statuts des unions coopératives anciennes doivent être adaptés au nouveau régime dans la mesure ou des clauses anciennes heurteraient les principes de la coopération. Mais il ne semble pas y avoir d'incompatibilités majeures.
En fait, l'ancien article 45 du décret de 1967 ne semble pas avoir précisé de compétences différentes entre Unions ordinaires et Unions coopératives. Ce n'est plus le cas maintenant, puisque depuis la loi ENL, la gestion d'équipements communs n'est plus dans le champ d'action de l'Union coopérative (ce qui se déduit de la différence de compétences dans l'espace).
D'où la question de la gestion d'équipements communs, précédemment incluse et dorénavant exclue. Si les anciens statuts de l'Union coopérative incluaient cette gestion d'équipements collectifs, faut-il en déduire que cette gestion leur est maintenant interdite ?
Autre différence, semble-t-il : l'Art 93 d'ENL dit " L'assemblée
générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations
syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de l'union."
Ce conseil d'administration ne semble pas mentionné dans le fonctionnement des Unions ordinaires par le nouvel art 29 de la loi et montre apparemment une différence sensible de fonctionnement entre les deux types d'Unions, comme vous le faites remarquer quand vous évoquez les principes généraux de la Coopération.
En l'occurence, s'agirait-il du même type de conseil d'administration que celui des Associations ? Cette institution du conseil d'administration dans les Unions coopératives semble nouvelle avec la loi ENL, et ne pouvait apparemment pas être prévue dans des statuts créés précédemment.
Vous allez certainement encore nous éclairer...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 10:17:50
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Il est bien certain que les missions d'une union coopérative sont désormais réduites à l'assistance à l'administration du syndicat.
L'union classique est dotée d'un conseil de l'union qui n'administre pas.
Le conseil d'administration de l'union coopérative administre dans les conditions prévues par les statuts.
Sur les deux unions vous pouvez cliquer sur 1-6-1 et 1-6-2 dans
http://jpm-copro.com/IndOrganisation.htm
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 15:40:07
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il est bien certain que les missions d'une union coopérative sont désormais réduites à l'assistance à l'administration du syndicat.
C'est bien le problème ! Qu'advient-il des syndicats coopératifs qui, sans compétences en gestion déléguaient la gestion de leurs parties indivises, comme celle d'une chaufferie commune, à une Union coopérative qui désormais n'en a plus les prérogatives ? Comment peuvent-ils la prendre en charge aujourd'hui, de même qu'une négociation collective des tarifs du combustible et les travaux de maintenance ou d'amélioration nécessaires ? Sans parler de l'entretien des jardins communs, du gardiennage, etc...
A cela, s'ajoutent les travaux financés par l'Union coopérative auparavant, et les éventuels reliquats ou insuffisances. Les implications sur la gestion ce type de structure sont considérables ! Dans ce cadre réduit, comment considérer les nouveaux articles introduits par la loi SRU et le Décret de mai 2004, en ce qui concerne la partie prise en charge auparavant par une Union coopérative (14-1, 14-2 et 18 al 6 de la loi de 65, et 35, 44 et 45 du Décret de 67) ? L'Union coopérative y est-elle assujettie ?
Le problème de cette limitation des prérogatives de l'Union coopérative ne se pose pas pour les petites copropriétés qui en étaient membres pour une simple assistance dans leurs travaux de gestion administrative. Peut-être aurait-il fallu limiter la portée d'ENL à ces petites copropriétés, par exemple jusqu'à dix lots, comme pour l'exonération partielle de l'article 14-3 de la loi de 1965 modifiée... C'est peut-être sous l'angle des petites copropriétés que la loi ENL a précisé les attributions des Unions coopératives... Encore eut-il fallu le préciser dans les textes...
Citation :
Sur les deux unions vous pouvez cliquer sur 1-6-1 et 1-6-2 dans
http://jpm-copro.com/IndOrganisation.htm
C'est en effet très détaillé !  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2007 : 18:21:17
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A vous lire, il me semble que vous êtes dans le cas de 4 syndicats, par exemple, tous coopératifs, sur 4 parcelles contigues, qui étaient seuls membres d'une union coopérative de l'ancien temps. Son objet comportait les tâches que vous indiquez.
Il me semble que dans ce cas il est possible d'adopter une interprétation extensive d'un texte qui, de toute manière est imprécis et ambigu.
Pour ma part, je continuerais à vivre comme par le passé en prenant néanmoins quelques précautions.
Le régime des unions coopératives prive les copropriétaires de certaines garanties prévues par le régime des unions classiques. Il s'agir notamment de celle prévue par l'article D 63 qui prévoit la consultation préalable des assemblées des syndicats sur les points portés à l'ordre du jour de l'assemblée de l'union.
Cette disposition ne s'impose pas à l'union coopérative, mais il ne lui est interdit de l'insérer dans ses statuts.
De même il faut aménager un droit de contrôle au profit des conseils syndicaux des syndicats. C'est un problème que l'on retrouve dans les grands ensembles comportant des copropriétés, dotés d'une ASL dont le président fait la pluie et le beau temps, sans contrôle possible des copropriétaires alors que les associations de locataires peuvent contrôler  L'expérience montre que la concertation avec les conseils syndicaux réduit considérablement les risques de contentieux.
De cette manière tout devrait tourner correctement.
Reste le cas d'un copropriétaire qui voudrait " casser la baraque ". Quand la Cour de cassation estime qu'un texte est mal rédigé, elle l'applique à la lettre, au risque de paralyser la gestion. C'est un moyen de provoquer une intervention législative : Messieurs les Parlementaires, voilà ce que donne votre texte ! Changez le.
Le Parlement s'exécute généralement mais avec retard. Pendant ce temps là on ne sait plus sur quel pied danser.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 00:46:55
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Citation :
Initialement entré par JPM
A vous lire, il me semble que vous êtes dans le cas de 4 syndicats, par exemple, tous coopératifs, sur 4 parcelles contigues, qui étaient seuls membres d'une union coopérative de l'ancien temps. Son objet comportait les tâches que vous indiquez.
Il me semble que dans ce cas il est possible d'adopter une interprétation extensive d'un texte qui, de toute manière est imprécis et ambigu.
Pour ma part, je continuerais à vivre comme par le passé en prenant néanmoins quelques précautions.
Le régime des unions coopératives prive les copropriétaires de certaines garanties prévues par le régime des unions classiques. Il s'agir notamment de celle prévue par l'article D 63 qui prévoit la consultation préalable des assemblées des syndicats sur les points portés à l'ordre du jour de l'assemblée de l'union.
Cette disposition ne s'impose pas à l'union coopérative, mais il ne lui est interdit de l'insérer dans ses statuts.
De même il faut aménager un droit de contrôle au profit des conseils syndicaux des syndicats. C'est un problème que l'on retrouve dans les grands ensembles comportant des copropriétés, dotés d'une ASL dont le président fait la pluie et le beau temps, sans contrôle possible des copropriétaires alors que les associations de locataires peuvent contrôler L'expérience montre que la concertation avec les conseils syndicaux réduit considérablement les risques de contentieux.
De cette manière tout devrait tourner correctement.
Reste le cas d'un copropriétaire qui voudrait " casser la baraque ". Quand la Cour de cassation estime qu'un texte est mal rédigé, elle l'applique à la lettre, au risque de paralyser la gestion. C'est un moyen de provoquer une intervention législative : Messieurs les Parlementaires, voilà ce que donne votre texte ! Changez le.
Le Parlement s'exécute généralement mais avec retard. Pendant ce temps là on ne sait plus sur quel pied danser.
Continuer à vivre comme par le passé, peut-être... dans un certain type de fonctionnement relativement correct. Sauf que lorsque des textes peuvent prêter à confusion, la situation peut vite devenir défavorable pour les copropriétaires.
Exemple d’un dysfonctionnement chez nous : notre Union coopérative dit qu'elle va commander des travaux de réhabilitation de façades, en prétendant qu'ils sont de son attribution. Elle s’approprie pour cela un budget prélevé sur des excédents de résultats précédents des syndicats (alors qu'elle pouvait gérer des budgets considérables sous l'ancien Art L-29) au lieu de reverser ces excédents aux copropriétaires, contrairement au Décret de 03/2005 (en se déclarant non soumis aux articles du Décret en tant qu’Union). Les copropriétaires, ignorant non seulement l'Art 93 d’ENL et les limites de son objet, mais aussi se laissant convaincre qu'ils n'ont rien à dire sur l'utilisation des fonds de l'Union, dans leur majorité considèrent la légitimité de cette position (l’ a priori de confiance est sûrement majoritaire en copropriété...), sans pour autant être consultés sur ces travaux. A votre avis, quelle serait l’action à entreprendre pour faire valoir nos droits de consultation et de décision ?
En ce qui concerne la comptabilité spécifique de l’Union (L’Article 1er du Décret exclut les Unions de son champ d’application) il ne semble pas clairement établi dans sa rédaction qu’elle ne concerne que son propre fonctionnement (salaires, frais de bureau et de déplacements…), et que la comptabilité déléguée par les syndicats à l’Union soit soumise au Décret. Selon vous, est-ce bien le cas ? La relative confusion qui subsiste risque d’être mise à profit par des Unions peu scrupuleuses pour éviter l'étape du vote avant les dépenses.
Ne risque-t-on pas de voir apparaître dans ce contexte des machines à fabriquer de la trésorerie, pour éviter de passer par la phase du vote ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 09:12:10
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Il me semble que vos syndicats ont abandonné leurs prérogatives.
Les syndics coopératifs ne devraient pas oublier qu'ils demeurent responsables respectivement de la gestion de leur syndicat.
Chaque syndicat doit avoir son compte bancaire et les provisions doivent être appelées par les syndics.
Comme vous n'êtes pas organisé en syndicat principal + syndicats secondaires, les ravalements sont autonomes même s'il peut être opportun de grouper les opérations.
En fait votre union gère tout comme s'il n'y avait qu'un seul syndicat de quatre bâtiments. Cette pratique est irrégulière.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 11:01:17
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il me semble que vos syndicats ont abandonné leurs prérogatives.
Les syndics coopératifs ne devraient pas oublier qu'ils demeurent responsables respectivement de la gestion de leur syndicat.
Chaque syndicat doit avoir son compte bancaire et les provisions doivent être appelées par les syndics.
Comme vous n'êtes pas organisé en syndicat principal + syndicats secondaires, les ravalements sont autonomes même s'il peut être opportun de grouper les opérations.
En fait votre union gère tout comme s'il n'y avait qu'un seul syndicat de quatre bâtiments. Cette pratique est irrégulière.
Merci de cette nouvelle réponse très claire.
Il reste que la question de la séparation des budgets Union/Syndicats me semble toujours sujette à controverse. Par exemple, si une Union ordinaire est mandatée pour gérer des parties indivises, est-elle en droit de constituer sur son compte bancaire des provisions pour les financer (et par conséquent gérer elle-même les excédents ou insuffisances) ?
Dans le cas contraire, pourrait-on considérer que ces excédents ou insuffisances sont ceux des syndicats eux-mêmes (leur délégation n'entraînant pas abandon de leur propre gestion) ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 11:55:17
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Un premier problème est qu'il n'existe pas d'organisation spécifique de la garantie financière des unions de syndicats.
Indépendamment de cette observation, je considère pour ma part que les fonds déposés par les copropriétaires doivent demeurer dans les comptes séparés ouverts au nom de chaque syndicat.
J'ai obtenu du Ministre des finances une lettre confirmant que les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier de la défiscalisation des livrets A ouverts au nom d'un syndicat de copropriétaires jusqu'à 76500 €.
Quand quatre syndicats d'un même ensemble, - comme le vôtre aussi bien que dans le cas d'un groupe d'immeubles orgnisé en syndicats secondaires -, la défiscalisation s'étend donc à 306 000 €. Il serait sans doute possible d'étendre cette dérogation aux unions de syndicats mais une union ne peut ouvrir qu'un seul livret A. La portée de la défiscalisation est donc alors réduite.
Plus généralement, une union, à mon avis, ne doit disposer que des fonds nécessaires au paiement des factures établies à son nom, ce qui n'exclut pas l'existence d'un " fonds de roulement ". L'union peut contribuer à la recherche de placements appropriés mais ce sont les syndicats qui doivent exploiter les trouvailles de l'union. En faisant valoir qu'elle peut contribuer au groupement des placements, -comme également d'emprunts éventuels -, l'union peut obtenir des conditions avantageuses au profit des syndicats.
A l'occasion des travaux dans les bâtiments, ce sont les syndicats qui ont la qualité de maîtres d'ouvrage. Les assurance DO doivent être souscrites aux noms des syndicats. Les paiements doivent être effectués par les syndicats.
Dans tout celà l'union peut apporter des services administratifs et comptables. La question d'un délégation de signature pour les mouvements de fonds peut être étudiée mais la règle de base est que l'union peut établir les chèques qui sont signés par les syndics.
Une question importante est l'assurance de responsabilité qui doit être souscrite par l'union dont les responsables et salariés peuvent, comme tout un chacun, commettre des erreurs.
Pour un syndicat coopératif, l'article D 42 indique que le président-syndic peut, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestaires extérieurs.
Il est donc clair que le syndic coopératif d'uns copropriété reste personnellement responsable ds tâches confiées à une union coopérative.
Ceci implique également l'existence d'une assurance couvrant le syndic coopératif.
La réponse à votre derniere question est que les excédents et insuffisances sont propres à chaque syndicat et que les interventions de l'union ne saurait en aucun cas dégager la responsabilité du syndicat, de son syndic et de son conseil syndical.
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Electron
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 13:44:56
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Initialement entré par JPM
Plus généralement, une union, à mon avis, ne doit disposer que des fonds nécessaires au paiement des factures établies à son nom, ce qui n'exclut pas l'existence d'un " fonds de roulement ".
Ce que vous dites est d'une grande importance ! Mais les avances encadrées par l'Art D-35 ne le semblent pas dans le cadre d'une Union. Par exemple les 1/6 maximum du budget, et la mention de ce fonds dans le règlement de copropriété... Autrement dit, une Union serait-elle libre de constituer un fonds de roulement sans limite de montant ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 14:17:36
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Dans un cas comme le vôtre, s'il y a des éléments d'équipement commun comme une chaufferie, je ne vois pas d'autre solution sérieuse qu'une union classique groupant des syndicats coopératifs.
Une union coopérative extérieure peut apporter son assistance aux quatre syndicats coopératifs et à l'union classique.
Vous avez alors cinq gestions distinctes, ce qui est correct.
L'union classique peut aussi avoir recours
soit à un salarié qualifié
soit à un professionnel immobilier qui n'est alors qu'un prestataire de services. Toutefois il peut être désigné comme président de l'union mais ce n'est pas une obligation.
Les copropriétaires conservent la maîtrise de toutes les décisions, notamment pour ce qui est du montant des provisions et de fonds de roulement éventuel. En effet les décisions importantes de l'assemblée de l'union doivent être préalablement présentées aux assemblées des syndicats.
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Unions ordinaires ou coopératives ?
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