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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 11 juin 2007 : 21:38:13
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Bonjour,
je suis nouvelle co propriétaire.
Pourriez vous m'en dire plus sur le quitus? que valide t il? est ce que la commande de travaux de ravalement façade non voté en AG et signé en 2006 est couvert par le quitus?
Merci de votre aide; notre ag à lieu le 15/06 et je ne sais comment faire comprendre qu'il y a des dysfonctionnement dans la gestion de cette co propriété.
CFH11
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 21:58:07
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Le sujet concernant le QUITUS a fait l'objet de nombreux topics sur le site d'UI.Il vous suffit de les lire et vous vous ferez une religion.
L'ARC a également traité ce sujet récemment.
Donnez vous la peine de les rechercher et dites nous ce que vous en pensez ?.(d'autres contributeurs vous donneront sans doute de liens) !
Pour ma part,je considère que ce sujet ne devrait pas être
inscrit à l'ordre du jour d'une AGO puisqu'aucun texte ne le prévoit.
Le refuser c'est marquer une certaine méfiance envers un syndic qui n'a rien à se reprocher. et peut avoir des conséquences (rupture spontanée) du contrat de mandat.
Le refuser est un juste retour des choses à l'encontre d'un syndic qui n'est "pas blanc comme neige".
,Dans ce cas le conseil syndical et les copropriétaires ne doivent pas attendre le jour du grand déballage en AGO !!!
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Salutations
François |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 11 juin 2007 : 23:13:09
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Pour ma part,je considère que ce sujet ne devrait pas être
inscrit à l'ordre du jour d'une AGO puisqu'aucun texte ne le prévoit.
Le refuser c'est marquer une certaine méfiance envers un syndic qui n'a rien à se reprocher. et peut avoir des conséquences (rupture spontanée) du contrat de mandat.
Oldman24 :
Personnellement je m'interroge sur la nécessité que peut avoir un syndic "qui n'a rien à se reprocher" à mettre à l'ordre du jour un quitus, car s'il n'a effectivement "rien à se reprocher", à quoi cela lui sert-il de demander l'absolution ??? 
Et puis dans la même idée générale, s'il n'a "rien à se reprocher" pourquoi romprait-il son mandat au refus d'un quitus qui ne lui sert à rien puisqu'il n'a "rien à se reprocher" ? par orgueil ?
Bon, si je divague dîtes-le moi |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 12 juin 2007 : 08:50:15
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Depuis 2 ans nous ne votons pas sur le quitus ( ni oui, ni non), même si le syndic le propose à l'ODJ. nous notifions qu'il est sans Objet.
Si le Syndic donne un compte-rendu, comptable et moral, de son activité à l'AG, alors l'AG pourra se prononcer sur sa demande de Quitus - qui n'existe pas dans les textes- mais qui comptera en cas de litige au tribunal. Connaissez-vous des syndics qui propose ce compte-rendu moral et comptable.
Rupture spontanée du contrat du syndic en cas de refus de Quitus!!!!! ceci me parait totalement incongru, pourquoi se sauverait-il ?? Ceci n'est pas un cas de rupture de contrat. Le Quitus n'existe pas dans les textes, les syndics le proposent comme une absolution des fautes commises.
Si le syndic a commis des erreurs, sans en informer les copropriétaires, un Quitus voté ne couvrira pas le syndic dans sa mauvaise gestion, dans ces ommissions, dans ces fraudes,...
Si la copropriété n'est pas satisfaite de la gestion de son syndic, alors on en propose un autre à l'AG, qui décidera de le changer ou non. |
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difficilatrouver
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 00:52:27
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| D'accord avec Philippe. Ce n'est pas parce que le quitus est voté que le syndic est dégagé de ses responsabilités en cas d'erreur de gestion (volontaire ou non). Le vote du quitus est plus une tradition qu'autre chose, une sorte de reflet des relations que la copropriété a pu tisser avec son syndic, et n'a aucun impact d'un point de vue juridique. Certaines copropriétés le refusent systématiquement par principe. A vous de choisir. |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 18:47:09
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Bonsoir et merci à vous pour votre aide, j'y vois un peu plus clair.
J'ai beaucoup à apprendre d'autant plus que les décisions concernant la coprorpiété se prennent principalement entre le syndic et deux autres copropriétaires membres du conseil syndical privilégiant deux des trois bâtiments de la corporpiété ( j'habite le troisième bien sur...), l'ag est très symbolique et certaines décisions prises en ag sont désapprouvées par le conseil syndical qui ne les met pas en oeuvre. ...Pour une première expérience en tant que co prorpiétaire cela débute mal....
Encore merci à vous tous
Très bonne soirée |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 juin 2007 : 21:52:10
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difficilat ...
" Le vote du quitus est plus une tradition qu'autre chose, (....) et n'a aucun impact d'un point de vue juridique. "
Hélas, pas du tout !!!! 
"Quitus - Par définition, la délivrance du quitus a pour effet de dégager le syndic de toute responsabilité pour les actes accomplis par lui durant l'exercice écoulé, par conséquent d'avaliser toutes les mesures prises, du moment qu'il les a portés à la connaissance des copropriétaires. Le syndicat ne peut plus remettre en cause les éléments de la gestion du syndic couverts par le quitus "(CA Paris, 19e ch., 21 févr. 1997 : Juris-Data n° 020251).
Donner quitus (rendre "quitte") est un acte essentiellement juridique par lequel le syndicat exonère le syndic de toute responsabilité pour les actes dont l'assemblée a été informé, dont les copropriétaires avaient connaissance.
De ce fait, la responsabilité du syndic ne peut plus être engagée si un acte dont il est "quitte" a causé un préjudice à un tiers au syndicat, au syndicat lui-même ou à un copropriétaire.
Ce sera au syndicat d'assumer, de réparer ....
Les questions qu'il faut se poser :
- Les copropriétaires sont-ils informés de toutes les actions engagées par le syndic ?
- Ont-ils connaissance de tous ces actes préalablement au vote du Quitus ?
- S'ils en ont connaissance, les copropriétaires sont-ils à même d'en apprécier toute la pertinence, ont-ils la compétence pour en juger la qualité, voire toute la légalité ?
- S’ils n’ont pas connaissance de l’intégralité des actes engagés au nom du Syndicat par le syndic, sur quels actes porte effectivement le quitus ? Faut-il en faire la liste, le Quitus ne pouvant porter que sur les actes dont les copropriétaires ont eu préalablement connaissance ?.
Pour une très grande majorité de copropriétaires, il est impossible de répondre à ces questions.
De plus, un syndic professionnel est obligatoirement couvert par une Garantie Financière, pour les fonds qui lui sont versés, mais également en Responsabilité Civile Professionnelle, assurances financées par les copropriétaires au travers des revenus du syndic, ses honoraires.
Pourquoi alors lui donner Quitus quasiment les yeux fermés, sachant qu'il ne sera plus possible ensuite (ou très difficile) d'engager sa responsabilité et donc d'être indemniser par son assurance RCP pour ses fautes ou erreurs éventuelles préjudiciables au Syndicat ?
Aucun texte ne fait obligation de voter le quitus.
Au contraire, il est de l'intérêt des copropriétaires, peu au fait de la plupart des actes engagés en leur nom par leur mandataire, de ne pas le voter.
On peut :
- approuver des comptes justes (avec éventuellement des réserves ou des rejets),
- refuser de donner quitus par sécurité,
- renouveler le mandat du syndic.
Il n'y aucun lien entre ces différentes questions.
Pour préserver les intérêts du Syndicat et de chacun des copropriétaires, pour conserver des possibilités de recours, il ne faut pas donner Quitus au syndic.
Il faut s'en convaincre : le refus de donner quitus n'est pas un vote de défiance vis à vis du syndic, qui sera renouvelé dans son mandat.
C'est une ASSURANCE pour le syndicat de toujours pouvoir demander réparation au syndic de préjudices que le syndicat aurait à supporter par la faute de son mandataire.
On prend bien une assurance pour l'immeuble ! 
Pourquoi refuser une telle assurance pour le gestionnaire ?? |
Edité par - gédehem le 13 juin 2007 21:52:59 |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 10:27:02
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Merci Gédehem pour votre explication claire et détaillée.
Compte tenu de la personnamilté de notre syndic et son professionnalisme, voter le quitus ne devait pas être un acte annodin.
Pour tout dire, l'agexceptionnelle juillet 2006 a voté le principe du ravalement de façade et le fait de choisir un maitre d'oeuvre pour réaliser un cadre de consultation. Pendant cette ag, le syndic avait présenté 3 devis qui n'étaient pas comparables d'où la décision de prendre un mettre d"oeuvre. Réunion du Conseil syndical en octobre pour choisir le maitre d'oeuvre et là, retour en arrière, on ne prend pas de maitre d'oeuvre on choisit l'entreprise pour réaliser les travaux argant qu'un maitre d'oeuvre n'est pas obligatoire. J'ai été mise en courant de cette décision à la lecture du pv. j'ai écrit au syndic pour lui demandé d'informer tous les co propriétaires et m'étonnant de la validité d'une telle décision j'ai reçu une réponse m'indiquant que tant que les travaux n'avaient pas débuté, on pouvait revenir sur une décision.
Aucune communication n'a été faite; à reception de l'odj de l'ag, je constate qu'aucune question ne traite du ravalement de façade, j'écris de nouveau au syndic pour l'informer de ma surprise..à ce jour pas de réponse, une semaine avant l' ag, nus recevons un simple courrier informant tous les co prorpiétaires que les travaux de façade vont commencer prochainement et que la premiere réunion de chantier a lieu la veille de l'ag en présence de l"entreprise pour choisir les couleurs......que puis je faire pour arrêter tout cela |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 10:34:28
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désolée fauuuse manip.
Je précise que l'appel de fond et fait sans consultation de l'ag (pour l'intrégralité de la somme en un seul versement) que j'ai remis aux membres du conseil syndical un courrier les informant du risque potentiel pour eux et pour la co prorpiété. rien ne bouge; je pense qu'ils attendent que le quitus soit voté....et moi je souhaite faire comprendre qu'un co prorpiétaire a des droits et qu'il ne faut pas les lui oter.
Je précise que je suis pour ce ravalement de façade, que je n'ai rien contre qui que ce soit; mais cette insistance à faire passer en force une entreprise me gène un peu....je n'ai volontairement pas réglé l'appel de fond; dois je aller jusqu'à me mettre en marge pour faire comprendre les choses et faire supporter les frais de proccédure à l'ensemble de la co propriété si le quitus est voté? ce n'est pas mon but mais ai je le choix?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 16:28:55
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Plusieurs points :
"l'AG exceptionnelle juillet 2006 a voté le principe du ravalement de façade ...."
Un vote "de principe" sur des travaux, qui plus est sans un descriptif et un chiffrage, exprime un vœux, un souhait du syndicat, mais n'est en aucun cas une décision 'décisoire', décision décisoire qui oblige les copropriétaires, le syndicat....(jurisprudence).
"...le fait de choisir un maitre d'oeuvre pour réaliser un cadre de consultation."
Ici aussi, il n'y a pas décision sur une proposition chiffrée, au besoin sur une enveloppe globale dans le cadre d'une délégation confiée au CS.
Autrement dit, faute d'un vote de l'AG et/ou d'une délégation exprès donnée au CS, RIEN n'a été décidé quant à la réalisation de travaux et donc sur le budget alloué !
De ce fait, RIEN n'est opposable aux copropriétaires.
En particulier, il n'y a pas un seul centime qui soit exigible des copropriétaires.
Un copropriétaire qui ne paye pas ne peut être assigné ! 
De plus ici, non seulement le syndic a engagé sa responsabilité personnelle en commandant des travaux qui n'ont pas été votés, mais le CS, chacun des conseillers pris individuellement, a engagé sa responsabilité pour avoir pris des "décisions" qui n'entrent pas du tout dans sa compétence, le CS n'étant pas "instance décisionnelle" ..hors d'une délégation exprès selon D.art.27.
Je vous invite à faire une note circulaire, rappelant ces données : pas de décision décisoire d'AG, impossibilité pour le syndic de commander des travaux et d'appeler des fonds, ces fonds n'étant pas rendus exigibles.
De ce fait, ayant engagé des travaux de sa seule initiative, il engage sa responsabilité personnelle.
Impossibilité pour le CS de décider de ces travaux, le CS n'étant pas instance décisionnelle. De plus, ayant outrepassé la délégation d'un choix d'un maitre d'œuvre, chacun des conseillers engage sa responsabilité personnelle pour 'faute'.
Notifiée au syndic et aux membrex du CS (LRAR), vous en donnerez copie aux copropriétaires, sans oublier de l'envoyer à l'assurance RCP du syndic, à son garant financier .. et pourquoi pas à son organisation professionnelle, même si dans ce dernier cas la lettre sera mise au panier.
Conclusion : personne n'a d'obligation pour payer ces travaux.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 21:50:27
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Citation :
Initialement entré par philippe388
Connaissez-vous des syndics qui propose ce compte-rendu moral et comptable.
oui moi 
en l'absence de conseil syndical compétent ou avec leur accord , je fais volontiers un tel compte rendu !
il n'y a rien de plus facile !
dans la majorité des cas, je ne fais pas un tel compte rendu car cela aurait pour effet de mettre en doute les conclusions du conseil syndical sur l'examen des comptes !
mais à chaque AG, je n'y peux rien, c'est un réflexe, je ne peux pas rester muet et j'apporte toujours une analyse , un éclairage , des elements en plus suite aux infos données par le CS !
et de nombreux confrères pourraient en faire de même et le voudraient !
alors me donneriez vous quitus ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 21:56:54
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Air Jordan, vous c'est vous ... ce n'est pas la 'profession' ...
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 22:04:51
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certes !!
mais bon dans la majorite des cas un syndic est à la base un gestionnaire et aime donc rendre compte de sa gestion !
ainsi, au moins 1 fois par an, les copropriétaires peuvent être informés des grandes lignes financières de la copro ! |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 14 juin 2007 : 23:15:25
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Merci Gédehem pour votre aide.
Si dans mon cas, délégation a été donné au conseil syndical par l' ag pour l'appel de fond le début des travaux et que l'e,treprise a été arrêté sans que cela passe en ag...qu'en est il de la responsabilié de chacun ?
par avance encore merci. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2007 : 09:54:16
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Impossible de répondre sans avoir sous le nez le texte de la résolution adoptée par l'AG donnant délégation au CS ....(rapportée au PV d'AG)
Mais je doute que cette délégation porte sur les appels de fonds et même sur le début des travaux...
Car une telle délégation (appels de fonds, début des travaux) suppose préalablement une décision d'AG sur la réalisation effective des travaux de ravalement de façade.
Suivant ce que vous exposez :
"...l'AG exceptionnelle juillet 2006 a voté le principe du ravalement de façade ....",
il n'y a eu qu'un vote 'de principe' exprimant un souhait, mais pas de vote décisionnel pour la réalisation effective de travaux ...
Dans ce cas, le syndic en premier lieu (c'est lui qui passe commande et appelle les fonds) et chacun des conseillers (ayant outrepassés leurs pouvoirs) sont responsables du préjudice de leur faute qu'auraient à supporter les copropriétaires et/ou le syndicat. |
Edité par - gédehem le 15 juin 2007 10:03:04 |
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cfh11
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 16 juin 2007 : 08:50:16
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Merci encore à vous.
La décision de faire les travaux avait été votée mais délagation n'avait pas été donnée au conseil syndical d'arrêter l'entreprise.
En AG hier soir j'ai abordé de sujet argumentation à l'appui grâce à vos précisions. Le syndic a reconnu qu'il avait commis une faute professionnelle en suivant la volonté du conseil syndical; il a également annoncé que le cas échéant il en assumerait toutes les responsabilités; nous n'avons pas voté le quitus...
Je suis maintenant membre du conseil syndical et bien décidée à faire avancer les choses suivant les règles, dans le respects des droits et l'intérêt de chacun. Et je pense avoir clairement fait passer le message.
Donc, je vais avoir d'autres questions.....
Très bonne journée. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 juin 2007 : 10:34:00
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Citation :
Initialement entré par cfh11
Merci encore à vous.
Le syndic a reconnu qu'il avait commis une faute professionnelle en suivant la volonté du conseil syndical; il a également annoncé que le cas échéant il en assumerait toutes les responsabilités; nous n'avons pas voté le quitus...
c'est assez rare un syndic qui admet une erreur !
mais bon, cela a t il ete note sur dans le corps pv de l'ag, par exemple au moment du refus de vote du quitus ?
cela serait un bon point pour vous !
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