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J'ai acheté un appartement en copropriété en mars 2006. Avant d'acheter, nous avions demandé le carnet d'entretien de l'immeuble dans lequel il est écrit réfection étanchéité toiture-terrasse dans la 1ère colonne et dans la 2ème colonne (ouvert le/échéance) : 23/01/2002. Expiration police assurance 1er août 2004.
Par ailleurs, lors de la visite, l'agence immobilière qui nous a vendu l'appartement et qui est différente du syndic de l'immeuble nous a remis un document de 4 pages récapitulant les caractéristiques de notre appartement. Etait noté dans ce document que la toiture-terrasse avait été refaite en 2002.
Bref, nous avons donc acheté en pensant que le toit était réçent. Pourtant, à la dernière AG, a été votée, une provision de 400 € tous les trimestres qui nous sera demandée à partir de juillet sur 2 ans pour refaire ce fameux toit-terrasse. Il s'avère qu'en fait le toit-terrasse date de 1994 et qu'il faut donc le refaire d'ici 2-3 ans (des travaux d'attente ont été réalisés en mars)car l'étanchéité est totalement défectueuse.
Ai-je un recours et contre qui dois-je le formuler ? Et comment ? L'agence immobilière syndic nous ayant répondu qu'il fallait être aguéri pour lire le carnet d'entretien... Mais visiblement l'agence immobilière qui nous avendu ce bien n'a pas su mieux le lire que nous...
Les travaux effectués ont été assoritis d'une garantie de deux ans. Il ne s'agissait donc que des réparations partielles.
La réfection totale d'une étanchéité bénéficie d'une garantie de 10 ans.
Pour le syndicat, ces travaux ont présenté l'intérêt de prolonger pendant six ans la vie de l'étanchéité. L'intérêt de l'opération doit être cependant mesuré en fonction de son coût.
Cette dernière observation ne concerne à la vérité que les copropriétaires en place à l'époque.
Merci pour votre réponse JPM. Mais en fait, l'assurance qui courait jusqu'en 2004 était la garantie décennale du toit-terrasse refait en 1994. Depuis, il n'y a eu aucun travaux de réfection du toit-terrasse. C'est vraiment une erreur qui est enregistrée dans le carnet d'entretien : il n'y a pas eu de travaux en 2002. Suite à un dégât des eaux début mars signalé par ma voisine qui habite au dernier étage, l'expert a pu constater que toute l'étanchéité de la toiture était à refaire. Des travaux provisoires ont donc été réalisés suite à cette découverte pour faire face à l'urgence car l'eau s'accumulait entre le toit et le plafond de ma voisine. Et donc une vraie réfection du toit est à réaliser.
Par contre, je ne sais toujours pas si personnellement j'ai un recours par rapport à l'erreur glissée dans le carnet d'entretien et si le carnet d'entretien a une valeur juridique. Car ces provisions pour charges grèvent sérieusement mon budget.
Enfin, la toiture aurait été sérieusement abîmée car l'évacuation (ou les évacuations) était bouchée. J'ai lu sur votre site perso JPM que le syndic était responsable de l'entretien. Visiblement, il n'y a pas eu d'entretien de fait. Comment obtenir l'information ?
Il eut été plus judicieux de donner dès le départ cette indication qui bouleverse tout. Elle lève une hypothèque car une garantie de deux ans sur des travaux d'étanchéité n'aurait pu être qu'une garantie contractuelle.
Il est vrai qu'une étanchéité doit être entretenue. Il est aussi vrai que de nombreuses assemblées renâcle à souscrire un contrat d'entretien à ce titre. Dans ces cas le syndic est accusé de pousser à la dépense pour toucher des honoraires ou des ristournes
En l'espèce il faut vérifier quand même s'il n'y aurait pas eu un contrat d'entretien ayant pris fin le 23/01/2002.
Il faut voir déjà si les dires de l'expert sont exacts.
L'étanchéité aurait tenu en toute hypothèse 14 ans ? On compte généralement 20 ans mais tout dépend du support ! La dernière canicule a mis à mal nombre de revêtements d'étanchéité en raison des mouvements d'un bâtiment pas suffisamment protégé. On connait bien le coup des protections thermiques de la dalle non prolongées sur les acrotères.
Quant aux indications du carnet d'entretien ? Pas de jurisprudence encore à ce sujet. Le principe de la responsabilité du syndicat devrait être retenu mais le décret créateur est beaucoup trop sommaire pour qu'il en soit ainsi en l'état.
Une bonne réforme mais bâclée !
Le coût d'une procédure sera plus important que votre quote-part des travaux.
valeur juridique du carnet d'entretien immeuble
Forum fermé
Posté - 12 juin 2007 : 12:54:47
