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Coprofessionnel
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 24 juin 2007 :  11:09:52  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM



Le syndic n'est acheteur que de ce qui concerne les fournitures nécessaires à son cabinet.

Quand le syndic passe une commande, c'est le syndicat qui achète, et pas le syndic.


On peut toujours disserter sur la notion d' "achat". Pourtant, c'est bien le Syndic (ou une Union qui en a reçu la délégation, sous la responsabilité du Syndic) qui établit les bons de commande, qui accepte les conditions de paiement, qui reçoit la facture, qui constate la livraison ou l'éxécution des travaux, et s'engage à régler la facture avec son montant et dans les délais qui y sont mentionnés.
L'art. L-18 précise ces attributions du Syndic. C'est le Syndic qui engage sa responsabilité vis à vis des tiers dans les actes civils.

Et la facture suit les prérogatives du Code du Commerce.

Citation :
L'activité de syndic est civile par nature. Le syndic n'est commerçant que lorsqu'il existe sous une forme commerciale. Le fait que ce soit très fréquent ne modifie pas la règle.

Les commandes pour le compte du syndicat ne sont pas affectées par les dispositions du Cose de commerce.

Je n'ai pas dit que le syndic est commerçant par nature. Voici ce que j'ai dit :

Le syndic, acheteur de prestations ou de fournitures est directement concerné par l'Article L. 441-3 du Code du Commerce en ce qui concerne la facturation par le vendeur.

Le syndic est bien sûr acheteur pour le compte du syndicat, mais cela n'enlève rien au fait que la relation client/fournisseur s'établit bien entre le syndic et le vendeur/prestataire.
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 24 juin 2007 :  14:58:17  Voir le profil  Voir la page de JPM


NON : Une grande part de ce que voûs écrivez est totalement inexacte.

C'est le Syndic qui engage sa responsabilité vis à vis des tiers dans les actes civils.

C'est faux ! A l'agard des tiers la responsabilité contractuelle du syndic ne peut être engagée. Quand le syndic, ès qualité, passe une commande, c'est la syndicat seul qui est engagé. C'est ce que vous ne parvenez pas à comprendre. Le syndic n'est personnellement engagé que s'il n'a pas précisé qu'il agissait en qualité de syndic de tel immeuble.

Sa responsabilité délictuelle peut peut être engagée à l'égard d'un partenaire du syndicat quand il lui a commandé des travaux importants alors qu'il ne pouvait ignorer que le syndicat était incapable de les payer.


Sur :
Citation :
Je n'ai pas dit que le syndic est commerçant par nature. Voici ce que j'ai dit :

Le syndic, acheteur de prestations ou de fournitures est directement concerné par l'Article L. 441-3 du Code du Commerce en ce qui concerne la facturation par le vendeur.


C'est itou pareil

Votre affirmation comporte une contradiction intrinsèque :

Pour être concerné par un article du Code du Commerce, il faut :

- soit être commerçant et avoir agi dans le cadre se l'activité commerciale exercée

- soit avoir fait un acte de commerce bien qu'on ne soit pas commerçant, ce qui est légalement possible si l'acte de commerce n'est pas réglementé.

Quand Dupont commerçant loue un appartement pour lui et sa famille, il fait un acte régi par le Code civil

Quand Durand non-commerçant signe une traite, il fait un acte de commerce, régi par le Code de commerce.






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Coprofessionnel
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 24 juin 2007 :  17:15:33  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM



A l'agard des tiers la responsabilité contractuelle du syndic ne peut être engagée[/b]. Quand le syndic, ès qualité, passe une commande, c'est la syndicat seul qui est engagé.



Sur ce point, vous avez tout à fait raison, et j'admets mon erreur. Le syndic est l'un des organes de la copropriété. C'est donc la copropriété qu'il engage, quand il signe les bons de commande, effectue les règlements, en tant que mandataire du syndicat.

Citation :
Sur :
Citation :
Je n'ai pas dit que le syndic est commerçant par nature. Voici ce que j'ai dit :

Le syndic, acheteur de prestations ou de fournitures est directement concerné par l'Article L. 441-3 du Code du Commerce en ce qui concerne la facturation par le vendeur.


Pour être concerné par un article du Code du Commerce, il faut :
- soit être commerçant et avoir agi dans le cadre se l'activité commerciale exercée
- soit avoir fait un acte de commerce bien qu'on ne soit pas commerçant, ce qui est légalement possible si l'acte de commerce n'est pas réglementé.




Etre concerné ne veut pas dire être lié. Le syndic est concerné par les conditions de règlement imposées par le fournisseur, puisqu'il doit les accepter lors de la commande. Le Code du Commerce indique entre autres que les modalités de règlement doivent être mentionnées sur la facture. Dans mon post, il aurait peut-être été plus approprié d'écrire "indirectement concerné".

Pour revenir au sujet de départ, c'est bien le syndic qui prend l'engagement d'une dépense en tant que représentant du syndicat pour les décisions de l'Assemblée Générale.

Cela dit, le syndic peut aussi agir de sa propre initiative pour la gestion habituelle, et pour faire éxécuter des travaux urgents.

D'ailleurs la nature juridique des fonctions du syndic ne semble pas clairement définie...
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oldman24
Pilier de forums

5732 réponses

Posté - 24 juin 2007 :  17:24:16  Voir le profil  Voir la page de oldman24
Lorsque le syndic demande à un prestataire de services de fournir
un devis, de faire des travaux, de livrer de la marchandise...il est bien obligé de donner ses coordonnées et celles du syndicat des copropriétaires , c'est donc bien en sa qualité de mandataire qu'il engage sa responsabilité et évidemment celle du sndicat.
C'est donc pour cela que je partage l'avis de coprofessionnel.
Sans quoi il semblerait qu'en dehorts de faits délictuels le syndic ne serait responsable de rien.
S'il reçoit des honoraires, souvent substantiels, c'est pour le rémunérer son travail ,celui de ses collaborateurs, et aussi
pour ses charges relatives à la RC et à la garantie qui le couvrent,en cas de fautes autres que celles relevant du droit pénal.

Salutations
François
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 24 juin 2007 :  19:08:07  Voir le profil  Voir la page de JPM


Pour
Citation :
D'ailleurs la nature juridique des fonctions du syndic ne semble pas clairement définie...


Le syndic est le mandataire social et institutionnel du syndicat des copropriétaires. Il en est le représentant légal.

Mandataire ? ce n'est plus douteux puisque le décret parle du contrat de mandat du syndic. A cet égard le fait que le décret soit illégal (puisque la loi elle même ne parle pas du contrat de syndic), est sans importance.

Mandataire social ? comme tous les représentants légaux des personnes morales. Mais il est vrai que le mandat social, dont on parle tant, ne bénéficie pas d'un statut précis.

Mandataire institutionnel ? Parce que la loi impose que le syndicat ait un syndic. En achetant un lot de copropriété, Dupont se place, souvent sans bien la savoir, sous la contrainte du staut de la copropriété. Tout comme il se place sous celle du droit de la famille quand il se marie

Et pour les travaux urgents que le syndic ordonne de sa propre initiative, il engage le syndic tout pareillement, et pas lui même.

Si le syndic est ensuite désavoué, le syndicat doit payer quand même l'entrepreneur ; sa seule ressource est d'assigner le syndic en responsabilité pour excès de pouvoir.

Notez en passant que les documents émanant du syndic coopératif doivent impérativement porter la mention du caractère coopératif du syndicat. Il y a parait-il un lien avec ce qui vient d'être mais lequel ? On ne le sait pas.



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Coprofessionnel
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 24 juin 2007 :  23:47:51  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM

Le syndic est le mandataire social et institutionnel du syndicat des copropriétaires. Il en est le représentant légal


Le terme "mandat" pour un syndic ne semble pas très clair dans les textes... L'article L-17 limite son action à celle d'un simple éxécutant ! Pourtant, entre autres fonctions, le syndic est aussi employeur du personnel, et soumis au Code du Travail.

Citation :
Mandataire ? ce n'est plus douteux puisque le décret parle du contrat de mandat du syndic.


Sans parler de l'art L-18 qui dit la nullité de plein droit du contrat de syndic pour l'inobservation de l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat sous 3 mois après sa nomination, depuis le 31/12/2002 (sauf dispense par l'Assemblée Générale pour les Syndics Professionnels).

Citation :
Si le syndic est ensuite désavoué, le syndicat doit payer quand même l'entrepreneur .


C'est par exemple ce qui semble se déduire de l'art L-18 : "Toutefois les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi restent valables".
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 25 juin 2007 :  00:12:32  Voir le profil  Voir la page de JPM


Il faut vous mettre un peu à la copro

Le syndic n'est pas employeur du personnel du syndicat. C'est le syndicat qui est employeur et c'est maintenant écrit en toutes lettres dans les textes du statut. C'est ès-qualités qu'il doit respecter bien entendu le Code du travail.

La qualité de mandataire du syndic est admise depuis trente ans. Au demeurant personne auparavant ne lui avait donné d'autre qualification.

La révocation du mandat est une sanction dans le cas de la non-ouverture du compte séparé. Mais qui dit nullité du mandat, dit aussi qu'il y a mandat.

La validité des engagements pris par le syndic dans ce cas n'a rien à voir avec la règle que j'ai précedemment indiquée. Celle énoncée par l'article 18 doit être prise a contrario : les contrats souscrits avec des tiers de mauvaise foi peuvent être anéantis.

Celà veut dire alors qu'il y a collusion fauduleuse liée avec le défaut d'ouverture du compte bancaire. On peut même penser que le texte vise particulièrement la banque qui n'a pas vérifié le PV de l'assemblée.

On lui a d'ailleurs appliqué les règles du mandat civil, faute de mieux, réserve faite de la substitution qui est interdite au syndic alors qu'elle est permise au mandataire.

En fait, mutatis mutandis, le syndic est une sorte de PDG du syndicat, comme on l'a déjà prétendu. Le PDG est également un mandataire social.

Le syndic peut être révoqué ou ne pas être renouvelé. Mais d'un autre côté il est doté d'un pouvoir disciplinaire et il peut inscrire une hypothèque sur le lot d'un copropriétaire en toute liberté, s'il s'agit d'un débiteur.

Ce statut reste sans nul doute à préciser.





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Coprofessionnel
Contributeur actif

27 réponses

Posté - 25 juin 2007 :  10:01:31  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par JPM



Il faut vous mettre un peu à la copro


Excellent conseil !

Citation :
Le syndic n'est pas employeur du personnel du syndicat. C'est le syndicat qui est employeur et c'est maintenant écrit en toutes lettres dans les textes du statut. C'est ès-qualités qu'il doit respecter bien entendu le Code du travail.


Décret du 17 mars 1967, article 31 : Le syndic engage et congédie le personnel.

Le syndic fixe aussi les conditions de travail (dont les horaires) et les salaires. Il dispose d'ailleurs pour cela d'une certaine autonomie vis à vis de l'Assemblée Générale. Puisqu'il fait travailler du personnel, le syndic est employeur de ce personnel par délégation, en tant que mandataire du syndicat, qui bien sûr est le véritable employeur, ce que vous avez raison de rappeler.

Cela dit, mon intervention était juste destinée à montrer un exemple de responsabilités non simplement éxécutives du syndic, comme l'art L-17 pourrait le laisser penser.

Citation :
La qualité de mandataire du syndic est admise depuis trente ans. Au demeurant personne auparavant ne lui avait donné d'autre qualification.


Qu'elle soit admise est une chose. Qu'elle soit définie clairement dans les textes en est une autre...

Citation :
Mais qui dit nullité du mandat, dit aussi qu'il y a mandat.

C'est une déduction.
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felix1930
Pilier de forums

5611 réponses

Posté - 25 juin 2007 :  10:39:41  Voir le profil
petit commentaire d'un simple copropriétaire étonné de certaines réponses

lorsque le syndic signe un contrat, le contrat est passé entre le syndicat des copropriétaires de........représenté par le cabinet Machin, si la copropriété change de syndic avant la fin du contrat il n'y a pas de changement d'intitulé c'est toujours le syndicat qui est tenant du contrat seul change,éventuellement par un avenant,le représentant du syndicat.

IL en est de même pour les travaux

Donc,pour moi JPM, voire JB22, sont dans la réalité du "terrain" copropriété
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gbl
Contributeur vétéran

156 réponses

Posté - 25 juin 2007 :  10:50:51  Voir le profil
Bonjour à tous,
Question :
La compta. des collectivités territoriales fait référence à l’engagement juridique.
Quelle est la procédure suivie pour l’enregistrement ?
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 25 juin 2007 :  12:07:58  Voir le profil  Voir la page de JPM


Coprofessionnel, vous me faîtes le coup classique de la définition du droit de propriété par le Code civil ou des bévues de certains politiques : la citation est coupée

Dans le décret du 17 mars 1967, article 31 : A " Le syndic engage et congédie le personnel", il faut ajouter la suite de la phrase " employé par le " syndicat . Cet ajout a été inséré spécialement par le décret du 27 mai 2004 pour ceux qui, comme vous, négligeaient l'arrêt de CA Paris 21e 15/05/1992 et tous les arrêts postérieurs qui déniaient au syndic la qualité d'employeur.

Quand le chef du personnel de la SA Machin engage un salarié, qui est l'employeur ? Le chef du personnel ou la SA Machin ?

Il n'est pas nécessaire d'être agrégé des facultés de droit pour comprendre celà.

Et encore pour :
Citation :
Mais qui dit nullité du mandat, dit aussi qu'il y a mandat.


Vous écrivez : " C'est une déduction "

Non ! C'est une implication.

Une déduction peut être fausse si l'auteur de la déduction a mal interprété.

Une implication est toujours exacte : On ne peut pas parler de la nullité d'un mandat qui n'existe pas.

Ceci étant, le cours de logique semble avoir disparu du programme des terminales, ou alors il est traité à la va-vite. Celà ne facilite pas le travail des professeurs de droit, ni sans doute celui d'autres catégories de professeurs de l'enseignement supérieur.


Et comme les cours d'orthographe (beurk !!!) ont disparu aussi, on trouve un joyeux meli-melo entre les prémisses et les prémices d'un syllogisme, chez ceux qui ont quelques notions de logique.

Le " Robert " n'ose d'ailleurs même plus employer le terme syllogisme ! Il parle de raisonnement, ce qui ne veut rien dire en l'occurence. Il ne faut pas faire grimper le péquin mais se mettre à son niveau









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clemouel
Pilier de forums

2912 réponses

Posté - 25 juin 2007 :  12:32:06  Voir le profil
Grâce à JPM , je suis allé fouiller dans mon dictionnaire Lar****e.

Syllogisme n.m. (gr. sullogismos ; de sun, avec, et logos, discours). raisonnement qui contient trois propositions (la majeure, la mieure et la conclusion), tel que la conclusion est déduite de la majeure par l'intermédiaire de la mineure. (Ex. : si tous les hommes sont mortels [majeure] ; si tous les Grecs sont des mortels [mineure] ; donc tous les Grecs sont mortels [conclusion].)

Prémices n. f. pl. (lat. primitiae ; de primus, premier). Ensemble qui annonce un résultat important : les prémices d'un nouveau roman. * Messe de prémices, première messe célébrée par un nouveau prêtre.

Prémisse n. f. (lat. prae ; avant, et missus, envoyé). Fait d'où découle une conséquence quelconque || Log. Enoncé qui attribue un prédicat à un sujet. (Les prémisses constituent les deux premieres popositions d'un syllogisme.)


Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location vide : Loi 06/07/1989

Edité par - clemouel le 25 juin 2007 12:34:05
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JPM
Pilier de forums

13591 réponses

Posté - 25 juin 2007 :  13:17:00  Voir le profil  Voir la page de JPM


Cher Clemouel,

Vous avez loupé aussi une partie de la page !

Prémices, c'est avant tout les premiers fruits de la terre ou du bétail. Il y a une connotation religieuse car les prémices étaient offerts à Dieu, aux dieux, à une divinité quelconque.

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