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coucou250
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 19 juin 2007 : 18:45:48
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bonjour à tous,
je m'apprête à louer mon 2 pièces, c'est la première fois que je fais cela, j'ai démarché divers agences avec en tête un mandat de gestion (10% avec garantie loyers impayés, etc...)
une agence m'a "appâté" en me disant que chez eux les frais du mandat de location 8% (qui accompagne le mandat de gestion soit 504 euros pour chaque nouvel occupant) me seraient offerts et m'ont promis qu'il n'y avait pas de frais en cas de re-location à un éventuel nouveau locataire
après rdv pour la signature en agence sur le mandat de location figure bien ces frais, l'agence me dit que légalement, à cause de la loi 1989 ils ne peuvent pas faire apparaitre cette "ristourne", qu'ils sont près à me faire un avenant que je vous montre (voir ci dessous)... sur le mandat que je dois signer figure bien ces frais de location et une fois que j'aurai signer ils pourront prendre ce qu'ils veulent vu qu'ils feront l'interface avec les futurs locataires et moi... ils me demandent de leur faire confiance, çà ne me dit rien qui vaille...
je suis ok pour payer les 10% de gestion (qui représentent 630euros/an)c'est un juste salaire pour le service qu'on me rend mais est-ce qu'on me prendrait pas pour un pigeon en m'ayant promis cette ristourne sur mandat de location qui pour moi n'est en fait qu'une remise de 50% sur le premier locataire qui en plus n'est même pas signée??
je rappelle que je n'ai encore rien signer et que la tendance actuelle est de "les envoyés balader" avec leurs contrats
qu'elles sont vos expériences?
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lesterlin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 19:40:01
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En gestion locative, ce qui se pratique régulièrement c'est:
-Frais de recherche de locataire et frais d'acte: Ces frais généralement élevés sont normalement partager par moitié pour chaque partie. Plus de 400 €, selon dépend du type de bien. Et ce à chaque changement de locataire.
- certaines agences vous font payer chaque année le récapitulatif de gestion pour votre déclaration d'impôt. 80 €. Ce qui est abusé pour ma part et pas justement nécessaire. Cela revient cher la feuille de format A4. Mais on a hélas pas le choix. (je parle de mon cas personnel)
-Un pourcentage sur l'ensemble des sommes encaissées. 10% dans votre cas, mais il y a moins chers.
L'agence doit avoir une grille tarifaire, qu'elle doit vous remettre. Soyez bien prudent sur les tarifs et autres.
Pour ma part, j'ai quitté l'agence pour gérer moi-même mes biens.
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capc
Pilier de forums
425 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 20:16:56
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| je trouve également 10% tres cher! mon agence était dans les 8.4% et n'était pas non plus dans les moins cheres mais je l'ai su apres bien évidement ;) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 21:44:06
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En fait il faut surtout que le mandat détaille bien les prestations de l'agence;
* qui fait quoi ?
* qui choisit les candidats locataires, une fois les dossiers vérifiés par l'agence ?
* qui détermine le loyer pour nouveaux locataires ? a savoir c'est VOUS qui devez tjs donner confirmation avant que l'agence ne s'avance directement sans passer par vous.
* qui fait la régul des charges ?
* que se passe t-il en cas de travaux/réparations : nombre de devis à vous soumettre, prise de décision (qui ? comment ?)
* demandez leur quelles sont les démarches lors d'un impayé (juste pour tester leurs connaissances et comparez ensuite avec ce qui est dit sur le forum) 
* etc, etc ....
* bien sur conditions de résiliation, re-paiement des loyers (a quelle date ?) et reversement du DG ... a ce titre, vous pouvez exiger que le locataire fasse le chèque du DG (2 mois de loyer) directement à votre nom (sans passer par agence : pas de comm ....)
bref soyez très très exhaustif .... Posez des questions PRECISES .... lisez les nombreux fils à ce sujet pour vous donner des idées.
c'est vrai que la loi de 89 impose 50/50 pour les frais de bail etc .... donc légalement ils doivent faire une facture aux 2 parties pour leur prestations; c'est un "contournement" que fait l'agence, qui n'est pas illégal: ils vous "offrent" ces frais (faveur commerciale que toute agence peut faire).
Votre agence me semble OK dans son approche commerciale ... 10% me parait toutefois cher, mais il y a l'asssurance impayés comprise: bien voir le contrat, avoir un double une fois signé ( ) et voir combien cette assurance demande et les conditions d'octroi.
en tant que bailleur de plusieurs années, je me passe d'agence (meme habitant à l'étranger) et d'assu impayés ; mais c'est mon choix personel.
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Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 21:53:36
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| je ne conseille pas de prendre le package de l'agence (avec l'assurance loyers impayés), car vraisemblablement, si vous dénoncez ce mandat de gestion, vous ne serez plus pris en charge par cette assurance, car ce doit être un contrat de groupe..... |
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coucou250
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 23:49:45
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merci beaucoup pour vos différentes réponses et avis, je parcourais ce forum depuis quelques jours déjà, c'est une bonne source d'information
une amie de ma compagne loue par agence avec ce même principe, et visiblement çà fonctionne plutôt bien pour elle
>>> "payer chaque année le récapitulatif de gestion pour votre déclaration d'impôt. 80 €"
ce sont des frais que j'avais pas vu venir et qu'elle m'a également confirmé, encore un coup de canif dans la rentabilité^^
j'ai bien envie de me lancer moi-même dans l'aventure mais j'ai une petite appréhension, un petit manque de temps et c'est tellement plus simple de tout déléguer... il va pourtant falloir trancher! |
Edité par - coucou250 le 20 juin 2007 00:07:00 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 08:09:33
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Citation :
Initialement entré par coucou250
j'ai bien envie de me lancer moi-même dans l'aventure mais j'ai une petite appréhension, un petit manque de temps et c'est tellement plus simple de tout déléguer... il va pourtant falloir trancher!
vous savez il faut un investissement "temps" au début pour bien comprendre le méchanisme et les 3 textes importants en non meublé.
après .... si tout roule normalement (paiements tous les mois), vous n'avez rien à faire ! par contre le jour où les locataires vous appellent pour signaler un pbl, là, il faut répondre (chercher artisans, devis et suivi avec eux). Plus facile si vous habitez pas trop loin. sinon .... vous avez tjs la possibilité de faire appel à agence pour trouver le locataire et gérer vous-même  |
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coucou250
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 17:58:18
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Citation :
Initialement entré par Joulia
Citation :
Initialement entré par coucou250
j'ai bien envie de me lancer moi-même dans l'aventure mais j'ai une petite appréhension, un petit manque de temps et c'est tellement plus simple de tout déléguer... il va pourtant falloir trancher!
vous savez il faut un investissement "temps" au début pour bien comprendre le méchanisme et les 3 textes importants en non meublé.
après .... si tout roule normalement (paiements tous les mois), vous n'avez rien à faire ! par contre le jour où les locataires vous appellent pour signaler un pbl, là, il faut répondre (chercher artisans, devis et suivi avec eux). Plus facile si vous habitez pas trop loin. sinon .... vous avez tjs la possibilité de faire appel à agence pour trouver le locataire et gérer vous-même
c'est décidé je vais tout gérer en direct, étant toujours dans la même ville que mon bien à louer, ce temps je vais bien le trouver et çà m'évitera des frais/engagements superflus...
je vais d'ailleurs prendre exemple sur votre page personnelle
encore merci  |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 07:39:09
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le pb est de choisir son locataire.
Sinon il existe des formules très peu chères pour la gestion locataire.
De toutes façons, par prudence et au vu du sale boulot (que je vois en tant que prdte de CS) effectué par les agences qui gèrent certains logements de notre immeuble ex : logements insalubres ou complètement dégradés quasi de façon systématique, loyers non suivis quand le copropriétaire ne se retrouve pas avec des squaters... je ne considère la gestion locative que pour la recherche de locataire (ce qui est déjà très bien), le calcul du loyer et augmentations,les papiers etc . Sans cela je pense qu'il faut s'en occuper et être là pour tout pb.
Plus tard seulement je gérerai seule et pour cela je ferai un bail notarié + assurance impayés + huissier pour l'état des lieux, c'est très cher mais c'est une sécurité pour les signatures et pièces fournies, et une facilitation pour le recouvrement des impayés ou pb de dégradation éventuelle du bien. Au total ce n'est pas plus cher que la gestion locative.
Le pb c'est la négociation en cas d'impayés ou de dégradation quand il y a un crédit à rembourser. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 juin 2007 : 09:05:49
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10%, .... désolé, mais ça ne veut RIEN dire.
Les frais de gérances doivent être de l'ordre de 5% hors taxe, ce qui fait 6% TTC environ, en évitant les ajout du genre 6 euros par mois, ou 30 euros par trimestre.
Soyez certain que le DG (dépôt de garantie) vous est versé.
Quel est ENSUITE le cout de l'assurance HT et TTC?
N'oubliez pas que 6%TTC est théorique, et en réalité cela fera plus, pour deux raisons: Vous payez non pas sur les loyers mais sur TOUTE somme percue, dont:
1/ Le dépôt de garantie de deux mois bruts
2/ les provisoins sur charge, et les régularisations.
Sur un loyer de 500 plus 100 de provisions sur charge, vous coryez béatement avoir une retenue de 5% affichée, soit 25 euros par mois ce qui est négligeable.
Dans la réalité, c'est 6% TTC, et non pas sur 500 euros, mais bien sur 600 euros, donc 36 euros. Si vous avez dans le contrat une charge fixe additionelle genre 6 euros par mois, vous payez donc 42 euros pour un loyer brut de 500, donc le 5% du départ s'avère être en réalité 8,4%, ce qui comemnce à bien faire.
Avec une ou plusieurs assurances vous pouvez atteindre facilement les 15%.
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Festina lente |
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coucou250
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 22:07:31
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je passe vous donner de mes nouvelles, l'appartement est loué et je gère en direct, j'ai trouvé une locataire qui correspond à mes critères de solvabilité, avec une bonne caution et dont la personnalité que j'ai pu un peu cerné en 3 rencontres (visite/pré-remplissage du bail/signature finale avec fourniture de tous les documents requis par mon assurance loyer-impayé) me donne toute confiance dans la tenue normale de mon bien...
tout çà pour:
100euros de pub
11euros pour le "dossier bailleur" obtenu dans une papeterie (bail/état des lieux/caution solidaire)
environ 200euros/an pour l'assurance
le temps qu'il a fallu pour faire 4 visites
et aussi 125euros pour le DPE (ouf valable 10ans)
je vous met l'adresse du forum/annonce que j'ai utilisé pour détailler l'annonce
http://sega.xooit.fr/index.php
c'est pas super abouti mais çà m'a bien aidé (en m'évitant quelques coups de fils inutiles^^)
pour le moment tout se passe bien et j'ai évité l'intermédiaire (au sérieux et au coût final toujours un peu aléatoire)
bref, je suis confiant dans l'avenir, il n'y a plus qu'un seul nuage à l'horizon, celui de la fiscalité^^, mais universimmo devrait encore une fois m'aider et être une bonne source d'information! |
Edité par - coucou250 le 18 juil. 2007 22:29:11 |
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