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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 28 juin 2007 : 14:39:26
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Bjr,
Je viens d'hériter d'un immeuble de 4 appartements dont 3 sont loués à prix symbolique. Je sui démunie car je débarque comme une innocente dans le monde de l'immobilier. Un des locataires n'est pas capable de produire un bail. Quels sont mes droits ? sur les loyers sou-évalués ? et sur le locataire sans bail ?
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 28 juin 2007 : 15:33:55
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Le locataire n'est pas sans bail, il est sans contrat. Son bail existe, et il va donc falloir reconstituer avec lui oralement les élementes du bail pour comprendre comment ça fonctionne.
Il n'a pas à 'PRODUIRE' son contrat sur votre demande, chaque partie en a une, et vous pouvez afin qu'il vous aide lui demander poliement qu'il vous en fournisse une copie, ce qu'il est parfaitement en droit de vous refuser.
Les prix symboliques résultent de quoi?
par exemple, les réévaluations ont-elles été faites?
Quels sont les états de ces logements?
Depuis combien de temps les locataires sont dans le slieux?
Quand se terminent les 3 baux avec contrat? |
Festina lente |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 juin 2007 : 17:09:49
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Merci pour ta réponse. Concernant l'origine des bas loyers, c'est une longue histoire. Peut être pas l'endroit idéal ici pour la raconter en détail. La vielle dame habitait un des 4 appartements et avait loué les 3 autres à bas prix à des personnes qui étaient supposées lui rendre des services. Certains tenaient promesse, d'autres pas. La pauvre femme était malade et ne pouvait plus sortir depuis bien longtemps. Les dernières années, elle n'allait que du fauteuil au lit et retour. Elle était très dépendante de ses voisins/locataires. Et sa maladie lui donnait d'autres soucis que celui de faire la guerre aux indélicats.
Quelle est la différence entre bail et contrat ? la personne en question fait partie ds indélicats et je n'aurais aucun scrupule à la chasser si je peux, et à vendre son appart pour payer les droits de succession. Quand aux autres, libérés par la force des choses de leurs obligations envers la défunte, ça serait très bien que leurs loyers puissent être revus conformément au marché. je n'ai pas les contrats sous les yeux pour savoir leur date d'expiration. Toujours est-il que si je veux garder la maison, par respect pour la défune qui me l'avait demandé, il me faudra bien trouver des revenus quelquepart... sinon, le principe de réalité l'emportera, mais je préfère pour l'instant ne pas y penser. |
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artem
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1540 réponses |
Posté - 28 juin 2007 : 17:51:09
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ce que voulait dire ribouldingue, c'est qu'une absence de bail écrit ne veut pas dire qu'il n'y a pas de bail, il est juste oral mais est conforme exactement aux memes regles que l'ecrit.
tout d'abord, il faut déterminer la date d'entrée dans les lieux de chaque locataire pour connaitre les fins de baux respectifs pour envoyer des congès pour vente ou, ce qui devrait vous interesser, des propositions de réévaluation des loyers. je vous invite à lire en détail la loi de 1989 qui régi les baux non meublés, en partant de l'hypothese que c'est sous cette loi que sont loués les appartements
c'est par ici
bon courage car ca ne vas etre de la tarte |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 28 juin 2007 : 19:14:33
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Citation :
Initialement entré par artem
bon courage car ca ne vas etre de la tarte
Merci des encouragements. En effet, ça s'annonce un peu comme ça. Pour les détails sur les locataires je ne connais pas tous les détails. les 3 sont différents.
il y a une dame agée qui habite là depuis qu'elle est mariée, donc juste après la guerre. je crois que elle, bénéficie d'une ancienne loi que je ne connais pas mais qui fait que le loyer est dérisoire et bloqué. -> ça vous dit quelque chose ?
Il y a un "jeune retraité" qui vit là depuis "longtemps" (avant 1989, c'est certain)
et un couple qui n'est là que depuis 3 ans. Ces derniers ont bénéficié d'un loyer modique moyennant des services qu'ils n'ont rendus que pendant quelques mois, puis ils ont cessé de payer tout simplement.
Je ne sais pas ou sont tous ces contrats. Le notaire leur a je crois demandé de lui faire des copies mais je ne sais pas si elle les a eues... J'ai RDV avec elle dans 2 semaines. C'est donc maitnenat que j'ai besoin de mieux connaitre tout ça, ne serait-ce que pour poser les bonnes questions et ne pas signer n'importe quoi. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juin 2007 : 19:23:09
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En fait, il va falloir les dates EXACTE.
Si vous ne vendez que un seul appartement de l'immeuble, ca va être un beans (excusez moi du mot) car il va falloir faire metrer les lieux, faire rédiger un réglement de copropriété, faire nommer un syndic qui va vous couter cher, bref, pour quatre appartements, ca va vous revenir certainement tres cher.
De plus, vendre un appartement avec qqn dedans entraine une décote, il faut que le preneur trouve en effet un rendement, grosso-modo selon les risques et l'état il va vouloir entre 6% (centre villes bien placés, état superbe sauf Paris) et 12% parfois plus.
Caculez vos loyers annuels, multipliez entre x 8 et x 15 et vous aurez l'estimation de ce que ca peut valoir.
Déduisez les couts des diagnostics, et des frais d'agence, et vous allez voir ce qui reste. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 juin 2007 19:25:06 |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 02:51:49
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merci de cet éclairage.
Je comprend le problème du syndic et de la copropriété (au moins le principe lol) pour ce qui est de la vente, un achteur potentiel va faire exactement le même calcul, que l'immeuble soit morcelé ou pas, cad que si je vends avec mes locataires dedans, il calcule un prix dérisoire parceque l'immeuble rapporte peu, et sinon je dois virer les locataires, or ça n'a pas l'air facile apparemment. |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 05:49:29
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il y a encore une autre façon de voir comment je vais me faire plumer par le fisc.
dans la ville ou se trouve l'immeuble, la comparaison du prix moyen de vente et du prix moyen d'achat donne vente = 19 ans de loyer. 20% de décote pour cause de location, fois 60% de frais = 50% donc le fisc va me demander en gros 9 à 10 and de loyer.
si vous me dites que l'acheteur me proposera 8 ans, je perd déja un an sec dans l'histoire, plus les frais.
et le pire est que si l'acheteur calcule son prix sur les loyers effectifs actuels, et non pas sur la valeur locative (il va probablement faire une pondération), ça alourdit encore le tableau.
donc finalement, la eule issue est de réussir à expliquer au fisc que cet immeuble ne vaut pas ce qu'il voudrait me faire croire.
comment je dois m'y prendre pour cela ? et quelles sont mes chances d'aboutir ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 06:34:16
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IL calcule sur le sloyers réels, pas du tout la valeur locataive. Vila ce qui explique MON calcul. Les locataires ne sont pas expulsables.
Il ne fera pas de pondération.
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Festina lente |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 09:26:22
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merci ribouldingue de me remonter le moral  . C'est vraiment le genre de truc dont j'ai besoin en ce moment. 
Bref, je renouvelle ma question :
" donc finalement, la seule issue est de réussir à expliquer au fisc que cet immeuble ne vaut pas ce qu'il voudrait me faire croire.
Comment je dois m'y prendre pour cela ? et quelles sont mes chances d'aboutir ?"
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 09:59:08
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Je ne comprends pas votre question.
Si c'est une sucession, c'est bien vous qui déclarez la valeur au fisc.
En quoi le fisc 'essaye de vous faire croire une valeur'? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 juin 2007 10:00:02 |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 13:19:09
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| en me faisant un redressement par exemple. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 13:39:17
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C'est pas la question.
C'est vous qui faites une déclaration de valeur. A vous de mettre ce que ca vaut. Il n'y a aucune raison ce faisant d'avoir un redressement.
Quadn vous parlez >expliquer au fisc<, c'est pour le futur cas de redressement? Je n'avais pas compris.... |
Festina lente |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 13:47:38
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| oui. je crois que si mon estimation est la moitié de celle que fera le fisc à la réception de mon dossier, il faudra s'expliquer, et se comprendre. En fait, je voudrais bien anticiper ces explications. Si je sens que le courant ne passe pas, que je vais galéré, que je vais y perdre mes économies et celles de mon mari, je refuse l'héritage et basta. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 juin 2007 : 14:21:03
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Vous devez gardez les éléments d'évaluation. Si vous n'êtes pas sure de vous, vous pouvez faire évaluer par un professionnel, ce sera payant.
Pourquoi ne pas faire l'ingénue, et tenter de faire faire des évaluations (gratuites) par des agences si vous pouvez faire visiter au moins l'immeuble et les parties communes, pour avoir, non pas des attestations, mais des ordres de grandeur (vente de l'immeuble en bloc)?
Personellement, ce n'est pas sur l'évaluation que je calerais.
Ca vaut ce que ca vaut aujourd'hui, votre immeuble. Demain, ca peut valoir autre chose, le tout est de savoir le justifer. Il faut conserver ses dossiers. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 juin 2007 19:02:10 |
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 00:58:32
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| juste une idée comme ca pour connaitre la date d'emmenagement des locataires : contacter EDF pour connaitre les dates d'ouvertures des abonnements. s'ils sont comprehensifs et vous répondent, ca vous donnera deja une marge de manoeuvre potentielle car les locataires ne sont pas obligés de vous fournir leurs exemplaires de baux, vous devez avoir ceux de la defunte |
Edité par - artem le 01 juil. 2007 20:22:07 |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 04:25:48
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Superbe ce tuyau ! Merci ! EDF, oui, je vais y aller. La vieille dame est inexpulsable (80 ans) (il y a quand même des lois utiles). Un autre locataire est sans problème, mais les mauvais payeurs sont plus ... rugueux ...
Les papiers de la défunte ? parlez-moi de ça. J'ai passé deux jours, juste après le décès, à ne faire que ça, puis j'ai remis tout ce que j'ai trouvé au notaire et voila. |
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