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 Sujet  |
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MI45
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 30 juin 2007 : 14:20:56
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Bonjour,
J'ai prochainement rendez-vous avec le notaire de ma mère dans le cadre de la succession de ma grand-mère, mais à mon grand désespoire ledit notaire est avare en conseil et je dois constement lui tirer les vers du nez - je vous solicite donc pour avoir quelques informations :
Cas rencontré :
Suite au décès de mon grand-père, ouverture de la succession portant sur une maison implantée sur 3500m² de terrain.
Héritiers : Ma mère (50%) et 3 nièces se partageant la part de leur mère(50%).
Les nièces ne vivant pas en France, elles ont accepter de me vendre leurs parts, nous sommes donc parti sur une demande de CU en vu de partage successoral portant à 4 le nombre de terrain (contruction actuelle démolie).
Mon projet racheter les 2 terrains revenant aux nièces à un prix très avantageux (conclu d'un commun accord suite au passif familial).
Ma crainte - préemption de la mairie sur les 2 terrains que je souhaites acquérir au vu du prix de vente.
Me serait-il possible avant que le partage successoral (création des 4 terrains) n'ai lieu de racheter la part des nièces et ainsi me retrouver en indivision avec ma mère sur l'ensemble du bien tel qu'il existe aujourd'hui pour eviter la préemption de la mairie. La division parcellaire n'interviendrai qu'ultérieurement, toujours en indivision et par la suite pour solder l'indivision nous nous partegerions les 4 terrains soit 2 pour ma mère et 2 pour moi.
Je serais dans le champs d'application du permis d'aménager. Est-ce si contraignant que ça?
Merci par avance pour vos réponses.
MI
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 17:06:13
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| Le notaire vous a-t-il signifié que les terrains étaient susceptibles de faire l'objet d'une préemption? |
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MI45
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 30 juin 2007 : 23:57:43
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Bonsoir,
Le notaire ne m'a rien signifié, j'ai pris rendez-vous mardi prochain avec le maire de la commune où est localisé le terrain pour évoquer l'éventuealité du recours à leur droit de préemption.
Mon inquiétude réside dans le fait que la commune se prononce sur son attention de préempter lorsqu'une promesse de vente signée lui est soumise, or si je signe une promesse avec les nièces de ma mère le prix de vente sera plus qu'attractif puisque nous avons conclu de nous baser sur les estiamtions réalisées par les agences mais pour l'ensemble immobilier et non pas pour chaque terrain . |
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toufig
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 01:11:10
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Bonjour.
La mairie peut preempter lorqu'il y a vente.Avant ou apres partage ca ne change pas le probleme. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 09:48:57
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| maius la mairie ne peut préempter que si une délibération a instauré une zone de préemption dans la zone concernée et qu'elle a un motif de préemption (projet suffisamment précis piour justifier cette dépense de fonds publics). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 10:15:28
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Ce fil serait une occasion à saisir de faire le point sur des "zones de préemption" inscrites sur les CU.
Dans une succession, un des héritiers peut donner une soulte aux autres pour garder le bien.
Votre mère pourrait faire ce choix.
Puis, elle vous ferait une donation d'une des 2 parties de terrain
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 01 juil. 2007 : 13:05:17
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Le cas de MI45, comporte plusieurs volets:
1) La succession:
Elle va permettre la division sans recourir au lotissement.
Il faut donc éviter les rachats de "parts" qui maintiendrait l'unité foncière.
2) Les transferts de propriété:
Ils occasionneront des frais de mutation et d'éventuelles plus-values.
Les nièces ayant opté pour la compensation financière, il va falloir trouver la meilleure solution fiscale.
3) L'éventulle préemption:
Il faut absolument savoir si elle est d'actualité.
Si c'est le cas, il faut regarder les possibilités de ne pas y être exposé.
4) La gestion de tout cela en apportant les garanties nécessaires aux parties prenantes et la transparence administrative et fiscale.
Tout compte fait, je comprend un peu le mutisme du notaire... |
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MI45
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 10:02:17
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Bonjour,
Merci pour l'intérêt apporté à mon dilème.
Par chance, j'ai eu rendez-vous lundi avec le notaire de ma mère, ce dernier étant en congé j'ai été reçu par son clerc, bien plus dynamique. Nous avons passé en revu le dossier et tiré les conclusions suivantes :
Selon lui, nous devons abandonner la division parcellaire successorale en vue de mon rachat des 2 terrains aux nièces, le risque de préemption étant trop élevé (conclusion suite à mon Rdv avec le maire).
Nous allons opter pour un rachat de l'indivion des nièces, ainsi je serai en indivision avec ma mère et nous nous occuperons de la division foncière en 4 lots par la suite.
Cette procédure nous obligera à passer par un permis de lotir, chacun des terrains aura son propre accès sur la voie public, aucune création d'espaces communs. Vous est-il possible de m'indiquer la lourdeur de la procédure du permis de lotir et à quels frais dois-je m'attendre?
Cordialement
MI45 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 21:24:05
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Citation :
Initialement entré par MI45
Bonjour,
Merci pour l'intérêt apporté à mon dilème.
Par chance, j'ai eu rendez-vous lundi avec le notaire de ma mère, ce dernier étant en congé j'ai été reçu par son clerc, bien plus dynamique. Nous avons passé en revu le dossier et tiré les conclusions suivantes :
Selon lui, nous devons abandonner la division parcellaire successorale en vue de mon rachat des 2 terrains aux nièces, le risque de préemption étant trop élevé (conclusion suite à mon Rdv avec le maire).
Pour que le risque de préemption soit élevé, il faudrait être certain que les parcelles sont préemptables, chose que vous n'avez pas vérifié.
Vous ne faites pas partie des héritiers (à moins que je n'ai pas tout compris). Vous devrez donc acheter aux nièces, ce qui pourra donner lieu à préemption.
Citation :
Nous allons opter pour un rachat de l'indivion des nièces, ainsi je serai en indivision avec ma mère et nous nous occuperons de la division foncière en 4 lots par la suite.
Pour l'instant, votre mère et les nièces ne sont soumises à aucune obligation d'indivision. Elles peuvent choisir de se partager la propriété.
Racheter les "parts" des nièces suppose que la succession ait été réglée (les nièces devront payer les frais de succession) et qu'une mutation en votre faveur ait lieu (vous payerez alors les frais de mutation), et cette mutation est susceptible de préemption. Ne vaudrait-il pas mieux que votre mère soit attributrice de la propriété et qu'elle dédommage les nièces?
Citation :
Cette procédure nous obligera à passer par un permis de lotir, chacun des terrains aura son propre accès sur la voie public, aucune création d'espaces communs. Vous est-il possible de m'indiquer la lourdeur de la procédure du permis de lotir et à quels frais dois-je m'attendre?
La procédure de lotissement n'est pas chose simple.
Et en aucun cas elle ne vous mettra à l'abri d'une préemption.
Citation :
Cordialement
MI45
Je ne suis donc pas certain que vous atteindrez vos objectifs de cette manière. |
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MI45
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 16:04:20
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Bonjour,
Larocaille, encore une fois merci por votre intervention.
Au niveau de la succession, il n'y aura aucun frais de succession ni pour les nièces, ni pour ma mère, le montant estimé du bien immobilier n'ouvrant aucun droit à payer.
La succession va être règlée courant Septembre, le projet étant de conserver chacun un
terrain et de vendre les 2 autres pour obtenri du financement, le notaire nous a conseillé la procédure que j'ai expliqué plus haut.
D'après lui la mairie n'ira pas préempter (terrain en zone DPU) lors de mon rachat de l'indivision des nièces car aucun intéret pour la commune de se retrouver en indivision avec ma mère.
Ma crainte à ce jour est le coût liè à la procédure de lotissement.
Cordialement |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 05 juil. 2007 : 21:21:08
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C'est vrai qu'il y a peu de chance que la mairie préempte un bien en indivision.
Par contre, elle pourra préempter les 2 parcelles que vous mettrez en vente.
Juste une petite idée en plus:
La propriété indivise comportera une construction qui a plus de 10ans.
Tant que cette construction existe, vous avez la possibilité de détacher 2 parcelles pour les vendre sans que cela ne constitue un lotissement. Un fois les deux parcelles vendues, il vous reste une propriété bâtie indivise. Vous pourrez alors démolir la construction et demander un PC pour construire 2 maisons (il faut vérifier que le POS/PLU ne l'interdit pas). Seul inconvénient, vous restez en indivision avec votre mère. |
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MI45
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 09:57:34
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Merci pour cette nouvelle piste, je vais l'explorer.
Par mesure de sécurité, je vais déjà tentet de faire évaluer le cout de la viabilisation de chacun des terrains pour déterminer l'enveloppe globale à prévoir.
Car, sauf erreur de ma part, il s'agit des seuls frais supplémentaires (avec le coût de géomètre) drendu obligatoire par la procédure de lotissement (si je dois aller jusque là).
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SUCCESSION ET URBANISME
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