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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 02 juil. 2007 : 11:26:25
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http://www.services-nego.com/ACTUALITES/article.php?idArticle=95
Me Michel Sudre, Notaire honoraire à Bordeaux a souhaité réagir à notre article sur le retournement de marché paru dans le dernier numéro du bulletin Services Négo. Voici son texte :
La bulle des valeurs mobilières des années 2000-2001 s'étant progressivement estompée non sans dommage, voilà-t-il qu'une nouvelle a progressivement pris le relais : la bulle immobilière. Même si les origines sont différentes, le dégonflement de l'une n'est pas étranger au gonflement de la seconde. Bien sûr, il en existe d'autres causes connues des professionnels que l'on peut résumer ainsi :
- Droits de mutation au plus bas ;
- Inflation importée d'Angleterre où les prix de l'immobilier sont déconnectés de la réalité – système des "mortgage transmissible" ;
- Taux d'intérêt anormalement bas ;
- Allongement dramatique de la durée des prêts sur 30 ans, soit une vie entière de travail.
Si l'on fait une comparaison avec la bulle mobilière des années 2000, les slogans sont différents : "les valeurs des sociétés, notamment des TNT, ne s'évaluent plus en fonction des bénéfices mais des chiffres d'affaires". Pour l'immobilier : "Les mensualités d'emprunt sont moins chères que les loyers", sauf que le loyer peut s'arrêter au bout d'un mois alors que le prêt implique une contrainte sur le long terme et n'est pas sensible aux aléas familiaux, tels que chômage, divorce, etc.
La crise qui pointe à l'horizon n'est pas nouvelle et les cycles interviennent généralement au bout d'une dizaine d'années. Nous avons connu celle des années 1970, 1980 et 1992. Les deux premières se sont soldées sans dommage pour les particuliers. À l'époque les salaires augmentaient de 10 % par an, les prix et l'inflation suivaient le même rythme. Les seules victimes étaient les promoteurs ou les établissements financiers dont le principal d'entre eux la Banque L. H. avait pour slogan : "Nous finançons tous vos projets, y compris les coups de foudre". La suite est connue. Quant à la crise de 1992 avec une circonstance aggravante, c'est que même les biens de mauvaise qualité (appartements des années 70 en bout de course situés dans les barres d'immeubles) ont vu leurs prix doubler. En parallèle, les charges afférentes à ces biens se sont accrues : hausse du chauffage, mise au norme des ascenseurs, etc.
Quant au législateur, la boulimie est de mise : après les termites, le plomb, l'amiante, le gaz, tout contribue à charger la barque de l'immobilier. Sans parler du nombre d'abonnés à l'I.S.F. qui ne cesse d'augmenter, le syndrome de l'Ile de Ré ayant déjà gagné le continent.
Depuis 1992, l'immobilier enregistre une hausse de 100 %, alors que les revenus des salaires, des retraites ou des valeurs mobilières ne dépassent pas 25 %. La bulle qui est d'environ 50 %, ne demande qu'à éclater.
Par ailleurs, l'immobilier souffre d'opérations sous-jacentes qui plombent son avenir dont voici 4 exemples :
1er exemple : Opération de défiscalisation : achat de terrain payé trop cher, construction dans des délais très courts (6 à 7 mois) ne respectant pas les délais de construction, aucune surveillance des futurs propriétaires encore inconnus, vente en produits financiers à de lointains acquéreurs dont les 9/10e ne se sont jamais déplacés et le tout acheté à crédit. En cas de vente due à des contingences familiales, la perte est d'environ 50 %.
2e exemple : Opération qualifiée de marketing (technique mise au point par une banque parisienne) : lorsqu'un bien est invendable à Toulouse à 200 000 €, il est transformé en produit financier, vendu à Dunkerque à 240 000 € avec un prêt de 220 000 € et une garantie des loyers de 5 ans.
3e exemple : Terrain à bâtir acheté plus cher que la construction qu'il doit recevoir l'ensemble étant difficilement revendable.
4e exemple : Surimposition de l'immobilier. Si l'on a présent à l'esprit l'impôt foncier et la taxe d'habitation, on oublie que ces impôts n'étant pas déductibles de l'IRPP, les redevables paient l'IRPP sur les sommes qui ont déjà supporté ces deux impôts. À cela s'ajoute l'I.S.F., ce qui revient à dire que l'immeuble est éventuellement taxé 4 fois.
Tous ces éléments ont contribué à pousser le marché vers des sommets qui ont créé une richesse artificielle qui donne le vertige. Les récentes déclarations du Directeur de la BCE et du gouverneur de la Banque de France qui, en langage diplomatique, déclarent "surveiller le marché immobilier" montre bien que l'inquiétude est réelle. Les surendettés de l'immobilier devraient venir grossir les victimes des crédits revolving et donner du grain à moudre à la Banque de France.
En résumé, les professionnels attendent le "soft landing" mais c'est bien le "crash landing" qui se profile à l'horizon.
Michel SUDRE
Notaire honoraire à Bordeaux
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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priscos
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 20:37:22
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un loyer qui n'est pas sensible aux aléas familiaux, tels que chômage, divorce, etc.
on ne divorce pas quand on paye un loyer ?
par contre on peut facilement t'expulser lorsque tu ne payes plus .
enfin plus facilement que lorsque tu as acheté (assurance prise lors du credit)
"le loyer peut s'arrêter au bout d'un mois" : et apres on va au canal saint martin ? |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 02 juil. 2007 : 22:45:23
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Si tu es obligé de vendre parce que tu divorces alors que les prix sont decendus et que tu as acheté a prix fort en haut de cycle ...tu peut y aller au canal St martin. Et puis le temps que ca se vende, tu es obligé de prendre en + un loyer pour un studio car tu as laissé l'appart familial a ta femme et a tes gosses.
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Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 00:50:03
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Alors quelboulot, plutot que répondre aux arguments développés, comme d'hab, on préfère chercher des poux dans la tête.
L'article a été publié par les notaires eux mêmes sur un de leur site, la crédibilité de l'auteur leur semblait donc suffisante. Le fait que ce notaire honoraire ait arrèté son activité lui donne justement la crédibilité de celui qui n'a "plus d'argent a gagner ou a perdre dans l'histoire" , contrairement aux notaires en activité qui eux veulent absolument éviter un ralentissement des transactions du a une attente de la baisse par les acheteur. ( Le moyen le + efficace de convaincre de ne pas diffèrer un achat étant de faire croire que la baisse ne viendra pas et qu'il est par consequent inutile de l'attendre ).
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pasdebol1
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 13:15:05
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Le notaire, ce n'est pas le métier que certaines personnes ont raillé et décrédibilisé parce qu'il n'a pas annoncé la crise de 1990 ?
Et aujourd'hui avec une déclaration de l'un d'entre-eux, il faudrait non seulement le recrédibiliser mais ne tenir compte que de cet avis en occultant tout les autres qui ne vont pas dans le même sens ?
J'ai du mal à comprendre... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 16:52:27
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Citation :
Initialement entré par pasdebol1
Le notaire, ce n'est pas le métier que certaines personnes ont raillé et décrédibilisé parce qu'il n'a pas annoncé la crise de 1990 ?
Et aujourd'hui avec une déclaration de l'un d'entre-eux, il faudrait non seulement le recrédibiliser mais ne tenir compte que de cet avis en occultant tout les autres qui ne vont pas dans le même sens ?
J'ai du mal à comprendre...
Il y a parfois un visionnaire dans la profession. |
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Edité par - LeNabot le 03 juil. 2007 16:52:46 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 03 juil. 2007 : 21:19:40
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Il y a parfois un visionnaire dans la profession.
Citation :
Initialement entré par LeNabot
- Taux d'intérêt anormalement bas
En fait c'est un banquier déguisé en notaire.
Walt92
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 01:22:49
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Citation :
Le notaire, ce n'est pas le métier que certaines personnes ont raillé et décrédibilisé parce qu'il n'a pas annoncé la crise de 1990 ?
Et aujourd'hui avec une déclaration de l'un d'entre-eux, il faudrait non seulement le recrédibiliser mais ne tenir compte que de cet avis en occultant tout les autres qui ne vont pas dans le même sens ?
J'ai du mal à comprendre...
Franchement, vous voyez les notaires ou les autres pros de l'immo annoncer le crack, si ils le faisaient se serait inévitablement le crack direct. On ne peut quand même pas attendre d'eux qu'ils se fassent hara-kiri. Mais peut etre voulez vous par un moyen détourné simplement suggèrer l'idée que les notaires ne sont pas crédibles?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 juil. 2007 : 08:28:27
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Citation :
Initialement entré par papanoel
On ne peut quand même pas attendre d'eux qu'ils se fassent hara-kiri.
Un notaire peut se permettre d'annoncer ou de prévoir ouvertement un crack. Il lui resterait dans son fond de commerce, les donations et les successions.
Par contre pour un AI c'est plus délicat. A part retourner à son métier d'origine, vendre des portables, je ne vois rien d'autre. |
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Un notaire parle clair : ça sera le crash landing.
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