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Qui voulez vous que ce soit si ce n'est le syndic qui est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical n'a aucun pouvoir pour le faire !
comme indiqué par oldman24, il n'y a qu'un représentant légal du syndicat des copropriétaires "le syndic" c'est donc lui qui doit signer l'acte; ceci doit d'ailleurs être spécifié dans la résolution donnant accord pour cette cession de parties communes (l'AG autorise la cession de ......et mandate XXXX syndic pour signer l'acte de vente - ou qq chose de similaire-)
comme indiqué par oldman24, il n'y a qu'un représentant légal du syndicat des copropriétaires "le syndic" c'est donc lui qui doit signer l'acte; ceci doit d'ailleurs être spécifié dans la résolution donnant accord pour cette cession de parties communes (l'AG autorise la cession de ......et mandate XXXX syndic pour signer l'acte de vente - ou qq chose de similaire-)
Je viens de vérifier.Dans le PV de l'AG qui autorise la vente il n'est pas fait mention de mandataire pour signer l'acte de vente.Il est juste noté:"l'AG accepte l'offre de rachat de la bande de terrain par la ville".
il aurait du clairement , dans une résolution de l'AG, être donné mandat au syndic pour signer tous les actes au nom du syndicat
Il est dommage que tous les projets de résolutions des AGO des SDC ne soient pas soumis préalablement à nefer pour être surs que les rédactions soient faites avec toutes les mentions et dans la plus grande clarté.
Ici, comme dans bien des cas, il n'est pas nécessaire de donner un mandat au syndic, spécifiquement !
Il n'est indispensable que pour les actions en justice, du moins celles en demande !
L'AG ayant pris les décisions qui conviennent, il appartient en propre au syndic, représentant légal du syndcat, de les mettre en œuvre aussitot, ici pour la vente d'une partie commune, là pour la passation d'un marché .... !!
Pas besoin d'une résolution spécifique, n'en déplaise à Nefer ou à d'autres (Mais que vont-ils inventer, parfois !!! ....)
gédehem, étant donné que je pense être dans les "autres",si vous reprenez ma réponse il n'y a qu'une résolution elle donne autorisation à cession et au syndic de signer l'acte;pour moi il s'agit d'une délégation de pouvoir qui entre dans l'article 21D1967 (avec l'application à compter du 01.09.2004 qui fait obligation,semble t il, d'un projet de résolution complet - dans ce cas cession et délégation)
Alors Félix, je vais vous mettre dans "les autres" ! ...
Car dans un 1er temps, vous précisiez : " comme indiqué par oldman24, il n'y a qu'un représentant légal du syndicat des copropriétaires "le syndic" c'est donc lui qui doit signer l'acte ;
pour ajouter aussitôt : "ceci doit d'ailleurs être spécifié dans la résolution donnant accord pour cette cession de parties communes...
En qualité de syndic il est "représentant légal du syndicat", point final, une résolution le rappelant n'a donc aucun sens !
La délégation selon D.art.21 est d'une toute autre nature !! Il s'agit d'une "délégation de pouvoirpour décideren lieu et place de l'AG" d'un acte relevant de L.art.24 ...!
Rien à voir ici avec la signature au nom du syndicat, qui est de droit dans la fonction même du mandat de syndic, "représentant légal"..
Toutes les formules de résolutions tendant à la signature par le syndic d'un acte chez un notaire, au nom du syndicat, comportent une formule d'habilitation spéciale.
La raison (1) en est que la plupart des notaires exigent cette habilitation spéciale.
La raison (2) en est qu'il ne suffit pas que le syndic ait seul vocation à exécuter la décision de l'assemblée pour qu'il soit investi du pouvoir nécessaire, qu'il ne trouve pas dans les textes du statut.
La solution est identique pour tous les représentant légaux de personnes morales.
Le fondement de la solution est, me semble-t-il, l'article 1988 du Code civil qui exige un mandat exprès au mandataire pour les actes de disposition.
JPM, quel est le fondement juridique de votre affirmation ??
Quels sont les textes qui précisent que pour certains actes, qui plus est à définir, le syndic aurait nécessairement besoin d'une habilitation particulière, au dela de son mandat de syndic donné conformément à la loi ???
Mis à part D.art.55 dans des cas particuliers, les textes ne prévoientaucune habilitation spécifique, contrairement à ce que vous laissez entendre !
Le fait que, selon vous, certains notaires "exigeraient" (!?!?!) une telle habilitation spéciale, relève, pardon de le dire ainsi, d'un fondement juridique niveau "comptoir de bistrot" ....
Cela me fait penser aux banques qui demandent le récépissé de déclaration en préfecture pour ouvrir le compte d'un syndicat !
Vous avez d'autres arguments "juridiques" de cette sorte ?
Votre référence à l'article 1988 ne tient pas la route un instant, et je suis surpris que vous le citiez ici : ce n'est pas le syndic qui qui décide par délégation de prendre acte de disposition" pour le compte d'autrui !!!
Où avez vous vu cela ??? La jurisprupence sur ce point est claire !
Le syndic ne prend pas lui-même un acte de disposition, pouvoir qui relèverait effectivement d'un mandat exprès selon cet art.1988 !!
Le syndic ne fait ici QUE mettre en œuvre, exécuter dans le cadre de son mandat général de 'syndic' l'acte de disposition décidé par l'AG d'un syndicat !!!
Il ne faut pas renverser ici le sens des choses, ceux qui décident (AG) et ceux qui exécutent dans le cadre de leur mandat (le syndic).
Et pour exécuter, ici signer au nom du syndicat qui l'a décidé, pas besoin de mandat exprès !
La présentation du PV d'AG certifiant l'acte de disposition suffit, comme il en est chaque fois que doit être justifiée une décision d'un syndicat, par exemple pour une modif du RDC, création d'un nouveau lot par retrait sur parties communes, ici acte de disposition s'il en est !
Sa qualité de "représentant légal" du fait de son mandat de syndic suffit, il n'y a pas autre chose à justifier ici,
Je partage pleinement l'avis de gédehem sur ce point.Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. l'AGO n'a pas d'autres autorisations à lui donner que celles prévues par les textes. Dans le présent topic il s'agit d'une opération de routine. Ce que l'on ne comprend pas c'est de voir de nombreux notaires qui omettent de notifier un acte au syndic et qui en revanche exigent de ce dernier de justifier de sa qualité de syndic qui d'ailleurs,dans la majorité des cas, apparait dans le PV de l'AGO .
Dans le cas d'une modification ou d'une adaptation de RC, l'acte est ainsi rédigé :
La société Machin, (...), agissant elle même en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble .....
Nommée à cette fonction par décision de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le ....., dont une copie du PV demeurera ci-jointe et annexée après mention,
et spécialement habilitée à l'effet des présentes en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le ... dont une copie du PV demeurera ci-jointe et annexée après mention
L
'ordre du jour de ladite assemblée est ainsi rédigé (en résumé)
1) Approbation du projet de modification du RC ......
2) Pouvoirs à conférer au syndic pour procéder aux formalités de dépôt, d'enregistrement et de publication ....
Mutatis mutandis on trouve la même rédaction pour une SA, une SARL, une association, etc.
Gedehem, il ne faut pas rechercher dans les textes du statut de la copropriété des règles qui sont fixées par des textes généraux (Code civil ou autres).
Pour le surplus, je n'ai rien à ajouter à mon message précédent.
JPM , je serais curieux de savoir combien de copropriétaires,membres du site, disposent du Code Civil et ont pu trouver ou retrouver les articles auxquels vous vous référez (sans les citer). Pour ma part, je n'ai rien trouvé, bien qu'ayant lu plusieurs pages sur le net, au sujet des "mises à disposition " ) allant dans le sens de votre dernier post, ci dessus mais qui pourrait être une suggestion, sous copyright !
Ayant un joli code civil tout neuf,édition 2007,j'espère que JPM pourra nous donner plus amples renseignements qui conforteront son avis qui était et est toujours le mien sur ce problème de signature.
Même si ce n'est qu'une simple précaution, tant du syndic que du syndicat, la résolution < l'AG donne accord pour la cession de ....et mandate le syndic pour signer l'acte......> n'a vraiment rien de spéciale
L'indication non prévu par la loi!!!! malheureusement tout n'est pas spécifié et pourtant se fait!
Bien vouloir me trouver un texte,même une amorce de loi, qui fait obligation au syndic d'établir l'ordre du jour d'une AG en concertation avec le CS; il n'y a rien ,sauf un passage dans la Recommandation 13 relative au CS,et pourtant cela est courant (sans texte)
Mais ce qu'expose JPM : "Dans le cas d'une modification ou d'une adaptation de RC, l'acte est ainsi rédigé : La société Machin, (...), agissant elle même en qualité de "
n'est pas en soi un fondement juridique.
Les points 1) et 2) qu'il indique n'ont, ici aussi, aucun fondement juridique !!
Il ne s'agit pas ici de faire une pirouette en parlant "des principes généraux du droit", sans préciser ici le ou les principes qui s'imposeraient !
Félix ayant une belle édition du Cciv 2007, il nous dira ce qu'il en est de l'art.1988 auquel on fait référence ici, article qui s'inscrit dans les dispositions générales sur le "mandat" qui commencent art.1984.
Mais il y a confusion : dans le cas qui nous interesse ici, la décision d'aliéner, de vendre, de prendre un acte de disposition, comme de modifier le RDC/EDD, etc ... est du seul pouvoir de 'AG !
Nous ne sommes pas ici dans le cadre "du mandat" et des art.1984 et suivants .
Ici, LE SYNDIC NE DECIDE RIEN DU TOUT!!
Ce n'est pas lui qui prend un acte de dispsition ! Si tel était le cas, alors oui : le syndic DOIT être mandaté expressément pour prendre lui-même cette décision, cet acte de disposition.
Encore une fois, sauf à inventer des règles qui n'existent pas sur ce cas précis, que ce soit pour la passation d'un contrat ou marché, la signature d'un acte authentique chez le notaire ou toute autre action découlant d'une décision de l'AG du syndicat, le syndic n'a pas besoin d'une habilitation particulière autre que celle qui lui est conférée par son mandat de gestion "..pour les droits et actions du syndicat." (L art.18).
Que les notaires ou autres utilisent des formulent qui leur conviennent, ou que certaines pratiques soient utilisées ici ou là n'en font pas pour autant des règles de droit !!!
Tout ceci me parait relever de la plaisanterie !!! Car enfin, ce mandat de gestion, ce statut de "représentant légal" en tout et pour tout, aurait des limites ?
Mais alors : lesquelles ????
Ainsi le syndic aurait le droit, à ce titre, de passer contrat pour le service du syndicat (contrat d'entretien, assurance, etc ...) , actes qui engagent le syndicat, sans même passer par une autorisation/décision d'AG(thèse défendue ici par les mêmes ), ...... mais il lui faudrait être autorisé par une AG pour signer au nom du syndicat un acteDECIDÉ par l'AG du syndicat, décision rapportée dans un PV validé par le pdt de séance ???
Désolé, mais cela ne tient pas la route un instant, sur un plan juridique bien entendu !
Le mandat donné au syndic est le plus large qui soit ! La seule limite imposée par les textes : - agir en justice en demande au nom du syndicat (D.art.55)
On peut ajouter D.art.21, s'agissant de donner délégation/mandat (au syndic, au CS, ...etc) pourDECIDER en lieu et place du syndicat un acte expressément déterminé relevant de L.art.24.
Mandat spécial pour DECIDER.
Mais hors de ces cas particuliers, s'agissant ici non de DECIDER ..mais de 'simplement' EXECUTERune décision du syndicat, le syndic n'a besoin d'aucune habilitation particulière, qui n'est juridiquement nécessaire QUE pour DECIDER à la place d'autrui !
En apposant sa signature sur un acte décidé par son mandant, le syndic ne fait qu'exercer son mandat de syndic, sa fonction de représentant légal du syndicat !
Ceci étant, pour répondre à sezary : si le syndic n'a pas besoin d'une habilitation spéciale pour signer cette vente décidée par le syndicat, rien n'interdit à une AG de la lui donner, bien que cela ne serve à rien de plus ! ....
Au sujet de la concertation syndic / CS pour établir l'ordre du jour ?
Le bon sens avant tout !
Ensuite le rôle d'assistance du CS au profit du syndic
Enfin les règles des assemblées grecques qui demeurent le fondement des règles actuelles. Les questions à traiter pouvaient émaner soit du conseil, soit des citoyens. Dans ce dernier cas, elles devaient être examinées par le conseil avant d'être débattues en assemblée car celle ci ne pouvait être saisie que de questions ayant fait l'objet d'un rapport du conseil.
Il pourrait être bon de se recaler sur ces dispositions pour les questions posées par les copropriétaires en vertu de l'article D 10
Sinature chez le notaire
Forum fermé
Posté - 03 juil. 2007 : 09:18:12
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