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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 21 août 2003 : 13:54:14
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Préparation AG
Syndic bénévole, depuis peu, je commence à préparer une AG qui devrait se tenir en Octobre, mais j'ai besoin d'aide sur les points suivant :
1- J'ai récupéré un bilan financier désastreux. De nombreuses charges datant de 2002 et début 2003 n'ont jamais été payées par les copropriétaires. Dois je inclure ces charges dans mon budget prévisionnel ? de quelle manière ? En ce qui concerne les charges 2002 non payées, puis je demander à ce qu'elles soient payer en une seule fois ou suivant les même rêgles que le budget prévisionnel (trimestriellement) ?
2- J'ai été élu syndic bénévole lors d'une procédure judiciaire (administrateur provisoire). Le Conseil syndical avait démissionné en même temps que le précédent syndic. Pour ma première AG, comment dois je faire vérifier les comptes, s'il n'y a pas de conseil syndical déjà constitué ?
3- Durant plus d'1 an, nous nous sommes retrouvés sans syndic, ni femme de ménage. Comme la copropriété est petite (5 copropriétaires), nous avons décidé de faire le ménage par nous-même et à tour de rôle. Malheureusement, un des copropriétaire n'a pas voulu adhérer à cette initiative. Prochainement, nous devrons voter dans une AG, si nous poursuivons ainsi ou si nous passons de nouveau par les services d'une société. En effet, c'est rageant de voir qu'un propriétaire profite de la bonne volonté des autres pour ne rien faire. Ma question est donc la suivante : Si lors de l'AG, nous décidons de poursuivre le nettoyage des communs entre copropriétaires, quels sont nos recours pour obliger le copropriétaire récalcitrant à participer, soit physiquement (par lui même), soit financièrement (en versant par exemple une contribution à la copropriété)? De quelle manière me suggérer vous d'écrire la résolution ?
4- Nous avons acheté l'appartement en juin 2002. A cette époque, et jusqu'en mai 2003, il n'y a eu aucun syndic légitime (voir mes précédents messages). Ne sachant pas à qui m'adressé, j'ai installé une antenne hertzienne et une antenne parabolique sur le toit au dessus de mon grenier privatif, car nous n'avions des problèmes avec notre antenne hertzienne et pour pouvoir capter la 5 et M6 inaccessible avec un simple rateau. Aujourd'hui, que je suis syndic bénévole, je souhaiterais régulariser cette situation. Comment puis je faire ? Comment dois je rédiger ma résolution ?
Merci de votre aide,
Elsasser
DSK
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 12:44:10
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Vous commencez à être confronté aux premiers problèmes comme syndic bénévole. Et je pense que vous en aurez bien d'autres.
A mon avis, si de nombreuses personnes se dévouent ici pour donner des réponses à des problèmes ponctuels, il sera peut-être difficile de vous accompagner aussi étroitement et de vous guider pas à pas dans tous les détails que vous sollicitez.
Personnellement, je pense que le plus simple pour vous serait de mettre au vote de votre AG la nomination d'un syndic professionnel. Vu votre situation financière désastreuse, je pense que seul un syndic compétent et ayant les "reins solides" pourra se "dépatouiller" dans votre pagaille.
Quand l'ordre sera remis dans votre copropriété, vous pourrez toujours songer à reprendre le flambeau si cela vous tente encore.
Car pendant la période de syndic professionnel, je pense que vous aurez fort à faire pour aider le syndic dans la tâche de redressement.
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 14:12:18
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Elisabeth, la situation n'est pas aussi simple. Si vous relisez mes précédents messages des 4 derniers mois, vous comprendrez.
J'ai été élu syndic bénévole suite à une procédure judiciaire (plus de syndic légitime pendant 1 an et demi). Notre administrateur judiciaire a lancé des appels auprès de nombreux syndics professionnels des environs, aucun n'était intéressé par notre copropriété. J'étais seul candidat. Nous avons un copropriétaire très procédurier, qui depuis 1995, date de son arrivée dans la copropriété a su systématiquement annuler toutes les assemblées. A chaque fois, les syndics professionnels ont été pris en défaut et toutes les actions en justice de ce copropriétaire ont eu gain de cause.
On peut penser qu'entre syndic, ils se sont passés le mot pour nous éviter. Je me suis également présenté, parce que j'étais persuadé qu'un syndic bénévole habitant la copropriété serait mieux accepté de ce copropriétaire. Apparemment, ce n'est pas le cas. Il n'est pas près de me laisser la moindre chance de remettre en route la copropriété, si je n'applique pas à la lettre et à la virgule près les lois sur la copropriété. Je m'y suis donc attaché, et tous les jours je passe un temps incalculable à me renseigner afin d'être irréprochable.
On ne parle pas d'une copropriété de 100 lots, mais d'une toute petite copropriété de 5 lots, ou il ne DEVRAIT pas, en principe, avoir de problème. C'est d'ailleurs le cas avec les 3 autres copropriétaires.
J'ai été désigné à la mi-mai. Le temps que je prenne la mesure de l'immensité de la tâche nous abordions la période estivale. Je voudrais adhérer à une association telle que l'ARC, parce que je ne pourrais pas me débrouiller seul, j'en suis convaincu, mais sur leur site, j'ai vu qu'il était fermé en Août. (NB : Si des internautes connaissent des associations de syndic bénévole sur le Haut-Rhin, ça m'intéresse !).
Pour commencer à préparer cette AG, j'ai laissé ce message (voir plus haut), parce que le forum d'Universimmo est très vivant et j'ai toujours eu de bons conseils.
Si vous pouviez m'aider en répondant à mes questions, je vous en serais très reconnaissant.
Elsasser
DSK |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 15:57:35
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Je me souviens très bien de vos interventions, j'avais un peu oublié qu'aucun syndic ne voulait de vous.
Mais peut-être que si vous acceptiez d'y mettre le prix, un syndic accepterait.
En additionnat les frais (obligation peut-être de faire appel à un comptable, de vous faire épauler contre monnaie sonnante et trébuchante par un juriste ou un syndic à la retraite, ou un président de conseil syndical très averti à la retraite, adhésion à une association etc....), vous arriverez peut-être au total que vous demanderait un syndic.
Les 3 autres copropriétaires comprendront qu'il faudra payer les négligences du passé et vous êtes majoritaires, donc le 5è sera bien obligé de se plier.
Avez-vous regardé quels sont les adhérents CNAB dans votre région. Il m'étonnerait qu'ils vous refusent.
Vous pouvez aussi demander une certaine aide à l'ADIL (doit exister à Mulhouse). Mais, expérience à l'appui, leurs conseillers ne sont pas toujours très compétents.
Un syndic revient en moyenne à environ 800-1000 F par mois et par lot.
Peut-être que si vous acceptiez de payer 2000 ou 3000 F par an, un syndic sérieux et COMPETENT accepterait.
Votre temps, c'est aussi de l'argent, donc il n'y a aucune raison que vous soyez le seul à payer pendant que les 4 autres n'auront rien à payer.
Pour résumer :
ou vous restez syndic bénévole et ils acceptent de payer pour l'embauche à "durée déterminée" de tel ou tel spécialiste.
ou vous trouvez un syndic à qui vous proposerez des honoraires consistants (pour 1 ou 2 ans) et que vous proposerez d'épauler pendant la phase de remise en route.
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 22:41:14
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Un syndic coute 800 ou 1000 F d'honoraires par mois et par lot !
Il doit y avoir erreur Elisabeth ou alors à ce prix là, je change de profession tout de suite. 
Cordialement.
Cyril  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 août 2003 : 23:25:37
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Lapsus bien evidemment : par an !!!
Elisabeth |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 11:30:40
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Dommage... je vais devoir rester dans ma profession actuelle alors
Cordialement.
Cyril |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 12:02:47
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Bonjour,
Si je peux me permettre de donner mon avis :
- Concernant les charges impayées :
Un syndic peut exiger le paiement de toutes les charges à venir dès lors que celles de la période en cours n'ont pas été payées (je ne paie pas le 2ème trim, le syndic peux exiger le paiement immédiat des 2, 3 et 4ème trimestre).
- Il est absolument normal que vous demandiez le paiement des arriérés de charges. À vous de voir s'il est possible de constituer un échéancier pour certains propriétaires en difficultés.
- Concerant les votes en AG, quelle est la part du proprio récalcitrant ? Si vous votez tous contre lui, il a perdu car même s'il s'agit d'un "gros porteur", ses parts sont ramenées à la somme des vôtres (Sauf votes nécessitant la majorité absolue).
Votez pour un contrat avec une société de nettoyage. Si vous instituez des tours de rôle, il ne fera pas sa part mais par contre, il devra payer les charges si un contrat est voté.
- Association : je connais le groupement de copros :
GSP - 123 rue St Lazare - 75008 Paris - tél : 01.43.87.56.65 - fax : 01.43.87.19.02 www.asso-gsp.org
Abonnement :90 euros environ.
Maintenant, si toutes vos AG ont pu être annulées depuis 1995, les syndics que vous avez eu étaient d'une totale incompétence, car si les juges annulent les 2/3 des assemblées pour lesquelles une demande d'annulation a été déposée, il faut tout de même qu'il y ait motif à annulation (copro non convoqué, AG tenue malgré un quorum non atteint, décision contraire aux textes, etc ...).
Enfin, votre "récalcitrant" n'est certainement pas totalement irréprochable. À vous de voir (avec les autres copros et les associations) s'il n'y a pas des motifs à lui "rabaisser son caquet".
Dernier point, pour la régularisation de vos antennes, mettez une résolution au vote lors de la prochaine AG.
J'aimerais connaître les raisons que le poussent à tout annuler ... car j'ai une amie qui a connu un cas semblable, le copro rachetait 1 à 1 tous les apparts..
Amicalement
colette |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 23 août 2003 : 17:27:23
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Une précision s'impose.
Citation :
1- J'ai récupéré un bilan financier désastreux. De nombreuses charges datant de 2002 et début 2003 n'ont jamais été payées par les copropriétaires
Pour ma part, j'avais compris qu'il s'agissait de charges, de factures qui n'ont pas été réparties par le syndic entre les copriétaires.
Vu les propos de Colette, il est vrai que cela peut être des arriérés de charges.
Qu'en est-il Elsasser ?
S'il s'agit d'impayés de charges par les copropriétaires, vous n'avez pas à en tenir compte directement dans le budget.
Compte tenu de votre situation délicate pour ne pas dire plus, la sagesse voudrait que vous adressiez au moins à une association de consommateurs pour vous épauler.
Au risque d'irriter certains gentils membres de ce forum, voire le webmaster lui-même, l'ARC est effectivement une association très active qui pourrait certainement vous aider compte tenu de la compléxité de vos problèmes.
Cordialement.
Cyril |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 25 août 2003 : 08:42:26
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Pour répondre à Colette et Clemouel, le copropriétaire procédurier possède 1955/10000. Toutes (ou presque) assemblées, depuis 1995, ont pu être annulé pour des "détails de procédures" comme les délais de convocation (20 jours dans notre RC) ou le lieu. . En fait, ce que l'on peut reprocher au syndic qui se sont succédés chez nous, c'est d'avoir pris les choses avec légèreté. Ils ne sont peut-être pas incompétents (encore que pour certains, on peut se poser la question), mais ils arrivent tous sur leur grand chevaux, convoquent une assemblée dans les 10 à 15 jours. Notre procédurier attend l'assemblée et la diffusion du PV et aussitôt il lance une procédure judiciaire pour contester les délais de convocation. Le dernier en date avait oublié l'article 42 à la fin du PV, pour un professionnel, on aurait pu s'attendre à plus de sérieux. Et pour répondre à Elisabeth, je ne suis pas sur qu'en mettant le prix, on aura un meilleur service.
Pour répondre à Colette, ce n'est pas pour racheter les appartements que ce procédurier nous harcèle (du moins, je ne le pense pas !), ce serait plutôt à cause d'un vieux différend.
Petit historique d'une copropriété "à histoire", comme probablement beaucoup d'autres !
En juin 2002, mon épouse et moi-même avons acheté un appartement dans une résidence en Alsace. La propriétaire de cet appartement ne nous a jamais caché le fait que la copropriété était en difficulté depuis de nombreuses années, plus exactement depuis 1995, date d'arrivée dans la copropriété d'un couple (que je nommerais pour une meilleure compréhension de ce qui suit) : le Procédurier.
De ce que nous avons appris, avant l'arrivée de ce Procédurier, la copropriété fonctionnait bien. Bons nombres de travaux étaient décidés "sur le pallier" et chacun participait à sa manière. Des assemblées générales étaient organisées sans formalisme particulier, la gestion de l'immeuble était correcte et tout le monde était satisfait. Puis est arrivé le Procédurier ! Un couple, la soixantaine, en retraite, syndic bénévole de la copropriété voisine, maîtrisant parfaitement les mécanismes et le fonctionnement de la copropriété et les lois qui la régissent. Dès leur arrivée, ils ont fait voler en éclats la belle harmonie qui existait dans la copropriété en dénonçant l'illégitimité du syndic de l'époque. Le syndic était, d'après les dires des "anciens", compétent et parfait gestionnaire, mais il n'avait ni de carte professionnelle, ni de lots dans la copropriété. Le Procédurier a alors déclenché une procédure judiciaire pour le démettre de ses fonctions et le 23 Avril 1997, un administrateur judiciaire a organisé une assemblée pour élire un nouveau syndic. Le Procédurier s'est présentée en tant que syndic bénévole, mais sa candidature a été rejetée par tous les autres copropriétaires au profit d'un syndic professionnel. En Septembre 1997, le nouveau syndic réunit une assemblée, qui selon les archives est très houleuse, un violent différend opposant le Procédurier à notre actuel Président du Conseil Syndical. Les échanges verbaux ont rapidement dégénérés et ce sont clôturés par le départ de ce Procédurier et par une action en justice, à titre privé, du Président du Conseil Syndical envers le Procédurier. Par la suite, le Procédurier n'a plus assisté à aucune assemblée. Entre 1997 et 2001, le syndic élu a reçu d'abondants courriers de ce Procédurier et plusieurs assignations en justice pour annuler certaines décisions d'assemblée ou des assemblées complètes. De sorte, qu'en 2001, "usé" par ce Procédurier, il n'a pas demandé le renouvellement de son mandat. Malheureusement, lors de cette assemblée aucun nouveau syndic n'a été désigné. En Décembre 2001, le Président du Conseil Syndical convoque une assemblée afin de désigner un syndic. A peine ce dernier était t'il en place, qu'il recevait un courrier du Procédurier ne lui reconnaissant aucune légitimité. Fin décembre 2002, le juge désignait un administrateur judiciaire, qui a convoqué une assemblée le 12 mai 2003, où j'étais le seul candidat et qui m'a désigné comme syndic bénévole.
Sur le plan juridique, on ne peut rien reprocher à ce Procédurier, car chaque fois qu'il est intervenu, il a eu gain de cause. Chez nous, j'ai l'impression que c'est pour nous "faire payer" un vieux différend (sa non-élection en tant que syndic en 1995). Les différentes actions en justice de ce Procédurier n'ont fait qu'augmenter les charges de la copropriété, la nomination à 2 reprises en 5 ans d'un administrateur judiciaire également. Dans ces conditions, c'est sur, qu'il n'est pas apprécié dans la copropriété !
Ce que je lui reproche, ce n'est pas de vouloir faire respecter à la lettre les lois, c'est de ne faire aucun effort et preuve de bonne volonté pour remettre la copropriété en fonctionnement et d'utiliser ces connaissances de ces lois, pour bloquer le fonctionnement de la copropriété. En me faisant nommé syndic bénévole, j'avais espéré que cette situation aurait changé. De plus, j'étais nouveau dans la copropriété, je n'étais plus concerné par l'ancien différend. Mais en fait, cela n'a rien changer.
Ma question à propos des charges impayées : En fait, il s'agit de facture 2002 payées par notre administrateur judiciaire (ainsi que ces honoraires et ceux de l'avocat chargé de faire la démarche près du juge), à partir de notre fond de roulement. Je voudrais savoir si je dois inclure ces charges dans le budget 2004 ou si je peux en demander le paiement immédiat ?
Merci de votre patience.
Elsasser
DSK |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 25 août 2003 : 19:44:31
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La situation que vous vivez Elsasser est "malheureusement monnaie courante" disait Universimmo dans son dossier "Les décisions en copropriété : pourquoi faut-il respecter strictement la législation et le règlement de copropriété ?)".
On ne refera pas le passé, mais voilà pourquoi il faut respecter strictement la législation et le règlement de copropriété pour éviter les déboires que vous pouvez connaitre hélas maintenant.
Dans le domaine de la copropriété, les textes sont concentrés sur :
- la Loi n° 65-557 du 10/07/1965 modifée ;
- le décret n° 67-223 du 17/03/1967 modifié..
Cette concentration est une chance pour permettre à un président d'Asseemblée, de Conseil Syndical et à fortiori de Syndic bénévole de les maitriser.
Il manqait la reproduction du 2ème alinéa de l'art. 42 sur le PV ! C'est au président de séance de vérifier entre autre ce point avant de signer le PV. Même si c'est lui le responsable, il n'était pas aidé par le syndic qui a commis bien là une erreur professionnelle monumentale.
10 jours pour le délai d'une convocation d'AG ! Erreur professionnelle monumentale encore une fois du syndic d'autant que dans votre copropriété ce délai est porté de 15 à 20 jours.
Pour ce point, la copropriété est même en droit de se retourner contre l'assurance responsabilité professionnelle du syndic.
Quant à vos factures 2002, je m'interroge. Comment se fait-il que ces factures n'ont pas été réparties dans les charges annuelles 2002 ?
Si tel est bien le cas, vous auriez intérêt à prévoir un budget important, voir une augmentation du fonds de roulement, pour éviter d'avoir un autre problème : un manque de trésorerie dans la copropriété.
Enfin, les comptes 2002 sont-ils ratifiés et si oui depuis quand sinon pourquoi ?
Bon courage vous en avez et aurez besoin.
Cordialement.
Cyril
Edité par - clemouel le 25/08/2003 19:46:37 |
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Elsasser
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 27 août 2003 : 13:29:49
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Pour répondre à votre question Clemouel, les comptes 2002 ne sont pas ratifiées, puisqu'il n'y a plus de syndic depuis Octobre 2001. J'ai été élu le 12 mai et je n'avais pas le temps de reprendre le dossier et faire une assemblée avant les vacances.
Depuis Octobre 2001, personne ne paie plus aucune charge. C'est notre administrateur judiciaire, qui a réglé certaines factures, en puisant dans le compte courant de la copropriété.
Là, encore c'est une affaire compliquée, puisque dans les années 90. La copropriété a ouvert non seulement un compte courant, mais également un livret d'épargne en vue des gros travaux. Les anciens copropriétaires ont alimentés ce livret, jusqu'à l'arrivée de notre Procédurier. Par la suite, un des syndic a cloturé ce livret et l'a basculé sur le compte courant. Ceci explique que la copropriété avait un beau capital sur son compte courant. Grâce à ce dernier, l'administrateur judiciaire a payé certaines factures et ponctionné ces honoraires.
Le solde, qu'il nous a laissé, était assez confortable pour que je puisse à mon tour payer d'autres fournisseurs et d'autres factures.
Les charges que je souhaitent aujourd'hui récupérer ce sont celles des factures payées par l'administrateur judiciaire et moi-même.
La devise de notre copropriété "Pourquoi faire simple, quand on peut faire compliqué ?"
Elsasser
DSK
Edité par - Elsasser le 27/08/2003 13:34:04 |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 27 août 2003 : 20:55:16
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C'est un bon point que la situation financière de votre copropriété n'est pas catastrophique.
Déjà, il va vous falloir adresser à chaque copropriétaire son décompte de charges réelles qui va inclure les factures payées par l'administrateur provisoir.
Etes-vous en mesure d'établir ce décompte et adresser la quote-part due par chaque copropriétaire ?
A nouveau, je réitère mon conseil : allez voir dès que possible au moins une association de copropriétaires pour vous aider.
Ce forum, aussi bon soit-il, trouve vite naturellement ses limites pour des cas pointus comme le votre qui necessite un travail rigoureux et une étude approfondie de votre dossier sur pièces.
Cordialement.
Cyril
Edité par - clemouel le 27/08/2003 20:56:17 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 31 août 2003 : 18:00:06
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Bonjour,
Tout d'abord, j'abonde dans le sens des précédents intervenants : faites vous aider.
Entre autres choses, je m'emploierais, en vue de la prochaine convocation de l'AG à :
1. Arrêter les comptes au 31 décembre 2002.
A partir de la dernière année où les comptes sont approuvés, refaire tous les comptes et les arrêter au 31 décembre 2002. Faire cet arrêté en deux parties, bilan et compte d'exploitation selon les normes de la comptablité générale et non en fusionant ces deux parties selon les mauvaises habitudes de trop de syndics. Prévoir une résolution de l'AG pour l'approbation de ces comptes.
Les sommes dues par chaque copropriétaires sont :
- sa quote part du fond de roulement éventuellement impayée,
- sa quote part des provisions votées par l'AG,
- sa quote part des charges constatées, (dépenses courantes et ros travaux),
- éventuellement des dettes particulières telles que des frais de recouvrement.
Les frais de recouvrement contentieux seront répartis en charges communes et apparaîtront dans l'état des dépenses : c'est la façon la plus légale de procéder et le seul moyen provisoirement de reconstituer complètement la trésorerie (ne vous attendez pas à ce que le Procédurier règle de lui-même les frais dont il est responsable). Mais ils seront exigés aux copropriétaires débiteurs comme dette particulière, distincte de la dette constituée par les charges et provisions.
2. Autoriser le recouvrement des sommes dues au 31 décembre 2002.
Quoique cela ne soit pas indispensable, puisque toutes ces sommes sont exigibles dès lors que les comptes auront été approuvés, faire voter un appel de fonds à une date précise. L'appel de fonds récapitulera distinctement les quatre catégories de dettes.
3. Faire adoption d'un budget pour l'année 2003.
Ce budget comprendra les frais de recouvrement des actions contentieuses à lancr contre le procédurier. Prévoir également une ligne pour le recours à une assistance comptable ou juridique (ARC ou autre).
4. Faire adoption un calendrier des appels de fonds correspondant au budget 2003.
5. Faire Adopter un budget pour l'année 2004, pour se mettre en conformité avec la 23 ème recommandation de la commission supérieure de la copropriété et donner une légitimité incontestée aux appels de fonds après le 1er janvier 2004.
6. Dresser la liste de toutes les décisions prises par l'AG et restées sans suite pour les faire confirmer (prendre en ce cas les dispositions nécessaires pour les faire appliquer) ou les annuler. Cela concerne en particulier les travaux décidés et non réalisés. Prévoir une AG supplémentaire ultérieure pour décider de ces travaux au vu de nouveaux devis à demander sur la base des anciens.
Inutile de faire voter l'autorisation d'engager une procédure judiciaire contre le procédurier. L'approbation des comptes et le vote du bdget suffisent au syndic pour exiger la quote part de chacun et obtenir un titre si nécessité.
Cordialement
P.F. Barde |
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totof
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:58:09
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Concernant l'association à but non lucratif dont à parlé Colette,
le Groupement Syndical des Propriétaires et copropriétaires de Paris et région parisienne.
Elle dispose d'un nouveau site : http://gspparis.free.fr
123 rue Saint Lazare (face gare St. Lazare) 75008 PARIS
téléphone : 01 43 87 56 65 et fax : 01 43 87 19 02
Ouvert du lundi au jeudi, de 9H à 12H et de 14H à 18H
et le vendredi de 9H à 17H sans interruption.
E-mail : g.s.p.paris@wanadoo.fr
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