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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 10 janv. 2005 : 13:46:38
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Un spécialiste "banquier" ou comptable ou autre, aurait-il des réponses précises aux questions qui suivent. Je sais que cela a été abordé dans d'autres fils de discussion, mais les choses n'ont jamais été clairement posées ou "résumées".
Donc simplement :
notre copropriété a un compte n° Z;
L'intitulé est : Copropriété X SARL Y
Si je fais deux chèques à la banque, respectivement pour :
Copropriété X
SARL Y
La banque a-t-elle légalement le droit d'encaisser ces deux chèques ?
Si elle n'en a pas le droit et qu'elle le fait quand même :
- 1) que peut-on faire ?
- 2) peut-on, a priori, en tirer une conclusion pour ce qui est du compte séparé ou non ?
- 3) que risque la banque si je ne "ferme pas les yeux" ?
Elisabeth
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 15:20:13
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Bonjour Elisabeth,
Demandez au détenteur du chéquier de vous adresser un RIB de la
banque où le compte de la copropriété a été ouvert.
Le banquier ne pourra que s'en tenir au libellé du RIB.
Autrement,il commettrait une faute professionnelle répréhensible
d'autant plus qu'il se ferait le complice d'un client utilisant un "compte pilote", camouflant l'existence d'un " compte
séparé" aux lieu et place d'un "compte unique" , qui est la règle droit, tant qu'il n'en a pas été décidé autement par l'AGO.
François |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 18:44:25
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La SARL Y a au moins un compte où elle dépose les fonds qui lui sont propres (compte A) et un ou plusieurs autres comptes (comptes B) où elle dépose les fonds appartenant à ses mandants. Ces comptes B auront un intitulé tel que "SARL A - gérance" ou "SARL A - copropriété" ou "SARL A - Résidence Mozart". Elle peut aussi avoir ouvert dans la même banque des comptes séparés pour différentes copropriété, par exemple le compte Z sous l'intitulé "Beaulogis - SARL A".
Si Monsieur Dupont, copropriétaire de la résidence Beaulogis envoie un chèque à la SARL A (syndic de la Résidence Beaulogis), que ce chèque soit établi à l'ordre de la SARL A ou de la copropriété Résidence Beaulogis, le résultat sera exactement le même : le syndic comprendra que Monsieur Dupont paie ses charges et déposera le chèque sur le compte non séparé (B) ou séparé ouvert au nom de la copropriété s'il existe. La banque encaissera le chèque sans chercher à pinailler. Est-légal dans toutes les situations ? Il est certain que Monsieur Martin n'a pas le droit d'encaisser un chèque établi à l'ordre de Monsieur Leblanc. Mais pour ce qui concerne le chèque de Monsieur Dupont établi à l'ordre de la SARL A et versé sur le compte de la copropriété Beaulogis, personne n'y trouvera à redire. En revanche, si ce même chèque était versé sur le compte A, ce qui serait tout ce qu'il y a de plus légal, et qu'une semaine après Monsieur Dupont recevait un rappel, il serait très mécontent.
Si Monsieur Leblanc n'a pas reçu un paiement parce que le chèque a été versé sur le compte de Monsieur Martin, à la réclamation de l'émetteur ou de Monsieur Leblanc, la banque devra corriger son erreur au risque de ne pouvoir récupérer la somme indûment perçue par Monsieur Martin (qui est dans l'obligation de la restituer, mais, il pourrait être devenu insolvable).
En conclusion la réponse à votre question ne vous éclaire pas sur ce qui vous préoccupe, à savoir si le compte de votre copropriété est bien un compte séparé.
Pour le savoir de façon certaine, il faut se procurer la convention d'ouverture de compte ou une lettre de la banque attestant que le titulaire du compte n°Z est le syndicat de copropriété.
S'il vous est impossible d'obtenir l'information, ni du syndic, ni du conseil syndical, il vous reste la solution que vous avez déjà envisagée, celle de faire porter à l'ordre du jour une résolution obligeant le syndic à adresser aux copropriétaires une copie de la convention d'ouverture de compte ou tout autre document attestant sans ambigüité qui est titulaire du compte. Une simple lettre disant tout simplement que "Le titulaire du compte n° Z est ..." serait certainement plus lisible que la convention elle-même. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 21:23:06
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Pour François
l'intitulé du compte est sans nul conteste "Copropriété X SARL Y" puisque je dispose du RIB.
Merci pour les explications de P.F. Barde, mais il va falloir que je me concentre pour comprendre ... Je verrai à tête reposée.
Elisabeth |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 21:25:30
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J'aavais trouvé dans les "abus de l'ARC" la copie d'un courrier intéressant où il est précisé que l'intitulé du compte séparé ne doit PAS comporter le nom du cabinet du syndic de la copropriété:
"Voici la lettre écrite par le Sous-directeur du Droit de l’Habitat du Ministère du Logement lui-même :
" Ministère de l'Équipement des Transports
du Logement du Tourisme et de la Mer
direction générale de [Urbanisme
de l'Habitat et de la Construction
Service de la Stratégie et de la Législation
Sous-direction Du droit De l'habitat
Bureau du Droit Immobilier et du Contentieux
de l'Habitat
Monsieur,
Vous avez interrogé le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur le problème de l'ouverture du compte séparé.
(…)
Concernant la pratique du sous compte, la commission relative à la copropriété précise que le syndic ne doit pas " présenter, si le compte professionnel du syndic comporte des sous comptes ou des rubriques par mandant, un de ces sous comptes ou une de ces rubriques comme étant un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Le sous compte ou la rubrique par mandant n'est en effet qu'une modalité du compte professionnel du syndic. "
La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 mai 2001 de la 3ème chambre civile, confirme que le sous compte du syndicat dans les comptes du syndic ne peut être qualifiée de compte bancaire séparé.
Pour vérifier qu'un compte séparé a bien été ouvert, le conseil syndical peut demander au syndic une copie de la convention d'ouverture de compte. L'intitulé du compte doit comporter uniquement le nom du syndicat, sans aucune mention du cabinet du syndic.Il convient aussi de vérifier, auprès de votre banque, sur quel compte sont enregistrés vos chèques ou virements émis en paiement de vos charges.
Je vous prie de bien vouloir recevoir. Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée
Le Sous-directeur du Droit de l'habitat "
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 22:18:15
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Bonsoir
Merci à PF.Barde et à Manja por leurs commentaires.
Elisabeth je pense que le compte de votre copropriété n'est pas un un compte séparé et s'il en est ainsi le syndicuse et abuse de la situation.
Alors vous devriez savoir maintenant ce qu'il restera à faire même si si ce ne sera pas facile avec des copropriétaires obtus.
Bon courage.
Bien cordialement.
François |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 22:46:56
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Je pense qu'il a commencé à sentir le "roussi" ; alors il a préféré faire sauter le mot "séparé".
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 10 janv. 2005 23:02:44 |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 01:44:31
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A la fin de ce message, j'ai copié l'arrêt de la Cour de cassation du 3 MAI 2001 très précis sur 3 points :
1) la définition du compte bancaire séparé :
"la cour d'appel .... a retenu exactement qu'un sous-compte dans les comptes du syndic ne pouvait être qualifié de compte bancaire séparé"
2) le libellé d'un ordre du jour indiquant :
"mandat du syndic pour maintenir dans ses comptes un compte-bancaire individualisant toutes les sommes et valeurs reçues ou payées par le syndicat"
---> la cour d'appel ........ "ayant constaté que le syndic n'avait pas soumis au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat"
3) application de l'article 18 de la loi de 65 :
"la cour d'appel ..... a pu en déduire que la société Lamy n'avait pas soumis à l'assemblée générale la question exigée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dont il résultait que son mandat était nul"
Vous remarquerez que les défendeurs à la cassation (contre le syndic, demandeur) sont quelques copropriétaires ayant agit ensemble et non le SYNDICAT.
JE REPRENDS AUSSI QUELQUES POINTS CITES PAR CERTAINS D'ENTRE VOUS
1) "s'il vous est impossible d'obtenir l'information, ni du syndic, ni du conseil syndical, il vous reste la solution que vous avez déjà envisagée, celle de faire porter à l'ordre du jour une résolution obligeant le syndic à adresser aux copropriétaires une copie de la convention d'ouverture de compte ou tout autre document attestant sans ambiguïté qui est titulaire du compte"
---Avoir la convention est certainement une chose importante dans la mesure où, effectivement, on peut voir le nom qui a été "demandé" par le syndic dans la "case" titulaire du compte bancaire (il a signé cette convention et donc a accepté cette dénomination même si ce n'est pas lui qui a directement rempli la convention (il en a accepté tous les termes, et ce, au nom du SYNDICAT, qui plus est, quand il s'agit de l'ouverture d'un compte séparé)
Le syndic pourra difficilement rejeté la responsabilité d'un intitulé érroné sur le banquier.
2) l'intitulé du compte est sans nul conteste "Copropriété X SARL Y" puisque je dispose du RIB.
Comment un tel "intitulé" pourrait être celui d'un compte séparé
---C'est impossible ("normalement")
Tout simplement car :
A) le syndicat est une ENTITE JURIDIQUE avec un nom bien précis "SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de .... (adresse ou nom de résidence)"
La loi de 65 (article 14) précise que le syndicat à la "personnalité civile"
(c'est ce qui lui permet de pouvoir ester en justice, être poursuivi en responsabilité, etc ...)
De nombreux auteurs indiquent que le syndicat des copropriétaires est considéré comme une "personne morale"
(Universimmo : "La loi institue et régit une forme de personne morale particulière, le syndicat des copropriétaires, ..."
(http://www.tpe-pme.com/article.asp?ID=279
"Les immeubles en copropriété sont gérés par une personne morale : le syndicat de copropriété, doté d’une assemblée générale et d’un exécutif, le syndic de copropriété, lequel peut être placé sous le contrôle d’un conseil syndical."
B) le syndic est une autre ENTITE JURIDIQUE, avec, quand c'est un professionnel, une forme juridique, en général une SOCIETE (sarl ou autre).
---Les sociétés, quelles que soit la forme juridique qu'elles ont prit, ont obligatoirement une DENOMINATION SOCIALE: celle déclarée lors de leur immatriculation
Il est impossible d'en changer sans modifier les statuts de la société
La dénomination sociale doit être obligatoirement utilisée telle qu'elle a été déclarée
(le nom d'une société est aussi important que son siège social, son capital, ses membres, c'est pour cela qu'il fait partie des éléments précis nécessaires à sa création)
3) A partir de là, il est évident que, je cite
"l'intitulé du compte séparé ne doit PAS comporter le nom du cabinet du syndic de la copropriété"
---En effet, cela ne peut que relever d'une volonté manifeste de créer une CONFUSION dans l'esprit des copropriétaires.
Je trouve inadmissible qu'une banque accepte d'ouvrir un compte avec un intitulé "Copropriété X SARL Y" car tout professionnel, dont fait partie un banquier, doit se rendre compte qu'à l'évidence un tel intitulé a pour but manifeste de créer une CONFUSION.
4) "L'intitulé du compte doit comporter uniquement le nom du syndicat, sans aucune mention du cabinet du syndic."
---Bien que pour n'importe quel professionnel ayant quelques bases rudimentaires de droit des sociétés, il n'y avait même pas besoin de dire une telle évidence, ceci a été explicitement dit pour bien mettre les choses au point.
En effet, s'il y avait les noms de deux entités juridiques, on pourrait considérer que chacune est un des titulaires des comptes et il me semble que là, on est même, dans la CONFUSION DES PATRIMOINES !
(c'est admis pour deux personnes physiques (exemple mari et femme) dans la mesure où il y a une "communauté légale de biens" décidée par les personnes en question - par contre, je doute que les copropriétaires aient eu la volonté de mettre leur argent sur un compte séparé qu'il "partageraient" avec le syndic.
5) "Il convient aussi de vérifier, auprès de votre banque, sur quel compte sont enregistrés vos chèques ou virements émis en paiement de vos charges."
---Outre les frais que notre propre banque doit faire payer pour connaître de façon précise l'intitulé du compte sur lequel un de nos chèques a été encaissé, je pense qu'il s'agit là d'une indication nécessaire car précise et indiscutable permettant de savoir où on en est quant au compte en question
---De plus, du fait qu'il y ait eu "encaissement" d'une somme, on a une preuve du fonctionnement du compte et de son UTILISATION relativement à tel ou tel copropriétaire, ce qui n'est pas forcément le cas à la vue de la seule convention d'ouverture de compte
POUR CONCLURE, je trouve que "plus c'est gros, plus ça passe inaperçu"
Encore une fois, une résolution précise indiquant
"l'AG mandate le syndic pour ouvrir un compte bancaire séparé au nom du "SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 36 RUE DES ROSES à Paris" dans les trois mois du renouvellement du contrat du syndic"
aurait évité toute contestation et supercherie telle que celle objet de la question posée.
D'où l'utilité de préparer les résolutions bien avant l'AG afin de bien les rédiger, au besoin en les faisant lire par un spécialiste (avocat, association, forum, ...)
LE SYNDIC AYANT OBLIGATION D'EXECUTER LES RESOLUTIONS, avec une résolution aussi précise, on ne voit pas comment il pourrait ne pas ouvrir le compte séparé au nom du syndicat (avec l'intitulé exact et juridiquement valable) sauf à voir son mandat NUL par application de l'article 18, alinéa 6
ce qui, à mon avis, est votre cas dans la mesure où vous n'avez pas un "vrai" compte bancaire séparé
Une chose simple à faire aussi, regarder comment se nomme votre "syndicat" dans un éventuel jugement, assignation, contrat d'assurance, ou tout autre document "officiel" et juridiquement important (sur un jugement vous ne verrez jamais un tel intitulé "copropriété X sarl Y" en qualité de demandeur ou défenseur dans un procès --- car ça pourrait sérieusement énerver un juge et aucun avocat ne s'y risquerait) |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 01:47:09
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Voici l'arrêt en question du 3 MAI 2001 et les articles cités
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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=190494&indice=1&table=INCA&ligneDeb=1
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 3 mai 2001 Rejet
N° de pourvoi : 99-19592
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Palais de La Mer, ayant son siège Quartier de la Batterie, 83120 Sainte-Maxime, représenté par son syndic la société Lamy, elle-même représentée par son Directeur et ses représentants légaux en exercice, ayant son siège Les Impérators, Chemin de la Lauve, 83700 Saint-Raphaël,
2 / la société anonyme Lamy, représentée par son Directeur et ses représentants légaux en exercice, ayant son siège est Les Impérators, Chemin de la Lauve, 83700 Saint-Raphaël,
en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre, section A), au profit :
1 / de M. Robert ....
(....)
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché et Laugier, avocat du syndicat des copropriétaires de La Résidence Le Palais de La Mer et de la société Lamy, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Miguet, de Mme Decornez, de M. Rossi, de M. Lussault, de Mme Savalli, de Mme Meniole de Gizancourt, des consorts Chaix, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Palais de la Mer, du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 août 1995 comportait un point relatif au "mandat du syndic pour maintenir dans ses comptes un compte-bancaire individualisant toutes les sommes et valeurs reçues ou payées par le syndicat", que la décision avait été votée dans les termes du projet de résolution et ayant constaté que le syndic n'avait pas soumis au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu exactement qu'un sous-compte dans les comptes du syndic ne pouvait être qualifié de compte bancaire séparé, a pu en déduire que la société Lamy n'avait pas soumis à l'assemblée générale la question exigée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dont il résultait que son mandat était nul ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Lamy aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Lamy à payer à M. Miguet, Mme Decornez, MM. Rossi, Lussault, Mmes Savalli, Meniole de Gizancourt et aux consorts Chaix, ensemble, la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille un.
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Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre, section A) 1999-06-10
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Mandat - Nullité - Causes - Ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé - Soumission à l'assemblée générale par le syndic lors de sa première désignation - Défaut.
Lois citées : Loi 1965-07-10 art. 18.
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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Article 14
Modifié par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 art. 5 (JORF 1er janvier 1986).
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
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Article 18
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 (JORF 14 décembre 2000).
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 22:34:38
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Grand merci à Melany pour ce très long développement.
Juste une remarque, mais votre développement en justifie sans doute d'autres : l'arrêt cité date de 2001 et sans nul doute, la loi SRU n'est sans doute pas prise en compte. D'où la phrase qui peut induire en erreur et qui peut embrouiller les esprits puisqu'actuellement, le syndic n'a plus à mettre au vote le compte séparé puisque c'est la règle : Citation :
3) application de l'article 18 de la loi de 65 :
"la cour d'appel ..... a pu en déduire que la société Lamy n'avait pas soumis à l'assemblée générale la question exigée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dont il résultait que son mandat était nul"
Elisabeth |
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