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Bonjour, Je suis en cours d'acquisition d'un immeublé de rapport de 17 logement (7 chambres meublées et 10 F1 non meublés) quelqu'un peut-il me conseiller sur la fiscalité la plus intéressante. Faut-il deux déclarations distinctes : meublés / non meublés et si c'est le cas, comment faire pour déduire les intérêts d'emprunt et charges ? Merçi pour vos réponses.
Vous n'avez pas le choix, vosu avez deux activités différentes, donc
1/ une activté foncier nu déclaré par la 2044
2/ une activité meublé en BIC, soit déclarée en microbic, soit déclarée au réele par la liasse fiscale 2031 et 2033 avant fin mai , résultat reportée sur votre 2042. Nécessite une déclaration d'activité type P0, reportez vous aux fils du forum liés a l'activié meublé, LMnP ou LMP. Nécessite une comptabililité. Nécessite d'être prudent et de ne pas louper les étapes déclaratives.
Faites une clé de répartition de l'immeuble, pour les parties communes, travaux, etc...
Citation :si c'est le cas, comment faire pour déduire les intérêts d'emprunt et charges ?
Au niveau des appartements, vous savez affecter les charges propres a chaque lot. Au niveau immeuble, vous les affectez au lots via les tantièmes. Voila pour le nu.
Pour le meublé, soit vous êtes au microbic (je traduits = forfait) soit vous êtes au réel (En général au réel simplifié, il existe un autre réel). Je précise que l'activité n'est pas soumise a TVA, donc votre comptabilité n'a pas a tenir compte de la TVA, ce qui fait que les choses restent (relativement) simples.
Au microbic, aucune déduction n'est possible, puisque vous êtes taxé forfaitairement sur le montant de vos recettes (recette = ensembel de ce qui vous est payé, = loyers plus charges);
Au réel, vos déduisez vos charges locatives, votre taxe pro, et vos frais (transport, téléphone, frais de prospection, cotisations sociales le cas échéant,...).
De plus, si ET SEULEMENT SI vous placez votre immeuble (ici = la part de votre immeuble qui fait du meublé) au bilan de votre activité (attention à ne pas louper le coche, la comptabilité doit être bien tenue) vous déduirez alors en plus: 1/ Les intérêts des emprunts, 2/ Les charges non locatives 3/ Les assurances de l'immeuble 4/ La taxe foncière 5/ Les amortissements sur l'immeuble (hors terrain) 6/ Les amortissements sur les meubles et la vaisselle 7/ Les frais de 'mise en route' des immeubles 8/ Les travaux de réparation 9/ Sans doute d'autres choses que j'ai oubliées.
Festina lente
Edité par - ribouldingue le 05 juil. 2007 13:45:23
Rien ne vous oblige a conserver les studios en nu, si vous changez de locataire. Vous pouvez les louer en meublé, ce qui se fait sans autorisation, à condition que cela soit la résidence prinnipale de votre locataire.
Tout est dit ou presque ! Une simple remarque sur le fait que s'il y a des intérêts d'emprunt la déclaration du BIC au réel pourrait s'imposer (faire les calculs du fait que vous ne nous dites pas le niveau des prêts). Voir avec un comptable, au moins pour la mise en place de la comptabilité, pour gérer les meublés. Sans comptable, c'est la "galère"...
Une petite précision, pour les logements meublés, en optant pour le réel, je pense que je ne pourrais pas déduire la totalité des intérêts d'emprunt. Faut-il calculer fonction des recettes de chaque partie meublé/non meublé ou suis je obligé d'opter pour le microbic ?
Effectivement ! Vous avez un calcul à faire sur la part meublé tout comme vous aurez à calculer la part de terrain meublé à déduire de l'achat avant le calcul de l'amortissement. Mais, à mon avis, avec le réel vous serez gagnant.
Pour la partie meublé, vous ne pouvez déduire QUE la part des intérêts relatifs aux appartements et aux parties communes expoitées en meublé. Le calcul est à faire, en effet.
Vosu n'êtes aucuneemnt obligé de faire du microbic.
Pour la répartition, je ne sais pas répondre de façon précise, le comptable pourrait le faire, il doit falloir faire un mix des surfaces, des loyers,ou des loyers théoriques servant de base fiscale pour les impôts locaux.
fiscalité
Forum fermé
Posté - 05 juil. 2007 : 10:52:36
