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 Sujet  |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 06 juil. 2007 : 12:33:36
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Bonjour,
je me bats depuis plus de deux ans avec mon bailleur à propos des charges 2004. Lors de la régularisation des charges 2004, j'ai eu la mauvaise surprise de voir qu'elles avait été sous-évaluées de 60%. J'ai donc demandé le détail qui m'a été fourni et je constate que :
- le ménage des parties communes est effectué par une société d'entretien et m'est facturé à 100% (TVA incluse). M'appuyant sur l'arrêt de la cour de cassation du 30 octobre 2002 n°01-10617, j'estime cela abusif (pour mémoire, 2004 est antérieur à la loi ENL qui n'a pas d'effet rétro-actif);
- l'entretien des espaces verts est réalisé aussi par une autre entreprise dont la mission est de tondre la pelouse, couper les arbustes et les remplacer au besoin. Si je ne me trompe, d'après le décrêt du 26 août 1987, le remplacement des arbustes est à la charge du bailleur (opération non listée dans le décrêt).
J'ai donc contesté ces charges au bailleur, qui m'a renvoyé au syndic gérant l'immeuble, qui me renvoie au bailleur etc. tout cela depuis un an et multiples lettres et coups de fils. J'estime avoir fait montre d'assez de patience, d'autant que le problème s'est reposé en 2005 et se repose pour les charges 2006.
Pourriez-vous donc me confirmer que mes arguments sont recevables et que je peux obtenir l'annulation pure et simple des deux charges mentionnées ci-dessus puisque les contrats ne permettent pas de faire le distingo entre les charges récupérables et non récupérables (cf arrêt de la cour de cassation ci-dessus) ? (aparté : demander l'annulation peut paraître extrêmiste vu que je profite de l'etretien, mais je ne digère pas la sous-évaluation des charges !) Deuxième question : en cas de refus du propriétaire de toute régularisation, me conseilleriez-vous de tenter une procédure judiciaire ? Entre 2004 et 2006, en annulant ces charges, cela me fait 500€ de charges surfacturées. C'est triste à dire, mais j'imagine que d'une part cela passera par une procédure de conciliation (et qui dit conciliation dit que je n'aurai pas l'intégralité de ce que je réclame) et que le bailleur a toujours la possibilité de se servir très largement sur la caution lors de l'état des lieux de sortie.
Excusez-moi pour ce poste assez long, mais je voulais donner le maximum de détails et je n'ai pas de vu de post exactement similaire sur ce forum.
Merci d'avance pour vos réponses.
Isaline
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 06 juil. 2007 : 15:43:08
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Isaline
jusqu'à la parution de la loi ENL, effectivement, les prestations devaient être refacturées hors TVA et hors marge bénéficiaire .... votre raisonnement se tient donc.
Citation :
Pourriez-vous donc me confirmer que mes arguments sont recevables et que je peux obtenir l'annulation pure et simple des deux charges mentionnées ci-dessus puisque les contrats ne permettent pas de faire le distingo entre les charges récupérables et non récupérables (cf arrêt de la cour de cassation ci-dessus) ?
la jurisprudence est claire: si le bailleur ne peut pas justifier une charge, c'est qu'elle n'existe pas et par conséquent vous n'avez pas à payer.
eh oui la conciliation en général, concilie .... et ne tranche pas systèmatiquement; elle est là pour trouver accord et désengorger les tribunaux. donc si vous vous sentez sûre de vous et surtout vous sentez spoliée par ce bailleur qui n'a pas annoncé la vérité au début, mieux vaut aller au TI.
une remarque avant: êtes-vous bien sûr que le bailleur savait que les provisions étaient sous-estimées ? si oui, alors cela ne plaidera pas en sa faveur. Exemple: si le batiment existe depuis plusieurs années, il aurait pu avoir accès alors aux précédentes clotures de comptes du syndic et aurait pu évaluer plus correctement ... à contrario, résidence neuve, l'excercice est plus difficile à faire puisque pas d'historique !
entre nous votre bailleur ne s'y connait pas car il aurait mieux valu faire une "cote mal taillée" et que vous soyez contente de la négo ... car au final, la prestation existe bel et bien et vous en profitez. |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 07 juil. 2007 : 10:05:31
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Joulia,
merci pour votre réponse. Il est évident que j'aurais proposé une côte mal taillée si on ne m'avait pas envoyée promener ainsi pendant deux ans et si le bailleur ne pouvait évaluer les charges. Malheureusement pour lui, je suis sa troisième locataire dans cet appartement et jusqu'à très récemment, il avait un second appartement identique à l'étage d'en dessous. Le pire, c'est que je me suis renseignée auprès de l'ancien locataire sur le montant des charges, il ne savait pas le détail, m'a donné le prix global charges + loyer. J'ai constaté une augmentation de 10€, je me suis dit "c'est bon"... Et en fait, le bailleur a fait +50€ sur le loyer et -40€ sur les charges (à peu près, je n'ai plus le détail en tête). Résultat : +10 €... et il s'est encore bien vanté lors de l'EDL de ne pas avoir touché au montant du loyer... Malheureusement pour moi, il ne me l'a pas écrit !!! Mais c'est un autre sujet...
J'aurais par contre une autre question : si je me décide à une action devant le TI(j'hésite quand même à me lancer dans une crise ouverte, j'aime bien mon appartement, j'y ai fait pas mal de travaux dedans et je me vois mal continuer des relations avec lui si je l'attaque !!), quelle est la juridiction concernée ? Je m'explique : j'habite à Evry, le syndic est basé à Paris et le bailleur à Brest... Il n'y a rien de spécifié dans mon contrat de location. Puis-je dans ces cas-là m'adresser au TI à Evry ou dois-je l'attaquer à Brest ?
Merci encore pour votre aide |
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 07 juil. 2007 : 10:19:32
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Joulia,
je relis votre post et vous dites :
Citation :
les prestations devaient être refacturées hors TVA et hors marge bénéficiaire
D'où une question qui me vient à l'esprit : toutes les prestations sont-elles concernées par cela (i. e. les frais de réparation de la porte d'entrée de l'immeuble, du digicode, etc.) ou seulement les prestations d'entretien ?
Merci pour le complément d'informations
Isaline |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 juil. 2007 : 10:53:30
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en cas de litige sur lemontant des charges récupérables....vous pouvez saisir le commission départementale de conciliation ou la juridiction de proximité
( dans l département du lieu de situation de l'immeuble...donc 91) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 07 juil. 2007 : 11:06:57
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c'est tjs le TI du lieu du logement ...en assignant le bailleur (et pas l'agence, si agence il y a pour la gestion).
comme dit plus haut, la commission va ... "concilier" ! pour moi ca veut dire compromis .... cela peut être bénéfique dans certains cas ... C'est à isaline de voir ce qu'elle veut.
Mais même si vous allez au TI, vous pouvez rester dans l'appart ... vous n'avez pas besoin d'être amie avec le bailleur ... si tout le monde respectait au départ ses obligations et engagements, coté bailleur et locataire, y'aurait pas besoin d'en arriver là  ; et il faudrait que votre bailleur apprenne un peu son "métier" de bailleur sans entuber les gens. peut-être que si il se ramassait une claque juridique, cela lui ferait remettre les idées à l'endroit  => naive et idéaliste que je suis ...  )
Citation :
D'où une question qui me vient à l'esprit : toutes les prestations sont-elles concernées par cela (i. e. les frais de réparation de la porte d'entrée de l'immeuble, du digicode, etc.) ou seulement les prestations d'entretien ?
Merci pour le complément d'informations
jusqu'à la parution de la loi ENL (c'est important car elle a changé bcp de choses), cela concernait TOUTES les prestations faites par des entreprises extérieures. ce qui était completement abhérant il faut avoir car quelle sté va indiquer sa marge bénéficiaire sur ses factures ??? 
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isaline
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 14 juil. 2007 : 13:40:57
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Merci pour ces conseils. J'ai donc adressé cette semaine une LRAR à mon bailleur en lui disant que faute de trouver un accord satisfaisant, je me réserve le droit de saisir le TI. J'attends donc sa réponse... si toutefois il y en a une... A suivre !
Je sais que je n'ai pas besoin d'être amie avec mon bailleur, mais un bailleur a pas mal de moyens d'embêter son locataire (en particulier, il a tout loisir de garder le montant qu'il veut sur le DG, les textes de loi à ce sujet étant largement "interprétables" et s'il faut à nouveau le menacer des tribunaux...). Quand je pense que le bailleur de l'appart que j'occupais avant n'a même pas fait d'EDL de sortie car on avait une véritable relation de confiance, ça me change !!!
Merci en tout cas pour vos réponses
Isaline |
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